네, 안녕하세요. 반갑습니다. 이승호입니다. 자, 오늘은 어, 탄핵 기후의

부동산 시장이 어떻게 변화할지, 그리고 앞으로의 부동산 시장 전망에

대해서 간략한 제 의견을 드려보도록

하겠습니다. 자, 일단은 제가 탄핵 국면을 맞이하게 되면서 가장

우려스러웠던 것은 일단 경제가 전반적으로 혼란스럽다는 것은 뭐

당연하거니와, 어, 부동산 정책이 이제 일관성 있게 추진되기 힘들 거

아니겠습니까? 그렇죠. 그래서 국토부에서

시행했던, 그러니까 정부의 공약으로

내걸었던 여러 가지 대책들이 굉장한 불확실성 속에

빠져들게 될 텐데, 가장 큰 우려는

당연히 어, 제가 지속적으로 얘기했었던

공급 부족에 대한 이 부분의 해결 방법이 사실상 없기 때문에, 향후의

부동산 시장 가격 안정화에 대단히 어려움이 있겠다고 생각이 듭니다. 속

말씀드립니다만, 부동산이라는 재화는 공급을 지속하지 않으면 가격이

미친 듯이 뜁니다. 모든, 어떤 이러한

투자 상품이나 모든 재화가 수급의 원칙에 의해서 기본적으로 움직입니다. 그건 아시죠? 당연히 수요가 많으면 가격이 올라가고, 공급이 많으면 가격이 떨어지고, 그죠? 수요와 공급을 비교했을 때, 수요가 상대적으로 많으면 가격이 올라가고, 공급이 많으면 떨어지는 거예요.

그런데 공급이 부족하다면 가격은 어떻게 됩니까? 올라가는 거죠. 근데 모든 재화가 그런 건 아니에요. 왜냐하면 공급이 떨어졌으나 수요가 공급보다 더 많이 떨어진다면, 당연히 가격이 하락할 수 있어요. 그래서 공급의 절대량, 절대 수치만 기준으로 할 수 없고, 수요와 공급을 양쪽 다 비교해서 상대적인 증감 폭을 비교해야 하는 겁니다.

그러면 이렇게 말씀하시는 분이 있어요. "그럼 부동산도 공급이 줄어든다고 하더라도, 지금 경기 상황이 워낙 안 좋기 때문에 수요가 더 줄어들지 않겠느냐? 그러면 부동산도 공급이 줄어든다고 하더라도 가격이 반드시 오른다고 얘기 못하지 않느냐?" 라고요.

말씀하시는 분이 있는데 제가 지속적으로 강조 말씀드렸지만 부동산은

다른 재화와 아주 다른 특징이 있다. 바로 뭐냐면 필수재라는 요소입니다.

여러분들이 비타민은 안 먹어도 되고요,

아이들 학원비는 안 보내도 됩니다. 그죠? 중요하죠. 중요한 건데, 그래도 정

급하게 되면은 그거는 끊을 수가 있어요. 수요에서 완전히 이탈될 수가

있습니다. 그러나 여러분들이 아무리 힘들어도 밥은 먹어야 돼요. 어딘가

거주하게 되면서 들어가서 추위와 더위를 막아줄 어떤 거처는 있어야

됩니다. 그게 자가든 임차든 상관없이 물리적 환경은 제공이

돼야 돼요. 그게 바로 필수재, 의식주입니다. 그래서 그러한 것들은 수요가

줄어들 수가 없어요. 내가 집을 안 산다고 하더라도 여러분들은 어딘가에서

집에 거주하고 계십니다. 그 형태가 자가가 아닐 뿐, 전세나 월세라도

그러면 어떤 현상이 생기냐면, 신규

공급을 계속 안 해요. 그러면 사람들이, 신혼부부가 될 건 뭐고, 1인 가구, 뭐

단독으로 요즘 나오는 친구들도 많은데, 이 친구들이 뭔가 집을 구할 때

집이 신규 공급이 줄어들게 되면은

공급보다 수요가 많아지게 되는 거고요. 그러면 부동산에 신규 진입하는

사람들이 비록 매매로 움직이지 않는다고 하더라도 전세나 월세 가격을

올려주는 역할을 하게 되는 겁니다. 그죠? 그러면 전세가나 월세가 올라가게

되면 매매가는… 매매가는 거의 수요자가 없어요. 그죠? 1인 가구라는

신혼부부가 무슨 집을 사요? 그죠? 여러분

상식적으로도 그렇죠. 대체로 집을 안 사요. 그러니까 매매 가격은 움직이지 않아요.

