원래 서울은 핵으로 이루어져 있습니다. 그런데 사대문 지역의 경제적 중요성이 점점 강남으로 내려오고 인천의 힘이 좀 점점 떨어지면서 서울과 인천을 잇는 영등포의 힘이 떨어지면서 서울은 300에서 1이 돼 가고 있습니다.

강남 3구의 다음은 뭐 강동구와 동작구가 아니라 분당, 판교, 동탄으로 가는 거죠.

안녕하십니까? 도시 문헌학자 김시덕입니다.

오랜만에 찾아뵙는 거 같네요. 아시다시피 저는 부동산 투자가도 아니고 부동산 분석가 아니죠.

전 답사가 그러다 보니까 투자를 하시는 분들과는 다른 목적에서 1기, 2기, 3기 신도시 그리고 그 외에 택지 지구를 전체적으로 답사를 하고 다니고 있습니다.

그래서 어쩌다 보니까 1, 2, 3기 신도시 예정지 및 기개발 지역은 다 가본 셈이 됐네요.

제 입장에서는 기존에 1, 2, 3기 신도시에 대해서 말해지는 것이 좀 납득이 안 되는 부분도 있고요.

그런 부분들을 솔직히 말씀을 드릴 거고 어디까지나 참고로 하셔서 걸을 건 거르고, 그다음부터는 경제적 논리에 따라서 여러분이 판단하시면 된다.

공식 용어는 아니죠. 사실 연기 신도시로 말해지는 지역이 여러 개 있을 것 같습니다.

지금은 강남이라 부르지만, 서울 강남이지, 한피부과 불렀죠. 영등포 동쪽에 영동지구인데 1, 2지구로 합쳐 가지고 강남이라 부릅니다.

서초구와 강남구, 그리고 송파구 잠실은 또 따로 개발됩니다.

그래서 이 중에 서초와 강남만 또는 송파, 화지를 묶어서 연기 신도시라 부르는 경우가 있어요.

또는 강남 개발은 신도시라고 하기엔 너무 정신없이 진행된 거고, 국가가 목적을 가지고 들어가서 개발한 첫 연기 신도시라고 불릴 만한 것은 양천구의 목동 신도시, 그리고 노원구의 노원 신도시라고 말하는 분들도 계십니다.

그냥 1기 신도시라 불리는 분당이나 일산의 앞 단계, 이런 계획적인 신도시, 주로 단독 주택이 아니라 아파트 단지를 위주로 개발된 지역이 어떤 것들이 있고 그 지역에 이제까지 상황은 어땠고 미래가 어떨 건지를 보자는 차이니까요.

그래서 목동과 노원을 보고 그 앞 단계인 강남을 보면 요즘 말해지고 있는 1기 신도시, 이름바 선도지구 재건축 문제에 대해서 느끼는 바가 많습니다.

우선 강남 쪽을 보면 강남 개발 서초구 쪽 개발의 선두였던 한신 아파트라는 이제 우성은 재개발 끝날 거예요.

재건축 끝났고 그리고 신반포든지 반포가 최근에 철거가 끝났습니다.

이제 공사 들어가는 거고 한신 아파트는 워낙에 그 당시에 땅이 구입되는 대로 조금 조금씩 구해서 단지를 만들다 보니까 뭐 21단지 옆에 2단지가 그 좀 약간 어지러운 상황인데요.

그것들이 하나하나 또는 묶여 가지고 재건축이 완성되거나 되는 중입니다.

그게 대체로 7, 80년대 초 70년대 80년대 초까지 그리고 잠실이 1, 2, 3, 4, 5단지가 철거 및 재건축이 끝났고요.

그리고 잠실 시영은 끝났지만 그 옆에 장미 아파트 같은 것들, 비싼 시기에 지어진 것들은 아직 준비 중인 과정이죠.

5월에 5월에 찍은 사진을 보여 드리면 이렇게 장미를 길렀어요.

