사실은 서울에서도 낙폭이 가장 큰 지역입니다. 그래서 저는 투자로 본다라고 하면 제가 판단하건데 더

이상 내릴 금액이 없는 거예요. 거의 다 내렸다고 보는 거고요. 안녕하세요, 닥터 부자 아빠입니다. 오늘도 제

네이버 카페에 있는 사연 하나 가지고 왔습니다. 너무 간절합니다. 제목 있고요, 아이디가 '내집마련 목표'라는 분이세요.

사연 읽어 드리도록 하겠습니다. 안녕하세요, 유튜브 통해 알게 된 닥터 부자 아빠, 매 업로드마다 잘 보고

있습니다. 저희 부부는 너무 간절합니다. 올해 결혼 5년 차, 36살 동갑내기 부부입니다. 원래 부천에서 생활했으며 사업을 하고 있는

제가 남편분 입장이에요. 울산에서 호프집을 운영하면서 와이프 또한 현재 울산에 와서 정착하고 있는 상황입니다.

저희 부부와 16개월 된 아이가 있습니다. 울산에 온지는 7년 정도 됐으며 그동안 코로나를 겪으면서

사업이 너무 힘들어져 겨우 버티다 이제야 돈을 조금씩 모으기 시작했고 이번 년도 말에 전세 만기가 되면서

은행을 다녀오면서 신혼부부 대출 혜택이 최대 7년까지라는 걸 알았고 뭐 심란해졌다. 집을 매매해야 하는

상황인데 저희 부부가 모은 돈은 현재 전세금에 묶여 있는 이제 3천, 아고 현금 이제 5천, 총 8천입니다. 어쩔

수 없이 울산에서 사업을 하고 있으며 정리하고 부천으로 이동하고 싶은 마음이 있으며 집은 서울 쪽으로

구매해서 매매하고 전세를 주고 부천이나 인천에서 월세 또는 전세를 살 의향이 있습니다. 신혼부부 혜택 7년, 앞으로 2년 남았는데

어떻게 해야 할지 막막합니다 닥터 부자 아빠가 저희를 도와주셨으면 좋겠습니다라고 이제 사연을 주셨고요

상황을 조금 정리한 다음에 어떤 방향성으로 가시는 게 좋을지 좀 의견을 드리도록 하겠습니다 30대 중반이고

외벌이이고 세후로 5천만 원 정도를 버시는 가게 상황입니다 소득 대비 저축이 높은 편이죠 2천에서

2,500 정도 1년에 저축을 하시는 거 같고요 월로 보면 한 200만 원 내외 정도 저축을 하시는 거 같아요

현재 주택을 한 번도 취득하신 적은 없어요 생애 최초이 거 같고 무주택이고 전세 거주 중이고 순 자산을 보면 현재

묶여 있는 전세금 빼고 편금했을 때 8천만 원 정도의 자산을 보유하고 계십니다 고민이 이거예요 울산에서 작은

호프집을 하시는 거 같아요 거주지를 이제 부천으로 옮기고 싶은 거죠 사업을 정리하고 뭐 부천에서 사업을

하든지 이렇게 정리를 하고 옮기고 나 서울로 투자를 하고 싶은 거예요 결국에는 이제 부천으로 거주지를 좀

정하고 서울 투자를 하는데 서울에 매매를 해서 전세를 맞춘다 그랬잖아요 이 부분이 저는 조금 어려울 거 같아요

그 이유에 대해서 좀 말씀을 드려 보면 첫 번째로 서울 아파트 기준으로 전세가율을 보면 한 50% 한 60%

정도 되죠 오래된 재건축 단지들은 40% 넘지 않습니다 우리가 매매가가 서울의 외곽지 소형 아파트라고

하더라도 3억에서 4억 정도는 하죠 매매가가 그럼 자기 자본이 못해도 한 1억 5천에서 한 2억 정도는 필요한

겁니다. 그래서 우리는 이제 8천만 원이 있기 때문에 전세 세팅을 하는 거는 어려운 거예요. 다시 정리를 해

드리면 매매를 해서 전세 세팅은 할 수가 없죠. 돈이 부족하니까 방법은 크게 두 가지가 있을 것 같아요. 첫

