우리 모두 호주는 잘 사는 나라로 알고 있죠. 실제로 전 세계 1인당

평균 부의 순위를 보면 호주는 무려

5위에 위치한 걸 보실 수 있습니다. 그런데 여기서 조금 더 자세히

들여다보면 사실 호주의 서민들은 더 가난해지고 있었습니다. 바로 빠르게

상승하는 집값과 임대료 때문인데요. 자료를 보시면 아시겠지만 호주의

주거용 주택 가격은 최근 10년 동안

거의 두 배가 되었고요. 그에 따라 임대료도 가파르게 상승했습니다. 이로

인해 호주의 젊은 층의 경우에는 버는 돈의 절반 이상을 주택

임대료로 지출하게 되면서 미래에 대한 어떠한 준비도 하지 못할 정도로

가난해지고 있다고 합니다. 그래서 이번 시간에는 호주의 집값은 왜 이렇게

상승했는지, 그 이유와 현재 호주 사회에 미치는 영향에 대해서 저와

함께 아주 쉽고 간단하게 알아보겠습니다. 현재 호주에서 주택

문제는 정말 심각한 문제입니다. 월세조차 집을 구하기가 너무 어려워 부동산

중계 플랫폼에 매물이 하나 올라오면

사람들은 집을 보기 위해 줄을 선다고 합니다. 이 조그만 월세 방을 보기 위해

해 30분 이상 줄을 서는 건 흔한 일이라고 해요. 게다가 더 어이없는

건 하다하다 자기 집 베란다를 월세 매물로 내놓기도 하고요. 마당에 있는

컨테이너를 매물로 내놓고 월세를 받는

경우도 허다하죠. 하지만 이런 열악한

곳조차 월세 계약을 맺고 월세를 내며

거주하는 사람들이 있다고 합니다. 그러니 매물로 계속 올라오는 거겠죠.

그만큼 현재 호주는 주택난이 심각하다는 얘기입니다. 하지만 불과

1950년대까지만 해도 호주는 이렇게 주택이 부족한 나라가

아니었어요. 급성장하는 경제에 힘입어

세계에서 가장 높은 생활 수준을 자랑했을 뿐만 아니라 주택 가격도 높지

않다 보니 마당과 정원이 딸린 자기 집 하나 정도는 가지고 있었습니다. 얼마나

살기 좋았으면 '오스트레일리안 드림'이라는 말까지 나올 정도였죠.

그렇다면 이렇게 부족할 것 없이 살던

호주가 왜 이제는 높은 주택 가격과 월세 때문에 세계에서 가장 집 사기

어려운 도시 탑 10 중 무려 두 자리를 차지하게 된 걸까요? 전문가들은

호주 주택 가격 상승의 시작으로 1980년대부터 시작된 주택을 보는

관점의 변화를 꼽습니다. 이전까지 집은

그저 거주하는 곳, 그 이상도 그 이하도 아니었습니다. 하지만 이때부터 호주에서

집은 그저 거주하는 곳이 아닌 투자

자산으로 변모하기 시작했습니다. 이렇게 갑자기 집을 보는 관점이 바뀔 수

있나 싶은데, 여기에는 그럴 만한 환경이 조성되었기 때문이라는 의견이

지배적입니다. 1980년대 호주는 정말 많은 변화가 있던 시기였습니다. 일단 호주

정부는 금융 부문을 자유화합니다. 쉽게 말해서 금융 시장을 개방하고

규제를 완화한 정책인데요. 이전에는

정부가 금융 시장을 직접 통제하면서

대출 금리나 규모를 정부가 정했습니다. 하지만 이 자유화 이후 은행들은

자유롭게 금리를 설정하고 고객들에게

제공할 수 있게 되었죠. 이를 기점으로 호주에는 집을 담보로 해 돈을 빌리는

주택 담보 대출이 무척 활성화되었습니다. 이로써 사람들은 돈이

부족해도 대출을 통해 집을 살 수 있게 되었고, 집이 있는 사람들도

번째 집을 대출을 끼고 구매하여 임대 시장에 내놓게 되었습니다. 본격적인

부동산 투자가 시작된 거였죠. 게다가

당시 호주는 정부 차원에서도 이 투자를 더 부추기는, 네거티브 기어링이라는

세법이 존재했기 때문입니다. 이 세법은

만약 부동산 투자를 해서 손실을 보게

되면 그 손실액만큼 다른 세금에서 공제해 주는 제도입니다. 즉, 부동산

투자로 발생하는 대출이자 및 유지 비용이 임대 수익보다 더 커지면, 이를 다른

세금 공제를 통해 보전해 주겠다는 거예요. 이 정도면 정부가 그냥 대놓고

투자하라고 부추긴 셈이죠. 호주의

제도 기반은 부동산 시장에 투자자들을 모이도록 만들었고, 주택에 대한 수요를

높였으며, 결국 부동산 가격을 상승시키는 요인으로 작용했습니다. 호주

부동산 가격 차트만 봐도 1980년대를 기점으로 가파르게

상승하는 걸 보실 수 있죠. 사실 이렇게 금융 시장이 완화되고 규제가

풀리는 건 부동산 시장 활성화에 너무

좋은 조건인 건 분명합니다. 하지만 어쨌든 대출을 받는 이상 우리는

이자율로부터 자유로울 수 없는 것 또한 분명하죠. 이자율이 터무니없이

낮다면 투자가 이루어질 수 없으니까요.

그런 면에서 볼 때 최근 20년은 호주 부동산 투자에 있어 최적기였습니다.

