지금 부산의 집값이 심상치 않은데요 이대로 가다가는 안녕하세요 제테크 읽어주는 파일럿입니다 우리가 서울 부동산만

얘기하는 사이에 지방에서는 어떤 일이 일어나고 있는지 모르시는 분들이 많이 계신데 실제 지방에서는 굉장히 집값이

떨어지고 있습니다 특히 우리나라의 제 2의 도시 부산의 경우에는 진짜 심각한데요 현재 부산의 상황이 어떤지

같이 한번 공부해 보는 시간을 가지도록 하겠습니다 그럼 화면을 통해서 같이 알아보시죠 지금 지방의 집값이 제대로 박살이 났거든요 어

특히 이제 제 2의 도시라고 불리는 부산도 엄청나게 급락을 했습니다 많이 떨어졌다는 얘기죠 그래도 부산은

사람들이 서울 다음으로 선호하는 곳이기 때문에 집값이 어느 정도 좀 버틸 줄 알았는데 이 부산에서 무너지고

있다는 말은 부산보다 더 인구가 적은 뭐 대구, 광주, 대전 이런 곳들의 집값도 비슷한 양상을 보일 것이다.

이렇게 생각을 하시면 되고요. 이 부산의 집값이 떨어진 가장 주된 요인은 바로 대출 규제, 입증 어, 스트레스 DSR 실시하고

있습니다. 그중에서 이제 2단계까지 들어갔고요. 이 2단계가 적용됨으로써 대출받을 수 있는 금액이 상당 부분

줄어들었습니다. 그런데 서울 같은 경우에는 뭐 대출 없이 집을 사는 고가 주택도 굉장히 많기 때문에

영향을 받는 곳도 있고 안 받는 것도 있지만 부산 같은 경우에는 대부분 거래되는 집값, 값이 이 DSR 규제에 적용이 되는 집값이 보니까 어, 이 대출

규제를 좀 직격탄으로 맞았죠. 그래서 서울 같은 경우에는 뭐 올 초부터 올 여름까지는 좀 오르긴 했는데 부산은

집값이 126주 연속 하락하고 있습니다. 뭐 기간으로 따지면 대략 한 2년 4개월 그 정도 이제 하락을 계속 하고 있는 거죠. 집값이 떨어지다

보면은 뭐가 줄어들겠죠? 당연히 거래가 줄어들게 됩니다. 지금 이제 10월 달 거래량이 나왔죠. 10년 평균 10월

달 거래량이 5천 건이었고 2014년부터 2024년까지 평균적으로 10월에는 한 5천 건 정도는 거래가 됐었는데

이번 2024년 10월에는 거래량이 2500건 밖에 되지 않았습니다. 거래량이 얼만큼 줄었죠? 50% 정도

감소를 한 거죠. 당연히 집값이 떨어지는데 사려고 하는 사람은 줄어들 수밖에 없는 거고 집값이 올라간다면

사려고 하는 사람이 늘어날 수밖에 없는 거죠. 그런데 지금 상황은 어 집값이 계속 2년 넘게 떨어지다

보니까 거래량이 반토막으로 줄었다 이렇게 보시면 되고요 거래량이 줄면 물량도 쌓이게 되죠 그래서 서울도

지금 역대 최대 물량인 9만 건을 돌파했는데 부산도 만만치 않습니다 지금 매도 물량도 폭증을 하고

있는데요 2021년에는 대략 3만 건 정도 매도 물량이 있었습니다 2022년에는 4천 건, 한 천 건 정도

늘었죠 그리고 2023년에는 5만 2천 건 다시 또 천 건 정도 늘었습니다 그리고 2024년이 끝나지

않았는데 지금 10월 달까지 5만 8천 건, 6천 건이 증가를 했죠 지금 2021년과 비교를 해 본다면 어

매도 물량이 두 배 가까이 지금 증가를 한 모습을 볼 수가 있습니다 거래는 줄어들고 매도 물량은 증가를 하기

때문에 집값이 뭐 떨어질 수밖에 없는 거겠죠. 그리고 여러분들이 이 부분 좀 많이 궁금해하실 것 같아서 제가 좀

조사를 해봤는데요. 부산에 집값 평균 지금 어 부산에 내가 집을 사려면 얼마 정도 줘야 살 수 있을까?

