2023년 한국 부동산 시장 전망 및 경매 투자 전략: 데이터 기반 분석과 전문가 인터뷰

리치고 앱의 부동산 시장 데이터 분석 결과, 2025년부터 지방 부동산 시장의 대반전이 예상됩니다.

### **데이터 기반 부동산 시장 분석: 현재와 미래 전망**
* 📈 현재 부동산 시장은 **매매 및 전세 거래량 감소**, **가격 상승**이라는 **'거래절벽' 현상**을 보이고 있습니다.  이는 2007년과 유사한 상황으로, 정치적 불확실성과 맞물려 시장 위축을 심화시키고 있습니다.
* 📉 공급 부족에 대한 우려가 있지만, **데이터 분석 결과 2025년 이후 서울 및 수도권의 공급량은 증가**할 것으로 예상됩니다. 단순 공급 감소만으로는 부동산 가격 상승을 설명할 수 없다는 점을 강조합니다.
* 📊 **2020년 저금리 시대의 과도한 거래**로 인해 금리 인상과 함께 **경매 물건이 급증**하고 있으며, 이는 금융위기 이후와 유사한 양상입니다.  현재 경매 건수는 이미 금융위기 이후 최고치를 경신했습니다.  "2020년 6월과 11월, 12월의 거래량 폭증은 저금리 시대의 결과"라고 분석했습니다.
* ⚠️ **외부 경제 충격 (환율 상승 등)**이 더해져 경매 건수는 앞으로 더욱 증가할 것으로 예상됩니다.  **특히 트럼프 당선 이후 한국 경제에 대한 우려**가 경매 시장에 큰 영향을 미칠 것으로 전망됩니다.
* ⚠️  2021년 10월, **"10년에 한 번 올까 말까 한 최고의 매도 기회"**라고 예측했던 것처럼, 현재 시장 상황은 **위험 요소가 많습니다**.
* 📈  **2025년부터 2028년까지 약 4년간은 경매를 통해 인생을 바꿀 수 있는 기회**가 될 것이라고 전망합니다.  이는 과거 금융위기 이후 경매 시장 호황과 유사한 패턴을 예상하기 때문입니다.
* ⚠️  **단순 공급 부족에만 집중하는 것은 위험**하며, **거시경제적 요인과 정치적 불확실성**까지 고려해야 합니다.
* 📊  **리치고 앱을 통한 데이터 분석** 결과를 바탕으로, 입주 확정 및 미확정 물량까지 포함하여 객관적인 시장 분석을 제시합니다.

### 2025년 지방 부동산 시장 대반전과 현명한 투자 전략
* 📈 **20년 만의 부동산 투자 기회**가 도래했지만, 경매 투자는 시기별, 지역별, 부동산 종류별로 접근해야 함을 강조.
* 📊 2009년 2월~2013년 12월 수도권 부동산 시장 분석 결과, **부산(49%), 충북(46%), 경남(45%)** 등 지방 지역의 상승세를 보여줌.  서울, 강남 등은 예외.
* 💡 **지역별 부동산 사이클**의 차이를 강조하며, 금리 인상 이후 지방 부동산 시장의 호황을 예시로 제시.
* 🔮 **2025년 지방 부동산 시장의 대반전**을 예측하며, **울산과 대구**를 유망 지역으로 제시.  바닥은 연말 또는 내년 상반기 예상.
* 🏠 **내 집 마련을 위한 팁**으로 1년 정도 기다려 저렴하게 매수할 기회를 잡으라고 조언.  경매 투자는 시장 상황을 고려해야 함을 강조.
* 📊 서울 강남 지역의 경우, 현재 시세보다 **10~15% 저렴하게 낙찰**되는 경매 물건이 존재하며,  **리치고 앱**을 통해 데이터 기반 분석 가능.
* ⬆️ **환율 상승과 건설 정책 변화**로 인한 분양가 상승을 예측하며, 이는 지방 부동산 시장 상승 요인 중 하나라고 분석.
* 💡 **주택 구매력 지수**를 통해 서울과 대구의 부동산 시장 현황 비교,  **대구의 저렴한 아파트 가격**과 **지방 거점 지역의 일자리 증가**를 근거로 지방 부동산 시장의 긍정적 전망 제시.  **개인 투자 원칙**의 중요성 강조.