호주의 금리 차트를 보시면 1990년대 초 17%를 넘던 호주의

금리가 계속해서 낮아지기만 한 것을 알 수 있습니다. 물론 호주 정부가

금리를 이렇게 낮춘 것은 경제 성장을

도모하고 어느 정도 물가 상승을 유도하기 위함이었죠. 하지만 그와

동시에 대출 금리까지 대폭 내려가게

됩니다. 아무리 대출을 많이 받아 부동산 투자를 해도 전혀

부담스럽지 않게 되었어요. 대출도 쉽게

받을 수 있는 데다가 투자해서 손해를 봐도

정부에서 세금으로 메꿔주고, 심지어 대출 이자도 낮은 상황이에요. 호주의

국민들은 이 모든 요소들을 적절히

활용했고, 이것들이 합쳐져 호주의

집값을 끌어올리게 됩니다. 호주 정부가 집값 상승에 유리한 모든 환경을 조성해

준 셈이에요. 그런데 이러한 환경에서도

물론 한계가 있긴 했습니다. 저소득

중산층에게 이러한 투자마저도 쉽지

않기 때문인데요. 기존에 집이 있거나, 아니면 소득이 높은 사람들에게는

투자를 생각하고 돈을 운용하고자 하는

의지가 있습니다. 대출금도 크게 부담스럽지 않고요. 하지만 저소득 일반

중산층은 어떨까요? 이들은 투자를

생각할 여유도 없고, 그저 생계를 유지하는 것만으로도 벅찬 게 사실입니다.

이들에겐 집을 사는 일조차 쉽지 않은

일이죠. 그러나 이런 상황을 유심히

지켜보고 있던 호주 정부가 이들을 위한 엄청난 혜택을 제공하기로 하는데,

바로 첫 주택 구매자 보조금입니다. 이 혜택은 호주 정부가 저소득 중산층

가정이 첫 집을 구입할 수 있도록 돕는 보조금을 말합니다. 물론 주마다

차이가 있긴 하지만, 일부 주에서는 새 집을 짓거나 집을 처음 구매할 때

주택 가치에 상관없이 무려 5만 달러를 지급한다고 해요. 우리 돈

4,500만 원에 달하는 돈이니까 엄청난 보조금이죠. 심지어 호주의 노던

테리토리 지역은 기존 주택이 있는

사람이라도 새 집을 짓거나 구입할 때

무려 3만 달러를 지원한다고 합니다. 이 정도면 호주의 저소득 중산층

입장에서는 정말 없는 돈도 끌어모아 주택 구입할 마음이 생길 것 같죠.

어찌 보면 정말 고마운 보조금입니다. 하지만 이렇게 고마운 주택

구매 보조금이 부동산 시장을 한층 달아오르게 하는 원인이 되었습니다.

기존 부동산 시장에 저소득 중산층의

구매 수요가 들어왔기 때문이죠. 쉽게

말해서 집을 사려고 하는 사람들이 더

"저축은 꿈도 못 꾼다"..잘 사는 나라 호주에서 사는 게 고달픈 이유

지식세포

호주의 높은 삶의 질과 주택 문제의 심각성

호주는 세계 1인당 평균 부 순위 5위의 부유한 국가로 인식되지만, 서민들은 집값 및 임대료 상승으로 가난해지고 있음.

지난 10년간 주택 가격이 두 배로 상승하고 임대료도 급등하여 젊은 층은 소득의 절반 이상을 주거비로 지출함.

심각한 주택난으로 월세 구하기조차 어려워 부동산 매물이 올라오면 사람들이 줄을 서서 기다리는 상황임.

베란다, 마당 컨테이너 등 열악한 공간조차 월세로 임대되는 실정임.

1950년대까지만 해도 호주는 주택 부족이 없었고, '오스트레일리안 드림'이라는 말이 나올 정도로 살기 좋은 나라였음.

호주 주택 가격 상승의 원인: 투자 자산화 및 정부 정책

1980년대부터 주택을 투자 자산으로 보는 관점의 변화가 시작됨.

정부의 금융 시장 자유화 정책으로 주택 담보 대출이 활성화됨.

네거티브 기어링 세법으로 부동산 투자 손실에 대한 세금 공제 혜택 제공.

1990년대 이후 낮은 금리 유지로 부동산 투자 부담 감소.

저소득 중산층은 부동산 투자가 어려운 상황임.

정부의 주택 구매 보조금 정책과 그 영향

저소득 중산층을 위한 첫 주택 구매자 보조금 정책 시행 (최대 5만 달러 지원).

보조금으로 인해 주택 구매 수요 증가 및 주택 가격 상승 심화.

공공주택 공급 부족 (1970년대 후반 2만 채 → 2023년 3천 채).

호주 인구 증가는 해외 이민에 크게 의존하며, 매년 수십만 명의 이민자 유입.

이민자들의 주택 수요 증가로 주택 경쟁 심화 및 가격 상승.

소득 감소와 주택 가격 상승의 불균형

최근 2년간 1인당 GDP 성장률 감소 및 렌트 비용 급증.

소득 대비 주택 가격 비율 상승 (2002년 6년 소득 → 현재 9~10년 소득).

세계 주요국과 비교하여 호주의 소득 대비 주택 가격이 매우 높음.

젊은 층은 집 구매를 꿈꾸기 어려워지고 소득의 절반 가까이를 월세로 지출함.

호주 정부는 320억 달러 규모의 주택 건설 계획 발표 (120만 채 건설).

주택 공급 확대 외에 수요 감소 방안에 대한 논의 필요성 제기.

90%의 호주 국민들이 자가 소유를 중요하게 생각함.