평균적으로 4억 2천만 원 정도 줘야지 부산의 집을 살 수가 있습니다. 그런데 부산에 평균 임금이 있잖아요.

임금, 돈 버는 거 어 평균 연봉이 3,300만 원이에요. 그러면 평균적인 사람이 돈을 벌어서 부산에 집을

사려고 하면은 뭐 돈을 한 푼도 안 쓰고 대략 한 뭐 14년 정도 모아야 되죠. 근데 이 수치가 높은 건지 낮은

건지 잘 모르잖아요. 우리가 이제 이 수치를 보통은 PI라고 부릅니다. price income ratio, 어 소득 대비

가격 비율 이렇게 보시면 되는데 서울 같은 경우에는 이 11.4, 11.4 걸린다는 뜻이고요, 부산 같은 경우에는 이

12.7, 지금 서울보다 부산에 살고 있는 사람이 집을 사기가 더 체감적으로 힘듭니다. 물론 서울의

집값이 더 높은 건 맞아요. 근데 서울에는 그만큼 돈을 잘 버는 사람들도 어느 정도 있기 때문에 이

PI 지수가 11.4, 부산은 집값이 낮은데도 불구하고 PI 지수가 높다는 말은 곧 소득이 그렇게 높지 않다

평균적으로 소득이 그렇게 높지 않다 이렇게 보시면 되고요. 저건 이제 평균적인 아파트예요. 근데 신축

분양가는 더 가관입니다. 평당 2,500만 원을 돌파했는데요. 이게 어떤 수준이냐면 여러분이 많이 알고

계시는 33평 국민 평수 아파트를 신축으로 분양을 받으려고 하면은 대략 8억 2천만 원이라는 돈이 필요합니다

엄청난 돈이죠 아까 4억 2천만 원이라는 돈도 지금 너무 비싸서 서울에 집을 사는 거보다 체감상 더

힘든데 신축 아파트 분양가는 그거보다 두 배나 더 힘들어요 그럼 이걸 수치로 그냥 단순하게 비교를 해

보면은 부산에서 신축 아파트를 사려면 서울보다 세 배 정도 더 힘들다 이렇게 보시면 되는데 왜냐면 이 저 신축 가격 기준으로

하면은 대략 30이 나오거든요 그럼 서울보다 이렇게 세 배는 더 힘든데 사람들이 신축 아파트를 더 살 수

있을까 더 사기가 어렵겠죠 신축 아파트는 고사하고 기존에 구축 아파트도 가격이 좀 드라마틱하게

떨어지고 있습니다 어 제가 이제 부산의 나름 대장 아파트 중에 한 곳을 좀 가지고 왔는데요 여기 보시면은 2021년 한참 잘나갈 때

지금 대략 한 8억 정도의 거래가 됐습니다 그런데 그 뒤에 가격이 이렇게 떨어지더니 최근에 거래된 게

5억 9천만 원이든 저번 달 12일 날 거래가 됐는데 지금 어 5억 9천만 원보다 더 비싼 다음 매물이

있어야 되는데 매물이 나온 가격은 5억 6천만 원 5억 9천에 팔렸는데 다음 매물은 5억 6천에 나왔어요 이

말은 가격이 떨어지고 있는 추세다 지금 그리고 고점이었던 8억에 비하면 대략 40% 정도 가격이 하락한 거죠

그런데 이런 아파트들이 실제 부산에서 비일비재합니다 이렇게 된 이유는 앞에서 말씀드린 대로 DSR 때문에

그래요 DSR 때문에 대출이 안 나와요. 대출을 받으려고 했는데, 어 예를 들어서 예전에는 LTV 70%까지 대출을 해줬죠. 그래서 아까 같이

뭐 6억짜리 아파트를 사려고 한다 그러면 6 곱하기 7에 42, 4억 2천까지 대출이 나왔습니다. 그런데 DSR

2단계가 적용되면서 이 금액이 적게는 5천만 원, 많게는 1억까지 줄게 됐죠. 그럼 당연히 집값도 그만큼 줄어들게

됩니다. 집값이 줄지 않으려면 사람들이 그만큼의 자본을 가지고 있어야 되는데, 어 2, 3억 정도 서울에 집을 사는

