2025년 이후, 무주택자에게 유리한 부동산 시장 전망: 투자 관점으로 접근해야 할 이유와 시장 분석

공동주택은 수익을 극대화하기 위해 단순한 소비재가 아닌 금융 투자로 간주해야 합니다.

### 2025년 부동산 시장 전망: 매물 폭증과 가격 하락 예측
* 🏡 **부동산 투자 관점**의 중요성 강조: 주택을 단순 거주 목적이 아닌 투자 상품으로 인식해야 수익을 창출할 수 있다고 주장.
* 📉 집값 하락 시 **매수**의 기회:  가격 하락 시점에 매수해야 가격 상승 시 높은 수익을 얻을 수 있으며, 고가 매수는 큰 리스크를 수반한다고 설명.
* 📊 2024년 12월 기준 서울 아파트 매도 물량 9만 채 초과: 수요 감소로 인한 매물 증가 현상과, 9월부터 시작된 가격 하락 및 거래량 감소 추세를 지적.
* 📈 **매도 물량 증가**의 2단계:  1단계는 수요 감소로 인한 매물 적체, 2단계는 매도 희망자 증가로 인한 매물 폭증(최대 12만 채 예상)을 예측.
* 🔑 **매도 물량 = 단기 공급:**  신규 아파트 공급이 아닌 기존 주택 매도 물량이 현재 시장 가격을 결정하는 가장 중요한 요소임을 강조.
* 📉 과거 사례 분석(2009-2013년):  2009년 공급 부족 우려에도 불구하고 집값 하락이 발생했던 사례를 통해 건설사 공급보다 **매도 물량**의 중요성 재차 강조.  "공급 부족으로 집값 뛴다는 얘기를 자꾸 하거든요" 라는 언론의 주장을 반박.
* ⚠️ 2025년 상반기 **매물 폭증** 예상:  2024년 말 9만 채를 넘는 매도 물량을 바탕으로 2025년 상반기에 더욱 큰 폭의 매물 증가를 예상.
* 📉 **2025년 상반기 집값 낙폭 확대** 전망:  매물 증가와 수요 감소로 인해 2025년 상반기에 집값 하락 폭이 더욱 커질 것이라고 예측.

### 2025년 부동산 시장 전망: 가파른 하락과 매물 증가 예상
* 📈 **2025년 상반기부터는 낙폭이 큰 매물이 대량으로 쏟아질 것으로 예상**되며, 이는 신규 아파트 공급 부족에 대한 뉴스에 휘둘린 **고가 매수** 때문입니다.
* 📉 기존 아파트 매도 물량이 시장 가격을 결정하는 주요 요인이며, 현재 **고가 신규 아파트의 잔금 미납으로 인한 매물 증가** 현상이 확산되고 있습니다.
* 🏠 집값 결정 요인은 매도 물량이며, 중요한 것은 해당 가격을 감당할 수 있는 수요의 충분성입니다. **2025년 시장은 2024년과 달리 가파른 하락세**를 보일 것으로 전망됩니다.
* 📉 **반포 자이 아파트의 10억 원 하락 사례**처럼, 단기간에 큰 가격 하락이 발생할 수 있으며, 앞으로 하락 폭이 더욱 커지고 하락 물량이 증가할 것으로 예상됩니다.
* 📉 2022년 말부터 2023년 초까지 많은 시장 하락이 있었으나, 여전히 "우리 동네는 안 떨어졌다"는 인식이 존재합니다. 하지만 이는 잘못된 인식이며, 실제로는 상당한 하락이 있었습니다.
* 💰 **2022년, 2023년에 급매물을 저렴하게 매수한 투자자**들이 존재하며, 이는 시장의 변화를 예측하고 기회를 활용한 사례입니다.  "표영호"는 이러한 시장 변화를 예측하여 정보를 제공해왔습니다.
* 📊 **서울 아파트 갭 투자 건수의 급감**은 투자 심리 위축을 보여주는 지표입니다.  **코인 가격 상승과 강남 아파트 가격 상승의 상관관계를 인과관계로 오인하는 것은 잘못된 시장 분석**입니다.
* 📉 건설사들은 가격 상승 시기에만 공급을 늘리고, 가격 하락 시에는 공급을 줄이기 때문에, **공급 감소로 인한 가격 상승은 잘못된 인과관계**입니다.  **2025년 이후는 무주택자에게는 좋은 시장**이 될 것이라고 예측됩니다.

