김경록 고문님, 정부에서 하반기 들어서 과감한 부동산 대출 규제를 시행하고 있거든요. 특히 최근에 서민들의 대표적인

내 집 마련 수단인 정책자금인 디딤돌 대출에 한도를 서울 수도권에 한해서 축소, 5천만 원 정도 축소했다고 합니다.

왜 이렇게 대출 규제를 강화하는 걸까요? 이제 서울 부동산 가격 때문이고요. 그다음에 이제 그걸 보니까

이 도대체 대출이 어디로 통해서 어디에서 많이 나갔느냐 보면은 그게 4~5년 전부터도 그랬고요. 정책자금 대출이 많습니다.

그게 아까 디딤돌 대출이라든지 그다음에 젊은 친구들은 이제 결혼하면은 또 저리로 대출해 주고 하는 것이고요.

그다음에 무엇보다 큰 것이 이제 전세자금 보증 이런 것들도 일종의 간접적 대출이나 마찬가지거든요.

보증하면은 그 보증을 바탕으로 전세자금 대출이 일어나게 됩니다. 그리고 그것 때문에 지금 이제 HUG 같은 경우도

이제 대손이 많이 나게 되는 것이고요. 이게 일종의 부동산 시장에 자금을 인젝션 해주는 것입니다. 아주 많이 해주는 그런 것인데요.

그래서 그런 부분이 다른 부동산 가격은 지금 사실은 별로 재미가 없으니까 그 부분은 당연히 막을 이유가 없어요.

근데 서울 지역은 이게 사람들이 이 부분에 대한 수요가 집중하면서 서울 지역의 아파트 가격에 이제 상승률 불안정한 게 보이니까요.

그래서 이런 부분은 맞고 대신에 이제 젊은 사람들이나 신혼부부나 이런 사람들은 다른 경로를 통해서 이제 주택을 공급을 해주겠다는 것이죠.

사실은 그래서 이번에 서울시장도 그랬습니다만 아직 몇 년 걸리겠지만은 그린벨트 풀고 해서 맞아.

주택을 공급해 주겠다 하는 것들이 그런 식으로 이제 공급을 해주겠다는 것이고 이 금융을 지금 막

투입을 해 가지고 하다 보니까 집값을 동시에 같이 올리는 효과 때문에 지금은 일단 이걸 좀 조금 막고 있는 것이고요

저는 뭐 그게 우리나라의 문화로서는 그렇게 해야 되지 않을까 싶습니다. 우리나라 문화는 뭔가요? 우리나라 문화로서는

부동산 가격을 개인들의 어떤 예를 들어 개인들의 상대적 박탈감, 그다음에 개인들의 주거 안정 이런 것들이

우리나라는 부동산 정책에 상당히 많이 부분을 차지합니다. 그래서 부동산 가격이 너무 올라도 안 되고 너무 떨어져도 안 됩니다.

그래서 적당하게 오르고 적당하게 떨어지게끔 항상 정책을 시행해 왔고요. 서구, 즉 미국이나 이런 데는

너무 오르든지 폭락을 하든지 그거는 뭐 그냥 내버려 둡니다. 사실은 조금은 관여를 하겠지만요.

대부분 내버려 두는데 우리나라 문화는 이제 그런 부분은 아니라서 그런 쪽에서 정부가 사실은 되게 미세하게 개입을 하는 편입니다.

그런 것들이 우리나라의 특징이라고 볼 수 있고 왜냐하면은 미국 같은 경우는 주식 시장이 자기의 노후의 삶하고

다 연결이 돼 있는데요. 우리나라는 부동산 시장의 노후의 삶하고 연결돼 있기 때문에 이게 표로 연결되는 부분입니다.

그래서 그럴 수밖에 없습니다. 반대로 그럼 미국은 이제 주식 쪽에 엄청나게 그렇죠 민감하겠네요.