번째는 매매를 해서 실 거주 할 수 있겠죠. 담보 대출이 나오니까 이 방법이 있고 두 번째는 그 담보 대출을

받아서 매매를 해서 월세 세팅은 가능하거든요. 주택 담보 대출 아파트에 껴 있어도 월세 세입자는 들어온단

말이에요. 그래서 요런 식으로 하셔야 될 거 같고요. 예를 들어서 지금 현재 살 수 있는 최대 아파트 가격을 제가

봤을 때 3억 5천 이하의 아파트를 좀 보시는 게 좋을 거 같거든요. 아파트 매매 기준으로 보면 시세가 보면 이

시세에 한 70% 정도는 생애 최초가 많게는 80% 대출도 받을 수가 있거든요 그 현금이 8천만 원이면

충분히 이제 매수는 하실 수가 있습니다 원리금 상환액을 좀 대략적으로 계산을 해 보면 금리가 예를 들어서 3.5%대 후반이라고

하고 지금 50년 상한은 없어졌잖아요 40년 상한 기준으로 이렇게 보고요 원리금이 월에 한 100만 원대 정도

어 초반 나갑니다 생각보다 많은 부담이 되지는 않을 거예요 첫 번째로는 거주 플러스 투자 실거주가

되는 건데 나는 이제 부천에서 거주를 뭐 한다 그랬어요 부천에서 뭔가 사업을 바꿀 수도 있으니까 울산을

정리하시고 어느 정도 지역이 좀 특정이 되겠죠 너무 멀리 갈 수는 없잖아요 부천에서 그렇게 멀지 않은

지역을 가야 될 거 같고 두 번째는 거주 플러스 투자를 분리한다라고 하면은 월세 세팅을 해야 되겠죠

월세 세팅을 하면 이런 3억 5,000원짜리 작은 아파트가 재건축 정비 사업 예정지 아파트들이 월세를

한 1,000에 70만 원 정도 이렇게 받을 수가 있거든요 원리금 상환액이 대출을 받으면 한 100만 원 정도 나왔으니까 부족한 자금이 한

30만 원 정도는 부족할 거잖아요 30만 원에 플러스 나는 만약에 부천에 거주한다고 하면 부천에 거주비

이제 발생을 하겠죠 부천에도 마찬가지로 나는 1천에 70만 원짜리를 산다라고 하면 주택을

매매했을 때 부담되는 금액은 한 30만 원대 정도일 거다라고 말씀드리고 싶습니다 월세 저축액이

200만 원 내외 정도 되니까 월 30만 원을 부담해서 서울의 아파트를 저가 매수할 수 있는 거는 좋은 투자가 될 수 있다라고 좀

정리해 드리고 싶겠네요. 그럼 어떤 지역을 보는 게 좋을까 이제 궁금하실 거잖아요. 그래서 계략적으로 좀 말씀을

해 드리면 현재의 어떤 소득과 저축의 지역이나 이런 거를 특정을 해 봤을 때 우리가 투자를 간다라고 할 때

어떤 지역이 좋겠느냐 보면은 첫 번째로 광명에도 보면 물론 광명이 입주 물량이 좀 많아요. 그래서 짧은

기간 안에 반등이 되진 않는데 전체적으로 한 2년 정도 지나면 지금부터 주택 시장은 많이 좋아진다고 저는 판단을 하거든요. 그래서 2년에서

4년 정도 지나면 저 충분히 전 고점을 회복할 수 있다라고 봅니다. 광명에도 보면 정비 사업 구역이 있어요. 정비 3 예정지구 아파트입니다.

이런 아파트들의 소형 평형이 전 고점이 한 5억 5천 정도였거든요. 근데 현재 시점의 가격을 보면은

거래가 되는 게 3억 4천 정도 됩니다. 거의 2억 정도의 낙폭이 있지 않습니까? 그 광명 같은 경우에는

부천과 그렇게 멀지 않기 때문에 거주하면서 투자를 충분히 같이 할 수도 있다라고 좀 판단이 되고요.

