아파트 리모델링에 대한 얘기를 해보려고 합니다.

리모델링 아파트에 관심이 있으신 분은 꼭 끝까지 봐주셨으면 좋겠습니다.

요즘 리모델링한다는 아파트들이 우후죽순 막 늘어나고 있어요.

많은 분들이 아파트를 리모델링한다고 하면 인테리어만 싹 고치는 거 아닌가요?

이렇게 생각하시는 분들이 있는데요. 재건축과 비슷하지만 또 많이 다릅니다.

재건축은 그냥 싹 다 부수고 짓는 거고, 리모델링은 골조, 그 뼈다귀를 남기고 나머지를 싹 철거하고 다시 근육과 살을 붙이는 겁니다.

재건축을 하게 되면요, 사회적으로 도움이 되는 게 있어요.

첫 번째는 의무적으로 임대주택을 넣어야 되고요. 두 번째는 토지 일부를 기부채납을 해야 되는데 보통 여기를 공원처럼 만들거든요.

그럼 그 주변에 사는 사람들도 이용할 수 있어서 좋겠죠.

세 번째는 이게 가장 중요합니다.

세대수가 늘어난다는 것 같아요. 세대수가 늘어나면 공급을 늘리는 거니까 전세가나 매매가의 안정적인 역할을 할 수 있어서 좋은 겁니다.

그래서 사회적으로 봤을 때나 집주인들의 입장에서도 분담금만 내면 완전 신축 아파트에서 살 수 있기 때문에 모두가 다 좋은 겁니다.

그런데 리모델링은 어떻느냐? 집주인 말고는 사회적으로 별로 도움이 되는 게 없어요.

오히려 공사 중에 이주를 해야 돼서 전세가나 월세가를 들썩이게 합니다.

이게 세대수가 늘어 나는데요, 매우 찔끔 늘어납니다.

어쩌면 아예 안 늘어나는 것도 있어요. 아니 그러면은 재건축을 하지 왜 리모델링을 하죠?

그 이유는 용적률이 꽉 차서 그렇습니다.

법적으로 정해놓은 그 땅에 대한 사용 용적을 이미 거의 다 차지했기 때문에 재건축이 불가능한 거예요.

그래서 리모델링이라는 다른 차선책을 선택할 수밖에 없었던 겁니다.

재건축은 일반 분양을 몇백 세대, 많게는 몇천 세대도 할 수 있는데요, 그 뜻은 신규 분양을 하면은 그 당첨된 사람들한테 돈을 받는 거죠.

그 돈을 받는 사람이 많다는 것은 사업성이 좋다는 뜻입니다.

하지만 리모델링은 일반 분양 세대수가 100세대 미만입니다. 아주 많아야 뭐 100세대, 200세대 정도 되는데요.

그 의미는 청약에 당첨된 사람들이 적기 때문에, 그 받을 돈이 적어지기 때문에 그만큼 사업성이 떨어진다는 겁니다.

제가 재건축과 리모델링에 대해서 말씀드리는 이유는 이 두 가지 기본 지식에 대한 건 반드시 가지고 있어야 되는데요.

2025년이 되면 서울의 3분의 1의 아파트가 30년이 넘은 재건축 연한이 된 아파트가 되는 거고, 2030년이 되면 서울의 절반이 30년이 넘은 아파트가 되는 겁니다.

그래서 2030년이 되면은 여기저기 플래카드가 붙을 거예요.

어디는 재건축, 어디는 리모델링, 막 이렇게 붙을 겁니다.

그러면 우리는 좀 혼란스럽잖아요.

어디가 진짜고 어디가 가짜고. 그래서 이거를 구분하기 위해서 이 설명을 드리는 겁니다.

사실 30년 된 분당이나 일산 아파트를 가보시면 충분히 살 수 있어요.

근데 하지만 사람들은 늘 비교를 합니다. 어디 개포동 신축 아파트를 가봤더니 진짜 잘해놨더라.

수영장 있고, 뭐 조식 서비스도 있고 이런 게 다 있는데 우리는 왜 없을까?

막 이렇게 자기 비하를 하고 괜찮은 곳에 삶에도 불구하고 우린 너무 난민촌 같아, 난민 수용소야.

막 이런 말을 합니다. 그러면서 새 아파트에 대한 열망이 계속 커지게 되어 있어요.

