당분간은 비과세가 쉽지 않을 거라고 예상됩니다. 주거형 오피스텔을 만만하게 보았다가 양도세 폭탄 나오는 경우가 의외로 많거든요.

많은 분들께서 일부 중개사님 또는 뭐 인터넷에 떠도는 정보만 좀 보시고 주거형 오피스텔은 주택 자체가 아닌 줄 알고요.

보유하고 있는 오피스텔을 주거용이 아니라 일반 사업용으로 사용했다고 입증을 한다면 주택수에서 빠져나갈 수 있는 방법이 생기게 되는 것이죠.

가산세액도 이제 1억 원에 육박하는 상황이다 보니까 해결하는 과정이 대단히 쉽지 않았습니다.

안녕하세요, 김용범 세무사입니다. 저번 영상에서 이제 주거용 오피스텔 보유할 때 주택수 산입 여부랑 1주택 혜택에 대한 세법상 총정리, 취득세랑 종부세 절세 전략에 대해서 좀 전반적으로 말씀을 드렸죠.

이번 영상에서는 주거용 오피스텔 보유할 때 양도소득세 측면에서의 이제 비과세 절세 전략 정리를 좀 드리겠습니다.

주거형 오피스텔을 만만하게 보았다가 이제 양도세 폭탄이 나오는 경우 의외로 많거든요.

많은 분들께서 일부 중개사님 또는 인터넷에 떠돌아다니는 정보만 좀 보시고 주거용 오피스텔은 주택 자체가 아닌 줄 알고요.

이제 보유하고 계신 뭐 아파트나 주택을 이제 매각을 하고 비과세 적용해 가지고 이제 신고하시는 경우가 좀 많이 있어요.

신고 당시에는 별문제 없었지만 빠르면 몇 개월 뒤 또는 뭐 4~5년 뒤라도 최소 몇 천만 원에서 많으면 막 몇 억에 대한 세금이 추징돼 가지고 하시는 경우가 허다하거든요.

이렇듯 양도세는 그 세금 규모 자체가 취득세, 종부세와는 천지 차이입니다.

그렇기 때문에 오히려 저번 영상보다 이번 영상을 더욱 집중해서 보실 필요가 있습니다.

원래 이 주택의 개념이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 이제 의미하는 상당히 포괄적이고 추상적인 규정이었다가 이제 올해 세법이 개정되면서 여러 가지 문제가 생겼습니다.

24년도 개정된 세법에서는 주택 범위를 세대별로 구분, 각각의 공간마다 별도의 출입문 그리고 화장실, 취사 시설이 설치되어 있는 구조라고 정밀하고 정교하게 변경됐어요.

주거용 오피스텔이 전형적으로 이제 이러한 구조를 갖고 있다는 것을 고려하면 이번 세법 개정으로 주거용 오피스텔이 주택수 산정에서 빠져나가기가 더욱 어려워졌습니다.

게다가 소득세법은 이제 취득세, 종부세와는 다르게 실질 과세 원칙을 채택하고 있기 때문에 공부상 용도가 업무용으로 되어 있든 말든 실질적으로 주택으로 사용하게 되는 이상은 주택으로 보거든요.

이에 따라서 대비책이 굉장히 중요할 텐데요. 그럼 이에 대한 절세 전략을 어떻게 수립해야 될까요?

첫 번째로 보유하고 계신 오피스텔에 주택 임대 사업자를 등록을 하고 거주주택 비과세 특례를 적용받는 방법을 생각해 볼 수 있습니다.

오피스텔을 주거용으로 임대를 했더라도 2년 이상 거주한 주택을 매각할 때는 하고 계신 오피스텔이 소득세법상 이제 장기 임대 주택에 해당한다면 해당 오피스텔은 주택수에서 제외돼 가지고 거주주택 비과세 특례가 가능합니다.

본인이 거주하고 있는 주택 외에 이제 오피스텔만 갖고 있는 상황이라면 해당 오피스텔을 주택 임대 사업자 등록을 시키는 경우 본인이 거주하고 있는 주택에 대해서는 거주주택 비과세 적용이 가능한 것이죠.

