여러분, 전세 만기가 다가오는데요. 집주인이 나가 달라고 요청합니다.

그런데 이때 딱 한 마디만 제대로 했으면 2년 더 살 수 있었는데 이 한 마디를 못 해서 나가게 됩니다.

자, 훨씬 더 무서운 얘기 하나 해 드릴게요.

이런 일이 자주 있습니다. 자, 어떤 분이 집주인 얘기를 듣고 만기 때 계약서를 새로 씁니다.

새로 썼으니까 이 계약서를 들고 주민 센터 가서 확정 일자를 새로 받았습니다.

본인은 아, 철저하게 잘했어라고 생각하죠.

그런데 이것이 독이 든 성배였습니다. 확정 일자를 받기 전에 집주인이 몰래 대출을 받습니다.

그럼 이분은 후순위로 밀려나잖아요. 결국 경매에 넘어가고 이분의 전세 보증금이 2억이었는데요.

확정 일자를 잘못 받아서 한 순간에 1억이 날아갔습니다. 이런 일들이 주변에서 많이 일어나고 있습니다.

그러면 왜 이런 일이 생겨날까요?

네. 바로 법을 잘 몰라서 그렇습니다. 오늘 영상에서 여러분들은 절대로 이런 일이 발생하지 않도록 자세히 설명드리겠습니다.

여러분들이 재계약을 할 때는 세 가지 방법이 있습니다. 첫 번째는 묵시적 갱신입니다.

들어보셨죠? 두 번째는 합의 갱신입니다. 마지막 세 번째는 계약 갱신 요구권입니다.

이렇게 세 가지를 통해서 갱신을 할 수 있는데, 모두 법률 용어입니다.

너무 어려워요. 일반인들은 잘 모릅니다.

그래서 이로 인해 정말 많은 사건 사고가 발생하고 있습니다. 그래서 오늘 영상 준비했습니다.

여러분들의 머릿속에 세 가지가 아주 쉽게 명확하게 정리되도록 준비했습니다.

끝까지 보세요. 오늘 영상을 보신 분들을 위해 특별한 선물을 준비했습니다.

너무너무 중요합니다. 누구나 한 번 이상 겪을 수 있는 일이거든요.

그래서 요소 책자를 준비했습니다. 무료입니다. 자료는 아래 고정 댓글 링크를 통해서 받을 수 있습니다.

이것도 준비했습니다. 책을 읽기 싫으신 분들은 이렇게 하나의 표를 정리했거든요.

요거 요거 요거. 오늘 강의 듣고 요거 보시면 머릿속에 확실하게 들어올 겁니다.

꼭 다운로드 받아서 보시기 바랍니다.

본격적으로 시작하기 전에 큰 틀을 잡고 들어가겠습니다.

우리가 전월세 계약을 연장하는 방법은 총 세 가지가 있습니다.

그 첫 번째가 계약 갱신 청구권입니다. 계약 갱신 청구권.

이건 뭐냐면 세입자가 집주인한테 '나 2년 더 살래요'라고 일방적으로 통보할 수 있는 권리입니다.

집주인이 싫다고 해도 안 됩니다. 법에서 세입자에게 준 강력한 무기예요.

단 이 무기는 딱 한 번만 쓸 수 있어요.

쉽게 말해서 내가 더 살겠다는데 당신이 뭔데 막아. 이게 바로 계약 갱신 청구권입니다.

계약 갱신 청구권에 대해 알아야 할 세 가지가 있습니다.

여러분들이 계약 갱신 청구권을 사용했다면 임대료 인상은 집주인 입장에서 5% 이상 올릴 수 없습니다.

또 계약 갱신 청구권을 썼으면 임차인은 내가 계약을 한 이후에 통보 후 3개월 후에 중도 해지가 가능합니다.

마지막 세 번째는요. 이 권리는 좀 전에 말씀드린 대로 딱 한 번만 쓸 수 있습니다.

그래서 2플러스 2라고 하죠. 그래서 지금 대부분의 세입자분들이 4년을 살 수 있는 겁니다.

자, 계약을 연장할 수 있는 두 번째 바로 묵시적 갱신입니다.

계약 만료가 다가오는데 집주인도 아무 말도 없고 새 입자인 나도 아무 말이 없으면 법은요 이렇게 해봅니다.

그냥 똑같은 조건으로 2년 더 살아라고 정해 버리는 겁니다.