지역을 좀 더 넓혀 보면 갈 수 있는 지역은 좀 더 있습니다. 상계동 있죠? 상계동 보면 마찬가지로 소형 아파트의

정비 사업 구역인데 이 아파트의 전 고점은 5억 9,900, 거의 한 6억 가까이도 했었거든요. 소형 평형

기준으로 특정 단지가 근데 최근에 이제 실거래된 걸 보면은 3억 5천이 사실은 서울에서도 낙폭이 가장 큰

지역입니다 그래서 저는 투자로 본다라고 하면 제가 판단하건데 더 이상 내릴 금액이 없는 거예요 거의

다 내렸다고 보는 거고요 그래서 여기는 지역이 너무 뭐니까 거주하고 투자를 좀 분리해서 보시는 게 좋을 거

같고요 세 번째 사실 나는 이제 서울에 좀 중심지로 들어가고 싶은 걸 수도 있고 어떤 투자를 한다라고 할

때 위에 상기에 말씀드린 1번하고 2번은 장기 투자보다는 저는 한 2년에서 최대 4년 정도면 충분히

전고점을 회복을 하기 때문에 목표로 하셨던 한 2억 이상의 어떤 자본의 수익은 순수익은 얻을 수가 있을

거예요 이제 비과세가 되기 때문에 그렇겠죠 3번에 아는 5년 이상 내가 만약에 투자를 한다라고 하면 서울

내에도 보면 그래도 중심지에 속하는 정비 사업 구역을 갈 수가 있습니다. 이미 발표가 된 구역이 예시로 한번 들어 드리면 저는

상도동 이화약국 빌라인데 3억 5천에서 빌라면 비싼 게 한 4억 정도 이하면 어 살 수 있는 것들이 있거든요. 이미

구역이 확정 발표가 된 구역이고 여기를 제가 이제 말씀드린 이유가 뭐냐면 세대수가 3,000세대 이상

개발이 되고요. 이미 확정이 됐고 좋은 중심지에 속하기 때문에 그렇습니다. 만약에 향후 여기 입주를 한다라고

하면 입주를 할 거지 않습니까? 이제 정비 사업이니 이렇게 입주를 할 겁니다. 그럼 아파트 시세는 국평

기준으로 20억도 넘어갈 수 있는 지역이라고 좀 판단이 돼요. 단 여기는 토지 거래 허가구역 그죠? 두

가지를 염두해 두셔야 돼요. 첫 번째는 실거주를 하거나 지역이 멀어서 부득이하게 실거주 할 수 없다라고 하면

임대 사업자를 활용을 하면 우리가 이제 주택 매수를 해 가지고요 월세 세팅을 통해서 이제 충분히 매수는 할

수 있습니다. 심지어 요런 빌라 같은 경우에는요 전세가율이 사실은 이거보다는 더 높아요. 50% 60%

아니라 70% 많게는 80% 세팅이 된 데도 있거든요. 그래서 요런 데는 잘하면 내 투자금으로 가능한 물건들도

있습니다. 현재 오늘 날짜 기준으로 제가 봤을 때 그렇고요. 전반적인 의견은 이렇습니다. 일단은 소득이 세후로 한 5천 정도 되시는 분이에요.

