내년 전망 어떻게 보시나요? 근데 일단 상반기를 기준으로 보면 그렇게 좋은 모습은 아닌 것 같아요. 저는

개인적으로 부동산 투자로 돈을 많이 벌 수 없는 시장일 거라고 봐요. 다만 내년부터 부동산 투자로

돈을 벌 수 있는 변곡점이 만들어지는 시장이라고 봐요.  그래서 내년에 부동산 시장이 어떻게 될지 전망도 되게 궁금한데요.

내년 전망 어떻게 보시나요? 일단 내년 자체는 100% 예측할 수 없겠죠. 근데 일단 상반기를 기준으로 보면

그렇게 좋은 모습은 아닌 것 같아요. 일단 정부가 이번에, 즉 2024년 기준으로 상반기에 상승하는 모습을 보였을 때, 이렇게

오르는 시장은 용납하지 않겠다고 하는 것을 지금 보여 준 시장이에요.  때문에 서울과 수도권이 지금 부동산에 관심 많으신

분들이 기대하고 있는 게 내년에는 상반기는 풀어줄 거야라고 얘기를 하고 계세요. 왜 그런 표현들을 지금

하고 계시면 작년, 재작년에 하반기에 풀어주고 그다음에 이제 약간 은행들 이제 한도가 다 찼을 때쯤 풀고

그다음에 상반기 슬그머니 풀어줬던 그 경험 때문에 좀 풀어주지 않을까라고 기대하시는 분들이 있는데 저는

정부가 이 하반기에 내년도 쉽지 않을 거야라고 하는 것들을 지금 보여준 거라고 보여지고요. 그래서 저는 개인적으로 부동산 투자로 돈을 많이

벌 수 있다 없는 시장일 거다라고 봐요. 다만 내년부터 부동산 투자로 돈을 벌 수 있는 변곡점이 만들어지는

시장이라고 봐요. 가장 첫 번째로는 전세 가격의 문제예요. 네, 그러니까 전세 가격이 지금 매매 아니면 전세라

하는 이 필수적으로 거주를 해야 되는 이 대체 시장에서 매매 시장으로 들어오지 못하게 막는 현상은 항상 전세 시장의

상승으로 연관이 되거든요. 근데 유감스럽게도 정부가 공급을 제대로 해결하지 않고 앞으로 하겠다는 얘기만

하고 있지, 당장 내년 후년도에 이렇게 공급이 됩니다라고 하는 것들을 제대로 보여주지 못하고 있어요. 그렇다면은 이것은 필연적으로 전세

가격 상승과 이것들을 이용한 투자자들이 내년 하반기부터 만들어질 가능성이 높다고 보여지거든요. 그러니까

2025년으로 솔직히 돈을 벌 수 있는 시장이 아닌 것 같고요. 하지만 그 시장이 연착륙하는 약간 좀 모순되는 상황이 골머리 터져서 약간 좀

크게 등장하는 시점이 그 시장이 될 거라고 보여지고요. 두 번째로는 정부는 부동산 시장이 상승하는 게 싫어서 지금 규제를 하지만 부동산

시장이 대한민국 산업과 경제에 미치는 영향이 매우 크고, 그중 대표적인 것이 건설 사업입니다. 건설 경기가 무너지면 연쇄적으로 다른 분야까지 무너질 수 있는 상황입니다. 첫 번째로는

공급 부족이 발생합니다. 건설사가 집을 못 짓게 되면 공급이 줄어들고, 몇 년 후에는

전세 가격과 매매 가격 불안이 발생할 수 있습니다. 정부는 이미 이러한 상황을 알고 있습니다. 그래서

서리풀 지구 등의 사업을 추진하려는 것입니다. 하지만 내년에는

서울과 수도권은 어려울 것 같습니다. 건설사들의 상황이 좋지 않기 때문입니다. 잘못 건드리면 벌집이 될 수도 있습니다.

힘든 미분양 물량들이 가득 차 있는 지방부터 무언가 풀어주는 모습을 보이면서 거기서 조금 기회가 만들어질

수 있는 소지가 만들어지지 않겠느냐 그게 결국에는 2025년도 어떻게 보면 그 이후에 시장의 변곡점을 만들어서 2026

27년으로 연결되는 그런 시장의 초창기 시장이 될 거라고 보여지는 거죠. 27년이 대선이 있으니까 그 타이밍

전에 좀 준비를 해놔야 되는 거잖아요. 민심도 얻어야죠. 그렇죠? 그렇다면은 지금 지방만 해도 2천만 원이 넘을

텐데 지금 이 상태로 계속 이어지게 되면 지방에 계신 분들이 얼마나 속상해하시겠어요. 지금 물려 있는

분들도 꽤 되실 테니까 저는 2025년도 부동산이 아주 좋아 보이지 않는다고 하더라도 어떻게 보면은 씨를 뿌리는 한 해가 될

가능성이 매우 높다고 보이고요, 투자자로서 계속 투자하시려 한다면 내년 시장을 중점적으로 봐야 합니다.