이것이 바로 묵시적 갱신이에요. 한자를 볼까요?

잠잠할 묵, 일시 묵시적 갱신. 아무 말 없이 갱신된다는 뜻입니다.

쉽게 말해서 둘 다 잠잠하면 자동 연장. 이게 바로 묵시적 갱신입니다.

이해되셨죠? 묵시적 갱신 관련해서 여러분들이 꼭 알아야 할 세 가지가 있습니다.

묵시적 갱신이 되면요, 집주인은요 임대료를 올리지 못합니다.

이전 조건 그대로 똑같이 유지되는 겁니다. 자, 두 번째, 묵시적 갱신이 되면 임차인은 통보 후 3개월 뒤에 중도 해지가 가능합니다.

마지막 세 번째는 계약 갱신 청구권입니다. 이게 소진되지 않습니다.

즉, 나중에 또 쓸 수 있다는 겁니다. 그럼 총 6년을 거주할 수 있는 거죠.

자, 제가 방금 드린 말씀 약간 어렵죠?

뒤에서 다시 설명드릴 겁니다. 마지막 세 번째는요, 합의 갱신입니다.

지금도 많이 하고 있어요. 가장 쉽죠. 단순하고 이건요. 임대인과 임차인이 서로 만나서 합의해서, 그러니까 합의를 해서 갱신을 하는 겁니다.

이것이 바로 합의 갱신이에요. 집주인과 세입자가 서로 얘기해서 조건을 맞추고 재계약을 하는 겁니다.

예전부터 있던 방식입니다. 다만 여기에 함정이 있습니다.

자, 이거 잠시 후에 말씀드릴게요. 방금 계약을 연장하는 방법 총 세 가지를 말씀드렸죠?

다시 쉽게 정리해 드릴게요. 세 가지가 뭐였죠? 계약 갱신 청구권, 묵시적 갱신, 합의 갱신.

자, 계약 갱신 청구권은 임대료 인상 5%만 가능합니다. 묵시적 갱신은 묵시적으로 진행되기 때문에 이전 조건과 똑같이 갑니다. 그래서 인상이 안 돼요.

합의 갱신은 5% 제한이 없습니다. 합의이기 때문에 이건 제한이 없어요. 자, 중도 해지. 그러니까 임차인이 연장됐는데 저 이제 나갈래요, 했을 때 계약 갱신 청구권과 묵시적 갱신이 가능합니다.

집주인에게 말한 뒤에 3개월 후에 효력이 발생됩니다. 합의 갱신은 원칙적으로 안 됩니다. 마지막으로 계약 갱신 청구권, 이거는 한 번만 쓸 수 있다 그랬죠?

그래서 2플 2로 해서 우리가 4년까지 쓸 수 있는데 한 번 쓰면 더 이상 못 씁니다. 묵시적 갱신은 소멸이 안 됩니다. 합의 갱신도 소멸이 안 됩니다.

그래서 여기에 2년을 더 합치면 6년이 됩니다.

살 수 있죠. 뭐가 묵시적 갱신이고 합의 갱신인가요? 자, 이 표를 보세요.

이해되셨나요? 한번 잘 보시고 머릿속에 기억해 두시기 바랍니다.

제가 뒤에서 더 쉽게 설명해 드리겠습니다. 여기서 여러분들이 꼭 기억해야 할 게 두 가지가 있습니다.

묵시적 갱신 말씀드렸잖아요. 이것은 제가 계약 갱신 청구권을 사용하는 것이 아닙니다.

좀 전에 말씀드린 대로 계약 갱신 청구권은 소진되지 않습니다.

그래서 가능한 겁니다. 최초 계약에서 2년을 살고 묵시적 갱신으로 2년 살고 또 계약 갱신 청구권으로 2년을 살면 총 6년을 살 수 있는 겁니다.

그리고 하나 더요, 날짜가 중요합니다. 2020년 12월 10일 이후에 계약을 맺은 분들 있잖아요.

이런 분들은 만료 2개월 전까지 갱신 의사를 밝혀야 됩니다.

그리고 날짜 이전에 계약하신 분들은 최소 1개월 전에 갱신 의사를 밝혀야 됩니다.

집주인 입장에서는 날짜 하루 차이로 권리를 잃을 수 있으니까요.

반드시 표시해 두시기 바랍니다.

