부가연2구역 재개발 사업 지연 및 투자 리스크 분석: 종교 이슈, 정권 변화, 공사비 증액 등의 불확실성 심화

부가연 2구역 재개발 사업은 사업 시행 인가 취소로 장기 지연이 예상된다.

### 북아현2구역 재개발 전면 취소: 사업 지연 및 불확실성 증대
* 📌 **북아현2구역 재개발 사업계획 변경 인가 취소**로 사업 시행 인가 재신청, 변경 재작성, 총회 개최 등 장기간 지연이 불가피해짐.
* 🗓️ **정권 교체** 가능성에 따른 불확실성 증대: 진보 정권 출범 시 인허가 지연 및 공공성 강화 요구로 추가 심의 필요성 제기.
* 🏢 **원플러스원 관련 이슈** 지속: 사업성 부족으로 인한 분양가 배분 문제 및 공급 취소로 조합원 반발 심화, 향후 비대위 결집 및 조합장 교체 가능성.
* 💰 **공사비 증액 가능성** 고려: 조합 자체 이슈로 인한 공사 지연, 독소 조항 등으로 공사비 증액 및 종전 자산 평가 변경 불가피.
* 📈 **일반 분양가 인상 폭 축소 가능성:** 정권 교체로 인한 공급 확대 정책 변화, 일반 분양을 통한 수익 확보 어려움, 조합원 추가 분담금 부담 증가 예상.
* ⛪ **장위 약수 사랑 제일 교회와의 갈등:** 500억원 이상 보상 요구에도 불구하고 수용 거부, 제척 과정에서 조합원 재산상 손실 발생, 향후 유사 사례 발생 가능성.
* ⏳ **유사 사례 분석:** 제기동4구역(조합 설립 인가 취소로 10년 지연), 반포주공1단지(관리처분계획 취소로 3년 지연) 등을 통해 북아현2구역의 장기 지연 가능성 제시.
* 🤔 **투자 주의 요구:**  **사업 지연 및 불확실성 고려**,  조합 내부 갈등 및 외부 요인에 따른 리스크 증가로 투자 신중론 제기.

안녕하세요. 제텍 아카데미입니다. 한이 구역의 충격적인 소식이 전해졌어요.

조합원들 입장에서는 상당히 심란하지만, 상당 기간 딜레이는 어느

정도 감수해야 되지 않을까라는 생각이 들고, 종교 관련 이슈가

당락을 결정짓는 것처럼 비춰졌지만,

딜레이가 생기고 발목이 잡힌 게 아닐까라는 생각이 드는 거고요. 사업

계획 변경 인가가 취소되었기 때문에, 그 이후 일정에 대해서

간략하게 정리해 드리면, 당연하게도

사업 시행 인가를 다시 받아야겠죠. 그러려면 변경 관련해서도

재작성해야 되고, 또 총회를 해야 되고요. 그러고 나서 변경 인가를

받아야 되는데, 그 이후에 관처 다시 또 새로 총회를 하고 인가를 받아야

되는 절차적인 부분에서 다시 롤백되면서 상당 기간 딜레이는

이제는 사실처럼 받아들여야 되지 않을까라는 생각을 하는데, 거기에

더해서 최근 탄핵 정국 때문에 정권이 바뀌지 않겠냐라는

부분에 대해 많은 분들이 공감하고 있는 상황이죠. 그러다 보니

정권 변화에 따른 불확실성이 커지고 있습니다.