부동산 투자에 관심이 많으신 분들은 올 하반기부터 내년까지 일어나는 현상들이 여러분 투자의

방향성을 잡는 데 도움이 될 겁니다. 우리나라 부동산이 이렇게 움직이는구나, 정부가 이렇게 하는구나 하는 것을 배우게 되는 좋은 시장이라고 봅니다.

그럼 내년에 수도권은 규제하고 지방은 규제를 풀면, 풍선 효과로

자금이 지방으로 몰릴 것입니다. 그러면 부동산 투자를 생각하는 사람들은 지방 투자를 더욱 주목해야 합니다.

그래서 지방 시장을 봐야 한다고 말씀드린 것이고요, 중간중간 예상치 못한 상황이 발생할 수도 있으므로

때문에 무슨 상황이 만들어지게 되면 또 나비 효과가 발생해 전혀 예상치도 않은 곳으로 흘러가지만, 현재 있는

상황만 가지고 보게 되면 정부는 지방을 건드리는 게 훨씬 더 유리할 거예요. 그렇죠? 명분이 있으니까. 예,

명분도 명확하고, 서울과 수도권을 건드려 놨더니, 둔촌주공을 살렸더니, 이번에 2024년 상반기 이렇게

뒤집어졌던 시장, 이거는 좀 아니지 않느냐 그랬더니, 가계 부채를 늘어가지고 혹시라도 미국의 대통령이

열받아서 우리나라 괜히 괴롭히면 또 시장 확 흔들리게 되면 또 그때 연구했던 사람들 무너질 수도 있는 거고,

다양한 변수들이 있잖아요. 그럼 지방 부동산을 좀 투자한다면, 뭐 소도시도 있고 중소도시도 있고 군산같이 좀

공장이 많은 도시들도 있고, 이렇게 됐으면 어디 쪽이 오를 때 제일 좋은 부동산 투자 패턴은 일정해요.

일정한 게, 그냥 서울에서 경험하시고 보시는 거랑 똑같으면 돼요. 이왕이면 돈 있고 여유 있고, 그럼 어디 할 거냐?

강남이죠. 그러면 지방에서 그 강남 역할 하는 곳이 어디 있느냐? 제일 비싼 데이거나, 또는 지방 광역시

거거든요. 지방 광역시를 기준으로 보시는 게 좋을 거고, 보면 뭐 부산 얘기, 우리 해운대 얘기를 하잖아요.

해운대가 비싸지만, 그건 내 기준으로 보는 것일 뿐, 누군가는 그거 충분히 투자할 수 있는 사람은 많을

것이고, 그것을 얼마나 싸게 사느냐의 문제인 것 같거든요. 그러니까 저는 지방을 가지고 얘기를 한다라고 하면은

당연히 광역시급에 괜찮은 곳부터 보는 게 좋은 것 같고요. 그다음에 우리 이번 상승장이라고 얘기하는 2010년대

몇 년도부터 지금 2020년대까지의 상승장을 보게 되면, 강남부터 시작했던 흐름이 결국에는 뭐 동남부 라인을

보게 되면 강남이 오르고 송파가 오르면서 밑에 있는 위례가 오르거나, 분당이 오르고 분당이 오르니까 용인

수지가 오르고 그러다가 수원으로 넘어가고 이런 흐름이 결국에는 그 동선, 투자자들도 동선이 있는

거고 밀려나는 수요들도 그 출퇴근 동선에 따라 움직이잖아요. 그런 것처럼 수원으로 갔다가 아니면 그 옆에 있는

남구로 갈 수도 있는 거고, 아니면 부산을 떠나야겠다 싶으면은 그다음부터 보는 것은 이왕이면 가까운 데 중에서

사람 살기 좋고 부산 출근하기 좋은 곳이 어디야? 김해나 양산을 볼까? 라든지 아니면 김해가 양산보다 입주

물량이 너무 많아. 그러면 혹시 그다음에 다른 데 볼 데 없나? 근처를 딱 보니까 창원이 인구가 100만이네.