이제부터가 중요합니다. 좀 전에 세 가지를 말씀드렸어요. 그런데요, 세 가지 무기를 내 상황에 맞춰서 또 내 상황에 따라서 전략을 달리해야 됩니다.

각각 상황에 맞게 써야 된다는 거죠.

자, 세 가지 쉽게 설명드리겠습니다. 첫 번째, 집주인이 나가 달라고 할 때, 자, 계약 만료 3개월 전에 집주인에게서 연락이 왔습니다.

이번에 제가 들어가서 살 거예요.

그러니깐 나가 주세요. 만약 집주인이 진짜 실 거주를 한다면요, 계약 갱신이 안 됩니다.

요거 알고 계시죠? 임차인이 2년 살고 저 2년 더 살래요라고 계약 갱신 청구권을 했을 때, 집주 인 입장에서는 나 들어가서 살래 하면 거절할 수 있다는 겁니다.

이때 여러분들이 계약 갱신 청구권을 썼는지 확인하시고요.

아직 한 번도 안 썼다면 집주인이 진짜 실거주를 하는지 따져 봐야 됩니다.

실거주하지 않으면서 실거주할 것처럼 나가 달라는 경우가 종종 있기 때문입니다.

이것에 대해서 2022년 대법원 판결 내용이 있습니다. 자, 여기서 뭐라고 했냐면요.

집주인이 실거주한다는 걸 객관적으로 증명해야 한다. 누가?

임차인이 아닌 집주인이 내가 실거주를 합니다라는 것을 증명해야 된다고 했습니다.

즉 집주인은 그냥 살 거야라고 말하면 안 된다는 거죠.

증명을 해야 된다는 거죠. 만약에 집주인이 실거주를 한다고 해서 임차인이 나갔는데 나중에 보니깐 다른 사람에게 더 비싸게 새로 임대했다면 어떻게 될까요?

먼저 임차인은요. 집주인에게 손해 배상 청구가 가능합니다.

얼마나 받을 수 있을까요? 다음 세 가지 중에 가장 큰 금액을 받을 수 있습니다.

첫 번째 계약 갱신 거절 당시 월세 환산액의 3개월 분.

두 번째요. 실제로 내가 입은 손해 이사비 중개 수수료 이런 것들.

그리고 마지막 세 번째는 새 임차인에게 받은 임대료와 기존 임대료의 차액의 2년분, 24개월.

이 세 가지 중에서 가장 큰 금액을 청구할 수 있습니다.

그러니까 여러분들이 나가시더라도 그 집에 확정일자 정보를 꼭 확인하시기 바랍니다.

그래서 집중인이 아닌 다른 임차인이 들어왔다면 손해 배상을 청구할 수 있습니다.

두 번째 케이스는 집주인이 전세금을 많이 올려 달라고 할 때입니다.

집주인이 지금 시세가 많이 올랐으니까 20% 올립시다라고 했을 때 바로 네라고 대답하면 절대 안 됩니다.

이럴 때는 여러분이 갖고 있는 무기가 있죠.

[피해 속출] 전·월세 갱신할 때 '이것' 하면 보증금 1억 날립니다..! (단희쌤)

단희TV

전월세 재계약 시 '확정일자'를 새로 받으면 기존 순위가 밀려 보증금을 잃을 수 있으므로, 묵시적 갱신의 경우 기존 확정일자가 유지되는 것을 인지하고 새로운 확정일자를 받지 않아야 합니다.

전월세 재계약 방법은 '계약갱신청구권(5% 인상 제한, 1회 사용)', '묵시적 갱신(기존 조건 유지, 청구권 소진 없음)', '합의 갱신(인상률 제한 없음, 중도 해지 어려움)' 세 가지가 있으며, 각 상황에 맞는 전략을 선택해야 합니다.

집주인이 실거주를 이유로 계약 갱신을 거절할 경우, 집주인이 실거주를 객관적으로 증명해야 하며, 만약 거짓일 경우 임차인은 최대 '새 임대료와 기존 임대료 차액의 2년분'까지 손해배상을 청구할 수 있습니다.

전월세 재계약 시 보증금 손실 위험

전세 만기가 다가올 때 집주인의 요청에 제대로 대응하지 못하거나, 재계약 시 확정일자를 잘못 받는 경우 **수억 원의 보증금을 날릴 수 있는 위험**이 있습니다. 특히, 확정일자를 새로 받는 과정에서 집주인이 대출을 받게 되면 후순위로 밀려 보증금을 온전히 지키지 못하는 사례가 빈번하게 발생합니다.

