드디어 내 집 마련을 했는데 갑자기 집이 경매로 넘어가고 평생 모은 전 재산을 날렸습니다.

분명히 깨끗한 등기부 등본을 확인하고 계약했는데도 이런 일이 벌어집니다.

이 작은 허점 하나 때문에 여러분의 전 재산이 한 순간에 사라진다는 겁니다.

가장 큰 문제는 국가가 제대로 보호해 주지 못한다는 겁니다.

하지만 오늘 제가 알려 드리는 이것 하나만 계약 전에 확인하시면 이런 최악의 상황은 확실하게 막을 수 있습니다.

오늘은 330만 조회수에 등기부 등본 믿고 거래했다가 집을 날렸다라는 KBS 뉴스 내용을 참고해서요.

어떻게 이런 일이 벌어졌는지 11년 차 변호사 시각으로 차근차근 알려 드리겠습니다.

AC는 올해 42살입니다. 중견기업 영업 팀에서 15년째 일하고 있었어요.

신혼 때부터 아내랑 같이 허리띠를 졸라매고 돈을 모아왔어요.

회식도 안 가고 해외 여행도 안 가고 차도 중고차를 타면서요. 그렇게 아내와 함께 10년 넘게 모은 돈이 약 4억 5천만 원 정도였습니다.

거기에 AC 부모님이 보태 주신 돈 5천만 원, 총 5억 원으로 드디어 내 집을 사게 됐어요.

AC는 부동산 계약 전에 등기부 등본을 세 번이나 뗐습니다.

첫 번째는 집을 처음 보러 갔을 때, 두 번째는 계약금 치르기 전날, 그리고 세 번째는 잔금 치르는 당일에요.

근저당 하나 없었습니다. AC는 거기서 멈추지 않았어요. 전 집주인 신분증이랑 등기부등본 소유자 이름을 대조했고요.

잔금도 전 집주인 본인 계좌로 직접 송금했습니다.

법무사를 통해서 등기 이전까지 깔끔하게 마쳤어요.

초등학교 2학년 딸과 여섯 살 아들이랑 네 식구가 새 집으로 이사를 갔습니다.

아이들 방도 따로 만들어 주고 드디어 가족의 보금자리가 생긴 거예요.

그렇게 1년 8개월을 살았습니다.

어느 날이었어요? AC가 퇴근하고 집에 왔는데 아내의 표정이 이상한 거예요.

아내가 내민 건 법원에서 온 서류였습니다.

AC는 처음에 무슨 소린지 이해를 못 했어요. 소장 내용이 이랬거든요.

피고는 원고 은행에 근저당권 회복에 응하라. 은행에서 소송을 건 거였습니다.

AC가 황급히 알아봤어요. 알고 보니까 이랬습니다.

전 집주인이 AC한테 집을 팔기 전에 이 집을 담보로 은행에서 대출을 받았어요.

그러면 등기부 등본 을구에 근저당이 찍혀야 정상이잖아요. 근데 전 집주인이 사기를 친 겁니다.

전 집주인이 은행 서류를 위조했어요.

대출금을 다 갚았다라는 상환 완료 확인서, 근저당 해지 동의서, 은행 법인 인감까지 전부 위조한 거예요.

그 위조 서류를 등기소에 제출했고요.

등기소에서는 서류만 보고 처리를 했습니다. 우리나라 등기소는 형식적인 심사주의라서 서류 형식만 맞으면 진짜인지 가짜인지 확인을 하지 않습니다.

그래서 근저당이 말소된 거예요. AC가 등기부 등본을 뗐을 때 깨끗했던 이유가 이거였습니다.

위조 서류로 근저당을 지워 버린 거예요.

은행은 한참 뒤에야 이 사실을 알았어요. 그래서 법원에 소송을 낸 겁니다.

근저당을 복원해 달라고요. AC는 정말 미칠 것 같았습니다.

저는 등기부 등본을 세 번이나 확인을 했어요. 그리고 세 번 깨끗했어요.