문제는 주택 임대 사업자 의무 임대 기간인데요.

현행 법체계에서는 이제 10년짜리만 남아 있습니다. 이번 윤석열 정부에서 6년짜리 단기 임대 사업자 제도도 추진 중에 있긴 하거든요.

다만 이게 법 개정 사항이에요.

야당 협조가 절실한 상황이긴 한데 요즘 상황을 좀 고려하면 당분간은 개정 쉽지 않을 거라고 예상됩니다.

주거용 오피스텔을 이제 비주택화 하는 플랜을 생각해 볼 수 있는데요.

주택수에 산입되는 것은 이제 상시 주거의 목적이 되는 주거용 오피스텔이기 때문에 보유하고 있는 오피스텔을 주거용이 아니라 일반 사업용으로 사용했다고 입증을 한다면 주택수에서 빠져나갈 수 있는 방법이 생기게 되는 것이죠.

만약에 이제 제가 주거용 오피스텔 두 채를 갖고 있고요, 일반 아파트를 한 채를 갖고 있어요.

그리고 갖고 있는 주거형 오피스텔 두 채 모두 사업성을 인정을 받아 가지고 주택수에서 빠지게 되면, 이 일반 아파트 매각할 때는 1세대 1주택만 어 갖고 있는 것으로 보게 돼서 비과세 적용이 가능하겠죠.

이게 가능하도록 설계하는 것인데요.

자, 그러면 사업용으로 사용했다는 의미가 뭘까?

이 부분은 두 가지로 나뉩니다. 소유자가 직접 사업용으로 사용하는 경우, 아니면 주거 목적이 아닌 사업 목적으로 임대를 줬다, 이런 경우에 해당하는 거거든요.

현실적으로는 이제 소유자가 직접 사업용으로 사용하는 것은 쉽지가 않으니까 이제 후자에 대해서 좀 말씀을 드리자면, 사업 목적으로 임대를 했다고 인정받기 위해서라면 또 마찬가지로 또 세 가지 요건을 반드시 기억하셔야 됩니다.

첫 번째로는 이제 부가가치세법상 비거주용 부동산 임대에 대한 사업자 등록을 하시고요.

월세에 대해서 이제 부가세 부분을 꾸준히 부가세 신고 납부해야 된다는 것인데요.

주거용 부동산 임대 용역은 기본적으로 부가세 면세 대상이고, 비주거용 임대는 과세 대상입니다.

일반적으로 이제 부가세 과세 대상은 이 사업성이 계속 반복적으로 있다고 인정받게 되는 부분이기 때문에 주택수 산정할 때에도 해당 오피스텔은 이제 주거용이 아니라 사업용 부동산으로 봐서 이제 빠질 수가 있는 것이죠.

그래서 사업자 등록을 반드시 하고 과세에 대한 신고 납부도 하자.

꼭 기억해 주십시오. 두 번째 포인트는 임차인이 전입 신고를 절대 하지 말아야 됩니다.

과세 관청에서는 오피스텔의 목적을 이제 주거용으로 파악할 때 가장 많이 보는 방법이 임차인의 전입 신고 여부.

임차인이 전입 신고를 하게 되면 주거용 오피스텔로 간주될 가능성이 매우 높아집니다.

따라서 임차인이 전입 신고를 절대 하지 말아야 됩니다. 세 번째 포인트는 이제 임차인을 받을 때 주거 목적이 아닌 사업자 등록이 되어 있어서 사업을 하는 임차인에게 좀 받는 것이거든요.

그렇게 함으로써 이제 해당 오피스텔에서 사업을 영위하고 있다라는 것을 이제 공식적으로 인정받을 수 있는 거죠.

임차인도 부가세 신고 납부도 할 거고 종합 소득세에 대한 사업 소득에 대한 신고도 할 거기 때문에 이런 부분들이 다 서류상으로 남는 부분이 있는 거거든요.