이러한 불상사는 주로 **관련 법규를 제대로 알지 못해 발생**합니다. 본 영상은 전월세 재계약과 관련한 법률 용어를 쉽게 설명하고, 보증금을 안전하게 지킬 수 있는 방법을 안내합니다.

전월세 계약을 연장하는 방법은 크게 세 가지가 있습니다. 첫째, **계약 갱신 요구권**은 세입자가 2년 더 거주하겠다고 일방적으로 통보할 수 있는 강력한 권리이며, 임대료 인상 폭이 5% 이내로 제한됩니다. 다만, 이 권리는 임차인이 딱 한 번만 사용할 수 있습니다. 계약 갱신 요구권 사용 후 임차인은 3개월 후 중도 해지가 가능합니다.

둘째, **묵시적 갱신**은 계약 만료 전까지 집주인과 세입자 모두 아무런 의사 표시를 하지 않을 경우, 이전과 동일한 조건으로 2년 자동 연장되는 것을 의미합니다. 묵시적 갱신 시에는 임대료 인상이 불가능하며, 임차인은 통보 후 3개월 뒤 중도 해지가 가능합니다. 특히 중요한 점은 묵시적 갱신은 계약 갱신 요구권을 소진시키지 않아 **총 6년까지 거주할 수 있다**는 것입니다.

셋째, **합의 갱신**은 임대인과 임차인이 만나 합의하여 조건을 맞추고 재계약을 하는 가장 일반적인 방식입니다. 그러나 합의 갱신의 경우 5% 임대료 상한선이 적용되지 않고, 중도 해지가 원칙적으로 어렵다는 함정이 있습니다.

재계약 시 발생할 수 있는 주요 상황별 대처법

집주인이 실거주를 이유로 나가달라고 할 경우, 임차인은 계약 갱신 요구권을 사용했는지 확인하고, 집주인이 **실거주를 객관적으로 증명해야 한다**는 점을 기억해야 합니다. 만약 집주인이 실거주하지 않고 다른 임차인에게 비싸게 임대했다면, 임차인은 손해배상을 청구할 수 있으며, 손해배상액은 여러 기준 중 가장 큰 금액으로 책정됩니다.

집주인이 전세금 인상을 과도하게 요구할 때는 **계약 갱신 요구권을 활용**하여 법적 상한선인 5% 이내에서만 인상하도록 대응해야 합니다. 집주인의 요구에 따라 20% 인상 등에 합의하면 합의 갱신이 되어 5% 상한제가 적용되지 않고, 중도 해지도 어려워집니다.

집주인과 세입자 모두 아무 말이 없어 묵시적 갱신이 된 경우, 기존 조건으로 갱신되며 임차인은 언제든지 해지 통보 후 3개월 뒤에 나갈 수 있습니다. 이때 **가장 중요한 것은 확정일자를 새로 받지 않는 것**입니다. 새로운 확정일자를 받으면 대항력 순위가 새로 시작되어, 그 사이에 집주인이 대출을 받았다면 보증금 순위가 밀려 손실이 발생할 수 있습니다.

보증금 보호를 위한 세 가지 꿀팁

첫째, **모든 의사 표시는 증거로 남겨야 합니다.** 문자, 카카오톡 또는 내용 증명 등을 통해 계약 갱신 요구권 행사 등의 의사를 명확히 전달해야 합니다. 단순히 '연장할게요'라고 말하기보다는 '주택 임대차 보호법 제6조 3에 따른 계약 갱신 청구권을 행사합니다'와 같이 **정확한 문구를 사용**해야 합니다.

둘째, 중도 해지를 원할 경우 **최소 3개월 전에 집주인에게 통보**해야 합니다. 계약 갱신 요구권이나 묵시적 갱신을 통해 연장된 경우 임차인은 2년을 채우지 않고 나갈 수 있지만, 통보 후 3개월 뒤 효력이 발생합니다. 이 경우 세입자를 구하는 중개 수수료는 원칙적으로 집주인이 부담합니다.

셋째, **절대 확정일자를 새로 받지 마십시오.** 묵시적 갱신 시 기존 확정일자의 효력이 유지되므로 새로 받을 필요가 없으며, 받게 되면 앞서 설명한 대로 보증금 순위가 밀릴 위험이 있습니다. 실제로 확정일자를 새로 받아 1억 2천만 원 중 7천만 원을 날린 안타까운 사례도 있습니다.

