[음악] 다음번 상승 사이클을 기대면서 반도체 주식을 사기에 좋은 [음악] 시기인가요? 서두르세요. 고정 댓글을

확인하세요. 부동산 얘기를 좀 해볼까요? 물론 이제 부동산도 2010년대 초반에는 장기간 안 좋았던 적도

있었습니다만 또 항상 지나고 나서 보면 아 역시 그래도 부동산이었습니다. 이게 또 학습 효과로 자리잡고 있고

지금 몇 번 반복하는지 모르겠어요. 그래서 국장을 뭐 하려고 하니 뭐 이러고 음 그죠? 데 이게 또 과거에도 그랬으니

앞으로도 그럴 것이다라고 생각하는게 과연 타당할지 여기에 대한 의견은 어떠세요? 그거를 저도 좀 약간 길게

한번 큰 그림부터 한번은 얘기를 해 보고 싶은데요. 보시면 뭐 서울이니 수도권이 이렇게도 보면은 다른

말씀들을 하시니까 아예 그냥 딱 반포와 압구정동 이게 누구나 이견이 없는 우리나라의 탑 2에 이제

부동산의 아파트 평균 시세가 평단가가 어떻게 변했는지를 이렇게 쭉 네 2000년부터 2022년까지 나타낸

이제 그래프인데요 보시면 어이 22년 동안 7.4배 올랐습니다 그니까 평당 1,300만 원에서 한 평당 1억까지

22년 동안 7.4배 올랐죠 그러니까 근데 이게 이 오르는 기간 동안 보시면 이 2006년까지는 세 배

올랐다가 한 10년 정도를 좀 이렇게 길게 이게 하락 및 횡보를 하고 그다음 이제 여기서부터 다시 이제 한

10년 사이에 두 배 좀 넘게 오르는 어 이런 식의 이제 흐름을 이제 보였거든요 그니까 네 아무리 남 다들

좋다고 하고 선망하는 자산이라고 급등하고 나면은 좀 길게 어 좀 쉬어가는 횡보하고 혹은 하락하는 어

이런 시기를 이제 겪고 그런 걸 충분히 겪고 나야 이제 또 이제 한번 급등하는 장세가 온다라는게 펀더멘탈과

별개로 이제 기술적으로 이렇게 설명이 될 수 있는 부분인데 근데 보시면 이게 명목 GDP이 사이에 2년에서

2020년까지는 대략 3 3.4배 올랐거든요 그러니까 대략 명목 GDP 상승에 한 두 배 좀 더

데데 보시면 명목 GDP 한 배 올랐는데가 부채는 그거보다 거의 배로 올랐다 보니까 그렇게 따지면 사실은

2.4배가 가게 부채가 이렇게 오른 것 예 레버리지로 이렇게 증가한 것과 거의 그냥 유사한 어떤 상승률 할까요

그러다 보니 사람들이 뭐 선호한다 인프라가 좋아진다 뭐 공급이 어떻다 이런 논리를 차치하고 제가 생각하는

그니까 이게 사람들이 제일 선호한다고 해도 이게 이렇게 일곱 배까지 오를 수 있는 배경은 이 가계부채가 그만큼

오르지 않았더라면 상승률이 이 정도로까지 갈 수 있었을까 하는 게 일단 좀 근본적인 질문이긴 하고요

그렇다면 이게 가계 부채가 상당히 이거를 이렇게 장기간 많이 오르게 한 동력이라면 앞으로도 가계 부채가 막

이렇게 오를 수 있을까 거기에 대한 의문점이 생긴다면 그러면 과거 20년에 어떤 그 행보와 앞으로의 한

어 횡보는 상당히 좀 다를 수 있다라고 일단 좀 보는 거죠 예 그러니까 GDP 증가에 가계부채

증가율을 곱하면 얼추 집값 상승률이 나오겠네요. 얼추 그것도 평균적인 집값도 아닌 저렇게 반포, 압구정이라

그죠. 제일 좋은 곳, 전국 평균이라 보다는 네 네 네. 그래서 앞으로도 그 뭐 그래서 정부는 뭐 GDP 항상

증가시키는 게 좋으니까 가계 부채 증가율을 잡으려고 하는 거고 그래서 대출 규제를 또 강하게 하는 거고요.