근데 문제는 사업자로 활용하는 임차인을 받기가 어렵다.

사실 임대를 주다 보면 좀 많이 발생하는 일은 아닐 수 있잖아요.

그 기간이 아깝더라도 공실로 두실 필요가 있어요.

괜히 그 중간중간에 뭐 주거용 임차인을 드리고 그 임차인이 막 전입 신고 이렇게 하게 되면 나중에 이제 문제가 되거든요.

그래서 월세를 좀 받으려다가 세금을 뭐 몇 억 내시게 될 수 있으니까요.

이 부분은 좀 조심할 필요가 있지 않을까 싶네요.

이렇게 이제 세 가지 측면에서 주거용 오피스텔을 비주거용화시키는 방법을 좀 말씀을 드렸는데요.

영상으로는 제가 이제 간단히 말씀드렸지만 과세 관청 아파트를 매각을 했고요.

이 주거용 오피스텔의 경우에는 뭐 주택수에 해당하지 않는다, 그 중개사님이 좀 그렇게 말씀을 하셨나 봐요.

네, 그 말씀만 좀 맹신을 하고 이 아파트에 대한 세금 신고를 할 때 전액 비과세인 줄 알고 양도세 신고 자체를 안 해 버리신 거예요.

3년 정도도 있다가 파악이 돼서 과세자료 해명 통지가 나오게 된 것이죠.

이때 저희가 접근했던 포인트가 바로 주거용 오피스텔의 사업화 작업이었습니다.

제가 이제 의뢰인과 상담을 하면서 실제 용도를 확인해 보니까요.

우선 임대 기간 중에 전입 신고 내역은 없었긴 했더라고요.

제가 아까 그 세 가지 포인트가 있다고 말씀드렸죠.

그중에 두 번째 요건은 충족은 하신 건데 실제 사용 용도 자체는 상업적인 사업 목적이 아니라 주거용으로 이제 산 것은 맞긴 한 게 그게 문제였거든요.

그런데 천만다행인 건 이분이 임차인에게 직접 임대를 준 건 아니고요.

어떤 법인에게 임대를 줬고 그 법인이 본인들 직원들 종업원들을 위한 기숙사로 사용을 했던 거였더라고요.

실제 사용하는 사람이 주거용으로 사용했다고 하더라도 이제 법인이 종업원을 위한 기숙사로 사용한 경우에는 부가세법상 주택이 아니라 사업용 부동산 임대로 볼 수 있는 부분이 있어요.

저희는 이 부분에 집중을 해서 사업성을 입증을 시도를 했고요.

결국 관할 세무서에서 사업성을 받아내 가지고 주택 수에서 제외, 양도세 비과세를 이제 다 받아낼 수 있었죠.

아무리 기숙사로 사용을 했다고 하더라도 의뢰인께서 해당 부동산 임대할 때 일반 그 비거주용 부동산 임대로 사업자 등록도 하지 않았고요.

그리고 부가세 신고도 그동안 한 번도 안 했어 가지고 설명 진행을 할 때 관할 세무서에서 이 부분 가지고 되게 문제를 삼았어요.

적출 세액도 이제 1억 원에 육박하는 상황이다 보니까 관할 세무서에서 아무래도 추징 세액이 크다 보니까 쉽게 물러나지 않은 부분이 있었죠.

그래서 이걸 해결하는 과정이 대단히 쉽지 않았습니다.

결과적으로 저희가 잘 방어해 드리긴 했어요. 전에 비과세 인정을 받았는데 일반 부동산 임대업으로 사업자 등록이나 부가세 신고 등이 이제 잘 되어 있지 않는 경우라면 주거용 오피스텔의 사업성을 소명하는 일반적으로는 좀 쉽지가 않다는 점.

그리고 과세 관청에서 그 부분에 대한 약한 고리를 잡아 가지고 중점적으로 점검하는 부분들이 많다.

그래서 사업자 등록과 부가세 부분은 굉장히 중요하다는 점은 반드시 아셔야 될 것 같습니다.