전 집주인 신분증도 확인을 했고 본인 계좌로 잔금도 보냈어요. 제가 뭘 잘못한 건가요?

AC는 변호사를 선임해서 싸웠습니다. 1심에서 졌어요.

항소했습니다. 2심에서도 졌어요. 대법원까지 갔습니다. 결과가 어떻게 됐을까요?

AC가 졌습니다. 법원 판결 유지는 이랬어요. 등기부 등본에는 공신력이 인정되지 않는다.

은행의 근저당권은 유효하게 복원이 되어야 한다.

피해자는 전 소유자에게 별도로 손해 배상을 청구하라. AC가 억울하면 사기 친 전 집주인한테 따로 소송을 해서 받아내라는 거예요.

은행한테 따지지 말고 등기소한테 따지지 말고 전 집주인한테 가서 알아서 받아내라는 겁니다.

하지만 전 집주인은 이미 잠적한 상태였습니다.

AC가 수소문을 해봤더니 전 집주인은 AC한테 집을 팔고 받은 5억으로 해외로 도주한 상태였습니다.

재산도 다 처분하고 국내에 남은 건 하나도 없었죠.

소송해봤자 받을 게 없는 거예요. 결국 AC의 집은 경매로 넘어갔습니다.

근저당 3억 2천에 밀린 이자까지 더하니까 은행 채권이 3억 5천만 원 정도 됐어요.

경매 낙찰가가 4억 5천만 원이었는데 은행이 먼저 3억 5천 가져가고 나니까 AC한테 돌아온 건 1억 원이었습니다.

5억 주고 산 집에서 1억만 건진 거예요. 4억 원이 공중으로 날아간 겁니다.

거기서 끝이 아니었어요. AC는 소송 비용으로 2천만 원 넘게 썼습니다.

변호사 비용, 법원 비용 이것저것 합치니까요.

결국 AC가 실제로 손해 본 돈은 8천만 원 정도였어요.

그렇게 AC 가족은 10년 넘게 어렵게 모은 돈을 거의 다 날려버리게 된 겁니다.

등기부등본은 부동산의 신분증이나 마찬가지입니다. 사람으로 치면 주민 등록증 같은 거죠.

이 집이 어디에 있고 누가 주인이고 빚이 얼마나 있는지를 보여주는 공식 문서입니다.

근데 여러분 충격적인 사실 하나 알려 드리면은요.

우리나라 등기부등본은 법적인 공신력이 없습니다. 이게 무슨 소리냐고요?

공신력이라는 건 그 문서를 믿고 거래했을 때 나라에서 책임을 져 준다는 뜻이에요.

근데 우리나라는 등기부등본을 믿고 거래했다가 피해를 봐도 나라에서 책임을 안 집니다.

당사자들끼리 알아서 해결하라는 겁니다.

황당하죠. 국가에서 발급하는 공시 문서인데 그걸 믿고 거래해도 보호를 안 해 줍니다.

이게 왜 이렇게 됐을까요? 어 우리나라는 6.25 전쟁을 겪으면서 부동산 등기 기록이 소실되는 경우가 많았어요.

거기다가 원래 소유자의 권리도 보호해야 한다는 원칙도 있었고 그리고 공신력을 인정하려면 전국적인 토지 조사와 피해보상 제도가 필요한데 이게 워낙에 방대한 작업이라서 1960년 민법 시행 때부터 지금까지 공신력을 인정하지 않고 있는 겁니다.

등기부 등본에 공시력은 있어요.

공시력은 뭐냐면 이 집의 정보를 공개적으로 알려주는 것이에요. 누가 주인이고 빚이 얼마나 있고 이런 정보를 제공해 주는 거죠.

등기부 등본에 적힌 내용이 실제와 다르더라도 그걸 믿고 거래한 사람은 법적으로 보호받지 못합니다.

실제 사례를 하나 더 들어 드릴게요.