변수들 네 항상 염두에 두고 이게 어떻게 변할지에 따라서 집값의 방향도 이렇게 되겠구나 또 가늠해 볼 수

있겠습니다. 맞습니다. 그러니까 이게 이제 올해 상반기 같은 경우는 이제 워낙 서울 일부 지역이 불타오르는 장세

부동산이 그랬던 장세다 보니까 저는 한 뭐 2022년 이후로는 어 우리가 2010년대 초반에 목도했듯이 좀

이렇게 약간 침체 장세를 예상했는데 그걸 아주 대차게 틀려서 제 욕도 굉장히 많이 먹고 그래서 참 죄송한

마음인데 근데 틀리면 이게 왜 틀렸는지 예 복귀를 하고 그거 그렇다면 그래서 앞으로 어떻게 될

건지도 한번 생각을 해 봐야 되는 거지 않습니까 근데 보시면 올해 상반기가 그니까 그래 왜 틀렸냐고

봤을 때 그 금리가 좀 어쨌든 우리나라 경제에서 3.5%는 기준 금리는 분명히 높은 금리가 이게 미국

때문에라도 어 어쩔 수 없이 좀 오래 간다라는 거는 그 전망은 뭐 맞았지만 문제는 대출 금리는 너무 너무 다르게

흘러갔다는 거거든요 보시면 이렇게 기준 금리는 이렇게 올려서 가는데 이 빨간색 주택 담보 대출은 먼저 예

2022년을 정점으로 너무 급격하게 빠르게 낮아졌습니다. 이게 대기업 대출과 비교해 보면 그래도 뭐 큰

차이 없이 주택담보 대출 금리와 큰 차이 없이 흘러왔는데 대기업 대출은 이 기간엔 이런 식으로 내려오는데 어

주택담보 대출은 이렇게 격 내려와서 이 격차가 어마무시하게 벌어진 거를 볼 수 있는데요. 근데 심지어 대기업

대출이 주택담보 대출보다 연체율도 더 낮거든요. 그러면 가상 금리를 결정하는 주요 포인트 중에 하나는 연체율인데

연체율이 더 높은 주택담보 대출 금리가 저렇게 더 낮을 정도가 되고 심지어 이게 올해 상반기 같은 경우는

아 이렇게 불탈 만했던 게 이 보시는 이 그 주황색 선이 이제 어 1년짜리 전기 예금 금리인 대략 이거는 이제

기준 금리를 따라 가거든요. 네, 그래서 기준 금리는 대략 한 3.5에 와 있는데 주택담보 대출금리도 3.5를

가서 이 두 개가 거의 만나 버리잖아요. 이랬던 적이 없는 거죠. 그래서 어찌 보면 빚내서 투자하기 너무 좋은 환경이었다고

할 만한 게 이 뭐 세금이나 그냥 아주 단순하게만 보면 빚내서 예금을 해도 뭐 그냥 그냥 될 만큼 옛날 같으면

그런 게 당연히 예대마진이란 게 존재하니까 빚내서 예금을 한다라는 건 뭐 말도 안 되는 예 그냥 마이너스

A 가게 입장에서 마이너스인데 여기는 그런 정도나 됐다 보니까 빚내서 뭐라도 투자하는 게 너무 좋은 환경이

했던 거죠. 뭐 년 상반기까지 그렇죠. 그러니까 뭐 속칭 막 그런 게 아비트리지 가능하다면 빚내서

대기업한테 대출해 줘도 뭐 이렇게 어 이론적으로 예 이런 식으로 뭐 이렇게 어 내가 수익을 낼 수 있을 만한 막

그런 시기였는데 지금 보시면 이제 금리는 기준 금리는 한번 내렸는데 기준 금리를 내렸으니까 예금 금리는

당연히 내려갔고 그런데 반대로 대출 금리는 올라갔거든요 그러니까 가게가 받아들이는 예대 금리차는 더 긴축적인

