음. 예. 네, 안녕하세요. 오늘 3월 17일이고요. 제가 그 지난 3주 동안 했던 개인적인 이야기 좀 말씀드리고 현황 좀 말씀을 드릴게요.

우선은 음, 제 하버드 지도 교수님이 리차드 파이저 교수님인데 이분이 3월 1일부터 6일까지 방한하셔서 그분이랑 좀 다녔어요.

그리고 이제 시간 되시는 분들은 그 EBS 그 위대한 수업 있잖아요.

빅 마인즈 거기 어 제 지도 교수님이 이제 한국 전 세계 글로벌 신도시 동향에 대해서 그 다섯 편짜리 찍어서 어 좀 그 관심 있는 분들이 좀 보면 좋을 것 같고요.

그 이유가 뭐냐면은 그 우리나라가 신도시 굉장히 잘 개발을 해요. 근데 우리가 얼만큼 잘하는지 솔직히 모르잖아요.

내부에서 분당이 얼만큼 잘하는지를 알려면은 실질적으로 다른 해외 도시들이 정말로 성공을 했는지 아니면 실패를 어떻게 했는지를 알아야 되는데 아 그 관점에서 저희 그 파이저 교수님께서는 어 글로벌 신도시를 거의 대부분을 다 연구를 했어요.

중국에 있는 신도시들, 그리고 유럽에 있는 신도시들, 미국도 마찬가지고요.

그냥 뭐 예를 들어서 미국 같은 경우에 사실은 국가 주도의 신도시가 많지가 않아요.

과거에 루즈벨트 대통령 때 그 법이 통과됐는데 못 지었어요.

대부분이 2차 대전 이후에 미국에서의 신도시들은 민간 개발자들이 개발을 한 겁니다.

그 문제는 뭐냐면은 이 신도시라는 게 굉장히 긴 시간을 주고서 도시가 만들어지는 거기 때문에 퍼스트 디벨로퍼 있거든요.

그러니까 토지를 매입을 하고 개발한 퍼스트 디벨로퍼는 상당수가 파산을 했어요, 사실은.

그래서 한국 같은 경우에 이 분당 같은 경우에 맨 처음에 비즈니스가, 그러니까 분당이 성공된 거를 보면서 이분이 굉장히 놀라세요.

거기서 제가 봤을 때 이분이 특히 이제 중요하다고 생각하는 것들이 아까 말씀드린 것처럼 퍼스트 랜드 디벨로퍼가 파산을 하기 때문에 랜드 디벨로퍼 역할이 굉장히 중요한데 이거를 LH가 한 거예요.

사실 당시는 L이죠. L, 얘네 LH가 토지 주택 공사잖아요.

그래서 과거에 이명박 정권 전까지는 그니까 L인 토지 공사하고 H인 주택 공사가 따로따로 존재했습니다.

이게 합쳐진 거고 특히 이제 이 토지 작업을 하는 게 굉장히 중요하기 때문에 특히 이 토지 공사 역할이 굉장히 중요했습니다.

그거를 빨리 뭐 수용이라는 게 뭐 어떤 분들은 사실 좀 안 좋은 부분이 있었겠습니다만은 굉장히 빠른 시일 내에 수용을 했고요.

그 또 보상도 제대로 했다고 개인적으로 생각을 해요.

그리고 이거를 토지를 분할해서 매각을 하면서 그 토지를 보상금까지 주는 이 퍼블릭 펀딩이죠.

어떻게 보면 아, 퍼블릭 펀딩이라고 이 공공 민간 협동 개발 구조가 워낙에 뛰어나기 때문에 우리가 이거를 정말 잘한 거예요.

사실은. 그다음에 더 놀라운 점은 이제 전 세계 신도시 중에서 그 다운타운 도시, 그니까 서울이 다운타운이라고 봤을 때 교회 지역인 신도시에서 이렇게 성공적으로 자족하는 기능으로 던 데가 많지가 않습니다.

우리가 판교나 그리고 이 분당 같은 경우에는 사실은 가 보시면 아시겠습니다만은 광역 버스가 돌아요.

그 주변으로. 뭐냐면 이게 강력한 잡센터 기능을 한다는 것이고 이런 식으로 교회 지역에는 신도시가 빠른 시일 내 성공했고 지속 자족 가능한 도시로 발전한 경우가 많지 않기 때문에 굉장히 이걸 놀라워 하시고 그래서 농담이지만은 그 본인이 이제 미국에서 필요한 조직이 LH 같은 조직이 필요하지 않냐는 말씀도 하세요.

