상속세 절세 전략: 유사매매 및 감정평가 활용법

현명한 상속세 계획에는 미래의 세금 부채를 최소화하기 위한 전문적인 평가가 포함됩니다.

### 상속받은 부동산, 기준시가 신고의 함정과 감정평가의 중요성
* 👨‍💼 상속받은 아파트의 가격 신고 시 유사 매매 사례가 없더라도 **기준시가**로 신고 가능하지만, 신고 이후 추가 유사 매매 발생 시 **재산평가 심의**를 통해 시가가 재평가될 수 있습니다.
* 🏡 재산평가 심의 결과 시가가 상향 조정되면 **추가 세금 부담**이 발생하며, 감정평가를 통해 적정 시장 가치를 미리 평가하는 것이 중요합니다.
* ⚖️ 상속세는 최고 세율 적용 시 **최대 50%까지 절세** 효과를 볼 수 있으며, 감정평가사와의 협력을 통해 유리한 조건을 만들 수 있습니다.
* 💰 상속받은 부동산의 가격을 **기준시가**로 신고하는 것은 위험 부담이 크며, **감정평가를 통해 시장가치를 정확히 평가**하는 것이 세금 절감에 효과적입니다.
* 🏢 일반 토지나 건물은 공시지가 또는 기준시가로 신고 가능하지만, **세부담이 큰 경우 감정평가를 통해 시가를 반영**하는 것이 유리합니다.
* ⏳ 상속은 **자동적으로 양도소득세 납세 의무**가 시작되므로, 미래의 양도소득세를 고려하여 현재 시점에서 감정평가를 통해 가격을 상향 조정하는 것이 중요합니다.
* 💰  **토지 수용 사례**를 통해 기준시가로 신고했을 때 발생하는 **막대한 양도소득세**를 보여주는 예시를 제시하며, 감정평가의 중요성을 강조합니다.  "2억에 받으셨는데 토지 보상금이 20억이 나왔어요. 18억 차익에 대한 양도세 부담이 컸을 것" 이라는 사례가 제시됩니다.
* 📈 최근 **국세청의 감정평가 건수 증가**는 시가 반영을 통한 **정확한 과세**를 위한 움직임으로 해석되며, 사전 감정평가의 중요성을 재차 강조합니다.

[음악] 그 재건축이 뭐든 아파트 같은 경우는

우리가 늘 말하는 이제 유사 매매 사례가 뭐냐고 얘기하잖아요. 근데

유사 매매, 그러니까 최근에 거래가 없고

뭐 감정 평가 받은 이력도 없고, 그럼 그냥 공동주택 기준 시가 뭐

신고해도 되지 않나요? 어, 신고해도 되는데 그 불안감을 이제 계속 안고

가야 돼요. 왜냐하면 얼마나 가죠, 이게

상속 같은 경우 전후 6개월로만 알고 계세요. 그래서 이제 신고

날까지 유사 매매 없으면 아, 그냥 이걸로 넣자. 그럼 싸게 상속세 내는 거

아니냐? 근데 전혀 그렇지 않습니다. 왜냐면은 신고일 이후부터 결정 기한

9개월 이내에 또 유사 매매가 펼쳐지면 국세청이 아니면 우리

납세자들 재산평가 심의 위원회란 걸

열 수가 있어요. 그래서 "아니, 너희가 공동주택 가격을 20억으로 신고한 거

알겠는데, 그 다음 달에 이거 30억에

팔린 게 있어. 미안하지만 이게 시가야." 음,

재산평가 심의 열리면 어떻게 되겠어요?

이제 대표님이 감정 평가를 하는 거예요. 가서 감정 평가를 해 가지고

아, 30억짜리가 있는데 이거 어떻게

하겠어요? 30억이요. 그죠? 이게 요즘에

좀 이따 나올 점 미 연결되는데, 그 세금 신고 목적으로 재감정이 은근히

많이 나오고 있죠. 그럴 경우에는 재감정이라 하기도 조금 그런 게, 감정을

안 받았어요. 그냥 기준 시가로 하신 경우

이런 경우 같은 경우는 어떻게 할 수가 없습니까? 저는 무조건 말씀드리는

건, 유사 매매가 있든 없든 우선은 우리가 저 같은 경우는 이제

김강산 대표님 도움을 주시는데, 가장

이제 말 그대로 동수나 이런 것들 다 보셔 가지고, 위치랑 형태 다 보시는

거잖아요. 그 유사 매매를 몇 억씩

차이나요. 그죠? 엄청 차이나죠. 예. 근데

상속세 같은 경우는 최고 세율이 1억이면 1억 줄이면 5천만 원에

줄어들어요. 50%. 그래서 그렇게 몇 %를 좀 낮추는 전략을 꼭

말씀을 드려요. 이게 엄청 중요해요.

그래서 감정평가사를 친해져야 된다

아유, 영상 보시는 분들 친해지셔야 됩니다. 진짜로 친해지셔야 됩니다.

실례요. 그 이게 일단 유사 사례가 같은 경우를 쉽게 말씀드리면 그냥

돌아가신 날 전 6개월, 후 6개월 전에

그 그 단지에서 가장 비슷한 가격, 그죠? 그 내가 팔사 타입이면 팔사

타입이 동에서 20억에 팔렸다? 그럼 20억 끌고 와서 쓰는 거예요. 그런

가장 가까운 날짜로, 엄청 쉽게 말하면

그런 건데 그것보다는 평가 받아서 그냥 적절한 시장 가치를 평가하는 게

훨씬 더 저는 엄청 추천합니다. 절대

중요합니다. 수술비 얼마 안 나와요. 음, 감정평가 수수료 얼마 안 나와요.