이 아래 팔각정이 있고 이렇게 팔각정이 80년대 풍이, 70년 80년대 격정이 있고 그 앞에 머릿돌이 있는데, 라이프 주택 주식회사 대표 이사께서, 조내벽, 실내벽 잘 하실 것 같은 분께서 78년에 머릿돌을 세우셨고, 그리고 장미꽃을 예쁘게 기르셨다고.

또, 옆에서 보면 이렇고요. 그 문 앞에 가도 장미, 마을 마당, 장미 넣고 아파트 이름에 걸맞게 장미를 많이 심어 놓으셨어요.

그 한국의 20세기 후반에 만든 아파트가 어떤 미학적 감각을 추구했는지, 주민들이 그 아파트를 어떻게 인식했는가 가장 잘 보여주는 아파트 중 하나가 이 송파구 장미 아파트라서 여기는 꼭 재건축 차익을 바라지 않더라도 살고 싶어 하는 시민들이 많습니다.

옆에 보면은 상가 있고 옆에 롯데 타워가 있죠.

더샵도 보이고 이런 상황입니다.

이게 79년 아파트예요. 아직까지 제가 어렸을 때만 해도 이제 준비 슬슬 시작하는 단계라는 거 기억해 주시고 대치동 제가 이번 9월에 답사를 하는 곳입니다.

대치지구는 강남에 웬만한 데가 개발된 뒤에 후순위에 개발되는 곳들인데 뭐 예를 들어 이런 데 대치 우성 7차 간판 보면 옛날 간판이죠.

개포 실차 우성 아파트 이런 애들인데 요거는 이제 대치지구 아파트 건설 9년인 거고 아직 아무 움직임이 없어요.

그 대치가 이렇습니다. 대치 90년 아파트, 92년 아파트가 아직 아무 움직임이 없는데 물론 물밑에 작업이 있겠죠.

근데 요즘 얘기 나오고 있는 1기 신도시, 경기도지사요, 직 까놓고 말해서 강남도 아니고 그 지역이 먼저 재개발된다고 생각하는 것은 저는 자본주의 원리하고 좀 다른 원리로 돌아가는 게 아닌가 저는 그거를 어떤 부분에서는 정치적인 논리라고 봅니다.

1기 신도시 5개 지역에 사는 분들이 수가 많으시거든요.

그러다 보니까 그 지역에 행정가는 정신이든 무언가 말을 해야 되는 거예요.

근데 그 지역들을 들여다 보면 한쪽에서는 선도 지구 해 가지고 재개 재건축을 하자는 입장이 있고, 한쪽은 안 될 거 같으니까 리모델링으로 가자라는 입장이 있어요.

근데 리모델링이 이기는 경우도 있고 선도 지구 지정으로 가는 게 이기는 경우도 있는데, 저는 아마 리모델링 쪽으로 많이 가지 않을까.

뭐, 아시는 분 아시겠습니다만 요즘 일산 사는데 고양이 요즘 엘리베이터 리모델링 많이 하더라고요.

엘리베이터를 고친다는 게 뭐겠습니까?

당분간은 안 될 거라는 걸 아는 거죠, 재건축이. 그래서 저는 1기 신도시 재건축 문제라고 얘기하는 게 마치 서울, 부산 등 대도시의 철도 지하와 비슷하다 생각해요.

특별법 만들었으니까 되는 거 아니냐. 법 만들어서 되는 거였으면 한국이 지금 세계 최강국이 됐겠죠, 이런 한국.

세계 최강국 투표 만들겠죠? 그런 게 아니라는 거죠. 그 순서 생각하면.

됩니다. 또는 이제 연기 신도시인 강남을 넘어가서 여러분이 일반적으로 생각하시는 목동이나 노원을 보면은 목동 경을 보겠습니다.

최근에 영등포의 양평동이란 데 같습니다.