거 아니냐라는 기대가 지금 일어나고 있는 상황이기 때문에 그런 부분에

대해서도 고려를 안 할 수 없을 것 같아요. 애초에 서대문구청장

관련된 리스크가 이 부가 유타운 관련해서는 계속적으로 이야기가 있었던

부분이기 때문에 그런 리스크가 있는 상태에서, 어, 정권이 만약에 진보

쪽으로 만약에 넘어간다고 했었을 때

인허가 관련돼서 좀 딜레이가 생기거나

어, 예상치 못했던 공공성이라는 이런

부분, 기부 체납 이런 것들이 다시 한번 또 들어가게 되면서 각종

되는 거 아니냐라는 불안감까지 들고

있는 상황이기 때문에 불확실성이 대거

커지는 게 아닐까라는 생각이 드는

거고요. 거기에 대해서 원플러스원 관련된 이슈가 아직 해소가 되지 않은

상황이에요. 방초 사업성이 없는 상황이었기 때문에 조합장 같은

경우에는 사업성이 없기 때문에 원플러스원이 소유자들에게, 어, 조합원

분양가로 배분하는 건 좀 문제가 있다면서, 원플러스 1

소유자들이 가급적이면 일괄 분양가로

어, 좀 분양하려는 부분이라든지, 아니면 원플러스 1

자체를 취소하려는 부분에 대한 이슈가 있었고, 상대적으로

원플러스 1 소유주에게는 좀 반감이

될 만한 결정이 되면서, 사실은 공급 자체를 취소하는 형태로 가게

되었죠. 그런 부분들 때문에 반감을 갖고 계신 분들도 제법 있는 상황이기

때문에, 이런 전체적인 상황들은 다시 한번 추후에 비대위로 좀 결집을

하면서 시끄러워질 가능성이 크다. 경우에 따라서는 뭐 임원, 즉

조합장이 바뀔 가능성도 배제할 수 없는 상황이기 때문에, 충분히

그런 상황으로 내몰린 게 아닐까라는

생각이 드는 거고요. 그러다 보니까 최근에 공사비 협상을 하게 되면서

여러 가지 일정과 도급 계약 이런 것들을 맺었을 때, 시공사의 귀책

사유로 딜레이가 되는 게 아니라, 조합 자체적인 이슈 때문에 딜레이가 될

가능성이 크기 때문에, 추후에는 여러 가지 그 안에 있었던 여러 가지 독소

조항이 됐든 어떤 형태로든 여러

가지 에스컬레이터가 되면서 공사비 등

이런 것들이 대거 증액될 가능성이 있기 때문에 관리처분계획을 통해서

배포가 되었던 여러 가지, 종전 자산 평가 등 전체적인 부분들은

대거 바뀔 수밖에 없는 상황이다. 부분 말씀드리고, 이 정권이 바뀌면서 또 하나

불확실한 것은 일반 분양가 인상의

폭이 이제는 줄어들 가능성이 크다는 부분이에요. 서울시장이라는 또 국토부

장관, 나가던 정권에서 보수 정권이 잡고 있다 보니까 공급을 원활하게

해야 된다라는 취지 때문에 분양가가 많이 올라갔었죠. 공덕 구역만

하더라도 분양가가 거의 40%, 50%

내외로 분양가가 많이 올라간 전례가 있는데, 그런 흐름대로 간다라고

하면 지연이 되고 여러 가지 사업 비용이 증액된다 하더라도 일반

분양가를 올리면서 일반 분양자들에게

비용을 떠넘길 수 있는데, 정권이 바뀐다는 것은 이런 일방적인 분양을

통해서 수익을 확보할 수 있는 여력이 어느 정도 줄어든다고 해석을

할 수 있기 때문에 그런 맥락에서 놓고 보면 이 조합원들이 일반 분양을

통해서 수익을 확보하는 것보다는 본인들이 자부담으로 추가 분담금을

많이 납부해야 하는 상황이 생길 수도 있기 때문에 전체적으로 리스크

자체가 대거 증폭되는 구조로 지금 갈

수밖에 없는 게 좀 안타깝다라는 생각이

들어요. 이 종교 이슈 관련해서 가장 크게 떠오르는 게 이 장위 약수 사랑

제일 교회 있죠. 당시 이 사랑 제일 교회 같은 경우에는 500억이 넘는

형태로 보상 금액대가 나왔고 이런 것들도 제시가 되었음에도 불구하고 수용하지

않은 상태로 이제 계속 지지부진한 상황이었죠. 500억뿐만 아니라 뭐

대토 부지를 달라, 아니면 아파트를 뭐

두 채를 달라라는 추가적인 요구가 있었던 상황이었기 때문에 이 조합

입장에서는 ‘이 상태로는 안 되겠다’라고 하면서 제척을 하는 형태로

가게 되었고, 제척하는 과정에서 관에서도 여러 가지 도움을 많이 준

걸로 개인적으로 알고 있어요. 그런 상태로 이제 진행이 되었는데 이

조합원들은 재산상의 여러 가지 부분에서 손실을 당연히 떠

수밖에 없겠죠. 교회라는 게 정비 사업이

있었을 때 엄청난 리스크라는 것을

떠올리게 했던 사례인데, 안타깝게도

부가한이 구역도 좀 그런 수순으로 가는 게 아닐까라는 생각이 드는 거예요.