과연 아파트 주택이 부동산이 금융 상품입니까, 아니면 소비재입니까? 왜 이런

질문을 던지시는 이유를 제가 생각해 보면, 부동산이 아주

독특한 자산이라 쓸 수도 있고 투자도 가능하기 때문에, 사실 이렇게

구분해서 생각하실 수가 있죠. 근데 저는

부동산을 금융 투자 상품으로, 금융

투자 상품으로 보는 것이 주식과 마찬가지로

과정이 있을 수 있기 때문에 그렇죠. 또 하나는 뭐냐면 많은 분들이

그렇게 보셨으면 좋겠습니다. 또 어떤 분들은 '야, 이게

무슨 부동산이 이게 금융 상품이야?',

이게 소비재야' 이렇게 말씀하시는 분도

있거든요. 그러니까 소비재는 정확히는 사용하는 재화라고

생각하시는데, 대부분의 자산을 차지하지 않습니까?

그렇기 때문에 내 집 마련이라든지 부동산 투자를 어떻게 하는가에 따라서 완전히

달라져요. 삶 자체가 제가 볼 때 그렇기 때문에, 사실은 이것을 그냥

내가 살 집이어서, 뭐 나는 그냥 내가 거주할 집이야, 이렇게 판단하시면

쉽게 말해서 좋은 투자를 할 수 없다. 그래서 저는 많은 분들이 내 집 살

때도 투자 관점으로 보셨으면 좋겠다.

투자 상품… 잠깐만, 우리 저… 그동안

우리 이강수 위원님의 그 여러 가지 포지셔닝을 보면, 사람들이 어떤 생각을

하냐면, ‘야, 이강수 너는 왜 맨날

떨어진다는 얘기만 하냐?’ 이렇게 말씀하시는 분이 있고, ‘회장님, 왜 집값

하락 얘기만 꾸준하게 하냐?’ 이렇게

말씀하시는 분들 있대요. 그 말을 다시

해석하면 어떤 뜻이냐면, ‘집을 사지

말라는 거잖아요.’ 이렇게 생각하는 분들이 있는데, 오늘 이강수 대표님

말씀에는 ‘아니다. 이걸 투자의 관점으로도 봐야 된다.’ 그렇죠? 오히려

오히려 그렇게 더 많이 봐야 된다.

그렇죠. 왜 그렇기 때문에 가격 하락이

중요한 거예요. 그렇지. 왜냐면 그래야

하락할 때 사야 돈을 벌 수 있거든요. 낮은 가격에 사야 올라갈 때

폭이 있으니까 그렇죠. 그리고 잘못

높게 사면 굉장히 리스크가 크기

때문에 그런 차원에서는 저희가 오히려

투자 관점으로 보기 때문에 이렇게 변화를 읽고 가격에 대해서

말씀드리는 거예요. 그래서 거주할 집이라고 여러분 그냥

내가 거주할 집 한 채 있으셔야 그럼

어떤 식으로 얘기할 수밖에 없냐면,

그럼 아무 때나 사세요. 그렇게 된단 말이죠. 그렇죠? 근데 여러분

그렇게 아무 때나 살 수 있는 자산이 아니잖아요. 그래서 좀 더 여러분들이

오히려 투자 관점으로 보셨으면 좋겠다.

근데 여기서 굉장히 안타까운 지점이

뭐냐면, 예를 들어서 시장에 100명이 있으면 95명은 부동산을 거주

목적이나 사용 목적으로 봐요. 근데 다섯 명이

돈을 버는 사람들은 다섯 명이에요. 이게 제가 열불나는, 열불나지요.

아, 왜 돈 버는 사람, 돈 버는 거예요? 그러니까 우리가 올바른

정보를 드리면 좀 더 낮은 가격, 좀 더 좋은

내가 사기 좋은 가격에 살 수 있으면 좋은 거 아니에요? 그러려고

우리가 정보를 드리는 거고요. 예, 돈 벌어서 하는 분들의 거의 대다수가

부동산 가격이 올라서 자산이 올라가는 분들이 많아요. 그렇죠? 근데 또

공교롭게도 그 교집합에 뭐가 있냐면,

많이 번 사람들 중에서 교집합은 부동산 가격이 떨어졌을 때 샀다는 말이죠. 그렇죠?