계약 갱신 요구권은 **'칼'**과 같아 집주인이 거절할 수 없고 임대료 인상도 5%로 제한되지만 한 번만 사용 가능합니다. 묵시적 갱신은 **'방패'**와 같아 아무 말 없이 기존 조건 그대로 연장되며 계약 갱신 요구권이 소진되지 않지만, **확정일자를 새로 받지 않는 것이 가장 중요**합니다. 합의 갱신은 **'양날의 검'**과 같아 5% 상한이 없고 중도 해지가 어려우니 조건 변경 시 신중하게 결정해야 합니다.

여러분들의 계약서와 등기부등본(을구)을 확인하여 **계약 만료일 및 근저당 설정 여부를 미리 파악**해야 합니다. 법은 아는 자의 편이므로, 이 영상을 저장해 두었다가 계약 전에 꼭 다시 시청하시고, 전문가의 도움을 받는 것을 주저하지 마십시오.

전월세 재계약 시 보증금을 잃을 수 있는 위험한 상황은 무엇이며, 이를 방지하기 위한 가장 중요한 주의사항은 무엇인가요?

전월세 계약 연장 시 세 가지 주요 방법(계약갱신청구권, 묵시적 갱신, 합의 갱신) 각각의 특징과 임차인에게 유리하거나 불리한 점은 무엇인가요?

집주인이 실거주를 이유로 계약 갱신을 거절할 경우, 임차인이 손해배상을 청구할 수 있는 조건과 그 금액 산정 기준은 어떻게 되나요?

전월세 재계약 시 확정일자를 새로 받으면 안 되는 이유와 이로 인해 발생할 수 있는 보증금 손실 사례를 구체적으로 설명해주세요.

계약 연장 의사 표시를 할 때 임차인이 증거를 남기는 방법과 '주택 임대차 보호법 제 6조 3에 따른 계약 갱신 청구권 행사'와 같이 명확하게 표현해야 하는 이유는 무엇인가요?

여러분이 재계약을 할 때 세 가지 방법이 있습니다. 첫 번째는 묵시적 갱신입니다.

들어보셨죠? 두 번째는 합의 갱신. 마지막 세 번째는 계약 갱신 요구권입니다.

그래서 이로 인해 정말 많은 사건과 사고가 발생하고 있습니다. 그래서 오늘 영상 준비했습니다.

여러분의 머릿속에 세 가지가 아주 쉽게 명확하게 정리되도록 준비했습니다.

끝까지 보세요. 오늘 영상 보신 분들을 위해 특별한 선물을 준비했습니다.

이것도 준비했어요. 책을 읽기 싫으신 분들은 이렇게 하나의 표를 정리했어요.

요거 요거 요거. 오늘 강의 듣고 요거 보시면요.

머릿속에 확실하게 들어올 겁니다. 꼭 다운로드 받아서 보시기 바랍니다.

우리가 전월세 계약을 연장하는 방법은요. 총 세 가지가 있습니다.

이건 뭐냐면요. 세입자가 집주인한테 '나 2년 더 살래요'라고 일방적으로 통보할 수 있는 권리입니다.

단, 이 무기는요. 딱 한 번만 쓸 수 있어요.

쉽게 말해서 내가 더 살겠다는데 당신이 뭔데 막아? 이게 바로 계약 갱신 청구권입니다.

여러분들이 계약 갱신 청구권을 사용했다면 임대료 인상은요.

그 집주인 입장에서 5% 이상 못 올립니다. 5% 이내에만 올릴 수 있어요.

계약 만료가 다가오는데 집주인도 아무 말도 없고 새 입자인 나도 아무 말이 없으면 법은요 이렇게 해석합니다.

지금도 많이 하고 있어요. 가장 쉽죠. 단순하고, 이건요. 임대인과 임차인이 서로 만나서 의논해서, 그러니까 합의를 해서 갱신을 하는 겁니다.

자, 요거 잠시 후에 말씀드릴게요. 방금 계약을 연장하는 방법 총 세 가지를 말씀드렸죠?

자, 계약 갱신 청구권은 임대료 인상 5% 이내만 가능합니다. 묵시적 갱신은 묵시적으로 이루어지기 때문에 이전 조건과 똑같이 갑니다. 그래서 인상이 안 돼요.