실질적으로 그렇게 말씀을 하셨고 그리고 이제 어 교수님하고 저하고 이제 뭐 좀 또 놀라웠던 부분들은 두 가지인데 같이 이제 그 GTX를 한번 타 봤어요.

서울역에서 이제 킨텍스까지 EBS에서 인터뷰가 있으셔서까지 탔는데 저도 그렇고 교수님도 굉장히 놀랐던 게 지하로 이동하는 이 지하철 중에서 전 세계에서 제일 빨라요.

지금. 그러니까 시속 180까지 뚫을 수 있어요.

GTX가 서울역에서 약간 얘기하다가 15분 후 17분에 킨텍스역에 도착했어요.

제 말씀 뭐냐면은 GTX A, B, C는 곧 실현화됩니다.

5년에서 6년 다 안으로. 그러면 이게 어마어마한 시간 거리를 공간을 압축시킬 거예요.

제 말씀 뭐냐면 앞으로 물리적 거리가 중요한 게 아니고 시간 거리가 중요해지는 시켜가는 겁니다.

그때는 공간과 공간이 붙어요. 근데 거기에 대비해서 우리가 지금 공간 플랜 잘하고 있냐를 우리가 물어봐야 될 때예요.

그러니까 예를 들어서 이 연신내 같은 경우에 연신내, 서울역 그다음에 삼성역, 수서거든요.

어떤 일이 발생될 거냐면은 연신내가 삼성동 옆 동네가 되는 거예요.

사실은. 그럼 이 지역도 나중에 굉장히 변화할 건데 우리가 이 변화한다고 했을 때 여기가 지금의 토지 용도가 아니고 새롭게 변할 겁니다.

그럼 우리가 그 관점에서 이 지역에 대해서 지금 플랜이 나왔냐?

지금 플랜 없어요, 지금 봤을 때.

즉 광역적으로 봤을 때 서울같이 서울 같은 도시인데 GTX로 서울과 인근을 통합시킬 수 있는 거의 최초의 메가시티가 될 건데 우리가 그거에 대한 준비가 굉장히 약한 상태예요.

그러니까 어 제가 이제 다른 그 연장 선상에서 저 실은 서울대학교하고 이제 LH가 같이 그 메가시티 코리아라는 컨퍼런스 했습니다.

저희 파이저 교수님께서 기조 연설 해주시고 뭐 연설의 핵심은 그거예요.

사실은 전 세계 글로벌 신도시는 그 개발하는 과정이 굉장히 지난하다.

숲으로 파는 파산한 적이 많다.

그리고 유럽에 있는 도시들 밀튼 케인즈 같은 경우도 이미 많이 오래된 신도시기 때문에 신도시를 지금 리뉴하는 케이스들이 등장하고 있다.

근데 이때 다운타운의 어떤 중심성 같은 것을 어떻게 만들지가 굉장히 중요하다.

그러니까 이 부분들이 우리한테 교훈이 되는 것이 우리는 이미 거의 전 세계 최초의 GTX급, 그러니까 시간 거리가 공간을 압축시키는 대도시판이 나타날 것이고 그 관점에서 이 동시에 분당 가치 또는 일산 같은 도시들이 노화 이슈가 지금 범위 발생했고 그걸 해야 된다고 생각을 해요.

사실 그렇다고 하면 우리가 이 대도시권 자, 어떻게 그 공간 혁신을 할 것인가에 대해서 우리 고민을 해야 될 것 같고요.

관점에서 어 제가 개인적으로 생각하는 바는 이 철도, 그러니까 지하철도 하나의 철도죠.

이 블루 트레인 패스트, 그러니까 하이 스피드 레일이 어마어마하게 공간을 바꿀 겁니다.

그럼 이 철도 혁신, 교통 혁신이 어떻게 되느냐?

음. 그다음에는 사실은 이 언부 지구가 굉장히 중요해요. 그 말씀은 뭐냐면은 산업 패러다임이 바뀜에 따라서 우리가 산업 혁신을 어떻게 할 것인가?