지금 환율 올라가는 거 보면 정말 무섭거든요. 그 어느 때보다 외부의 충격파, 특히 이제 트럼프가 대통령이

되면서 한국 경제에 상당히 안 좋은 영향을 미칠 거라고 보고, 안 그래도 지금 이렇게 많아지고 있는 경매

건수에 이런 충격파가 온다면… 네, 안녕하세요. 반갑습니다. 최근에 이제 부동산 경매 물건이

굉장히 많이 풀리고 있다고 하는데요. 그럼에도 불구하고 분명히 부동산 투자를 하고 싶은 분들이 있을 겁니다.

맞아요. 그래서 오늘은 제 사심을 담아 궁금한 것들을 여쭤보려고 제가 섭외해 봤는데요. 리치고 김기원

대표님 모시고 이야기 나눠보도록 하겠습니다. 최근에 되게 시국이 혼란스럽잖아요. 이런 상황에서

부동산 시장도 좀 영향을 받고 있는 추세인가요? 아무래도 이제 단기적으로는 심리적으로 좀 위축될 수밖에

없고요. 저는 지금의 상황이 언제 비슷하게 뭐냐면 2007년하고 되게 유사한 것 같아요. 2007년하고 안

좋은 거 아니에요. 2007년, 그렇죠. 근데 이제 이런 상황에 2007년 말에 비상경제 같은 일이 지금 생긴

거죠. 그러다 보니까 사실 주식 시장 같은 경우는 곧바로 급락을 했다가 최근에 이제 약간 반등이 좀 나왔고,

근데 부동산 시장은 아무래도 이게 항공모함이다 보니까 당장은 영향이 없는데, 어, 중요한 것은 앞으로 그러면 일단은

탄핵은 됐고, 그러면 다음에 대권을 누가 잡느냐, 이게 또 부동산 시장의 정책에 꽤 많은 영향을 미칠 거

때문에 향후의 향방이 어떻게 되느냐에 따라 부동산 시장도 많이 달라질 것입니다. 그러면 지금은 관망세가 더

커졌기 때문에 거래가 더 안 되고, 더 겨울이 된 거네요. 거래가 완전히 쪼그라들었죠. 이것을 데이터로 보여 드리겠습니다. 먼저 보여 드릴 데이터는 매매 거래 동향 데이터입니다. 이것은

현장 공인중개사들의 데이터를 취합하여 만든 데이터입니다.  바로 부동산 시장이 급격히 침체된 주의

데이터, 마지막 데이터입니다. 아주 따끈따끈한 데이터인데요. 막대 그래프가 거래량을

보여줍니다. 계속 내려가고 있네요. 7월 21일이 거래량이 가장 많았고, 계속 내려오고 있죠.

그리고 요게 뭐냐면요, 파란색은 거래가 한산한 비율이고요, 빨간색은 거래가 활발한 비율이에요. 자, 그런데 매매거래 활발함이 지금 점수가 몇 점이죠? 빵점이요. 0점입니다. 얼어붙었다, 얼어붙었다.

그리고 한 사람이 지금 93.7이죠. 거의 100에 가까우면 뭐 오늘 부동산 문 안 열어도 상관없는 수준, 

없는 수준까지. 그렇죠? 맞습니다. 그러니까 거래가 지금 완전히 얼어붙은 거죠. 이게 아파트만이 아니고요,

이제 아파트만이 아니고 서울만이 아니잖아요? 아니, 서울 아니라 다른 지역도 똑같아요. 중요한 건 어 많은

분들이 서울에 공급 물량 없다고 전세 우려하시는 분들도 많으신데, 데이터는 좀 다른 이야기를 하고 있습니다.

왜냐면은 자, 거래를 보시면 요게 이제 전세 거래 동향 데이터인데, 지금 늘고 있어요? 줄고 있어요? 줄고 있어요. 줄고 있어요.

있어요. 뭐, 아 그러니까요. 근데 이제 보시면 전세 거래가 8월 달에 고점 찍고 계속 떨어지고 있습니다. 그러니까

이제 많은 분들이 뭐 공급 없어서 지금 월세 난리 나고, 월세 올라갈 거야, 이게 또 전세도 올라갈 거다, 아니다라는 거예요.