2016년에 있었던 니코틴 살인 사건 아시나요? 아내가 남편에게 니코틴 원액을 주입해서 살해한 그 사건이요.

그 아내가 남편을 살해하고 나서 빠르게 집을 상속받아서 등기 이전을 했어요.

그리고 그 집을 다른 사람한테 팔아버린 겁니다.

매수인은 등기부 등본을 여러 번 확인했어요.

등기부 등본에는 그 아내가 정당한 소유자로 적혀 있었거든요. 그래서 믿고 샀습니다.

근데 나중에 수사를 통해서 아내가 범인이라는 게 밝혀졌어요.

살인범은 상속을 받을 자격이 없는 상속 결격자잖아요.

더구나 그 아내는 피해자 몰래 혼인 신고서를 위조했기 때문에 혼인 자체가 무효였어요.

그래서 다음 순위 상속권자인 조카가 소송을 한 거예요.

결과가 어떻게 됐을까요? 매수인은 집을 뺏겼습니다. 등기부등본을 믿고 정당하게 샀는데도요.

법원이 등기부등본에 공신력을 인정하지 않았기 때문이에요.

얼마나 억울하겠어요? 등기부등본을 몇 번이고 확인을 했는데 이게 아무 소용이 없다니요.

독일이나 영국, 호주 등 다른 나라에서는요.

등기부등본의 공신력을 인정합니다. 등기 내용이 실제와 다르면 국가에서 손해를 배상해 주죠.

근데 우리나라는 아닙니다. 등기부 등본은 기본적으로 확인을 해야 하지만 100% 맹신하면 안 돼요.

추가적인 안전 장치가 반드시 필요합니다.

자, 그럼 이제 깨끗한 등기부 등본인데도 어떻게 사기 피해가 발생할 수 있는지 알아볼게요.

하나씩 설명드리겠습니다. 이게 가장 흔한 수법이에요. 아까 AC의 사례가 바로 이 경우였습니다.

과정은 이래요. 원래 집주인이 은행에서 대출을 받으면 등기부등본에 근저당이 설정이 되죠.

그런데 이 집주인이 사기를 치려고 대출을 갚지 않고 갚은 것처럼 서류를 위조하는 거예요.

은행의 법인 인감 도장이나 해지 증서 같은 걸 위조해서 등기소에 제출합니다.

그러면 등기소에서는 서류만 보고 근저당을 말소시켜 줘요.

여기서 핵심이 뭐냐면 우리나라 등기소는 형식적 심사주의를 채택하고 있어요.

그래서 서류가 형식에 맞으면 그냥 처리해 주는 거예요. 이 서류가 진짜인지 가짜인지 실제로 돈을 갚았는지 안 갚았는지는 확인을 안 합니다.

그래서 매수인이 등기부등본을 떼보면 근저당이 없이 깨끗한 거예요.

믿고 사죠. 그런데 나중에 은행에서 알게 돼요. 아니, 우리 돈도 안 받았는데 왜 근저당이 말소되어 있지?

그러면 은행이 소송을 해서 근저당을 복원합니다.

결국 매수인이 산 집에 갑자기 근저당이 생기는 거예요. 집이 경매로 넘어가면 매수인은 집을 잃게 됩니다.

이런 피해를 막는 예방법은 이렇습니다.

등기부등본을 발급할 때 꼭 말소항목 포함으로 발급을 받으세요.

"깨끗한 등기부등본이었는데 전재산 날려" 전세 매매계약할 때 '이것' 놓치면 큰일납니다｜11년차 형사전문변호사

해결하는 변호사 송현영

우리나라 등기부등본은 법적인 '공신력'이 없어 등기 내용을 믿고 거래했다가 피해를 봐도 국가의 보호를 받을 수 없으므로, 등기부등본 외 추가적인 안전 장치가 반드시 필요하다.