그죠? 30대 중반이고 평균적인 가정이라고 보고요. 순자산이 이제 8천만 원인데 투자에 대한 이제

고민을 하셨거든요 나는 깔끔하게 거주하고 투자를 할 거다라고 하면 광명이라야 보시면 좋을 거 같고

아니면 상계동을 거주 투자를 분리한다고 할 때 상계동 보면 지금 낙폭이 굉장히 커서 그리고 거래가

많이 되진 않거든요 그럼에도 불구하고 그래서 가격을 더 조정을 해서 더 급매를 잡을 수도 있는 시점이라고

생각을 합니다 그 투자로 접근을 하셔도 괜찮고요 상도동 같은 경우에는 2년에서 4년이 아니라 5년 이상

보셔도 충분히 좋고 여기서 충분히 수익이 나고 내가 이제 사업을 통해서 저축을 해서 향후의 주택을 한 채 더

사는 전략도 저는 충분히 괜찮다라고 봅니다 1번하고 2번 같은 경우에 제가 24년 정도를 들고 가라라고 한

이유가 뭐냐면 여기 이제 사업성 때문에 그렇습니다. 사업성이 사실 아주 좋은 지역은 아니에요. 추가 분담금이

사실 매매가 이상으로 나올 수도 있어요. 그러니까 추가 분담금이 상대적인 건데, 예를 들어서 내가 압구정 현대에

계시는 분들이 압구정 현대를 들고 있는 사람이 여기 아파트가 40억에 50억인데 여기 추가 분담금이 45억

나온다라고 하면 여기 계신 분들은 '어, 생각보다 많이 안 나온다'라고 얘기를 해서 사업 추진이 잘 될 수 있는데

광명이나 상계 매매가가 3, 4억짜리 아파트인데 여기 추가 분담금이 3, 4억, 4억 나온다라고 하면 정비 사업

추진이 좀 어려울 수 있어요. 물론 이것도 향후에 주택 경기가 살아나고 하면 그럼에도 불구하고 주변 아파트

가격이 오를 거라고 보니까 다시 정비 사업은 활기가 돌 수는 있는데 저는 결국에는 사업성이 아주 좋다고 보기는 어렵다 보니까 가능하면 한 2, 4년 정도 투자로 끌고 가시는 걸로 좀 의견을 드리고 싶습니다

이 지역 빌라로 가라 8천으로 20억 아파트 될 곳

안녕하세요. 닥터부자아빠 입니다.

저는 삼성전자 LG전자 등 대기업 경력 총 15년 이상의 공학박사 및 부동산, 재테크 컨설팅 전문가👨‍🎓입니다.

제가 그동안 경험하고 고민했던 경제적 자유, 즉 30대에 순자산 30억을 달성했던 방법과 노하우를 구독자 분들께 공유하려고 이 채널을 개설 하였습니다.

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-닥터부자아빠 드림

닥터부자아빠

서울에서 낙폭이 가장 큰 지역 투자 고민

유튜브 시청자의 사연 소개: 36세 부부, 울산 거주, 호프집 운영, 전세 만기, 서울 투자 고민

부부의 상황: 결혼 5년차, 16개월 아이, 울산 거주 7년, 코로나로 사업 어려움, 현재 자산 8천만원(전세금 포함)

울산 사업 정리 후 부천 거주 계획, 서울 아파트 매매 후 전세 임대 계획

부부의 재정 상황 정리: 30대 중반, 외벌이, 세후 소득 5천만원, 연 2천~2500만원 저축, 무주택, 순자산 8천만원

투자 전략 제안 및 현실적 어려움

서울 아파트 매매 후 전세 임대의 어려움: 서울 아파트 전세가율 낮음(50~60%), 8천만원 자산으로는 부족

두 가지 투자 전략 제안: 1. 매매 후 실거주, 2. 매매 후 월세 임대

3억 5천만원 이하 아파트 매수 권장, 생애최초 주택구입 대출 활용 가능성

대출 원리금 상환액 예상: 월 100만원 초반

전략 1: 거주(부천) + 투자(서울) 분리, 부천 근교 지역 투자

구체적인 투자 지역 제안 및 분석

전략 2: 거주(부천) + 투자(서울) 분리, 월세 임대를 통한 투자

투자 지역 제안: 광명, 상계동, 상도동

광명 투자 분석: 입주 물량 많으나 2~4년 후 고점 회복 예상, 정비사업 예정지, 낙폭 큼

상계동 투자 분석: 정비사업 예정지, 낙폭 큼(서울에서 가장 큰 낙폭), 거주와 투자 분리 권장

상도동 투자 분석: 5년 이상 장기 투자, 3000세대 이상 개발 예정, 고점 20억 이상 예상, 토지거래허가구역

종합적인 투자 전략 제안 및 결론

소득, 자산 고려한 종합적 투자 전략 제시

거주와 투자 통합: 광명, 거주와 투자 분리: 상계동, 장기 투자: 상도동

상도동 투자는 5년 이상 장기 투자 권장, 추가적인 주택 매수 전략 제시

광명, 상계동 투자는 2~4년 단기 투자 권장, 사업성 고려

광명, 상계동 정비사업의 사업성에 대한 우려 제기: 추가 분담금 위험