그래서 미국의 Fed의 풋옵션이라는 게 그런 것이잖아요. 그린스펀 풋이라든지 패더 푸시라는 것이

이제 미국의 주가가 크게 조정을 받았을 때 이제 통화로서 막아주는 것 그리고 변동성을 막아주는 것이죠

그렇죠 그런 것들을 통해서 이제 미국은 기축 통화를 가지고 있으니까 그게 가능한 것이고요 우리나라는 대신 주식시장에 대한 부분도

요즘 관심이 좀 높아졌습니다만 그 부분보다는 부동산 시장의 풋옵션이 더 크다고 될 것 같습니다 고문님 그럼 서울의 집값이

21년에 코로나 시기에 고점을 돌파를 하거나 많이 회복한 지역도 이제 있지만 특히 강남 쪽 중심으로 있잖아요

경기도 외곽이나 지방 부동산은 이제 전혀 그렇지 않거든요 서울 부동산만 오르는 이유가 뭘까요

서울 부동산도 다 양극화입니다 아시다시피 강북 쪽에 있는 일부 지역이라든지 하고 강남에 있는 지역하고도 완전히 양극화입니다

그래서 경기권 지역뿐만 아니라 이미 양극화라는 것이고요 양극화라는 뜻은 부동산 시장은 전반적으로

약세에 들어섰다는 것이 양극화라는 표현을 그냥 쓸 따름이지 모든 우량한 것까지 다 떨어지면

그건 완전히 침체인 상황이고요 그다음에 양극화가 일어난다는 것은 약세 시장에 접어든다는 겁니다 그래서 지방이라든지 경기권 외곽

하여튼 이런 쪽을 중심으로 해서는 별로 회복도 못하고 떨어져 있죠 서울 지역도 이번에 코로나19가 끝나고 나서

이제 부동산 가격이 이렇게 이제 코로나19 직후에 한번 변화를 보시면요 지금은 다시 떨어졌다 올랐습니다만

그때 금리 인상하면서 가격 떨어질 때 그때 서울의 혁신 구는 거의 별로 안 떨어졌어요 조금 떨어졌는데 그게 아닌 구의

25개 구 중에 아닌 곳은 또 뚝 떨어졌습니다. 그러고 나서 올라갈 때 회복 못하고 있어 양극화라는 것은

전체 부동산 시장이 약세에 접어들었고 그다음에 약세 시장에서는 주식도 약세 시장에 가지만은 블루칩이나 괜찮은 것들은 오르는 게 있습니다.

그거하고 똑같은 이치. 그래서 그걸 해석을 하시기를 만일 그런 핵심적인 것까지 이제 가격이 떨어지게 되면 그건 침체입니다.

침체이고 지금은 약세라고 보시면 될 것 같습니다. 그럼 고모님 지금 전반적으로 약세 중에 이제 조금 핵심지에 한해서

양극화 올라가거나 버텨주는 상황인데 그럼 앞으로 서울 부동산의 미래는 좀 어떻게 보시는지 과거처럼 사두기만 하면

결국엔 크게 오른다 이렇게 반복될까요? 확률이 저는 이제 가격은 모르겠고요 확률이 낮아진다

그 말은 내가 웬만하면 이전에는 그냥 눈 감고 여기저기 사가지고 눈 감고 사진 않았겠지만 하여튼 내가 투자를 크게 성공하지 못했는데도

돈을 충분히 벌 가능성이 많았다면은 이제는 정말 확실한 곳을 자기가 확실한 기반 하에서 그렇게 사지 않으면은

이제 돈을 벌 확률은 낮아진다는 그래서 어디든 자산 시장이 모두 마이너스 되고 엉망인 경우는 당연히 없습니다

그랬고 그중에서도 살아나는 시장도 있고 하기 때문에 그래서 과거는 그래서 웬만한 사모님들이 부동산을 여기저기 가서 투자해도

내가 좀 잘못했는 것 같은데도 가격이 오르고 다 같이 그랬는데 이제는 그렇지 않다는 것입니다 이제 실패하면 실수하면은

가혹하게 패널티를 받게 됩니다 그래서 그런 부분에서 이제 좀 더 신중하셔야 되는 것이고요 그 이유가 뭐냐 하면은 여러분들이 보았을 때

제가 한두 가지만 한번 말씀을 드릴게요. 첫 번째는 지금까지 50, 60년 하니까 너무 이제 긴 세월이긴 한데

여러분들이 본 세월 한 50년 동안, 60년 정도 동안은 인구가 우리나라가 한 2500만 명 하다가 5200만 명, 5180만 명 됐습니다.