등기부등본 확인 시 '말소항목 포함'으로 발급받아 최근 1년 내 말소된 근저당이 있다면 해당 은행에 직접 상환 여부를 확인하고, '가등기'나 '신탁' 관련 기록이 있다면 계약을 중단해야 한다.

안전한 부동산 계약을 위해 계약 당일 '말소 사항 포함' 등기부등본 재발급, 표제부와 갑구/을구 상세 확인, 집주인 세금 체납 여부 확인, 전세 보증 보험 가입, 그리고 권원 보험 가입 및 특정 특약 삽입을 고려해야 한다.

한 개인인 AC는 10년 넘게 모은 4억 5천만 원과 부모님의 도움 5천만 원을 합쳐 총 5억 원으로 내 집 마련의 꿈을 이루었습니다. **AC는 계약 전 등기부 등본을 세 번이나 확인**했고, 근저당이 전혀 없는 '깨끗한' 상태임을 확인했습니다. 또한, 전 집주인의 신분증 대조, 본인 계좌 송금, 법무사를 통한 등기 이전까지 철저히 진행했습니다.

그러나 AC가 새집에서 1년 8개월을 살던 어느 날, 법원으로부터 충격적인 서류를 받게 됩니다. 전 집주인이 집을 담보로 은행에서 대출을 받은 후, **대출금을 갚은 것처럼 서류를 위조하여 등기소에 제출함으로써 근저당을 말소시킨 사기**였던 것입니다. 우리나라 등기소는 형식적 심사주의를 채택하여 서류의 진위 여부를 확인하지 않았고, 이로 인해 AC가 확인했던 등기부 등본은 깨끗하게 보였던 것입니다.

은행은 뒤늦게 이 사실을 알고 근저당권 회복 소송을 제기했고, AC는 1심, 2심, 대법원까지 모두 패소했습니다. 법원은 **등기부 등본에 공신력이 인정되지 않으며**, 은행의 근저당권이 유효하게 복원되어야 한다고 판결했습니다. AC는 사기를 친 전 집주인에게 손해배상을 청구하라는 판결을 받았으나, 전 집주인은 이미 AC에게 집을 팔아 받은 돈으로 해외로 도주한 상태였습니다.

결국 AC의 집은 경매로 넘어갔고, 은행 채권 3억 5천만 원을 제외하고 **AC에게 돌아온 돈은 1억 원에 불과했습니다.** 5억 원에 산 집에서 4억 원을 날리고, 소송 비용 2천만 원까지 합치면 실제 손실은 8천만 원에 육박했습니다. 10년 넘게 모은 전 재산을 거의 다 날리게 된 비극적인 사건입니다.

등기부 등본의 '공신력 없음' 문제

등기부 등본은 부동산의 신분증과 같지만, **우리나라 등기부 등본은 법적인 '공신력'이 없습니다.** '공신력'은 문서를 믿고 거래했을 때 국가가 책임을 져준다는 의미인데, 우리나라는 등기부 등본을 믿고 거래하다가 피해를 봐도 국가가 책임을 지지 않고 당사자들끼리 해결하라고 합니다.

이러한 문제는 6.25 전쟁으로 인한 등기 기록 소실, 원래 소유자의 권리 보호 원칙, 그리고 전국적인 토지 조사 및 피해보상 제도의 방대함 등의 이유로 1960년 민법 시행 때부터 현재까지 유지되고 있습니다. **등기부 등본은 '공시력' 즉 정보를 공개적으로 알려주는 기능은 있지만, '공신력'은 없습니다.**

2016년 니코틴 살인 사건의 사례에서도 유사한 문제가 발생했습니다. 아내가 남편을 살해하고 상속받은 집을 다른 사람에게 팔았으나, 아내가 살인범으로 밝혀지면서 상속 결격자가 되었고, **매수인은 등기부 등본을 믿고 샀음에도 집을 빼앗겼습니다.** 법원이 등기부 등본의 공신력을 인정하지 않았기 때문입니다.