이게 안양천 넘어서 바라본 목동이 2대 목동병원 보이고요.

아담합니다. 그 목동 단지 중에 앞번호 단지들은 나지막하고 뒷번호가 큽니다.

그리고 아시는 분 아시겠지만 항공기 소음이 앞단지 쪽은 좀 조용하고 높은 뒷단지 쪽이 좀 그런 것도 있어요.

그리고 목동신시가지 부르는데 정확히는 파트 단지가 아닌 목동도 있고 목동 신시가지는 신정동 있습니다.

이것 때문에 또 내부선 또 지역간에 묘한 갈등가 싸우더라.

그요. 신정동 목동은 목동이 아니라느니 하는 또 취조한 싸움들을 하는데 그러지 마시고 제발 내가 같이 막 개발된 신도시.

겁니다. 그리고 어디에도 끼지 않는 신월동이 신목동 이름 바꾸겠다고 했다가 이제 배제를 당했는데 계속 움직임이 있습니다.

그쪽은 국회대로 지하화가 되면서 요즘에 약간 움직임이 있죠.

상부 공원 만든다는 움직임이 있어서요.

뷰는 잘 못 보시는 뷰라서 하나 보여 드렸고요.

이렇게 광명 쪽을 바라본 광명 뉴타운 많이 헐고 있죠.

요게 목동 열병합 발전소인 거고 앞단지 부분들 저는 목동 안 살아봤지만 살아본 말씀으로는 전혀 아무런 저 선입견 없이 5단지가 조용하다고 말씀하시더라고요.

교통적 약간 이제 이쪽인데 원래 교육적으로 좋은 데하고 교통 좋은 데 다릅니다.

모든 신도시 살아보신 분 아실 거예요. 근데 단지가 약간 외진 데 있으면서 비행기 소음이 좀 비켜 나가 있어서 좋다 말씀하셔서 그 지역 재건축하는 걸 기다리시는 분도 있으신 것 같습니다.

아무튼 뭐 저 목동에 아무런 연고가 없다는 말씀을 다시 한번 드리면서 말씀만 드리면 거기 땅에 있는 거 아니냐 말씀을 하셔서 저는 답사합니다.

투자가가 아니라. 그럼 그런 말씀 하세요. 아까운데 투자 좀 하지.

제가 투자를 하면 이런 말씀을 드리겠습니까? 투자 안 드리니까 이렇게 막 말씀을 드리는 거죠.

경전철 얘기 같은 것도 잘 들으셔야 돼요.

구청이나 시청에서 말한다고 되는 게 아닙니다. 그 GTX 제가 늘 말씀드렸잖아요.

GTX A 효과가 그게 없을 거라고. 그 아랫부분은 너무 많은 교통망이 있는데 또 플러스 1이기 때문에.

근데 그렇게 안 믿으시고 열리고 나니까 아시지 않습니까?

다만 이제 올해 말 내년 초 개통될 북쪽 구간 운정부터 서울역은 효과가 있을 겁니다.

그러니까 분석해서 보실 줄 아셔야 된다. 그러려면 본인 가보셔야 된다는 게 제 기본 입장인 거죠.

남 말 믿지 말고 제 말 믿지 마시고 가보세요.

제가 양천구청에 의뢰를 받아서 양천구에 대한 책을 썼어요. 그러면서 목동 신시가지를 모든 단지를 다 가봤습니다.

가보시면 이런 식으로 단지 안내도가 있고 그리고 단지마다 이런 게 있어요.

건설사들이 각각 다른 단지를 만들었기 때문에 각각의 건설 내역을 적어놨습니다.

한때 서울시에서 아, 한 동 남기자고 재건축할 때, 그럼 말도 안 되는 주장이 있었는데, 그거는 말이 안 되는 주장이고요.

정말로 왜 모든 서울 아파트를 남겨야 되냐라는 근본적 질문이 있는 거죠.