인구 2배 됐죠. 그다음에 1인당 GDP가 60년에 79달러에서 지금 3만 5천 달러 됐죠.

시장이 어마어마하게 커졌습니다. 그렇죠? 그다음 부동산, 건물을 지으면 다 여기저기 다 입주하고 다 들어와야

그게 지금까지 보아왔던 모습인데요. 이제는 인구 줄어듭니다. 줄어들기 때문에 전혀 다른 모습이 발생하고요.

그중에 이제 일례로 그러면은 20년만 한번 딱 끊어서 보면은 과거 20년 동안에 우리나라 인구가 350만 명 증가했습니다.

그런데 우리나라 가구 수가 650만 가구가 증가했어요. 인구가 20년 동안 350만 명 증가했는데

가구 수가 거의 한 1.8배에 해당되는 650만 가구가 증가했다는 것은요, 우리가 근래에 보는 20년만 하더라도

주택 시장이 얼마나 수요가 많았는가 하는 걸 볼 수가 있습니다. 그렇죠? 그런데 앞으로는 이제 가구 수가 증가하긴 하는데

다 고령자 가구예요. 60세 이상 가구입니다. 그렇게 증가하다가 그 가구 수마저도 2040년부터 2050년 10년 동안에

100만 가구가 감소합니다. 완전히 다른 상황이 들어오게 되는 것이죠. 그래서 주택시장은 전반적으로 이런 상황에 이제 접어들었고

앞으로도 또 접어들 것이라는 것입니다. 그래서 지금 전체적으로 이제 약세인 상황에서 서울의 일부 지역은 블루칩처럼

이제 회복하고 있는 그래서 극히 우리나라의 매크로적인 상황을 정상적으로 반영한 모습이 아닌가 이렇게 보고 있고요

그다음에 이제 서울 지역은 아까 생각한 것처럼 이제 서울 지역에도 우량한 지역도 이제 나누어질 거고 하기 때문에

그다음까지는 이제 마이크로한 부분이라서 그것은 정말 어느 지역에 어떤 것이 좋은가 하는 것은 이제 부동산 전문가분들의

이야기를 들으셔야 될 것 같고요 그리고 이제 최근에 제가 이제 들은 이야기 중에 하나가 이제 글로벌 부동산 쪽에 이제 빅 플레이어들

싱가포르 투자층이라든지 이런 곳들 이전에 우리나라 큰 건물들 우량 건물도 많이 샀지 않습니까

이런 곳에서 이제 액세스하려고 지금 현재 시장을 보고 있다는 것입니다 그래서 이런 것들은 두 가지 이유이죠

하나는 이제 가격이 너무 높다인 것인데 그것보다는 오피스 공급이 많아져서 가격이 떨어질 걸 우려해서

그냥 나가려고 하는 것 같습니다. 그런 부분들이 있고요. 그리고 우리나라 오피스의 임대료가 이미 세계적인 수준입니다.

거의 뉴욕의 서쪽 지역하고 거의 비슷하다고 그러더라고요. 서쪽 지역도 되게 핫해요. 허드슨 강 끼고 재개발해서

지금 막 올라가는 지역하고 비슷하다고 그러거든요. 그래서 그런 부분을 감안하면은 저는 하여튼 조심해야 되지 않을까 싶습니다.

그래서 실수했을 때 패널티가 앞으로는 크다는 걸 고모님, 그럼 제가 하나만 더 여쭤볼게요.

서울 부동산이 그 정도로 양극화되고 이제 우리나라 인구 구조나 어려워진다고 보면 경기도 외곽이나 지방의 중소도시

그러니까 지방의 소멸 지역 말고 지방의 광역시, 그다음에 경기도 외곽 정도 부동산은 좀 어떻게 보시는지

이미 한 20년 동안 이미 보여줬을 겁니다. 외곽 지역이 어떻게 돼 있는가 하는 것은요. 그래서 이제 신문에서도 가끔

서울 내에서도 30억짜리 아파트와 5천만 원짜리 아파트가 이렇게 할 정도로 차이가 났는데요.

경기도 외곽에도 아시다시피 일산이나 이런 곳은 거의 10년 20년 동안 가격이 별로 안 올랐어요.