독일, 영국, 호주 등 다른 나라에서는 등기부 등본의 공신력을 인정하여 등기 내용이 실제와 다르면 국가가 손해를 배상해 줍니다. 그러나 우리나라는 그렇지 않으므로, **등기부 등본은 기본적으로 확인해야 하지만 100% 맹신해서는 안 되며 추가적인 안전 장치가 필요합니다.**

깨끗한 등기부 등본 뒤에 숨은 사기 수법

앞서 AC의 사례처럼, 집주인이 은행 대출을 갚지 않고 서류를 위조하여 근저당을 말소시키는 수법이 흔합니다. 등기소는 **서류의 형식만 맞으면 실제 상환 여부를 확인하지 않고 근저당을 말소**시키기 때문에, 매수인은 깨끗한 등기부 등본을 보고 계약했다가 나중에 은행이 근저당을 복원하면 집을 잃게 됩니다.

**가등기 악용 사기**도 있습니다. 가등기는 '나중에 이 집 가져갈게'라는 예약 등기로, 가등기 권리자가 본등기를 하면 그 사이의 다른 등기들은 모두 무효가 됩니다. 사기꾼들은 전세금을 받은 후 제3자 명의로 가등기를 설정하여, 세입자가 전세금을 돌려받지 못해 경매를 신청해도 아무도 낙찰받지 않게 만들어 전세금을 떼먹습니다. **등기부 등본 갑구에 가등기가 있다면 절대 계약해서는 안 됩니다.**

**신탁 사기**도 빈번합니다. 집주인이 집을 신탁 회사에 맡기면 소유자가 신탁 회사로 바뀌지만, 집주인은 여전히 실제 주인처럼 행동하며 세입자와 계약을 맺습니다. 그러나 **신탁 회사 동의 없는 계약은 무효가 될 수 있어**, 나중에 집이 경매로 넘어가면 세입자는 보호받지 못합니다. 등기부 등본에 '신탁' 단어가 있다면 반드시 신탁 회사에 직접 연락하여 계약 여부를 확인해야 합니다.

부동산 계약 전 필수 점검 사항 및 안전 장치

계약 당일, **말소 사항 포함으로 등기부 등본을 재발급**하여 표제부에서 주소, 호수, 용도가 일치하는지 확인해야 합니다. 특히 주택 용도가 아닌 '근린생활시설(상가)'로 등록된 경우 전입신고나 전세자금 대출이 불가능할 수 있으므로 주의해야 합니다.

갑구에서는 소유자 이름과 계약서, 신분증, 통장 명의가 모두 일치하는지 확인하고, **'압류', '가압류', '가처분', '가등기' 등 위험한 단어가 있는지 확인하여 계약을 중단**해야 합니다. 을구에서는 채권 최고액을 통해 실제 대출금을 계산하여 대출금과 전세금 합계가 시세의 70~80%를 넘지 않는지 확인하고, '임차권 등기' 여부도 확인해야 합니다.

추가적으로 정부24에서 **집주인의 국세, 지방세 완납 증명원을 확인하여 세금 체납 여부를 점검**해야 하며, 네이버 부동산 등을 통해 **시세보다 현저히 싸면 의심**해 봐야 합니다. 전세 계약 시에는 HUG나 SGI **전세보증 보험에 반드시 가입**하는 것이 가장 중요하며, 매매 계약 시에는 **특약으로 '등기 사항 전부 증명서 확인 및 현재 상태 유지' 조항**을 명시하여 법적 보호를 강화해야 합니다.

만약 등기부 등본의 공신력 부족으로 인한 불안감이 크다면, **권원 보험에 가입**하는 것도 좋은 방법입니다. 권원 보험은 서류 위조, 사기, 이중 매매, 무권대리 등으로 소유권을 상실하는 경우를 보상해 주는 보험으로, 매매가 3억 원 기준 약 10만 원에서 15만 원 정도의 일회성 보험료로 소유권 상실의 위험을 보장받을 수 있습니다. 결국 **여러분의 재산은 여러분 스스로가 지켜야 합니다.**

등기부등본이 깨끗했음에도 불구하고 AC가 전 재산을 잃게 된 구체적인 사기 수법은 무엇인가요?