환경이 변해 버린 거죠 그러니까 예대의 차이가 제로 였다가 예금금리는 내려가고 대출 금리는 올라가 버리니까

더 긴축적인 상황으로 되면서 어 상반기에 그렇게 뜨거웠었다 어 한 7, 8월까지 뜨거웠었다 이 어 부동산 거래가 거래량

터일 한 반토막이 나면서 지금 위축이 되는 그런 상황입니다 그러니까 좀 기준 금리와 상관없이 어쨌든 대출

금리라는 것의 움직임으로 이렇게 굉장히 완화적인 상황을 만들었다가 지금 오히려 이제 그로 인한

부작용으로 가계 대출이 너무 늘어나니까 청작 기준 금리는 내렸는데 긴축적인 상황으로 이렇게 가버리는

근데 이거를 뭐 나쁘게 말하면 야 이게 이렇게 좀 그냥 시장 금리나 뭐 경제 상황 이렇게 예측하면서 저거를

볼 수 있었던 상황이 아니었잖아요 그렇죠 예 근데 이거를 최대한 그냥 좋게 좋게 해석을 해 본다면 뭐 우리

전기 요금 이런 것처럼 힘들 때 완화적인 환경을 만들어 주고 이제 금리 인하 기회를 그래는 아 이제 오히려

좀 이렇게 잠궈 버려서 이 금리가 너무 높아질 때와 낮아질 때의 어떤 효과를 조금 이렇게 약간 강제적으로 분하게

만드는 좀 이렇게 근데 사실 저때 이제 기억을 더듬어 보시면은 기준 금리 올라가고 시장 금리 올라가면서

사람들이 죽겠다 죽겠다 하니까 정부에서 이제 은행들 불러 모아 가지고 금리 내리라고 막 압박

했었잖아요 그때 왜 은행들이 이자 장사하고 안 되냐 이자 장사하는 은행한테 이자 장사한다고 뭐라고 지적을

했었던 네 네 그러면서 또 대출 금리도 내리고 서민 금융 지원하고 막 이랬던 거고 정책 금융도 나오고

그러다가 이제 또 불타 올랐던 거고 아 예 뭐 큰 틀에서 맞죠 저는 그 부분에서 약간 아쉬운 게 이게

언론에서도 항상 은행이 이익을 많이 내면 워낙에 은행이 자본이 크니까 당연히 이익을 조 단위로 낸단 말이에요

근데 이자 장사로 몇 조 벌었다 막 이 그냥 항상 지적이 되고 뭐 은행이 수익을 잘 내면은 막 아주 아주 나쁜

짓을 한 것으로 몰아가는 경향이 있는데 근데 사실 은행들의 자본의 크기가 우리나라 GDP 성장한만큼

컸거든요 음 근데 생각해 보시면은 대출의 규모는 은행의 자본의 연동에서 늘어나거든요 그러니까 은행은 자본이

경제 커간만큼 계속 더 커져야 되고 은행이 자본이 커지려면 당연히 이익을 내야 되는 거거든요 은행이 만약에

적자를 내면 어 이거는 되게 국가적인 문제 해외 신평사 보기에는 어 이거 여기지 나라에 문제가 있다 국가 신용

등급에는 이제 은행 시스템이라는 것도 하나의 평가 항목이기 때문에 은행이 적자를 내서는 안 되거든요 그러니까

어느 정도 자본을 늘려갈 만큼은 이익은 내야 되는 건데 근데 이익 규모가 워낙 크니까 이게 좀 아 공격적인

포인트로 자꾸만 되고 근데 그 반대는 또 어 다른 영역에선 또 이상한 게 이 건설 쪽에 대해서는 이게 야 뭐 지금

집값이 이러면은 뭐 공급이 안 돼서 뭐 이제 나중에 큰 문제가 생긴다 해서 그 공급이 되려면 계속 어떤

집값이 좀 올라야 되는 거 같은 그러면 어 건설 회사한테 너무 좋죠 그러면 내가 좀 잘못해서 이렇게