한 10년 정도 보면 이미 그 부분에 나타나 있는 것이고요. 다만 경기 남부 같은 경우에는 이제 기업들이 들어가 그래서 우리나라는 이미 이제 북쪽으로는

더 이상 아닌 것 같고요. 아쉽게도 이전에는 이제 북쪽도 희망을 가지고 많이 짓고 했는데 그런 것 같고

이제 남쪽으로도 이제 평택 정도까지 보통 그런 라인을 이야기하거든요 그 정도까지가 우리나라는 앞으로도

특히 이제 앞으로 이런 IT 시대나 AI 시대 이런 곳은 사람들이 직접 되어야 제가 어떤 분이 이제 도시

계획 이런 거 전공하신 분이 그런 말씀을 하시는데 제가 그거 보고 그럴 수 있겠다 생각이 든 사람이

집적된 곳에 있어야 사람들을 만나서 식사도 하고 이야기도 하고 하면서 이 정보의 가치가 너무 크다는 것입니다 그래서 계속 이제 이런 쪽으로

몰릴 것이라는 거죠 그래서 외곽에 있는 곳은 지금은 이미 떨어져 있어서 사실 더 떨어져 봐야 얼마나 떨어지겠습니까

별로 이렇게 잘 올라갈 가능성은 안 보인다 이렇게 보시면 될 것 같습니다 그렇군요 그러면 안 올라갈 거 사지도 말아

그냥 전월세로 사야 되는 거 아니에요? 주거하는 거죠. 그렇죠. 근데 그런 지역에는 이미 재산세도 별로 없기 때문에요.

언제 집값이 되게 비싸면은 내가 전세로 사는 것, 직접 사는 것하고는 세금 차이가 일단 많이 나요. 그래서 그건 고민을 해봐야 되는데

외곽 지역에는 그 고민할 필요는 없어요. 그래서 그냥 우리 가족이 이리저리 이사 다니는 것도 귀찮으니까

그냥 여기서 주거하려면 그냥 사 가지고 있는 것이죠. 죄송합니다. 자꾸 좀 이렇게 조금 제가 그렇게 비관적인 사람은 아닌데

그렇게 말투가 그렇게 흐름이 그렇게 흘러간 것 같아서. 아닙니다. 그럼 저희 이제 또 부동산 얘기해 봤으니까

주식 얘기 잠깐 해볼게요. 고문님, 한국 주식에 이제 더 이상 사람들이 투자하지 않고 미국 주식을 많이 한다고 합니다.

특히 젊을수록 그렇다고 하는데 우리나라 주식시장도 부동산처럼 좀 미래를 어둡게 보시는 건가요

저는 당연히 이제 미국 시장이 당연히 주식시장은 세계적으로도 어느 나라의 주식 시장보다도

S&P 500의 성과가 장기적으로 가장 좋습니다. 그리고 현재도 보면은 가장 경쟁력이 있는 기업들을 보유하고 있는 것이고요.

그다음에 무엇보다도 아까 말씀드렸듯이 미국은 기축 통화를 가지고 있어서 여차하면은 리스크 관리를 할 수가 있습니다.

패드의 풋이라고 하듯이 이제 통화를 풀어도 통화 가치가 안 떨어져요. 우리나라는 통화를 주식시장에 바친다고

통화를 풀었다 통화 가치 떨어져버려요. 그렇죠? 그래서 그런 면에서 리스크 관리를 할 수 있는 수단을

좀 가지고 있고 그다음에 강력한 기업 경쟁력을 갖고 있고 그다음에 인프라가 좋습니다. 아시다시피 자본시장의 인프라가 좋기 때문에

그런 면에서 저는 지금 단기적으로는 오버밸류 돼 있을지 모르지만은 장기적으로는 여전히 저는 이 시장이

우리나라의 시장의 기업들보다는 당연히 낫다고 생각합니다. 생각하는데요. 그다음에 저쪽으로 건너가게 되면은

또 환헤지를 하지 않으면 달러를 가지게 되지 않습니까? 그런 면에서도 분산하는 데 유리하죠. 그래서 어느 부분은

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현) "웅달 책방" 운영 중
전) "체인지그라운드" 창업
카이스트 경영대학원 SE-MBA 졸업
연세대학교 경제학과 졸업

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