오늘은 주거용 오피스텔 양도세 절세 전략에 대해서 전반적으로 좀 설명을 좀 드렸고요.

세법에서 주거용 오피스텔을 어떻게 보고 있는지, 그리고 비과세의 혜택을 이제 우리가 유지하기 위해서라면 어떤 절세 전략을 사용할 수 있을지에 대해서 이번 영상이 좀 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

영상 더보기란 고정 댓글에 오늘 말씀드렸던 그 실제 사례에 대해서는 적용 법리와 더욱 더 구체적인 내용에 대해서 저희가 기재해 두었으니까 꼭 참고해 주시고요.

주거용 오피스텔을 갖고 계신 분들이라면 이제 소중한 이제 아파트나 내 주택을 매각하기 전에 보유하고 있는 오피스텔로 선제적으로 비과세 설계를 기획해서 아까운 세금이 낭비되지 않도록 하는 것이 매우 중요하겠습니다.

늘 말씀드리지만 세금은 어떤 세무사를 만나는지에 따라서 굉장히 의사 결정이 크게 달라진다 이 부분 꼭 기억해 주시고요.

다음 영상에서도 더욱 도움되는 정보로 찾아뵙겠습니다.

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대한민국에서 가장 계륵같은 주거용 오피스텔 비과세 받는법 (오피스텔 보유자 필수 시청)

미스터 택스

주거용 오피스텔은 세법 개정으로 주택 수 포함이 더욱 어려워졌으며, 취득세·종부세와 달리 실질 과세 원칙이 적용되어 실제 주거용으로 사용되면 주택으로 간주됩니다.

주거용 오피스텔의 양도소득세 절세를 위해서는 '거주주택 비과세 특례'를 적용받거나, 오피스텔을 '비주택화'하여 사업용으로 입증하는 전략을 고려해야 합니다.

오피스텔을 사업용으로 인정받기 위해서는 비거주용 부동산 임대 사업자 등록, 부가가치세 신고 납부, 임차인의 전입 신고 금지, 그리고 사업자 등록이 된 임차인을 받는 것이 중요하며, 공실 기간이 발생하더라도 주거용 임차를 피해야 합니다.

주거용 오피스텔은 그 복잡성 때문에 **관리가 쉽지 않을 것으로 예상**됩니다. 많은 사람들이 주거용 오피스텔의 내부 구조를 과소평가하며, 특정 중개사나 온라인 정보에만 의존해 오피스텔이 주택 수에 포함되지 않는다고 오해하는 경우가 많습니다. 실제 사용 용도가 사업용임을 증명할 수 있다면 주택 수에서 제외될 수 있지만, 잘못된 정보로 인해 수억 원에 달하는 세금을 부과받을 수도 있습니다.

주거용 오피스텔과 관련된 세금 문제는 **예상치 못한 상황에서 수억 원에 달하는 세금 부담으로 이어질 수 있습니다**. 취득세나 종합부동산세와 달리 양도소득세는 규모가 훨씬 크기 때문에 더욱 주의 깊은 접근이 필요하며, 정확한 정보와 전략 없이는 막대한 세금 손실을 초래할 수 있습니다.

세법 개정으로 인한 주거용 오피스텔의 주택 포함 기준 강화

**2024년 세법 개정으로 주택의 정의가 더욱 구체화되고 복잡해졌습니다.** 가족 단위 분류, 각 공간별 독립적인 출입구, 화장실, 취사 시설 보유 등의 기준이 추가되어 주거용 오피스텔이 주택 수에서 제외되기 더욱 어려워졌습니다. 소득세법은 실질과세 원칙을 따르므로, 등기상 용도가 사업용이더라도 실제 주거용으로 사용되면 주택으로 간주됩니다.