다시 리모델링으로 돌아가서 그럼 사업성도 안 좋고 골조만 남겨두고 다시 지으면 원래 아파트 생김새 거의 그대로 해서 별 변화가 없을 것 같은데 뭐가 좋은 거지?

라는 질문을 할 수 있겠죠. 일단 분담금이 얼마든 간에 장점은 충분히 있습니다.

지하 주차장이 없는 것들 있잖아요. 아니면 지하 주차장이 있긴 한데 엘리베이터랑 연결이 안 된 곳들이 있어요.

이거를 전부 다 해소시킬 수 있습니다.

지하 주차장을 훨씬 더 깊게 판 다음에 전부 다 엘리베이터로 연결시키면 돼요.

이게 가능하고요. 그리고 복도식 아파트를 계단식으로 바꿀 수 있고.

그리고 중요한 거는 철거한 부분을 좀 더 뚱뚱하게 만들어서 평수를 늘릴 수가 있습니다.

내가 24평 산다면 뭐 28평에 살게 될 가능성도 있는 거예요.

그래서 거의 새 아파트가 됩니다.

인테리어도 싹 깨끗하게 되어 있고 방 2개였던 집이 3개가 되어 있고 화장실 하나였던 집이 두 개가 돼요.

그러다 보면 삶의 질이 확 올라가고 그에 따라 시세도 올라가게 됩니다.

그리고 또 리모델링의 장점 중에 하나는 재건축보다 거쳐야 하는 단계가 훨씬 적은 거예요.

재건축은 30년이 돼야 조건이 되지만 리모델링은 15년부터입니다.

안전 진단 기준이라든지 재건축에서 넘어야 할 산들이 그 개수가 적고 난이도도 훨씬 낮습니다.

그런데 단점이 있어요. 제가 이번 영상에서 말씀드리고자 하는 부분은 여기부터입니다.

이 리모델링이라는 게 너무나 좋긴 하지만 실제로 이 사업이 완성된 곳이 몇 개 없어요.

그 이유가 뭐냐면 집주인들은 재건축을 더 좋아합니다.

그리고 건설사도 재건축이 더 좋아해요. 싹 다 부수고 새로 지어야 뭔가 모던한 아파트의 모양새가 나오는데, 이 리모델링 아파트는 예전에 동 배치라든지 층수 같은 중요한 요소들이 거의 변화가 없기 때문에 예전과 그렇게 큰 차이 없다는 어떤 진짜 새 아파트라는 느낌을 받기가 어렵다는 거죠.

그다음은 건설사도 리모델링을 그렇게 선호하지 않습니다.

왜냐, 일단 사업성이 떨어지고요. 먹는 게 적다는 거죠.

근데 먹는 건 적은데 일은 재건축보다 더 많을 수도 있습니다.

재건축은 철거를 할 때 그냥 폭삭 다 무너뜨리는데, 이 리모델링 철거는 이렇게 골조를 남겨두고 살을 요렇게 요렇게 요렇게 요렇게 요렇게 요렇게 요렇게 빼먹습니다.

그리고 지하 주차장도 이 골조를 남겨두고 이렇게 터널 공사하듯이 기반 공사를 같이 하면서 조심스럽게 파내야 돼요. 그리고 다시 건설을 할 때도 여기에 맞춰서 지어야 되기 때문에 굉장히 까다로운 점이 한두 개가 아닙니다.

그리고 또 결과물도 재건축 한 것처럼 좀 그럴싸하게 만들어야 하는데 아파트 높이와 세대수는 제한적이다 보니까 머리만 아픈 거죠.

이러다 보니까 집주인들끼리 리모델링에 대한 찬반 논쟁이 벌어지는데요. 어차피 비슷하게 지어질 거면 그냥 살자.

뭐하러 이렇게 이주하고 하냐? 그냥 살자파와 그래도 평수도 늘어나고 그래도 커뮤니티도 생기고, 지하 주차장도 생기니까 삶의 질이 올라가니까 리모델링 하자파와 분담금 좀 더 내더라도 재건축 하자파 이렇게 3개 파로 나뉘게 됩니다.

그 좋은 예가 도곡동에 있는데요.

도곡동 신아파트라는 70년대에 지어진 아파트가 있습니다. 그 아파트가 지금 어떻게 변했느냐.