다만 추후의 결과가 어떻게 나타날지는

모르겠지만, 그래도 지금까지 판결이

나온 내용들로만 봤을 때는 조금은

불안한 상황으로 가는 건 뭐 사실 어쩔 수 없는 상황이지 않나라는

생각이 드는 거고요. 또 구성원으로 간다라고 했었을 때, 상계 2구역도

마찬가지로 좀 진행이 되고 있는 거라

전체적으로 정비 사업에서 이 교회가 가지고 있는 리스크는 엄청나게 크기

때문에 투자하시는 분들 입장에서는 이 교회가 한가운데 있는 건지, 아니면

변두리에 빠져 있어서 제척이 가능한 건지, 협의 등 이런 것들이 조합

안에서 어떻게 해결하려고 하는 건지

이런 것들을 계속적으로 확인을 해야 되겠지만, 그럼에도 불구하고 사실

확인할 수 없는 이면의 여러 가지 복잡한 내용들이 있기 때문에

투자하기는 상당히 힘들지 않나라는

생각을 하는 거고요. 이 부가연 이구역 같은 경우에 사업 시행 인가가 취소가

된 거지만, 뭐 조합 설립 인가가 취소된 사례도 있고요. 또 관리 처분

계획 자체가 취소된 사례도 있기 때문에 그런 사례들을 좀 말씀

드리면서 시간적으로 지연이 얼마나 일어났고, 그러면 구역 2구역은 또

어느 정도 지연이 될지 우리가 한번 유추를 해 보자고요. 어, 제기사구역

같은 경우를 말씀드릴 수가 있는데, 제기사구역 같은 경우에는 조합

설립 인가가 취소가 되었어요. 6년도

10월, 2006년 10월에 조합 설립 인가가 진행이 되었는데, 13년도

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재테크 아카데미

북아현 2구역 재개발 사업 취소 및 그에 따른 영향

조합원들의 심란함과 장기간 사업 지연 가능성 언급

종교 관련 이슈와 사업 지연의 연관성 제기

사업계획 변경 인가 취소 후 사업 시행 인가 재신청 절차 설명

정권 변화에 따른 불확실성 증대 및 인허가 지연 가능성

원플러스원 관련 이슈와 사업성 부족 문제 지적

종교 관련 이슈와 재개발 사업의 어려움

장위 약수 사랑 제일 교회와의 보상 문제 및 지지부진한 상황 설명

교회의 제척 과정과 조합원들의 재산상 손실 가능성

정비 사업에서 교회가 가지는 막대한 리스크 강조

투자자들이 교회와의 관계 및 해결 방안 확인 필요성 강조

유사 사례를 통한 사업 지연 기간 예측

제기사 구역 사례를 통해 조합 설립 인가 취소 후 장기간 지연 사례 제시

반포 주공 1단지 사례를 통해 관리 처분 취소 및 지연 사례 제시

관리 처분 인가 취소 시 3년에서 10년까지 지연 가능성 제기

불확실성 증가로 인한 사업 지연 및 추가 비용 발생 가능성

북아현 2구역의 향후 전망 및 투자 조언

북아현 3구역과 구청 간 갈등 지속 및 사업 진행 어려움

조합원들에게 불리한 상황 전개 및 향후 리스크 증폭 우려

원플러스원 관련 이슈 지속 및 소송 가능성 제기

대법원 상고 시 1~3년의 사업 지연 가능성과 그에 따른 어려움 언급

재개발/재건축 사업의 불확실성과 장기간 소요 가능성 강조

조심스러운 투자 접근 방식 권고