그리고 그 안에서 이것들이 공간에 뿌려놔야 되기 때문에 이 교통 혁신, 그리고 산업 혁신, 공간 혁신이 이 세 축이 이 공간 안에 좀 녹아 있어야 되는데, 그러기 위해서는 조금 더 큰 스케일에서 대도시권 플랜이 좀 더 디테일하게 나와야 될 것 같다는 생각이 들어요.

그래서 뭐 지난 한 2, 3주 동안 개인적으로 그 저희 지도 교수님이 연세가 77세이셨어서 그분 모시고 다니는 데 좀 힘들었고, 어, 좀 그래도 좀 놀라운 부분은 이제 앞으로 5년간 본인이 이제 신도시 연구를 다시 해서 책을 쓰시겠다고 하셔서 어, 저도 그렇고 이제 상하이에 있는 그 제 동료 교수도 그렇고 아마 이 연구를 좀 아마 계속 할 것 같은 생각이 듭니다.

이 관점에서 제가 이제 시간이 나면은 제가 원래 주로 했던 것들이 이제 도시 개발 이슈였기 때문에 관련된 이슈들을 좀 소개를 설명을 해 드리려고 해요.

그리고 또 다른 이슈는 지금 제가 봤을 때 그 어 미국 전쟁인데.

뭐 제 개인적인 경험이기도 해서 약간 공유를 드리면은 제가 사실 예전에 꼬맹이 꼬마일 때 이란에서 2년간 살았어요.

그 저희 부친이 이제 피부가 의사하셔서 뭐 나병, 그니까을 연구하셨어요.

그래서 이제 뭐 소록도에서도 좀 연구하시고 해서 그 WHO에서 저희 부친한테 부친께 이란에서 좀 나병 관련된 연구를 해 달라고 해서 저희가 온 가족이 76년에서 77년까지 한 2년간 살았어요.

저는 그 아직도 기억이 나는 게 당시 우리나라 거의 후진국이었고 이란은 거의 선진국 문턱이었습니다.

그래서 제가 좀 생각나는 부분들은 슈퍼마켓을 갔는데 제 팔뚝만 한 초콜릿이 있었어요.

그니까 우리나라에서 보지도 못했던 거. 그게 기억이 남고 그리고 이란이 사실은 미국이 이란 침공 못 하는 게 이란은 산맥으로 둘러싸여요.

그래서 당시에 이제 저희 부친이 이제 WHO에서 초청으로 갔으니까 뭐 이란 기사 아저씨도 있고 그랬거든요.

근데 그 제가 이제 뭐 주말에 놀러 다니니까 아직도 기억나는 게 눈이 엄청 옵니다.

겨울에 제가 거의 파묻힐 뻔한 것도 있었어요.

그리고 이란이라는 데가 워낙에 제국이어서 그 소련하고 국경을 접해요. 소련하고 국경을 접하는데 아직도 기억나는 게 어마어마한 구조물의 다리가 로마 시대 다리 같은 것들을 아직도 기억이 나.

제 말씀 뭐냐면은 이란이 제국이었던 경험을 한 나라는 얘기가 다른 겁니다.

사실은. 그리고 많은 분들이 이제 아랍 사람들 어 약간 좀 나태하다고 하는데 제가 봤던 이란은 좀 다 틀려요.

그건 어디서 나타나냐면은 제가 버클리에서 공부할 때 제 지도 교수님이 아날리 삭세니라는 교수님인데 그분의 리서치가 왜 실리콘 밸리는 흥하고 보스턴 쪽이 약해졌냐예요.

왜냐면 이 국방부로 펀드를 받으면 사실 거기서 많은 기술적인 혁신들이 일어납니다.

지금 그래서 보스턴 지역은 국방부하고 굉장히 강력하게 연결이 돼 있었어요.

근데 실리콘 밸리는 솔직히 사막에 학교 있는 거예요.

버클리가 제일 좋았고 스탠포드는 사막에 있는 학교였습니다.

사실은. 근데 이 두 학교가 굉장한 혁신을 일으켜요.

국방부 펀드랑 상관없이. 그래서 그분의 리서치는 왜 도대체 실리콘 밸리가 흥하고 보스턴 지역이 약해졌냐는 거예요.

테크 사이드에서 봤을 때. 결론적으로는 관용이었어요. 관용이고 많은 사람들이 외국인들이 와서 사는 것들.