그죠? 그래서 훨씬 더 이득입니다. 그러면 이게 리 아파트는

시가라는 게 솔직히 있잖아요. 시장에서 사고팔리는

매매가가 좀 존재하죠. 시가가 뭐 2억에서 20억, 뭐 이런 느낌이 있게

있는데, 그 일반 토지나 건물 이런

것들은 그냥 공시지가 또는 기준

시가로 그냥 신고해도 되잖아요. 세부담이

크신 분들은 그래도 되는데, 제가 말씀드리는 건 이제는 상속세를

증여세도 업그레이드가 된다. 이거 보시는 분들은 진짜 이거는 꼭

기억하셔야 돼요. 그러면 제가 그 말을 해요. 물이 여기 가득 찼으면 이 물을

마실 수 있는 시간이 6개월이네요. 그러면은 내가 재산이 여기 있어서 아

이제 어차피 나 세금 안 내네? 가 아니라 음,

상속은 이 울타리 세금인데, 아버지가

돌아가셔서 이제 끝, 엑시트가 되면 자녀는 자동으로 스타트해요. 이게

유상으로 사든 무상으로 받든 스타트라고. 근데 내가 무상으로 받을

때 아무렇지도 않지? 하면 이 가격이요. 근데 미래에 내가 이 가격에 팔잖아요?

이것에 대해서 세금을 내야 돼요. 양도소득세를 내야 돼요. 근데 만약 물이

여기까지밖에 안 남았어. 난 어차피

여기까지 영이야. 그러면 물이 여기까지

있으면 당연히 여기까지 올리세요. 음,

올리고 나면 그 양도소득세가 확 줄어요.

그래서 요즘 감정 평가를 이제 올려서

받는 것에 대해서도 논의가 엄청 많이

되고 있어요.  이거 엄청 중요합니다. 왜냐면 제가 토지 수용 많이 하잖아요.

아, 그럼요. 엄청나게 하시죠. 대표님이랑

많이 하는데, 토지 수용 가면 맨날 상속 증여 받으면 아니, 그냥 그

당시에 기준 시가로 받으라서 받았어요. 아, 엄청 많아요. 아, 그때 그 하나

기억나요. 거기 광주 막 엄청 많아요.

진짜 많잖아요. 넘쳐나잖아요. 그때

같이 저희가 들었던 사례가 그, 뭐, 그냥 광주

쪽에 있는 토지였는데, 옛날에 상속을

기준 시가로 받았어요. 2억에 받으셨는데

토지 보상금이 20억이 나왔어요. 그래서 이제 18억 차익이 나고…

그렇죠. 근데 그 당시 하다 못해 이게

어차피 그때도 공제가 5억 원이었던…

이게 5억 원 공제가 지금 25년 넘게…

5억 원이에요. 조금, 그 좀 그거 올려서 5억까지도 올렸으면 3억에

대한 양도세 줄어드는 것만 1억이 넘으니까. 근데 감정평가 수수료는

저렴하다는 표현, 죄송합니다. 살짝

불편한데 틀린 말은 아니니까요. 틀린

말은 아니니까. 남자 입장에서 맞아요. 낮아요. 한 100억 정도 하면 이게

기준 시가가 10억 넘으면 두 군데에서 평가해야 되는데, 두 군데

100억, 한 2천…  비당 하면 석가 2천인데, 이제 제가 세부담 하면

엄청… 제가 이 말을 하는데, 이 금액이면

내가 줄일 수 있는 미래의 세금까지 계산했을 때 몇 억인데, 그거 뭐

그 돈이 뭐 당연히 그 정도는 감평사

무조건 지혜… 영업 잘하시네. 예. 얘기도 해야 돼요.

그리고 최근에 국세청 감정평가

많아지고 있어요. 진짜 많아지고 있습니다. 어, 근데 왜 많아지냐? 왜

많아져요? 아, 이거 시가를 반영하자.

기준시가로 상속받으면 생기는일 / 양도소득세, 진짜 감당가능하신가요?

안녕하세요. 감정평가사 김강산입니다.
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얼마니TV : 감정평가사 김강산

상속 시 유사 매매 사례와 기준 시가 활용

최근 거래 부재 시 공동주택 기준 시가 신고 가능성 논의

신고 후에도 유사 매매 발생 시 불안감 지속

상속세 신고 시 전후 6개월 이내 유사 매매 여부 중요성 강조

신고일 이후 9개월 이내 유사 매매 발생 시 재산평가 심의 가능성

재산평가 심의 시 감정평가를 통한 시가 재산정

유사 매매 유무와 관계없이 감정평가 권장

전문가의 도움을 통한 정확한 시장 가치 평가 강조

상속세 최고 세율 적용 시 감정평가를 통한 세금 절감 가능성 제시

적절한 시장 가치 평가를 위한 감정평가의 경제적 효용성 강조

일반 토지, 건물 상속 시 기준 시가 신고와 세부담

일반 토지, 건물의 공시지가 또는 기준 시가 신고 가능성 언급

상속세 및 증여세 관련 업데이트 정보 공유 중요성 강조

상속 및 양도소득세와 감정평가의 연관성

상속 시점의 재산 가치와 향후 양도 시점의 가치 차이에 따른 세금 부담 설명

미래 양도 시점의 가치 상승에 따른 양도소득세 부담 완화 방안 제시

감정평가를 통한 재산 가치 상승 및 양도소득세 절감 가능성 논의

토지 수용 시 상속받은 기준 시가와 실제 보상금액 차이에 대한 사례 제시

기준 시가로 상속받은 토지의 보상금액 차익 발생 및 세금 부담 언급

감정평가를 통한 세금 절감 효과와 감정평가 수수료의 상대적 저렴함 강조

최근 국세청 감정평가 증가 추세

국세청의 감정평가 증가 추세와 그 이유에 대한 언급