지금 준천 주공 같은 경우 때문에라도 거래가 많아져야 되지 않나 생각하는데, 아니네요. 요게 이제 준천 주공은

좀 있을 수 있겠죠. 근데요, 데이터는 서울의 전체적인 데이터이기 때문에 문제는 지금 전세 거래마저도 계속

줄고 있다라는 거예요. 아, 그래서 시장의 지금 상황은 굉장히 비상이고, 이유는 지금 완전 얼어붙고 있다.

이렇게 보시면 될 것 같아요. 초록색 선은 가격을 나타냅니다. 초록색 선은 가격을 이야기하는 겁니다.

가격은 지금 계속 상승하면서 거래량이 떨어지는 상황입니다. 그 다음은 어떻게 예상하시나요? 내년에 이제

시장을 전망할 때 몇 가지 유추해 볼 수 있는데요. 많은 분들이 이야기하시는 것이

바로 공급 이야기입니다. 어떻게 보면 심심할 때마다 꺼내 드는 게 공급

부족에 대한 이야기인데요. 공급이 너무 부족해서 25년에 전세가 크게 상승할 거다, 월세도 상승하고 전세가

상승하면서 다시 매매가를 밀어 올릴 거다, 이런 얘기를 하고 있거든요. 이것도 제가 데이터로

팩트를 정확하게 말씀드릴게요. 보시면 막대 그래프가 서울의 공급 물량 데이터입니다. 서울의 공급 물량이 내년에 어떻죠? 조금 높아지죠. 24년보다 조금 더 높습니다.

예, 그렇게 작지 않습니다. 근데 언제부터 작아지죠? 26년부터. 그래서 26년, 27년, 28년 이렇게 되면...

이것만 보면 공급이 굉장히 부족하다고 판단할 수 있습니다. 그리고 실제로 리치고 저희 앱에서도 데이터가 올라가 있어요. 근데 이 데이터의 치명적인 허점이 하나 있는데, 입주가 확정된 아파트 데이터만 있어요.

음, 그 얘기는 무슨 얘기죠? 입주가 확정되지 않은 데이터까지 넣었을 때는 어떻게 나오느냐는 얘기입니다.

이렇게 나옵니다. 아, 자이. 노란색은 착공 및 분양 단계에 있는 것들이에요. 그래서 아직 분양 날짜, 입주 날짜가

정확하게 픽스가 안 되는 것들이고, 물량도 지금 약 15,000, 거의 16,000세대 정도가 있고요. 그다음에요, 보라색은 뭐냐면 이주 및

철거 단계에 있는 겁니다. 그래서 우리가 재건축이나 재개발에 있어서 이주나 철거 단계에 있는 것들도 단계에 따라

다르지만, 이게 줌(zoom)이 철거를 하면 이제 좀 있다 바로 이제 분양할 거 아니에요. 그러니까 얘도 실제 분양 물량이 될 수

있다라는 거죠. 요거는 관리 처분인데, 이거는 이제 조금 안 될 수 있다라고 치고. 그래서 실제로 이거를

보면은 26년만 작고, 27년, 28년은 다시 증가하는데, 그리고 이것도 서울만 보면 안 됩니다. 왜냐면은 공급이라는

거는 예를 들어서 강동구에 입주 폭탄이 터졌어요. 그게 강동구에만 영향이 있나요? 성남이라든지, 주변에 영향을 미칩니다.

그렇기 때문에 어떤 영향을 끼치는지 기준은 뭐냐? 직주근접, 그러니까 직장과 집이 왔다 갔다 통할 수 있는 정도 거리에 공급 물량은 같이 봐야 되는 겁니다.

자, 그러면 수도권을 같이 보셔야 되는데, 서울만 볼 게 아니라 이렇게 됩니다. 25년에 공급 물량 작나요? 안 작아요. 작지 않습니다.

26년에 작나요? 예, 작아요. 27년에 다시 많아집니다. 자, 그런데 여기서 여러분들이 또 하나 아셔야 되는 건 뭐냐? 자, 기본적으로 부동산 시장의

충격이 한 번 오잖아요? 그러면 그로부터 2~3년 뒤에는 공급이 자연스럽게 줄어듭니다. 왜냐면 자, 보세요. 요때도

과거에 공급이 적었던 시기는 2011년부터 2015년까지입니다.  공급이 매우 적었죠. 근데

이때 왜 공급이 적었을까요? 바로 2008년 서브프라임 모기지 사태의 충격이 건설사와 시행사에 미치면서

신규 사업을 진행하지 못했기 때문입니다.  공급이 자연스럽게 줄어들었죠.