그래서 제가 그분은 아래를 하면서 그 리서치했던 게 뭐냐면 이 관용이고 하니까 외국인들이 얼만큼 많이 오는 게 중요하고 그 관점에 더 중요한 부분은 외국인들 유학생들이 얼만큼 많이 오느냐였어요.

근데 이미 70년대에 제일 많이 오는 부류는 당시는 이제 국교 수립 전이니까 대만계를 비롯한 중국인들이 압도적으로 많았고 그다음에 한국 사람이 많았어요.

그다음에 세 번째가 이란 사람들이에요. 이란인들이 엔지니어가 어마어마하게 많은 군들을 선택합니다.

따라서 지금 이란이 방공망 뚫린 거는 여러 가지인데 첫 번째는 비행기 기술을 구입할 수가 없어요.

소련에서 MiG를 수입, MiG 같은 것들을 수입하려고 했어도 소련에서 미국 눈치 봐서 안 했어요.

제가 이 말씀드린 건 뭐냐면은 뭐 제가 이쪽 전문가는 아닙니다만 가장 정확하게 말씀하시는 분이 시카고대학교 존 미어샤이머 같아요.

그분 말씀하시는 것들을 봤을 때 어 이란이라는 나라가 그렇게 쉽게 전쟁에서 이번에 물러서진 않을 것 같아요.

전쟁이 장기화될 가능성이 있다는 부분이고 또는 제가 봤을 때 이란이란 나라의 경험 그리고 어그리에서의 리서치하실 때 그 인적 자본 풀이라는 게 우리가 그 무시할 수준이 아니라는 거예요.

그럼 이게 지금 어떤 영향을 끼치냐면요.

우리나라 이미 그 뭐 시공하는 분 아시겠습니다만은 공사를 할 때 중장비를 쓰잖아요.

거기서 정말로 많은 석유를 씁니다. 이 가격이 지금 올라간 게 계속 전가될 거예요.

사실은 그러니까 이란 전쟁이 길어지면 길어질수록 전 그렇지 않았으면 좋겠으나 사실은 전략적으로 그렇게 될 가능성이 높기 때문에 이게 시공비 인상으로 어떻게든지 올 가능성이 굉장히 커요.

그러면 이게 결국은 앞으로 지금도 공사가 지체되고 있는데 시공 물량이 줄어들거나 지체될 가능성이 더 있는 겁니다.

이건 지금 정부 정책하고도 연결이 되는데요. 제가 이제 교수님 모시면서 많은 사람들을 만났어요.

솔직히 뭐 SH, LH 뭐 정부적 관련된 연구원이나 기관들도 만났을 때 제가 지금 굉장히 염려되는 부분은 뭐냐면은 그 이게 정부에서 지금 이제 강남값은 이제 안정화된 거 같아요.

제가 봤을 때는요. 근데 이게 안정화됐다는 게 외부의 충격 때문에 안정화된 겁니다.

그렇다면 또 다른 외부의 충격이 오면 이게 어떻게 될지도 모르는 문제예요.

하셔요. 따라서 이게 정 완전히 가격이 안정화가 됐다고 하는 판단을 지금 그 섣부를 수가 있기 때문에 어 제가 계속 주장하는 것처럼 지금은 거대한 분양 시장을 열어야 됩니다.

이미 토지 같은 것들을 많이 좋은 데로 확보를 하고 있고 정말로 그럼 이 정도 토지가 확보가 됐으면은 거기서 임대 물량 같은 것들이 전부가 돼서 안 돼요.

근데 제가 봤을 때 임대 물량이 지금 과도예요. 솔직히.

그러면 우리가 임대 물량이 나온다고 치자고요. 그럼 임대 물량이라는 거는 실질적으로 지금 나오는 게 아닙니다.

이란 전쟁과 대한민국 부동산 | 서울대 김경민 교수

김경민의 노트

한국의 신도시는 공공 부문 주도 토지 개발과 자족 기능 확보를 통해 세계적으로 성공적인 모델로 평가받고 있으며, 특히 LH와 같은 조직의 역할이 중요합니다.

GTX와 같은 고속 철도망은 물리적 거리를 단축시켜 메가시티를 형성할 것이므로, 이에 대비한 광역적 공간 계획과 기존 신도시의 노후화 문제 해결이 시급합니다.