그래도 전세나 월세는 계속 꾸준하게

올려주는 역할을 한다고요. 지속적으로 공급이 안 되면, 여기에다가 주택 공급을

하게 되면 매매 공급도, 매매 공급이

전월세 공급도 계속 되잖아요. 신규

공급이라는 건, 그럼 수요자가 들어오더라도 신규 공급을 계속 해주게

되면 그 밸런스를 맞춰주게 되면 기존 아파트나 기존의 빌… 기존의

주택 가격이 올라갈 여지가 없어요. 신규

공급은 안 하고 계속 이런 친구들이 들어오게 되는데, 그럼 전세나 월세

가격이 높아지게 되죠. 전세 가격이

줄어들게 되고, 결국은 전세나 월세가 높아지게 되면서 수익률이 강화되고,

전세가격이 높아지게 되면서 매가(매매가)로 돌아선다 말이에요. 그래서 결국은

궁극적으로는 가격이 올라가는 모습을

보이거든요. 그래서 가격이 움직이는 패턴 자체는 전세가율이 막 40%,

45% 이런데 갑자기 공급 안 한다고 갑자기 이렇게 매가(매매가)가

올라가는 것이 아니고요. 공급자들이 공급을 안 한다는 것은 시장이 별로

안 좋다, 지금처럼 경기가 안 좋다는

얘기일 거고, 그러면 여러분들은 집을 안 사기 때문에 전세나 월세로 들어갈

것이고, 전세나 월세로 들어가 보니까 전세가율이 높아질 것이고, 높아지게

되면 결국은 매가를 밀어올려 줘서 장기적으로 상승하는 패턴을 보이는

거라고요. 그러니까 전세가율이 높아지고 나서

매가(매매가)가 올라가는 현상을 보이는 거예요.

그래서 부동산은 공급을, 신규 공급을

꾸준하게 해 주지 않으면 반드시, 무조건 이런 표현 써야 됩니다. 반드시

무조건 가격이 상승하게 돼 있습니다. 다른 재화와 다르게 근데 지금 공급이

아주 심각하게 떨어져 있단 말이죠.

그런데 이제 이렇게 말씀하시는 분도

있어요. "신규 공급만 공급이고, 기존의

시장에서 나오는 물량은 물량이 아니냐?" 

이렇게 말씀하시는데요. 어, 정확히

말씀드리면 기존의 시장에서 나오는 물량은 거의 대다수가 공급이 아니라고

보시는 게 맞습니다. 왜냐하면 기존에 있었던 사람들은요, 대부분 갈아타기

수요이거나, 주택이 굉장히 많아서

한두 개 정도 정리하는, 세금이나 그런 차원에서

정리하는 정도 수준이에요. 부동산을 매입했던 분들은 지난 50~60년간

장기 우상향을 해왔고, 부동산을 사게 되면은 대부분 다

올랐었고. 때문에 갖고 있으면 올라가는 재화를 굳이 팔아서 현금화할

필요가 없어요. 그죠? 그러니까 이 사람들이 판다는 건 뭡니까? 팔고 나서

뭔가 갈아타기 한다는 얘기예요. 이해

되십니까? 그러면 이게 결국은 뭡니까?

어떤 지역에서는 공급이 많고 어떤

지역에서는 수요가 많은 거고, 총 수급량을 따지게 되면 동일한 겁니다.