주거용 오피스텔 세금 절약 전략: 주택임대사업자 등록

주거용 오피스텔을 활용한 세금 절약 전략 중 하나는 **주택임대사업자로 등록하여 주택 수 합산 배제 특례를 적용받는 것**입니다. 거주 중인 주택을 2년 이상 보유 후 매도할 경우, 오피스텔이 장기 임대 주택 요건을 충족하면 주택 수에서 제외되어 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 하지만 주택임대사업자의 의무 임대 기간이 현행 10년이라는 점이 걸림돌이며, 단기 임대 제도의 도입은 법 개정이 필요하여 불확실성이 존재합니다.

주거용 오피스텔의 비주거용 전환 전략

주거용 오피스텔을 비주거용으로 전환하여 주택 수에서 제외하는 전략도 고려할 수 있습니다. **오피스텔을 주거용이 아닌 일반 사업용으로 활용하고 있음을 증명하면** 주택 수에서 제외되어 세금 혜택을 받을 수 있습니다. 이는 오피스텔 소유주가 직접 사업용으로 사용하거나, 사업용으로 임대하는 두 가지 방식으로 구분됩니다.

오피스텔을 사업용으로 임대하는 경우, 다음 세 가지 요건을 충족해야 합니다. 첫째, **부가가치세법상 비주거용 부동산 임대업으로 사업자 등록**을 하고 매월 임대료에 대한 부가가치세를 신고 및 납부해야 합니다. 둘째, **임차인이 전입신고를 하지 않아야 합니다**. 세무서는 전입신고 여부를 통해 오피스텔의 실제 용도를 주거용으로 판단하는 경우가 많기 때문입니다. 셋째, **임차인이 사업자 등록을 하고 해당 오피스텔에서 사업을 영위하는 것이 좋습니다**. 이를 통해 오피스텔이 명확히 사업용으로 사용되고 있음을 입증할 수 있습니다.

이러한 조건들을 충족하기 어렵다면, **오피스텔을 비워두는 것도 하나의 방법**입니다. 중간에 주거용 세입자가 들어와 전입신고를 하게 되면 나중에 세금 문제가 발생할 수 있으며, 월세 수입을 위해 수억 원의 세금을 부담하는 불상사를 막기 위해 신중해야 합니다. 세무 당국은 주거용 오피스텔을 주택으로 간주하려는 경향이 강하므로, 비주거용으로 전환하기 위해서는 면밀한 검토와 전문가의 조언이 필수적입니다.

실제 사례를 통한 비주거용 오피스텔 전환의 중요성

실제로 한 사례에서, 주거용 오피스텔을 소유한 사람이 다른 아파트를 매도하면서 오피스텔이 주택 수에 포함되지 않는다는 중개사의 말을 믿고 양도소득세를 신고하지 않아 문제가 발생했습니다. 약 3년 후 세무조사 통지를 받은 후, **오피스텔의 비주거용 전환을 입증하는 데 집중**했습니다. 당시 임대 기간 중 전입신고가 없었고, 임차인이 법인 소유의 직원 기숙사로 사용한 점에 착안하여 사업용 부동산임을 주장했습니다.

비록 임대인이 사업자 등록을 하지 않고 세금 신고도 누락한 부분이 있었지만, **오피스텔이 법인 기숙사로 사용된 점을 들어 사업용으로 인정받을 수 있었습니다**. 이를 통해 아파트 양도소득세 비과세를 최종적으로 인정받았으나, 사업자 등록과 세금 신고가 제대로 이루어지지 않으면 주거용 오피스텔의 사업용 입증은 매우 어렵고 위험할 수 있습니다.

결론적으로, 주거용 오피스텔에 대한 **사업자 등록과 부가가치세 신고는 세금 절약 전략에 있어 매우 중요한 요소**입니다. 주거용 오피스텔 소유자는 아파트 매도 전 반드시 선제적인 비과세 전략을 수립하여 소중한 자산이 세금으로 낭비되지 않도록 해야 합니다. 어떤 세무사를 선택하느냐에 따라 세금 결과가 크게 달라질 수 있으므로, 전문가와 상의하는 것이 중요합니다.