아마 목동 아파트 단지가 정원 축 되고 나면 아마 한 동도 안 남을 겁니다.

근데 이거 돌 정도 남길 수 있잖아요. 예를 들어서 공원은 만들어야 되지 않겠습니까?

공원 한켠에요. 돌만 모아서 옛날 아파트 목동 모양으로 딱 배치시켜 놓고 땅에 묻어 놓고 보시면 어떻게 다 재연을 드렸네요.

양천구에 그런 것이고 이때 3단지 가보면 21년 시점에 이제 정밀 안전진단 1차 통과 이렇게 들어가는 거예요.

80년대 초에 만든 아파트들도 마찬가지입니다.

또 한편으로 압구정 현대 아파트입니다. 그 말 맞고, 압구정 현대는 올해 5월입니다.

동의율 61% 이 시점에서 쉽지 않죠. 다른 쪽에서는 승강기 교체 하고 이러더라고요.

교체한다는 얘기는 당장 재건축 안 한다는 얘기죠. 이렇게 압구정 현대, 압구정 현대도 엇갈리고 있습니다.

82년이고 또는 5차 77년 이런 아파트가 아직 절차 진행 중인 거예요.

최근에는 압구정 현대 일부가 설계를 했다가 서울시랑 뭐 소송하겠다 말단까지 간 상황이었죠.

그리고 은마아파트는 뭐 굳이 말씀 안 드려도 될 것 같습니다. 재건축 조합 준비도 위원회 할까요?

조합을 만드시는 분들도 여러 조직이 있다 보니까 아직 정리를 해야 하는 상황인 거죠.

이런 상황인데 강남 한번 더 경기도에 신도시가 어떻게 했는가를 잘 생각하시라.

이게 오늘 제가 말씀드리는 핵심 내용입니다. 순리대로 보시라.

나라가 하라고 해서 하는 게 아니다. 우리가 공산주의가 아니잖아요. 건설 회사들 뭐 등 떠밀어 가지고 일기 먼저 해라.

구정 현대 놔두고 안 된다는 거죠.

그 말씀을 드리고 그럼 이제 신도시로 들어가겠습니다.

신도시는 수도 다섯 개입니다. 성남 분당, 고양 일산, 안양 평촌, 군포 산본, 부천 중동.

이것 중에 분당, 일산과 평촌, 산본, 중동은 분해서 봐야 됩니다.

국가 차원에서 대규모로 개발한 거는 분당과 산본이에요.

나머지 평촌, 산본, 중동은 원래 각각의 그 시가 하던 거를 노태우 대통령 때 200만 호 건설이란 숫자를 맞추기 위해서 말하자면 증발한 거예요, 숫자를.

그래서 사실 그 지역 자체들은 불만이 많았습니다.

김시덕 “1기 신도시 재건축은 환상, 분당도 결국 어려울 것” | 도시문헌학자 김시덕 박사 1부 [부스타]

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1기 신도시 재건축은 자본주의 원리에 맞지 않으며 정치적 논리가 개입되었을 가능성이 있고, 리모델링으로 진행될 가능성이 높다고 분석합니다.

강남 개발 순서와 현재 상황을 고려할 때, 1기 신도시 재건축이 강남보다 먼저 진행되는 것은 순리에 맞지 않으며, 정부 주도가 아닌 시장 논리에 따라 진행될 것임을 강조합니다.

분당과 일산 등 1기 신도시 개발 배경과 한계를 지적하며, 확장된 강남 개념을 제시하고 미래 서울 권역 변화에 대한 전망을 내놓습니다.

🏙️ 서울의 변화와 강남의 부상

원래 서울은 핵으로 이루어져 있었지만, **사대문 지역의 경제적 중요성이 강남으로 이동**하면서 서울의 중심이 변화하고 있습니다. 인천의 영향력이 감소하면서 영등포의 중요성도 줄어들고 있습니다.