호황기 때 땅도 비싸게 샀었는데 야 좀 이러면 그 그럼 비싸게 샀으니까 당연히 사업상 안 나와서 공사를 안

하면 야 이러면 공급이 부족해서 나중에 어 이게 집값 너무 오른다 이 걱정해 주는 그러니까 어떻게 보면 또

건설 섹터는 이렇게 적자를 걱정해 주고 은행은 잘 벌면 또 되게 문제가 있는 것처럼 하고 아 요거 약간 그런

정서가 좀 깔려 있는 거 같아서 그래서 그게 이제 은행이 역설적으로 경영을 잘하고 있다는 뜻인 거죠

역설적으로 역설적으로 그렇죠 예 그게 그러면서 우리나라의 어떤 금융 시스템 안정에 사실 기여를 하고 있는 네

근데 또 그게 서민들이 이제 차주로써 느끼는 거랑 또 정책 당국에서 보는 거랑 은행 입장과 또 다를 수밖에

없는 거고 네네 그러다 보니까 드리고 싶던 말은 즉 올해 상반기처럼 저렇게 예금 대출 이자가 붙는 수준으로

이거는 한마디로 이게 지속 가능하지는 않은 환경이었다는 거죠 그러니까 어 지금 은행이 잘 버는 이유는 아까 막

보여드린 금리는 신규 대출의 던지 만약에 계속 저런 식으로 운영을 한다 그러면 구조적으로 어

이익이 훼손될 수밖에 없고 실제로 그래서 우리나라 은행들 IR 자료들을 보시면은 오래 들어서 계속 그

NIM이 툭툭 떨어지는 모습이 보입니다 예 순자 마진이 이제 새로 나간 신규 그 주담대 대출 금리가 너무 낮다 보니까 순자 마진이 좀

이렇게 예 내려가는 그런 패턴이 딱 관찰이 됩니다 그래서 그럼 이제 앞으로는 어떻게 될 것인가인데

현재까지는 우리나라의 기준금리 인하 시 조금 더 이제 늦춰지지 않을까 그리고 감독 당국에서 대출 규제를 하면서

은행들이 어쩔 수 없이 가상 금리 올리면서 금리가 또 이제 올라가고 있는 측면인 거고 이게 또 얼마나

이어질 것인가 과연 또 하나가 공급 부족을 또 해소할 수 있을 것인가 뭐 얼마 전에도 뭐 수도권에 뭐 그린

벨트까지도 해소 규제를 풀어 가지고 공급을 더 늘리겠다 이런 발언들 나오는데 물론 또 뭐 다들

아시겠습니다만 그게 하루 이틀 안에 또 되는 것도 아니고요 그렇죠 오래 걸리죠 미스매치 기간도 있을 수밖에

없는 거고요 이런 일시적이라고 해야 될까 이 시장에 좀 외국이 생 수밖에 없는 이 틈은 어떻게 보세요 그 틈이

분명히 존재를 하죠 그러니까 사실 뭐 건설사 입장에서는 손실이 날 것 같은 기간에는 아예 그냥 건설을 안 하고

버티는 식으로 가니까 그럼 그땐 당연히 착공을 안 하니까 공급이 줄어들 수밖에는 없는 건데 근데 저는

주로 이제 많은 전문가분들이 이제 집값 내년 후년 어떻게 될까를 단 보면은 이제 주로 공급이 뭐 많아서

혹은 적어서 뭐 입주 물량이 그러니까 여기선 거의 입주 물량이 얘기거든요 입주 물량이 내년에 많으니까 혹은

적으니까 적으면 일단 다 집값 상승 요인으로 일단들을 다 이제 가정을 까는 거죠 근데 그거는 어 모든

가격은 이제 수요와 공급의 법칙에 따라 움직이니까 공급이 줄어들면 당연히 가격 상승 압박을 받는다라는

"주택 공급 부족이라는 거대한 거짓말" 항상 충분했습니다, 데이터를 보세요 / 배문성 이사 (3부)