그런데 공급이 줄어들면 가격이 상승해야 한다는 원리대로, 2010년에도 그런 기사들이 많았습니다.  한번 찾아보시면 다 나와요. 그런데 2011년부터 2013년까지 수도권 부동산 시장은 상승했나요?

안 올랐습니다.  저 때는 지방은 상승했지만 수도권은 계속 하락하던 시기였습니다.  원리가 명확하지 않죠.

즉, 이는 단순히 공급 감소만으로는 부동산 가격 상승을 설명할 수 없다는 것을 보여줍니다.

너무나도 많은 부동산 전문가들이 공급 하나만 가지고 계속 지금 공급 부족이니까 집값이 올라간다고

하면서 많은 사람들의 불안감을 부추긴다는 것, 이게 저는 부동산 시장의 큰 문제라고 생각합니다.

그럼 왜 2026년에 입주량이 줄어들까요? 2022년 기억나시죠? 네. 그때 서울 아파트값이 22% 빠졌습니다. 

가장 적게 빠졌던 서울이 22%, 6~7개월 만에 많이 빠진 지역은 50~60% 폭락했습니다. 인천,

대구 등 입주 폭탄이 있었던 지역들입니다. 제가 2021년 10월에 유명세를 타게 된 큰 계기가 있는데,

2021년 10월에 모두가 부동산이 앞으로 몇 년 동안 더 오른다, 대폭 상승할 것이라고 예측했기 때문입니다.

제가 그때 데이터에 기반해서 21년 10월에 뭐라고 했냐면, 10년에 한 번 올까 말까 한 최고의 매도 기회가 왔다, 빨리 팔아야 된다고 했죠. 저는 팔았고, 그때 엄청난 욕을 먹었죠. 근데 몇 개월 지나고 나서 정확하게 맞았죠.

그리고 지금 정부가 만든 인위적 반등 때문에 다시 '빅데이터는 틀릴 수도 있는 거 아니냐'는 얘기가 나오지만, 저는 내년(2023년)이 2008년과 같은 부동산 시장이 펼쳐지지 않을까라고 보고 있습니다.

자, 그래서 그 충격 때문에 공급이 줄어드는 거예요. 이건 자연스러운 현상이고, 1년 정도 공급이 적다고 해서 엄청난 난리가 날 것처럼 되지는 않는다는 거죠. 그러기에는 현재...

대한민국을 둘러싸고 있는 이 상황이 너무 좋지 못해요. 뭐 아마 잘 알고 계실 거예요. 최근 들어서

경매로 나오는 물건들이 되게 많아요. 어느 정도냐면 너무너무 많죠. 제가 진작 얘기를 했던 것처럼 경매가 많이

쏟아질 수밖에 없다고 제가 전망을 했고, 그래서 저희가 사업적으로도 준비를 한 게 리치고 경매를 탑재를

했는데, 그러면 왜 경매가 이렇게 쏟아질 수밖에 없고 앞으로도 계속 더 쏟아질 건지를 제가 데이터 기반해서

먼저 설명을 좀 드려 볼게요. 이게 지금 아파트의 매매 거래량입니다. 아, 실거래가가 공개된 이후로 거의

20년짜리 월별 차트고요. 자, 언제 거래가 제일 많이 터졌죠? 2020년 6월 그리고 20년 11월, 20년

12월 자, 저때는 어떤 일이 있었죠? 유동성... 유동성이 좋아서 증시도 확 올랐잖아요. 유동성이 좋았던 게 아니죠.

금리가 어땠어요? 엄청 낮았죠. 너무 낮았죠. 대한민국 역사상 가장 낮은 금리였죠.

자, 그러다 보니까 이것만 딱 봐도 아, 이때 저금리로 집을 산 사람들이 너무 많았겠구나라는 걸 알 수 있는 거죠. 그리고 근데 금리는 올랐잖아요, 21년 가을부터. 그러니까 당연히 경매로 나올 수밖에 없고,

아파트만 그런 게 아니고요. 건물을 볼게요. 지금 강남 상권에서 지금 건물 경매가 완전 쏟아지고 있는데 보세요.