강남 3구에 이어 강동구와 동작구가 아닌 **분당, 판교, 동탄이 새로운 중심지로 부상**하고 있습니다. 이는 확장된 강남 개념으로 이해할 수 있습니다.

🏘️ 1기 신도시 재건축에 대한 회의적 시각

최근 논의되는 1기 신도시 재건축 문제에 대해 **강남 재건축 상황과 비교했을 때 회의적인 시각**을 가지고 있습니다. 1기 신도시 특별법 제정이 곧 재건축 성공을 보장하는 것은 아니라고 주장합니다.

1기 신도시 재건축은 **정치적인 논리에 의해 움직이는 측면**이 있다고 보며, 실제로는 리모델링으로 진행될 가능성이 높다고 예상합니다. 일산에서 엘리베이터 리모델링이 활발한 것이 그 증거라고 언급합니다.

🗺️ 신도시 개발의 역사와 배경

강남 개발은 신도시라고 하기에는 체계적이지 못했고, **최초의 계획적인 신도시는 목동과 노원**이라고 보는 시각도 있습니다. 1기 신도시는 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동으로 구성됩니다.

분당과 산본은 국가 차원에서 대규모로 개발되었지만, **평촌, 중동 등은 200만 호 건설 목표를 위해 기존 도시를 확장**한 것에 가깝습니다. 평촌의 경우, 원래 안양시가 추진하던 개발 계획이 정부에 의해 확대된 사례입니다.

🌇 목동 아파트 단지 답사 후기

목동 신시가지 아파트를 직접 답사한 결과, 단지별로 건설사가 달라 **각각 다른 특징**을 가지고 있음을 확인했습니다. 일부 단지는 항공기 소음 문제도 있습니다.

목동은 교육적으로 좋은 지역이지만, **교통은 다소 불편**할 수 있습니다. 5단지 주변은 조용하고 쾌적하다는 의견도 있습니다.

목동 아파트 재건축 시 **과거 아파트의 흔적을 기념하는 방안**으로, 아파트 단지 모형을 공원에 조성하는 아이디어를 제시합니다.

🏢 압구정 현대 아파트 재건축의 난항

압구정 현대 아파트 재건축은 **설계 문제로 서울시와 소송**까지 가는 등 어려움을 겪고 있습니다. 재건축 조합 내부에서도 의견이 분분하여 아직 정리되지 않은 상황입니다.

🤔 강남 대체 불가능론과 세종시의 한계

강남은 대체 불가능하며, **세종시는 공무원 도시로서의 한계**를 가지고 있습니다. 세종시는 매매가는 비싸지만 전월세가 저렴하여, 대전 거주 신혼부부들이 출퇴근하는 경우가 많습니다.

세종시에 철도역이 생기면 **인구가 유출될 가능성**이 있으며, 강남을 대체하기는 어려울 것으로 예상됩니다.

서울의 도시 구조 변화와 강남 개발

서울의 중심축이 사대문 지역에서 강남으로 이동하고, 인천의 영향력 감소로 영등포의 중요성이 낮아짐.

강남 3구 이후 개발 지역은 강동구, 동작구가 아닌 분당, 판교, 동탄으로 예상됨.

연기 신도시라는 용어는 비공식적이며, 강남 지역(서초구, 강남구, 송파구)을 지칭하는 경우가 있음.

목동, 노원 신도시가 국가 주도 개발의 첫 번째 사례로 언급됨.

1기 신도시(분당, 일산) 이전 계획적인 신도시 개발 지역의 현황과 미래 전망을 분석하고자 함.

강남 지역 재건축 및 재개발 현황

강남 지역 재건축은 서초구 한신 아파트를 시작으로 진행되고 있으며, 신반포, 반포 지역도 재건축이 진행 중임.

한신 아파트는 부지 확보 과정의 어려움으로 단지 배치가 불규칙하며, 현재 재건축이 진행 중임.