사람들도 2, 3억 들고 있는 사람이 생각보다 많지 않아요. 그런데 지방에서 집 안 사고 한 2억, 3억 이렇게

들고 있는 사람이 많이 있을까요? 뭐 몇몇 있긴 있겠죠. 근데 많지 않겠죠. 평균적으로는 그 정도 없다 보니까 어

대출을 일으켜서 지금 집을 사는 것조차도 힘들어지고 있는 추세다 이렇게 보시면 되고요 진짜 문제는

내년 7월에 DSR 3단계가 실시가 됩니다 이게 실시되면 지금 줄었던 금액에서 또 5천만 원 1억이 줄게

돼요 그럼 대출이 더 많이 줄게 되는 거죠 이렇게 되면 집을 살 수 있는 사람들이 더 줄어들게 되고 거래는 더

없어지게 될 겁니다 그래서 지방 같은 경우에는 서두르지 말고 기다리면 싸게 살 기회가 올 수도 있을 것 같습니다

저는 개인적으로 그 시기가 내년 7월 어 DSR 3단계가 실시되는 그 시점이지 않을까라고 좀 조심스럽게

예측을 해 보고요 왜냐면 집주인들도 당장 막 집을 드라마틱하게 5천만 원 6천만 원 깎기가 좀 힘들어요 내가

집을 가지고 있는데 집값이 떨어진다고 그 떨어지는 가격에 쉽게 던지는 사람이 별로 없다는 거죠. 그런데 대세

흐름이 떨어져 있고 평균 가격이 떨어진 가격이라면 또 눈높이가 그 아래로 내려오기 때문에 그때는 가격을

좀 낮춰서 내놓기가 쉬운데 지금 당장 대출이 막혔다고 뭐 6억짜리 집을 나는 5억 3천에 내놔야지 이렇게

하는 사람이 별로 없다는 거죠. 그래서 우리가 그런 부분들도 좀 이해를 하면서 가면은 여러분들이 좀 투자하는데 도움이 될 것 같습니다. 오늘은

부산의 집값에 대해서 좀 알아봤고 앞으로 지방도 이렇게 종종 다뤄보도록 하겠습니다. 그럼 여러분들 행복한 하루

보내세요. 다음에 다시 만나요.

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재테크읽어주는 파일럿

부산 집값 급락 현황 및 원인 분석

부산 집값이 심각하게 하락하고 있음.

부산 집값 하락의 심각성을 분석.

부산 집값 하락은 서울 다음으로 선호도가 높은 부산에서도 나타나는 현상임.

부산 집값 하락은 인구가 적은 다른 지방 도시에도 영향을 미칠 것으로 예상.

주요 원인은 대출 규제(DSR) 강화로 인한 대출 가능 금액 감소.

집값 하락에 따른 거래량 감소 및 매도 물량 증가

집값 하락으로 거래량 감소(10월 거래량 50% 감소).

거래량 감소로 인한 매도 물량 증가(2021년 대비 거래량 두 배 증가).

매도 물량 폭증으로 집값 하락 심화.

부산 집값 및 소득 수준 분석 (PI 지수)

부산 집값 평균 4억 2천만 원, 평균 연봉 3300만 원.

PI 지수(소득 대비 가격 비율)를 통해 부산의 집값 부담 수준 분석 (부산 12.7, 서울 11.4).

신축 아파트 분양가는 더 높아, 33평 아파트 8억 2천만 원.

부산 대장 아파트 가격 하락 사례 및 DSR 규제 영향

대장 아파트 가격 8억 원에서 5억 9천만 원으로 하락(약 40% 하락).

DSR 규제로 인한 대출 감소가 집값 하락의 주요 원인.

내년 7월 DSR 3단계 시행으로 대출 추가 감소 예상.

지방 부동산 투자는 서두르지 말고 기다릴 필요가 있음.

DSR 3단계 시행 시점(내년 7월)에 가격 하락 가능성 높음.

집주인들의 가격 조정에 대한 심리적 저항 고려 필요.