합의 갱신은 5% 이내가 아닙니다. 합의이기 때문에 이건 제한이 없어요. 자, 중도 해지. 그러니까 임차인이 연장됐는데 저 이제 나갈래요 했을 때 계약 갱신 청구권과 묵시적 갱신이 가능합니다.

집주인에게 말한 뒤에 3개월 후에 효력이 발생됩니다. 합의 갱신은 원칙적으로 안 됩니다.

마지막으로 계약 갱신 청구권, 요거 한 번만 쓸 수 있다 그랬죠? 그래서 2플 2로 해서 우리가 4년까지 쓸 수 있는데 한 번 쓰면 더 이상 못 씁니다.

묵시적 갱신은 소멸되지 않습니다. 합의 갱신도 소멸되지 않습니다. 그래서 여기에 2년을 더 합치면 6년이 됩니다.

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이해되셨나요? 한번 잘 보시고 머릿속에 기억하시기 바랍니다.

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묵시적 갱신 말씀드렸잖아요. 이것은 내가 계약 갱신 청구권을 사용하는 것이 아닙니다.

그래서 가능한 겁니다. 최초 계약에서 2년을 살고 묵시적 갱신으로 2년 살고 또 계약 갱신 청구권으로 2년을 살면 6년을 살 수 있는 겁니다.

이런 분들은 만료 2개월 전까지 갱신 의사를 밝혀야 합니다.

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요거 알고 계시죠? 임차인이 2년 살고 저 2년 더 살래요라고 계약 갱신 청구권을 했을 때 집주 인이 나 들어가서 살래 하면 거절할 수 있다는 겁니다.

아직 한 번도 안 썼다면 집주인이 진짜 실거주를 하는지 따져봐야 됩니다.

실거주하지 않으면서 실거주 할 것처럼 나가 달라는 경우가 종종 있기 때문입니다.

집주인이 실거주 한다는 걸 객관적으로 증명해야 한다. 누가?

증명을 해야 된다는 거죠. 만약에 집주인이 실거주를 한다고 해서 임차인이 나갔는데 나중에 보니깐 다른 사람에게 더 비싸게 세를 줬다면 어떻게 될까요?

그래서 집중인이 아닌 다른 임차인이 들어왔다면 손해배상을 청구할 수 있습니다.

집주인이 전세금을 많이 올려 달라고 할 때입니다. 집주인이 지금 시세가 많이 올랐으니까 20% 올립시다라고 했을 때 바로 네라고 대답하면 절대 안 됩니다.

이럴 때는요. 여러분이 갖고 있는 무기가 있죠.

전세 만기 시 집주인의 퇴거 요청에 대한 부적절한 대응으로 2년 거주 기회를 상실할 수 있습니다.

집주인 말만 믿고 재계약서를 쓰고 확정일자를 새로 받아 후순위로 밀려 전세 보증금 2억 중 1억을 잃은 사례가 있습니다.

이러한 문제는 법률 지식 부족으로 인해 발생하며, 영상에서 자세한 설명을 제공합니다.

재계약의 세 가지 방법 및 그 중요성

재계약 방법은 묵시적 갱신, 합의 갱신, 계약 갱신 요구권 세 가지가 있습니다.

이 용어들은 법률 용어라 일반인에게 어렵게 느껴지며, 이로 인해 많은 문제가 발생합니다.

영상을 통해 세 가지 갱신 방법을 쉽고 명확하게 정리하여 설명합니다.

계약 갱신 청구권의 이해와 활용

계약 갱신 청구권은 세입자가 집주인에게 2년 더 거주하겠다고 일방적으로 통보할 수 있는 권리입니다.

이 권리는 법이 세입자에게 준 강력한 무기이며, 단 한 번만 사용할 수 있습니다.

계약 갱신 청구권 사용 시 임대료 인상은 5% 이내로 제한되며, 임차인은 통보 후 3개월 뒤 중도 해지가 가능합니다.

이 권리는 한 번만 사용 가능하여 '2+2'라 불리며, 대부분 세입자는 총 4년 거주가 가능합니다.

계약 만료 시 집주인과 세입자 모두 아무 말이 없으면 법적으로 동일 조건으로 2년 자동 연장되는 것이 묵시적 갱신입니다.

묵시적 갱신 시 집주인은 임대료를 올릴 수 없으며, 임차인은 통보 후 3개월 뒤 중도 해지가 가능합니다.