대한민국의 등기부등본은 왜 공신력이 없으며, 이로 인해 발생할 수 있는 문제점은 무엇인가요?

사기 피해를 예방하기 위해 등기부등본 외에 계약 전 반드시 확인해야 할 추가적인 안전 장치와 그 방법은 무엇인가요?

등기부등본에 '가등기'나 '신탁'이라는 단어가 있을 경우, 어떤 위험이 있으며 어떻게 대처해야 한다고 설명하고 있나요?

전세 및 매매 계약 시 임차인과 매수인이 자신을 보호하기 위해 계약서에 포함할 수 있는 특약 사항과 권원 보험에 대해 설명해 주세요.

깨끗한 등기부 등본에도 전 재산을 잃을 수 있는 위험성 경고

깨끗한 등기부 등본을 확인하고 계약했음에도 집이 경매로 넘어가 전 재산을 잃는 상황이 발생할 수 있음을 경고한다.

국가가 이러한 피해를 제대로 보호해주지 못하며, 계약 전 특정 사항을 확인하면 최악의 상황을 막을 수 있다고 강조한다.

AC의 실제 피해 사례: 등기부 등본 위조로 인한 사기

AC는 10년간 약 4억 5천만원을 모으고 부모님 도움으로 총 5억원을 마련하여 집을 구매했다.

AC는 계약 전 등기부 등본을 세 번 확인했고, 모두 근저당이 없는 깨끗한 상태임을 확인했다.

전 집주인의 신분증과 등기부등본 소유자 대조, 본인 계좌 송금, 법무사를 통한 등기 이전까지 깔끔하게 처리했다.

1년 8개월 후, 은행에서 근저당권 회복 소송 서류가 날아왔고, 전 집주인이 대출금을 갚지 않고 서류를 위조하여 근저당을 말소시킨 사실이 밝혀졌다.

우리나라 등기소는 형식적인 심사주의로 서류만 보고 처리하여 위조 서류로도 근저당 말소가 가능했다.

AC는 소송에서 1심, 2심, 대법원 모두 패소했으며, 법원은 등기부 등본에 공신력을 인정하지 않아 은행의 근저당권이 복원되어야 한다고 판결했다.

AC는 사기 친 전 집주인에게 별도로 손해 배상을 청구하라는 판결을 받았으나, 전 집주인은 이미 5억원을 가지고 해외로 도주한 상태였다.

결국 AC의 집은 경매로 넘어갔고, 은행 채권 3억 5천만 원을 제외한 1억 원만 건져 4억 원의 재산 피해를 입었다. 소송 비용까지 합치면 총 8천만원을 손해 보았다.

등기부 등본의 공신력 부재 문제

등기부 등본은 부동산의 신분증과 같지만, 우리나라에서는 법적인 공신력이 없다.

공신력이란 문서를 믿고 거래했을 때 국가가 책임을 져주는 것을 의미하나, 우리나라는 등기부 등본을 믿고 피해를 봐도 국가가 책임지지 않는다.

6.25 전쟁으로 인한 등기 기록 소실, 소유권 보호 원칙, 전국적인 토지 조사 및 피해보상 제도 구축의 어려움 때문에 공신력을 인정하지 않고 있다.

등기부 등본은 '공시력'은 있지만(정보를 공개적으로 알려줌) '공신력'은 없어 실제와 달라도 법적 보호를 받지 못한다.

니코틴 살인 사건 사례: 살인범 아내가 위조된 혼인신고서로 상속받은 집을 매수인이 구매했으나, 살인범은 상속 결격자이므로 조카가 소송하여 매수인은 집을 뺏겼다.

독일, 영국, 호주 등 다른 나라에서는 등기부등본의 공신력을 인정하여 국가가 손해를 배상한다.