이란-이스라엘 전쟁 장기화는 건설 자재 및 유가 상승을 통해 시공비 인상과 공사 지연을 초래할 수 있으므로, 정부는 임대와 매매의 적절한 비중을 가진 주택 공급 정책을 통해 분양 시장을 활성화해야 합니다.

지난 3주간의 개인적인 이야기를 나누며, 3월 1일부터 6일까지 방한했던 **하버드 지도교수 리차드 파이저 교수님과의 동행 경험**을 공유합니다. 파이저 교수님은 EBS '위대한 수업, 빅 마인즈'에서 글로벌 신도시 동향에 대해 다섯 편의 강의를 촬영했으며, 관심 있는 분들이 시청하기를 권합니다.

한국은 신도시 개발을 매우 성공적으로 수행하지만, **우리가 얼마나 잘하는지 객관적으로 알기 어렵습니다**. 파이저 교수님은 중국, 유럽, 미국 등 전 세계 신도시를 연구하며 한국 신도시의 특별한 성공 요인을 분석했습니다.

미국에서는 2차 대전 이후 대부분의 신도시가 민간 개발자에 의해 개발되었지만, **개발 초기 단계의 퍼스트 디벨로퍼 상당수가 파산하는 문제**를 겪었습니다. 신도시 개발은 장시간이 소요되는 사업이기 때문입니다.

파이저 교수님은 **분당 신도시의 성공에 크게 놀랐습니다**. 이는 LH(당시 토지공사)가 토지 매입 및 개발이라는 중요한 '랜드 디벨로퍼' 역할을 성공적으로 수행했기 때문입니다. 특히 토지 수용과 보상이 신속하고 적절하게 이루어져 공공-민간 협동 개발 구조가 뛰어났음을 강조합니다.

더욱 놀라운 점은 **분당, 판교와 같은 교외 지역 신도시가 자족 기능을 성공적으로 갖추고 발전한 사례가 전 세계적으로 많지 않다는 것**입니다. 이들 신도시는 강력한 잡센터 역할을 하며 빠른 시일 내에 지속 가능한 도시로 성장했습니다. 파이저 교수님은 미국에도 LH와 같은 조직이 필요하다고 농담처럼 말할 정도였습니다.

GTX와 미래 메가시티 코리아의 공간 혁신 과제

교수님과 함께 GTX를 타본 경험은 **지하철 중 전 세계에서 가장 빠른 속도(시속 180km)에 놀라움**을 금치 못했습니다. GTX A, B, C 노선이 5~6년 내에 실현되면 물리적 거리가 아닌 시간 거리가 중요해지며, 공간이 압축되는 시대가 올 것입니다.

GTX 개통으로 연신내가 삼성동의 옆 동네가 되는 것처럼 **공간의 가치와 용도가 크게 변화할 것**입니다. 그러나 우리는 아직 이러한 변화에 대한 광역적인 공간 계획이 미흡한 상태이며, 서울과 인근을 통합시킬 최초의 메가시티에 대한 준비가 부족합니다.

메가시티 코리아 컨퍼런스에서 파이저 교수님은 글로벌 신도시 개발의 어려움과 파산 사례를 언급하며, **우리나라가 전 세계 최초의 GTX급 대도시판에 대비해야 한다**고 강조했습니다. 동시에 분당이나 일산 같은 노후 신도시의 리뉴얼 문제도 함께 고민해야 할 시점입니다.

개인적으로 **철도 혁신(GTX), 산업 혁신, 공간 혁신이라는 세 축이 대도시권 플랜에 유기적으로 녹아들어야 한다**고 생각합니다. 이는 교통, 산업 패러다임 변화에 맞춰 큰 스케일의 디테일한 대도시권 계획이 필요하다는 의미입니다.

이란 전쟁 장기화와 국내 부동산 시장 영향

저의 개인적인 경험으로, 꼬마 시절 **76-77년에 이란에서 2년간 살았던 기억**을 공유합니다. 당시 우리나라는 후진국이었으나 이란은 선진국 문턱에 있었으며, 팔뚝만 한 초콜릿과 같은 풍요로움을 경험했습니다. 이란은 산맥으로 둘러싸여 있으며, 제국의 역사를 가진 나라로 결코 만만치 않은 국가입니다.