거래량이 아니라 거래 금액을 한번 봐볼게요. 보이세요? 와! 쪽에… 역사상 가장 많은 거래 금액이 터졌습니다. 이게 건물만 그런 게

아니라 아파트도 볼게요. 아파트도 마찬가지고요. 토지도 마찬가지. 그래서 대한민국의 모든 유형의 부동산이 저때

엄청난 거래가 터진 걸 알 수 있었습니다. 그리고 금리 올라가고, 아 그러면 자연스럽게 경매가 많아질

수밖에 없겠다라는 결론을 저는 내릴 수 있었고, 근데 보니까 기존의 경매 시스템은 좀 제가 보기에는 한계가

요즘 트렌드에 너무 맞지 않고, 그래서 요즘 트렌드에 맞게끔, 어, 리치고 경매 시스템도 만들었는데, 여기 이제

경매에 들어가시면 매각 통계가 있습니다. 20년짜리 통계를 볼게요. 어때요? 경매 건수 월별 데이터입니다.

자, 요때는 요렇게 많았을 때, 이때 카드 사태가 있었어요. 기억나시죠? 뭐 대학생들도 막 카드 만들어주고 막

난리였었죠. 예, 그리고 요때 많아진 것은 금융위기 이후 후유증 때문에 많아진 것이었고, 자, 지금 많아진 것은

보세요. 이 각도나 양이 어때요? 이미 금융위기 이후에 고점을 갱신했습니다. 요게 11월 달 기준으로 18,000건입니다. 진짜

예, 정말. 근데 이게 왜 나오느냐? 아까 말씀드렸지만 20년, 21년에 금리가 낮았고 좋았던 시기에 또 대한민국

부동산 90%, 한 99% 전부 다 계속 더 올라간다고 그랬잖아요. 그러니까 그냥 ‘오케이, 이때 올라타자!’ 연까지 예,

‘벼락거지 되기 싫으니 빨리!’ 예, 그래서 이런 것들이 지금 나오고 있는 겁니다. 이 데이터를 보니까 리먼 사태가 터지고

나서 경매 물량이 4년, 5년 계속 나왔네요. 계속 나와요. 1, 2년 만에 끝나는 게 아니고 계속 나오고, 그리고 아까

제가 더 심각하게 보는 것은 처음에 우리가 서두 이야기를 할 때, 지금이 언제와 유사하다고 말씀드렸듯이,

21년 연말 부동산 시장만 보면, 21년 연말과 2007년 연말을 비교해 2008년과 2022년에 어떤 일이 있었는지 생각해보면 내년 부동산 시장을 가늠할 수 있겠죠. 지금 경매 건수가 많아지는 것은 단순히 금리 인상의 여파만은 아니라고 봅니다.

지금은 경제적으로 외부 충격이 온 것이 아니잖아요. 그런데 저는 지금 환율이 오르는 것을 보면 정말 무섭습니다.

그 어느 때보다 외부 충격, 특히 트럼프가 대통령이 되면서 한국 경제에 상당히 안 좋은 영향을 미칠 것이라고 보고, 이는 이미 많아지고 있는 경매 건수에 더 큰 충격을 줄 것이라고 생각합니다.

된다면 향후 경매 건수가 훨씬 더 많아질 겁니다. 그래서 저는 지금도 경매 건수가 많아지고 있고, 앞으로 더 많아질 거라고 생각합니다.

지금 집 사면 큰일 납니다 데이터를 보세요(ft.리치고 김기원 대표)

광고 & 출연 문의 : dodarimedia@naver.com
멤버십 가입(월1회, 주1회 스터디)
https://bit.ly/3tFjRb1




전인구경제연구소

현재 부동산 시장 상황 및 2007년과의 유사성

높은 환율과 외부 충격으로 인한 부동산 시장 불안감

증가하는 경매 건수에 대한 우려

부동산 경매 물건 증가에도 불구하고 투자 희망자 존재

최근 시국 혼란이 부동산 시장에 미치는 영향 논의

단기적으로 심리적 위축 불가피하며 2007년과 유사한 상황으로 판단

차기 대권 주자가 부동산 정책에 미칠 영향

부동산 시장 침체 데이터 분석 (매매 및 전세 거래)