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부동산 시장 분석: 과거와 현재

부동산 시장은 과거에도 장기간 부진했던 적이 있었지만, 결국에는 회복세를 보였다.

부동산 시장의 과거 경험이 학습 효과로 작용하고 있다.

과거의 부동산 시장 경험을 바탕으로 미래를 예측하는 것이 타당한지에 대한 의문 제기.

서울, 수도권 등 지역별 부동산 시장 현황 비교 및 분석.

반포와 압구정동 아파트 평균 시세 변화 그래프 분석 (2000년~2022년).

부동산 가격 상승 요인 분석: 가계부채의 영향

명목 GDP 대비 부동산 가격 상승률과 가계부채 증가율 비교 분석.

가계부채 증가가 부동산 가격 상승의 주요 원인으로 작용했을 가능성 제기.

가계부채 증가세 지속 여부에 따른 부동산 시장 전망 변화.

과거 20년간의 부동산 시장 흐름과 미래 전망의 차이점 분석.

GDP 증가율과 가계부채 증가율을 고려한 집값 상승률 예측.

2023년 상반기 부동산 시장 예측 실패 원인 분석 및 향후 전망

2022년 이후 부동산 시장 침체 예상이 빗나간 이유 분석.

기준금리와 주택담보대출 금리의 괴리 현상 분석.

연체율과 주택담보대출 금리의 상관관계 분석.

저금리 시대의 빚내서 투자 환경 분석.

기준금리 인하에도 불구하고 대출금리 상승으로 인한 긴축적 환경 변화.

향후 부동산 시장 전망 및 추가 분석 요소

기준금리 인하 시점 지연 및 대출 규제 강화에 따른 부동산 시장 영향.

공급 부족 해소를 위한 정부 정책 및 그 효과에 대한 분석.

입주 물량 변화에 따른 집값 변동 예측에 대한 비판적 분석.

가계부채 증가 가능성 및 금리 변화가 부동산 수요에 미치는 영향 분석.

단기적 부동산 시장 약세 전망 및 그 이유 제시.

부동산 시장 정보의 신뢰성 및 통계 분석

민간 통계 기관과 정부 통계의 차이점 분석 및 그 원인 제시.

공공 물량 및 분양 전 단계의 주택 포함 여부에 따른 통계 차이.

미래 입주 물량 과소 추산에 따른 부정확한 시장 예측 문제점 지적.

민간 통계 기관의 공급 절벽 논리에 대한 반박 및 추가 분석.

과거 저렴하게 매입한 토지의 개발 사업 진행 및 이익 창출 가능성.

세종시 부동산 시장 분석: 공급과 수요의 불일치

세종시 아파트 착공 및 준공 물량 감소에도 불구하고 집값 회복 불능 현황 분석.

세종시의 인구 및 소득 수준 등을 고려한 부동산 시장 분석.

세종시의 짧은 도시 역사와 신축 아파트 선호 현상 분석.

신축 아파트 공급량과 주택 시장의 장기적 흐름에 대한 분석.

강남 지역 부동산 시장 분석: 공급량과 가격의 관계

강남 3구 아파트 공급량 변화 추이 분석 (2000년 이후).

최근 강남 지역의 신축 아파트 공급 증가 현황 분석.

강남 지역 재건축 아파트 공급 증가와 집값 상승의 관계 분석.

강남 지역 부동산 시장에 대한 일반적인 인식과 실제 상황의 차이점 제시.