리모델링파와 재건축파가 완전히 갈라져서 리모델링된 아파트는 도곡 쌍용예가가 되어 있고 재건축된 아파트는 한라비발디, 이렇게 재탄생했습니다.

참 재밌죠? 이 두 개의 단지가 원래는 같은 아파트였다는 거예요.

이렇게 리모델링이 너무 잘 사는 적지만 새 아파트로 만들어지기까지는 재건축만큼이나 힘들다는 겁니다.

그러다 보니까 이게 이슈로만 남을 가능성이 커요.

어느 아파트 가보면 시공사 선정하면서 현수막 걸려 있고 건설사들이 '어디어디 조합원님들을 위해 명품 시공으로 최선을 다하겠습니다.

' 막 이렇게 걸려 있는 거 보면 마음에 막 훈풍이 불어댑니다.

그리고 외지인이 왔을 때 '와, 여기 뭔가 있다' 이러면서 막 착각을 하게 돼요.

하지만 시공사 선정은 전체 기간을 두고 보면 매우 매우 초기 단계입니다.

그런데 시공사 선정만 딱 해놓은 다음에 아무 일도 없는 곳들이 꽤나 많아.

그리고 앞으로 이런 것들이 더 많아질 예정입니다.

그래서 여러분들이 리모델링이 될 아파트를 매수하실 때 확인 사항을 알려드릴게요.

첫 번째, 세대가 늘어나는지 동시에 기존 아파트는 몇 평이 늘어나는지 이거를 확인하셔야 합니다.

두 번째는 추가 분담금은 얼마나 되는지. 분담금 내고 입주했더니 내가 원래 샀던 매수 금액과 분담금을 합친 것보다 시세가 높아야 되는데 오히려 낮더라.

이러면 너무 억울한 거죠. 그래서 이 부분을 꼭 보셔야 됩니다.

부동산에서 분담금이 1억 5천이라고 하면은 우리는 보수적으로 2억이나 2억 5천을 생각하고 계셔야 돼요.

세 번째는 동 호수는 그대로 살아야 하는지 아니면 변경이 가능한지 이거를 알아보셔야 됩니다.

이 리모델링이라는 것은 거의 그대로 살 확률이 높기 때문에 애초에 동과 호수를 잘 정하고 들어가셔야 돼요.

네 번째는 어떤 건설사들이 접근하고 있는지를 보셔야 되는데요.

이걸 왜 봐야 되냐면 메이저 건설사가 아니라 마이너 건설사들의 현수막만 붙어 있다면 그 사업에는 매력이 없기 때문에 메이저가 없는 것이고 그 뜻은 리모델링이 되어서도 브랜드 발로 뭔가 할 수 있는 그 영향력이 적다는 뜻입니다.

다섯 번째, 이 리모델링 사업은 이슈로만 끝날 수도 있어요.

무슨 뜻이냐면 이슈를 계속 만들어 가는 거예요.

새 아파트가 될 거라는 어떤 테마를 만들어서 시세를 끌어올리려는 겁니다.

그래서 이게 지지부진하다가 그냥 이도저도 안 될 수도 있다는 점 꼭 확인하셔야 됩니다.

여섯 번째는 돈 문제인데요. 분담금을 내고 나면 남는 게 없을 수도 있고 이런 어려운 과정을 다 거쳤는데 시세는 주변 아파트들과 별 차이가 없을 수도 있습니다.

그래서 제가 늘 말씀드리죠. 부동산은 결국에 땅값이라고요.

이 땅값이 상승해야 아파트가 새 거가 되었을 때 시너지가 납니다.

그래서 리모델링 이슈는 그냥 먼 미래에 보너스 게임이라고 보셔야 돼요.

절대 이 아파트의 리모델링이 될 거니까 좋아질 거야, 이걸 보고 들어가시면 안 됩니다.

그래서 리모델링을 할 아파트는 그냥 이거를 그냥 뭐 보너스 게임이라고 생각하시고 이 입지 자체가 좋은가 안 좋은가에만 보고 들어가셨으면 좋겠어요.

오늘 내용이 좀 많고 복잡했는데요. 이해가 안 되시는 분들은 5분 정도 머리를 식히셨다가 펜 들고 와서 다시 한번 들어보시면서 이렇게 적으셨으면 좋겠습니다.