근데 마치 자기가 그게 잘한 것처럼 생각하는데, 이런 경우죠. 예를 들어서,

2008년도에 갑자기 전세가 만기 됐어. 근데 봤더니 전세 나가려고

했더니 집주인이 돈이 없대요. 그래서

얘기한 거예요. ‘아, 내 전세금 돌려줄 돈이 없는데, 그냥 이 집 인수하세요.’ 내가 그렇게 해서 샀는데, 그 집이

두 배 올랐단 말이에요. 뭐 이런 경우들이 많아요. 그래서 돈 번

사람들의 공통점은 다 부동산 가격이 떨어질 때 샀다는 말이에요. 아니,

부동산 가격이 떨어질 때 샀단 말이야.

2017년, 18년, 뭐 16년 이월 때 집을 산 연예인들이 보통 신문에

뭐라고 기자들이 기사를 쓰냐면, 씨가

어떤 아파트를 사서 얼마에 돈을 남겼다, 이런 기사를 쓰는데 그건 역시

좀 전에 말씀하신 대로 가격이 낮을

때 사셨던 분들이지, 21년 최고가의

집을 사서 얼마에 남겼다는 뉴스,

여러분 들어보신 적 있, 아 들어, 정말 좋은 말씀. 여러분 한번 보세요.

21년도 저 최고가에 사서 지금 돈 벌었습니다, 이런 사람 있습니까?

그분들은 지금 잠이 안 와요. 그렇기 때문에 저, 우리나라 대한민국에 많은

사람들이 부동산을 투자로 보셨으면 좋겠다. 아, 그런 의미. 그래야 그런

일도 안 일어나지 않습니까? 그렇죠. 2024년 12월 들어서 서울의

아파트 매도 물량이 지금 9만 채가

훨씬 넘습니다. 앞으로 25년도 좀 전망해 보자면 어, 어떻게 생각하세요?

일단 지금 말씀하신 것에 답변을 우선

드리면, 매도 물량이 증가하는 원인은

명확합니다. 수요가 감소하고 있기 때문에 그렇습니다. 그러니까 예를 들어서

내가 집을 팔려고 내놨는데 수요가

없으니까 매도 물량이 쌓이고 있는

거죠. 그래서 수요가 감소하면서 집값도

하락하고 있고, 거래량도 줄어들고 있단

말이죠. 그래프를 한번 보실까요? 이건

뭐냐면 서울의 아파트 실거래 가격

지수인데, 이미 9월부터 하락하기 시작했어요. 그러다가 10월부터

하락폭이 좀 커지고 있죠. 물론 잠정

지수이지만, 그래서 여러분들이 보시는 일반적으로 조사

되는 지수, 가격 지수이기 때문에 이미 실거래가가 떨어졌다고 보는 거죠. 어

그런데 이렇게 가격이 하락하면서 다음

장을 보시면 거래량도 줄고 있어요. 많이 줄죠. 그러니까 재화 시장에서

혹은 자산 시장에서 가격이 하락하는데 거래량도 줄고 있다는 건 수요가 줄고

있다는 얘기예요. 예, 수요가 준다는 건 뭐냐면 내가 집을 내놨는데 집 보는

사람들이 없다는 거죠. 그러면 계속 매물이 쌓입니다. 이게 집값 하락의

전초 단계, 어, 그죠. 1차 징조, 예.

그다음에 두 번째 어떤 현상이 벌어지면 이제 집을 내놓는 사람들이

증가하기 시작해요. 이제 새롭게 안 내놓고 있다가 '나도 팔아야 되나?'

그, 어, 이제 '그렇지, 아, 이거 위험한데' 뭐 이러고 그러면 이제 2단계로는

매도 물량 훨씬 더 많이 쌓여요. 아, 전

내년도 맥시멈 12만 채도 보는데,

12만 채, 예. 아, 그러면 어마어마한 매도 물량인데, 사실 더 갈 수도

있어요. 그, 잠깐만, 여기서 한 가지 우리가 꼭 짚어 넣어야 될 것 중에

하나가 매도 물량도 공급이라는 거예요.

25년 상반기 부터 낙폭 큰 매물들이 쏟아 질겁니다(이광수 대표)

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