주거용 오피스텔 양도소득세 비과세 절세 전략에서 거주주택 비과세 특례를 적용받는 방법의 문제점은 무엇인가요?

주거용 오피스텔을 비주택화하여 주택수에서 제외하기 위한 세 가지 핵심 요건은 무엇이며, 각 요건의 중요성은 무엇인가요?

2024년 세법 개정으로 주거용 오피스텔의 주택수 산정 및 비과세 적용이 어떻게 더 어려워졌는지 설명해주세요.

제시된 실제 사례에서 의뢰인이 비과세 혜택을 받을 수 있었던 결정적인 이유와, 그럼에도 불구하고 과세 관청에서 문제를 삼았던 부분은 무엇이었나요?

주거용 오피스텔을 주거 목적이 아닌 사업 목적으로 임대했다고 인정받기 어려운 경우, 공실로 두는 것이 왜 중요한 절세 전략이 될 수 있나요?

주거용 오피스텔 관련 세금 문제와 중요성

주거용 오피스텔 관리가 생각보다 어려울 수 있으며, 주택 수 포함 여부에 대한 오해가 많음.

일반 사업용으로 증명되면 주택 수에서 제외될 수 있으며, 이에 대한 세금 문제가 커질 수 있음.

주거용 오피스텔 양도소득세 비과세 절세 전략의 중요성 강조.

초기에는 문제가 없다가 수년 후 거액의 세금이 부과될 수 있어, 양도소득세는 취득세 및 종부세와 규모가 다름.

주거용 오피스텔의 주택 수 포함 기준 변화

2024년 개정 세법으로 주택의 개념이 가족 단위, 독립된 출입구, 욕실, 취사시설 등으로 세분화됨.

개정 세법에 따라 주거용 오피스텔의 주택 수 제외가 더욱 어려워짐.

소득세법은 실질과세 원칙을 따르므로, 등록 용도와 상관없이 실제로 주거용으로 사용되면 주택으로 간주됨.

주거용 오피스텔 관련 절세 전략: 주택임대사업자 등록

주거용 오피스텔을 주택임대사업자로 등록하여 거주 주택 비과세 특례를 적용받는 방안.

주택임대사업자의 의무 임대 기간이 현행 10년이며, 단기 임대사업자 제도 도입은 법 개정이 필요함.

주거용 오피스텔의 비주거용 전환 방안

주거용 오피스텔을 일반 사업용으로 사용하여 주택 수에서 제외하는 방안.

사업용으로 인정받기 위한 세 가지 필수 요건: 부가가치세법상 비주거용 부동산 임대 사업자 등록 및 부가가치세 신고 납부.

임차인이 전입신고를 하지 않아야 하며, 사업자등록이 되어 사업을 영위하는 임차인을 유치하는 것이 좋음.

공실로 두는 것도 한 방법이며, 주거용 임차인을 받는 경우 나중에 세금 문제가 발생할 수 있음.

전문가 상담의 중요성 및 실제 사례

주거용 오피스텔의 비주거용 전환 시 전문가와 상담 필수.

실제 사례로, 오피스텔을 주택 수에 포함되지 않는다고 오인하여 아파트 양도소득세 미신고 후 거액의 세금 부과 통보를 받은 경우.

해당 사례에서 오피스텔이 법인에 임대되어 직원 숙소로 사용된 점을 활용, 사업성을 증명하여 문제를 해결.

사업자 등록과 세금 신고를 제대로 하지 않아 어려움을 겪었으며, 세금 당국이 주거용 오피스텔의 사업성 입증에 대해 엄격하다는 점.

사업자 등록과 부가가치세의 중요성을 재차 강조.

주거용 오피스텔 절세 전략에 대한 종합적인 설명과 실제 사례 제공.

자세한 내용은 고정 댓글의 실제 사례와 법리 내용을 참고.

세금은 누구와 상담하느냐에 따라 크게 달라질 수 있음을 강조.

대한민국에서 가장 계륵같은 주거용 오피스텔 비과세 받는법 (오피스텔 보유자 필수 시청)

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