묵시적 갱신은 계약 갱신 청구권을 소진시키지 않아 나중에 다시 사용할 수 있어 총 6년 거주가 가능합니다.

합의 갱신은 임대인과 임차인이 서로 합의하여 조건을 맞추고 재계약하는 가장 단순한 방식입니다.

합의 갱신은 5% 임대료 상한제가 적용되지 않으며, 중도 해지가 원칙적으로 어렵다는 함정이 있습니다.

갱신 의사 통보 기한 및 등기부 등본 확인의 중요성

2020년 12월 10일 이후 계약자는 만료 2개월 전까지, 이전 계약자는 1개월 전까지 갱신 의사를 밝혀야 합니다.

집주인은 날짜 하루 차이로 권리를 잃을 수 있으므로 반드시 표시해 두어야 합니다.

재계약 상황별 전략: 집주인이 퇴거를 요구할 때

세 가지 갱신 방법을 상황에 맞춰 전략적으로 활용해야 합니다.

집주인이 실거주를 이유로 퇴거를 요구할 때, 계약 갱신 청구권을 사용했는지 확인하고 집주인의 실거주 여부를 따져봐야 합니다.

2022년 대법원 판결에 따르면 집주인은 실거주를 객관적으로 증명해야 합니다.

집주인이 실거주한다고 하여 임차인이 나갔는데 나중에 다른 사람에게 비싸게 임대했다면, 임차인은 집주인에게 손해배상 청구가 가능합니다.

손해배상액은 계약 갱신 거절 당시 월세 환산액 3개월분, 실제 입은 손해액, 새 임차인 임대료와 기존 임대료 차액의 2년분 중 가장 큰 금액입니다.

재계약 상황별 전략: 집주인이 전세금 인상을 요구할 때

집주인이 시세 인상을 이유로 전세금 20% 인상을 요구할 때, 즉시 동의해서는 안 됩니다.

이때는 계약 갱신 청구권을 사용하여 법적으로 5% 이내에서만 인상하도록 제한할 수 있습니다.

집주인의 요구에 따라 20%를 인상하면 합의 갱신이 되어 5% 상한제가 적용되지 않고, 중도 해지도 어려워집니다.

재계약 상황별 전략: 집주인과 세입자 모두 아무 말이 없을 때

계약 만료일이 지났는데 양측 모두 아무 말이 없으면 묵시적 갱신이 됩니다.

묵시적 갱신 시 세입자는 언제든지 해지 통보가 가능하며, 3개월 후 효력이 발생합니다. 임대인은 2년 보장해야 하므로 주의해야 합니다.

묵시적 갱신 시에는 기존 확정일자의 효력이 유지되므로 확정일자를 새로 받으면 안 됩니다. 새로 받으면 대항력 순위가 밀려 보증금을 잃을 수 있습니다.

첫째, 갱신 의사 표시는 문자, 카톡, 내용 증명 등으로 증거를 남겨야 합니다.

둘째, 단순히 '연장할게요'가 아닌 '주택 임대차 보호법 제6조 3에 따른 계약 갱신 청구권을 행사합니다'와 같이 명확하게 밝혀야 합니다.

셋째, 중도 해지를 원한다면 계약 갱신 청구권 또는 묵시적 갱신 시 3개월 전에 임대인에게 통보해야 합니다.

계약 갱신 청구권으로 세입자를 구할 경우 중개 수수료는 집주인이 내는 것이 원칙입니다.

합의 갱신의 경우 특약이 없으면 중도 해지가 어렵고, 나가려면 집주인의 동의를 받아야 하며 중개 수수료도 세입자가 내야 합니다.

확정일자 재취득으로 보증금 손실을 본 사례

60대 중반 여성이 집주인의 말만 믿고 재계약서를 쓰고 확정일자를 새로 받아 7천만원의 보증금을 날린 사례입니다.

새로운 확정일자를 받기 전 2주 동안 집주인이 빌라를 담보로 8천만 원 대출을 받아 근저당을 설정했습니다.

이 여성은 기존 1순위였으나, 확정일자를 새로 받으면서 대출 순위가 밀려 경매 낙찰금 1억 5천만 원 중 5천만 원만 받게 되었습니다.

[피해 속출] 전·월세 갱신할 때 '이것' 하면 보증금 1억 날립니다..! (단희쌤)

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