스크린 캡처보다는 뭔가 펜이 더 기억에 더 잘 남고 내가 스스로 생각할 수 있는 어떤 기회를 주거든요.

그래서 한번 적어 보셨으면 좋겠어요. 이런 아파트나 입지에 대해서 궁금한 점이 있으시면 댓글을 달아주세요.

그중에 많은 분들이 공감한 내용이 있으면 선정해서 영상으로 답변을 드리도록 하겠습니다.

리모델링 아파트를 고민하고 계신분들 필수시청

여러분들의 재정적 여유와 정신적 자유를 응원합니다

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[문의] hkssong1@naver.com


작가 송희구

아파트 리모델링은 재건축과 달리 구조를 유지하며 진행되지만, 사회적 기여도가 낮고 사업성이 떨어지는 경우가 많다.

리모델링을 고려할 때는 세대수 증가, 추가 분담금, 시공사, 사업 진행 가능성 등을 꼼꼼히 확인해야 한다.

리모델링은 보너스 게임처럼 생각하고, 입지 자체의 가치를 우선적으로 고려해야 한다.

🏘️ 아파트 리모델링 vs 재건축: 핵심 차이점

아파트 리모델링과 재건축은 비슷해 보이지만 **근본적으로 다른 점**이 있습니다. 재건축은 기존 건물을 완전히 철거하고 새로 짓는 반면, 리모델링은 **골조를 유지한 채 내부를 변경**하는 방식입니다. 재건축은 임대주택 의무 포함, 토지 기부채납 등의 사회적 이점이 있지만, 리모델링은 **대부분 소유주에게만 혜택**이 돌아갑니다.

재건축은 세대수 증가를 통해 주택 공급 안정화에 기여하지만, 리모델링은 **세대수 증가가 미미하거나 없을 수도** 있습니다. 그럼에도 리모델링을 선택하는 이유는 **기존 용적률이 이미 최대치에 도달**하여 재건축이 불가능한 경우가 많기 때문입니다.

💰 사업성 비교: 재건축 vs 리모델링

재건축은 일반 분양 물량이 많아 사업성이 좋지만, 리모델링은 **분양 물량이 적어 사업성이 떨어집니다**. 이는 곧 조합원에게 돌아가는 이익이 적다는 의미입니다. 2025년에는 서울 아파트의 1/3, 2030년에는 절반이 재건축 가능 연한인 30년을 넘기게 되므로, **재건축/리모델링 관련 논의가 활발**해질 것입니다.

✨ 리모델링의 장점과 현실적인 한계

리모델링은 **지하 주차장 연결, 평면 구조 변경, 면적 확대 등**을 통해 주거 환경을 개선하고, 아파트 가치를 높일 수 있습니다. 또한, 재건축에 비해 **안전진단 기준이 낮고 절차가 간소**합니다.

하지만 **실제로 완료된 리모델링 사업은 매우 드뭅니다**. 이는 소유주들이 재건축을 선호하고, 건설사 역시 **수익성이 낮은 리모델링을 꺼리기 때문**입니다. 리모델링은 골조를 유지한 채 진행해야 하므로, 철거 및 시공 과정이 재건축보다 까다롭고 비용이 많이 들 수 있습니다.

결과적으로 **외관상 큰 변화가 없어** 새 아파트라는 느낌을 주기가 어렵고, 이로 인해 조합원 간에 의견 충돌이 발생하기도 합니다. 도곡동 신아파트의 사례처럼, 리모델링과 재건축 추진 세력으로 나뉘어 **각각 다른 아파트로 재탄생**하는 경우도 있습니다.

🧐 리모델링 투자 시 주의사항

리모델링 추진 아파트 구매 시, 다음 사항들을 꼼꼼히 확인해야 합니다. **세대수 증가 여부, 면적 확대 규모, 추가 분담금 규모** 등을 확인하고, 분담금 납부 후 시세 상승폭이 기대에 미치지 못할 경우를 대비해야 합니다.

또한, **기존 동호수 유지 가능성, 참여 건설사 규모** 등을 고려해야 합니다. 인지도 낮은 건설사만 참여하는 경우, 리모델링 후에도 브랜드 가치 상승 효과를 기대하기 어려울 수 있습니다. 리모델링 추진 자체가 **단순한 이슈 제기에 그칠 가능성**도 염두에 두어야 합니다.