버클리 대학에서 실리콘밸리가 흥하고 보스턴이 약해진 이유를 연구할 때, 핵심은 '관용'과 외국인 유학생 유입이었습니다. 70년대 유학생 중 한국인 다음으로 많았던 것이 이란인 엔지니어들이었습니다. 이는 **이란이 무시할 수 없는 수준의 인적 자본 풀을 가지고 있음**을 의미합니다. 시카고대 존 미어샤이머 교수의 분석처럼, 이란은 이번 전쟁에서 쉽게 물러서지 않을 것이며 전쟁이 장기화될 가능성이 높습니다.

이란 전쟁의 장기화는 국내 부동산 시장에 직접적인 영향을 미칠 것입니다. 공사 현장에서 **중장비 사용으로 막대한 석유가 소비되는데, 유가 상승이 시공비 인상으로 전가**될 것이기 때문입니다. 이는 결국 공사 지연 또는 물량 감소로 이어질 수 있습니다.

정부의 부동산 정책 방향 제고: 분양 확대와 20/80 룰

정부가 강남 부동산 가격을 안정화시켰다고 판단하지만, 이는 **외부 충격에 의한 안정화일 뿐, 또 다른 외부 충격이 오면 어떻게 될지 모르는 문제**입니다. 따라서 지금은 섣부른 판단을 피하고 거대한 분양 시장을 열어야 할 때입니다.

현재 임대 물량 공급이 과도하게 많다고 생각합니다. 토지 확보부터 개발까지 최소 5년 이상 소요되는 임대 아파트 물량은 단기적인 시장 안정화에 도움이 되지 않습니다. **기축 시장으로 향하는 수요를 분양 물량으로 돌려야 합니다**.

뉴욕의 '20/80 룰'과 같은 정책 도입을 제안합니다. 이는 민간 개발 시 인센티브를 받는 조건으로 **최대 20%는 임대 아파트, 80%는 민간 매매 또는 시장 가격으로 공급**하는 제도입니다. 임대 비중이 너무 높으면 매매 시장이 위축되므로, 물량 확보와 시장 안정화를 위해 매매 시장을 빨리 열어야 합니다.

향후 시공비와 유가 상승 등 불확실한 상황에서 **매매 시장을 빨리 여는 것이 리스크 관리 차원에서 필수적**입니다. 현재 강남과 강북의 가격 움직임은 차별적이며, 강북은 인플레이션만큼 가격이 오르고 강남은 외부 충격으로 안정화되었지만 반등 가능성이 있습니다. 정부는 토지 공급 시 임대 비중을 적정하게 조절하고 매매 비중에 더 신경 써야 합니다.

한국 신도시 개발의 성공 요인과 리처드 파이저 교수님이 한국 신도시를 높이 평가하는 이유를 설명해주세요.

GTX 개통이 수도권 공간 구조에 어떤 변화를 가져올 것이며, 이에 대한 도시 계획의 현황은 어떤가요?

이란의 지정학적 특성과 인적 자본이 이란-미국 간의 잠재적 전쟁 양상 및 기간에 어떤 영향을 미칠 수 있을까요?

이란 전쟁 장기화가 국내 건설 시공비와 부동산 시장에 미칠 수 있는 영향은 무엇이며, 이에 대한 해결책으로 제안된 부동산 정책은 어떤 것들이 있나요?

뉴욕의 20/80 룰과 같은 민간 및 공공 개발의 매매-임대 비중 정책이 한국 부동산 시장에 어떻게 적용될 수 있다고 보시나요?

하버드 리차드 파이저 교수님 방한 및 글로벌 신도시 연구

교수님의 EBS '위대한 수업, 빅 마인즈' 출연: 전 세계 글로벌 신도시 동향에 대한 다섯 편의 강연.

한국 신도시 개발의 우수성: 분당 등 한국 신도시의 성공은 해외 신도시의 성공 및 실패 사례와 비교할 때 더욱 명확히 드러남.

파이저 교수님의 글로벌 신도시 연구: 중국, 유럽, 미국 등 다양한 국가의 신도시를 연구.

미국 신도시 개발의 특징: 국가 주도보다는 민간 개발자가 주도했으며, 초기 개발자들의 파산 사례가 많음.

한국 신도시 성공 요인 (LH의 역할): 토지공사(LH의 전신)가 신속하고 공정하게 토지를 수용하고 보상하며, 공공 민간 협동 개발 구조를 통해 성공적으로 신도시를 조성.

자족 기능 신도시의 희소성: 서울의 위성 도시인 분당, 판교와 같이 성공적으로 자족 기능을 갖춘 신도시는 세계적으로 드물어 교수님이 놀라움을 표함.