매매 거래량 감소 및 거래 활발도 0점에 가까운 수준

서울 외 지역도 동일한 침체 현상 보임

서울 공급 물량 부족 우려와 달리 데이터는 거래 감소를 보임

전세 거래량 감소로 인한 시장 비상 상황

가격 상승과 거래량 감소 동시 발생 상황

공급 부족으로 인한 2025년 전세 및 매매가 상승 예측에 대한 반박

데이터 기반 서울 공급 물량 분석: 26년 감소 후 27, 28년 증가 예상

입주 확정 데이터만 반영한 기존 분석의 한계 지적

착공 및 분양 단계, 이주 및 철거 단계 고려 시 공급량 증가

서울 지역 분석의 한계와 수도권 전체 고려 필요성 강조

직주근접 고려한 공급 물량 분석 필요성 강조

부동산 시장 충격 이후 2~3년 뒤 공급 감소 현상 설명

2008년 서브프라임 모기지 사태 이후 공급 감소 사례 언급

공급 감소만으로는 부동산 가격 상승 설명 불가능함을 강조

공급 부족에 대한 과도한 불안감 조장 문제 지적

2022년 서울 아파트 가격 하락 및 입주 폭탄 지역 언급

2021년 10월 매도 기회 강조 및 당시 예측의 정확성 언급

2023년 시장 전망: 2008년과 유사한 시장 전개 가능성 제시

경매 시장 증가 원인 분석 및 전망

최근 경매 물건 증가 현황 설명

저금리 시대 집 구매 증가로 인한 경매 물건 증가 예측

금리 인상으로 인한 경매 증가 현황 설명

리치고 경매 시스템 소개 및 20년간 경매 건수 데이터 분석

현재 경매 건수가 금융위기 이후 최고치를 갱신했음을 강조

2007년과 2021년 연말 부동산 시장 비교 분석

외부 충격(환율 상승, 트럼프 당선 등)으로 인한 경매 건수 증가 전망

향후 4년간 경매 투자 기회 전망

지역별 부동산 시장 분석 및 투자 전략

2009년부터 2013년까지 수도권 지역별 매매가 증감률 분석

부산, 충북, 경남 등 지방 지역 부동산 가격 상승 언급

지역별 부동산 시장 사이클의 차이점 강조

2025년부터 지방 부동산 시장의 대반전 예측

울산과 대구를 대표적인 투자 지역으로 제시

울산, 대구 지역의 저렴한 매수 기회 강조

경매 투자 전략 및 리치고 앱 활용법

경매 투자 시점 및 지역별 차이점 설명

경매 건수 증가 시점이 투자 기회임을 강조

서울 강남 지역 경매 낙찰가 시세보다 10~15% 저렴함을 언급

서울 아파트 경매 건수 증가 추세 언급

리치고 앱을 활용한 경매 물건 검색 및 필터링 방법 설명

리치고 앱의 실거래가 확인 기능 강조

향후 분양가 상승 요인 및 지방 부동산 시장 전망

환율 상승에 따른 건축자재 가격 상승 및 분양가 인상 전망

정부 정책 변화에 따른 분양가 상승 가능성 언급

층간 소음 기준 강화로 인한 건축비 증가 및 분양가 상승 전망

원자재 가격 상승 및 정부 정책으로 인한 지방 부동산 시장 상승 가능성 제시

주택 구매력 지수 분석 및 지방 부동산 시장 전망

주택 구매력 지수 개념 설명 및 서울 지역 지수 분석

서울 주택 구매력 지수 변화 추이 분석

대구 지역 주택 구매력 지수 및 소득 대비 아파트 가격 분석

지방 지역 건축비 상승 및 공급 감소 전망

인구 감소에도 불구하고 지방 거점 지역의 성장 가능성 언급

일자리 증가 지역 분석 및 울산, 세종 등 지방 지역 언급

강동구를 사례로 직주근접 지역의 성장 가능성 강조

지방 거점 지역의 성장 가능성 재차 강조

투자 결정 시 감정 배제 및 원칙 설정의 중요성 강조

투자 원칙 설정 및 준수를 통한 성공적인 투자 강조

데이터 기반 분석의 중요성 및 리치고 앱 활용을 통한 이해도 증진 언급

리치고 앱 무료 이용 홍보 및 향후 전망 언급

리치고 앱 활용을 통한 투자 성공 사례 예상