잠실 1~5단지 재건축이 완료되었고, 장미 아파트 등 일부 지역은 재건축 준비 단계임.

송파 장미 아파트는 70~80년대 아파트의 미학적 가치와 주민들의 인식을 보여주는 사례로 제시됨.

대치동 지역은 강남 개발 후순위 지역으로, 아직 재건축 움직임이 미비함.

1기 신도시 재건축 문제와 정치적 논리

1기 신도시 재건축 문제는 자본주의 원리보다는 정치적 논리에 따라 진행되는 측면이 있음.

1기 신도시 주민 수가 많아 행정적 조치가 필요하지만, 재건축과 리모델링 사이에서 의견이 갈림.

일산 지역의 엘리베이터 리모델링은 재건축 지연을 의미하며, 1기 신도시 재건축 문제는 특별법 제정만으로 해결될 수 없음.

1기 신도시 재건축 문제는 서울, 부산 등 대도시의 철도 지하화 사업과 유사한 어려움을 가짐.

목동 신도시는 단지 번호에 따라 건물 크기와 항공기 소음 영향이 다름.

목동 신시가지 내 목동과 신정동 간 지역 갈등이 존재함.

신월동은 목동으로의 편입을 추진 중이며, 국회대로 지하화 사업으로 인한 변화가 예상됨.

목동 5단지는 주변 환경이 조용하고 교통이 편리하지 않지만, 비행기 소음이 적어 선호하는 주민들이 있음.

목동 지역에 대한 정보는 답사를 통한 개인적인 의견이며, 투자 권유가 아님.

목동 신시가지 재건축 및 보존 논의

연구자는 양천구청 의뢰로 목동 신시가지에 대한 책을 집필하면서 모든 단지를 답사함.

서울시의 아파트 한 동 남기기 주장은 비현실적이며, 재건축 시 공원 조성 등을 통해 과거 모습을 기념할 수 있음.

목동 3단지는 2021년 정밀 안전진단 1차 통과했으며, 80년대 초 아파트의 노후화는 자연스러운 현상임.

구정 현대 아파트의 재건축 동의율이 61%로, 재건축 추진에 어려움이 있음.

압구정 현대 아파트는 재건축 절차가 진행 중이며, 서울시와의 소송 등 어려움을 겪고 있음.

1기 신도시 분석 및 강남 대체 가능성

1기 신도시는 5개 지역(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동)으로 구성되며, 분당과 산본은 국가 차원의 대규모 개발 지역임.

평촌, 산본, 중동은 각 시의 개발 사업이었으나, 노태우 정부 시절 200만 호 건설 목표 달성을 위해 확대됨.

분당과 일산 개발은 평촌보다 먼저 진행되었으며, 건설부의 승인 및 토지 개발공사의 개입이 있었음.

분당과 일산 개발의 목적은 강남에 대한 주택 수요를 해소하기 위함임.

서울의 중심축은 사대문 지역, 용산, 영등포(인천과 연결)로 이루어져 있었으나, 강남으로 이동하고 있음.

미래 서울의 권역 예상 및 세종시 분석

미래 서울의 권역은 강남 3구가 아닌 분당, 판교, 동탄으로 확장될 것으로 예상됨.

사대문 지역은 역사적 가치를 유지하며, 여의도는 용산, 마포 지역과 통합될 것으로 예상됨.

도시 가치는 아파트 가격뿐 아니라 복합 기능을 고려해야 하며, 용산과 마포는 복합 기능을 갖춘 지역으로 성장할 것임.

세종시는 공무원 도시이자 대전의 신도시로, 강남을 대체할 수 없음.

세종시에 철도역이 건설될 경우 인구 유출이 발생할 가능성이 있음.

김시덕 “1기 신도시 재건축은 환상, 분당도 결국 어려울 것” | 도시문헌학자 김시덕 박사 1부 [부스타]

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