미국에 LH 같은 조직의 필요성 언급.

GTX가 가져올 메가시티 변화와 공간 혁신 필요성

GTX의 혁신성: 서울역에서 킨텍스까지 15-17분 소요, 시속 180km로 이동 가능한 세계에서 가장 빠른 지하철.

GTX 개통의 영향: 5~6년 내 GTX A, B, C 노선이 개통되면 물리적 거리가 아닌 시간 거리가 중요해지며 공간이 압축될 것.

공간 플랜의 중요성: 연신내-삼성동처럼 GTX로 인해 인접 지역이 될 지역들의 토지 용도 변화에 대한 준비와 광역적인 도시 플랜 부재가 문제.

메가시티 코리아 컨퍼런스: 서울대와 LH가 공동 개최, 파이저 교수의 기조연설에서 신도시 개발의 어려움과 노후 신도시 재생의 중요성을 강조.

대도시권 공간 혁신 과제: GTX와 같은 교통 혁신이 가져올 변화에 대비하고, 분당 같은 노후 신도시의 리뉴얼 이슈에 대한 고민 필요.

혁신의 세 축: 철도(교통) 혁신, 산업 혁신, 공간 혁신이 유기적으로 결합된 대도시권 플랜의 디테일한 수립이 중요.

이란 전쟁과 한국 부동산 시장에 미칠 영향

강연자의 이란 거주 경험 (1976-1977): 당시 이란은 한국보다 선진국 문턱에 있었으며, 초콜릿과 같은 선진 문물을 경험.

이란의 지리적, 역사적 특성: 산맥으로 둘러싸여 미국 침공이 어렵고, 로마 시대 다리 등 제국으로서의 유산을 보유, 소련과 국경을 접함.

이란인의 인적 자본 우수성: 버클리 대학 연구에서 실리콘 밸리 성공 요인으로 '관용'과 '외국인 유학생 유입'을 꼽았으며, 당시 유학생 중 이란인이 한국 다음으로 많았고 특히 엔지니어 분야 강세.

이란의 방공망 문제와 전쟁 장기화 가능성: 비행기 기술 구입 불가 및 MiG 도입 실패로 방공망이 약화되었으나, 존 미어샤이머 교수의 분석과 이란의 인적 자본을 고려할 때 전쟁이 쉽게 끝나지 않을 것.

이란 전쟁의 한국 건설 시장 영향: 유가 상승으로 건설 중장비 연료비 및 시공비 인상, 공사 지체 및 물량 감소로 이어질 가능성이 큼.

한국 부동산 시장의 안정화와 분양 시장 활성화의 필요성

강남 부동산 가격 안정화의 허상: 현재의 안정화는 외부 충격에 의한 일시적인 현상일 수 있으며, 또 다른 외부 충격 시 반등 가능성 존재.

거대한 분양 시장 개방 촉구: 토지 확보가 이루어졌다면 임대 물량 과도 배분 대신 분양 물량을 늘려야 함.

임대 물량의 시차 문제: 임대 아파트 공급은 최소 5년 이후에나 가능하므로, 현재의 수요를 충족시키기 어려움.

기축 시장 수요 분산을 위한 분양 시장 확대: 인플레이션으로 인한 부동산 가격 재상승 가능성에 대비, 현재 기축 시장으로 몰리는 수요를 분양 시장으로 전환해야 함.

뉴욕의 20/80 룰 도입 제안: 민간 개발 시 임대 아파트 20%, 매매(시장 가격) 아파트 80% 비율을 적용하는 뉴욕 맨해튼의 정책을 한국에 도입하여 매매 물량을 확보해야 함.

리스크 관리 차원의 매매 시장 조기 개방: 시공비 및 유가 인상 등 불확실한 상황에서 매매 시장을 빨리 열어 물량을 확보하는 것이 중요.

강남-강북 가격 차별화 심화: 강북은 인플레이션만큼 가격이 오르고, 강남은 외부 쇼크로 안정화된 것으로, 향후 외부 충격에 따라 다시 반등할 수 있음.

정부 정책 제언: 토지 공급 시 임대 비중을 적정하게 조절하고 매매 비중에 더 신경 써야 함.

이란 전쟁과 대한민국 부동산 | 서울대 김경민 교수

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