그러니까 보유자들이 매매를 하고, 매도를 하고 현금화해 가지고

이제 부동산 안 살 거야라고 하게 되면 매매

시장에서는 공급량이 줄어들죠. 그러나 이 사람들은 이걸 팔고 나서

다시 산다니까요. 이게 하락론자들이 착각

하는 게, 본인들 생각에 막 가격이 막 하락할 것 같으니까 시장에 물량이

많이 나온 것을, 아 이제 앞으로 떨어질 거라고 드디어 인식들을 하는

구나라고 착각들을 하시더라고요. 아니에요. 집을 갖고 계신 분들은 이걸

팔아서 더 좋은 집을 살기 위해서 내

걸 파는 거지, 팔아 갖고 앞으로 가격이 떨어질 것 같으니까 빨리

팔아서 현금화해야지, 이렇게 생각하시는

분은 열에 한 명도 안 됩니다. 그러니까 자꾸 현상을 보고 엉뚱한

해석이 나오는 거예요. 물량이 뭐 9만

권을 넘는데 10만 건을 넣었는데

이제 뭐 대폭락을 하네 뭐 이런 소리

하는데 그렇지가 않아요. 그렇기 때문에 신규 공급만 공급이 기존에 나왔었던

거는 그니까 1:1 공급자 엔드 1 수요자의 개념인 겁니다. 수급의 총량에

큰 변화가 없는 거예요. 그리고 100번 양보해 뭔가 내가 집을

팔았어요. 그리고 내가 집을 안 사기로 작정을 했어. 그래도 문제인 게 아까

처음에 서두에 말씀드렸던 것처럼

부동산 시장 '정치적 혼란 후폭풍'... 공급 위기, 내년 집값 어떻게 될까?

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이승훈부동산연구소 

탄핵 정국으로 인한 부동산 시장 불확실성과 공급 부족 문제

탄핵 국면으로 인한 전반적인 경제 혼란과 부동산 정책의 일관성 상실 우려

정부 공약으로 추진되었던 부동산 대책들의 불확실성 증대

공급 부족 문제의 해결 방안 부재로 인한 부동산 시장 가격 안정화 어려움

부동산 가격은 공급 부족 시 급등하는 경향이 있음을 강조

수요와 공급의 상대적 증감 폭 비교의 중요성 강조

부동산의 필수재적 성격과 수요 감소 가능성에 대한 반박

부동산은 다른 재화와 달리 필수재라는 특징을 지님

경제적 어려움에도 불구하고 주거는 필수적이므로 수요 감소는 제한적임

신규 공급 부족으로 인한 전세 및 월세 가격 상승

지속적인 공급 부족은 전세·월세 가격 상승을 유발하고, 장기적으로 매매가 상승으로 이어짐

기존 시장 물량의 공급 효과에 대한 분석

기존 시장 물량은 대부분 갈아타기 수요이거나 주택 정리 차원의 매물이므로 실질적인 공급 증가 효과는 미미함

기존 주택 보유자들의 매도는 대부분 갈아타기 목적이며, 시장에서 완전히 이탈하는 경우는 드뭄

기존 주택 매도는 1:1 매수-매도 구조이므로 수급 총량에 큰 변화 없음

주택 매도 후에도 다른 주거 형태(전세, 월세)로 이동하므로 시장에서 완전히 이탈하지 않음

장기적인 부동산 가격 상승 패턴에 대한 설명

매매가 하락 시 전세·월세 수요 증가로 인한 임대 시장 가격 상승, 이후 매매가 상승으로 이어지는 순환 구조

전 세계 자유시장 경제 하에서 부동산 가격은 명목 가격 상승을 보이는 경향이 있음

매매가 하락 시에도 전세·월세 수요로 이어져 가격 상승으로 이어짐

현재 부동산 시장 상황과 미래 전망

전 정부의 270만 호 공급 계획 실패 및 탄핵 정국으로 인한 공급 부족 심화

공급 부족과 대출 규제 완화 시점이 맞물릴 경우 가격 폭등 우려

갈아타기 시장에서의 양극화 심화: 상급지 선호 현상으로 인한 가격 상승

좋은 지역의 공급 부족으로 인한 지속적인 가격 상승

탄핵 정국으로 인한 공급 부족 심화 및 향후 정부의 공급 정책 불확실성

대출 규제 완화 및 금리 인하로 인한 가격 상승 전망