등기부 등본은 기본적으로 확인해야 하지만 100% 맹신해서는 안 되며, 추가적인 안전 장치가 반드시 필요하다.

깨끗한 등기부 등본을 이용한 사기 수법 및 예방법

다양한 사기 수법 중 가장 흔한 것은 '위조된 말소 서류 제출'로 AC의 사례와 같다.

집주인이 대출금을 갚지 않고 위조된 상환 완료 확인서, 근저당 해지 동의서 등을 등기소에 제출하여 근저당을 말소시킨다.

등기소는 형식적 심사주의로 서류의 진위 여부를 확인하지 않고 처리하여 깨끗한 등기부 등본이 발급된다.

뒤늦게 이 사실을 알게 된 은행이 소송을 통해 근저당을 복원하면 매수인은 집을 잃게 된다.

예방법: 등기부 등본 발급 시 '말소항목 포함'으로 발급받아 과거 이력을 확인하고, 최근 1년 내 근저당 말소가 있다면 해당 은행에 직접 확인해야 한다.

사기 수법 '가등기 악용': 사기꾼이 전세금을 받은 후 제3자 명의로 가등기를 설정하여 세입자가 전세금을 돌려받지 못하게 하는 수법이다.

예방법: 등기부 등본 갑구에 가등기가 있으면 절대 계약하지 말아야 한다.

사기 수법 '신탁 계약 악용': 집주인이 집을 신탁 회사에 맡겨 소유자가 신탁 회사로 바뀌었음에도, 집주인이 실제 주인처럼 행동하여 세입자와 직접 계약하는 경우이다.

예방법: 등기부 등본에 '신탁'이라는 단어가 있으면 신탁 회사에 직접 연락하여 계약 여부를 확인하고, 소유자가 아닌 다른 사람과 계약하지 않아야 한다.

계약 전 반드시 점검해야 할 사항들

계약 당일 '말소 사항 포함'으로 등기부 등본을 재발급하고, 표제부(주소, 호수, 용도)를 확인하여 주택인지 근린생활시설인지 확인해야 한다.

갑구 소유자를 확인하여 소유자 이름, 계약서 이름, 신분증, 통장 명의가 모두 일치하는지 확인하고, 압류, 가압류, 가처분, 가등기가 있으면 계약을 중단해야 한다.

을구 채권 최고액을 실제 대출금으로 계산하여 대출금과 전세금의 합계가 시세의 70~80%를 넘는지 확인한다.

을구에 임차권 등기가 있는지 확인하여, 있으면 계약하지 않는 것이 좋다.

정부24에서 집주인의 국세, 지방세 완납 증명원을 확인하여 세금 체납 여부를 확인한다.

네이버 부동산이나 주변 부동산에서 시세를 확인하고 현저히 싸면 의심해야 한다.

전세 계약 시 HUG나 SGI 전세보증 보험에 반드시 가입하고, 매매 계약 시 '등기사항 전부 증명서를 확인하고 계약한 것으로 근저당 설정이 없는 현재 상태를 계약일로부터 잔금일까지 유지한다. 위반 시 매도인은 계약금의 배액을 매수인에게 배상하며 매수인은 계약 해지를 요구할 수 있다'는 특약을 넣어야 한다.

등기부 등본의 공신력 부재로 인한 불안감 해소를 위해 서류 위조, 사기, 이중 매매, 무권 대리 등으로 인한 소유권 상실 위험을 보장하는 권원 보험 가입을 고려할 수 있다. (매매가 3억 원 기준 10~15만원)

부동산 거래 시 오늘 영상 내용을 숙지하여 본인의 재산을 스스로 지켜야 하며, 주변에 부동산 계약을 앞둔 사람들에게 이 영상을 공유해 줄 것을 당부한다.

"깨끗한 등기부등본이었는데 전재산 날려" 전세 매매계약할 때 '이것' 놓치면 큰일납니다｜11년차 형사전문변호사

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