결론적으로 리모델링은 **장기적인 관점에서 '보너스 게임'처럼 생각**해야 하며, 맹목적인 기대감을 갖는 것은 위험합니다. 해당 지역의 **본질적인 토지 가치 상승 여부**를 신중하게 판단해야 합니다.

궁금한 점이 있다면 댓글을 남겨주세요. 많은 분들이 궁금해하는 주제를 선정하여 영상으로 답변드리겠습니다.

재건축과 리모델링의 가장 큰 차이점은 무엇이며, 각각의 사회적 기여도 측면에서 어떤 차이가 있나요?

리모델링 아파트의 사업성이 재건축보다 떨어지는 주된 이유와 건설사가 리모델링을 선호하지 않는 구체적인 어려움들은 무엇인가요?

리모델링을 통해 얻을 수 있는 장점들(예: 지하 주차장 연결, 평수 확장 등)은 무엇이며, 이러한 장점에도 불구하고 집주인들 사이에 찬반 논쟁이 발생하는 이유는 무엇인가요?

리모델링을 고려 중인 아파트를 매수할 때 반드시 확인해야 할 6가지 핵심 사항은 무엇이며, 각각의 중요성은 무엇인가요?

영상에서 리모델링 이슈를 '먼 미래의 보너스 게임'으로 비유한 이유는 무엇이며, 아파트 매수 시 리모델링 여부보다 더 중요하게 고려해야 할 요소는 무엇이라고 언급하고 있나요?

아파트 리모델링 소개 및 재건축과의 비교

아파트 리모델링은 구조를 유지하고 내부를 완전히 변경하는 방식임.

재건축은 완전 철거 후 재건축, 리모델링은 골조 유지 후 내부 공사.

재건축은 임대주택 의무 포함, 토지 기부, 세대수 증가 등의 사회적 이점 존재.

리모델링은 사회적 기여가 적고, 이주로 인한 가격 변동 가능성 존재.

리모델링은 용적률 제한으로 재건축 대안으로 선택되기도 함.

재건축은 사업성이 좋지만, 리모델링은 사업성이 낮은 편임.

재건축 및 리모델링에 대한 이해 필요성

2025년에는 서울 아파트의 1/3, 2030년에는 절반이 재건축 가능 연한 도래.

사람들은 신축 아파트와 비교하며 리모델링/재건축에 대한 욕구 증가.

지하 주차장 연결, 복도식 아파트 계단식 변경, 면적 확장 가능.

구조 변경 및 내부 리모델링을 통해 삶의 질 향상 및 가치 상승 가능.

재건축보다 안전진단 기준이 낮고 절차가 간단함.

리모델링의 현실적인 어려움과 이유

완료된 리모델링 프로젝트가 많지 않음. 재건축 선호도 높음.

리모델링은 외관 변화가 적고, 사업성이 낮아 건설사 선호도 낮음.

리모델링은 철거 방식이 복잡하고, 지하 주차장 공사도 어려움.

결과적으로 재건축과 유사한 효과를 기대하기 어려워 주민 간 의견 충돌 발생.

리모델링, 추가 분담금 지불, 재건축 추진 세 가지 입장으로 나뉨.

도곡동 신아파트 사례처럼 리모델링과 재건축으로 완전히 분리되기도 함.

리모델링 투자 시 확인해야 할 사항

세대수 증가 여부, 면적 증가 규모, 추가 분담금 등을 확인해야 함.

분담금 지불 후 시세가 예상보다 낮을 경우 실망할 수 있음.

아파트 동 호수 유지/변경 가능성, 참여 건설사 규모 등을 확인해야 함.

소규모 건설사만 참여할 경우 브랜드 가치 상승 효과 미미.

리모델링 이슈가 가격 상승을 위한 수단으로만 활용될 가능성도 고려.

분담금 지불 후 시세 차익이 크지 않을 수 있으며, 결국은 땅값에 달려있음.

리모델링은 보너스 게임처럼 생각하고 신중하게 접근해야 함.

내용이 복잡하므로 다시 듣고 필기하며 숙지하는 것을 추천.

궁금한 점은 댓글로 남겨주면 답변할 예정.

리모델링 아파트를 고민하고 계신분들 필수시청

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