이런 식으로 움직이는 패턴들이 항상 고정적으로 나타나요. 지금 경남 얘기했지만 별로 관심 없다고는

전북을 얘기하더라도 가장 먼저 전주를 가실 거고요. 예를 들어 부안을 가지 않으실 거 아니에요. 예, 익산이

군산이라는데, 이왕이면 군산을 가면서 지금 말씀하셨던 각종 산업단지들이 있어 이런 것들을 보면서

움직이는 게 부동산 투자자들의 일반적인 패턴이에요. 그러니까 이런 흐름이 있다는 것을 알고 그 시점에

적재적소에 따라 움직이는 게 맞겠죠. 저는 그 광역시를 보면 항상 딜레마가 있어요. 전통적인 교육 지역이

있잖아요. 부산으로 지금 사직동, 센텀시티 이런 데가 있는데, 최근에는 명지 같은 신도시가 생기잖아요.

생기면 이제 갓 떠오르는 신도시를 선택할 거냐, 전통적인 교육 지역을 선택할 거냐, 어떤 게 더 나은

선택일까요? 실수요자라면 그냥 알아서 선택하는 게 맞아요. 그냥 투자자 입장으로 본다면 싼 게 장땡이죠. 이게

지금 많은 사람들이 헷갈려 하는 거거든요. 근데 투자자들의 목적은 수익이잖아요. 근데 수익을 보는 순간에

갑자기 실수요자 같은 느낌을 갖고 헷갈리기 시작해요. 음, 근데 당연히 강남으로 얘기하게 되면 서울 얘기를

때 우리 학군 얘기하게 되면 노원에 있는 중계 학군이 있었을 것이고, 그다음에 당연히 강남에 대치 학군이

있을 거잖아요. 그럼 대치냐 중계냐 비교를 하게 됐을 때, 돈 있는 사람은 대치를 가는 거고요, 없으면 중계로 가는 거죠.

찢어지려고 새처럼 새가 황새 면을 맞자 시장 흔들리면 무너지는 거니까, 그러면 그다음에 나의 타겟에 해당되는

중계로 가면 되는 거거든요. 그러니까 그랬는데 다들 대치를 보면서 아쉬워하고 침 흘리고 있을 때, 중계를

보고 있을 때 들어가면 싸게 살 수 있다, 이 개념으로 아주 쉽게 들어가면 되는 거거든요. 주식은 그 등락폭이

엄청나게 크고 단기적으로 강하잖아요. 그래서 제가 주식을 잘 안 했던 이유가, 그러다 정신을 못 차리겠다고. 근데

부동산은 한번 사면 움직이지 못할 정도이기 때문에 이 움직임이 주식에 비해서 굉장히 천천히 움직여서 제가

생각하고 움직일 수 있겠더라고요. 그러니까 철저하게 실수요자 눈으로 보는 게 아니라 투자자의 눈으로 봐야

되는 게 맞더라고요. 그래서 평상시에 동네 바뀌는 걸 유심히 보시는 사람이 돈 많이 벌어요. 지금 여기 녹화하고

있는 이 노현동, 제가 첫 번째 기억이 제가 70년대 후반이었던 것 같아요. 그러면 이 노현역, 여기 지금 저 건너편이 다

단독주택이었다고요. 되게 어릴 땐데, 그러니까 저는 부동산 일을 할 수밖에 없었나 봐요. 관심 자체가 저기 있었던 단독

주택들이 이렇게 바뀔 거라고 상상을 못 했거든요. 그다음에 압구정도 사실 압구정이 이렇게 크게 바뀔 거라고

상상을 못 했죠. 맨날 버스 타고 다녔는데, 그때 저희 할머니께서 잠실에 살고 계셔서 잠실 가는 버스가 압구정을

통과했어요. 압구정동 보면서 그런가보다 했는데, 그 동네가 이렇게 우리나라를 대표하는 동네가 될 줄

몰랐거든요. 그런 경험이 있어야 바뀌는 것 같아요. 잠실도 뭐 이렇게 강물이 이렇게 흐르는 걸 바꿔서 만든

거라면서요. 잠실이 원래 섬이었는데, 쉽게 말하면 거기가 물 흐르던 곳이었는데 거기 막아서 한

군데가 있는 데가 석촌호수고, 나머지는 지금 다 집들이 들어선 거고. 근데 제가 어렸을 때 거기는

저도 들었던 얘기니까. 근데 지금은 우리는 후회만 하고 있잖아요. 그때 여기를 샀었어야 되는데, 지금도 또

후회할 자리를 놓치고 있다는 거잖아요. 지금 이 순간, 일단 부동산 투자에 대해 부정적으로 보시는

분들이 되게 많아요. 근데 저는 그냥 거주하시는 아파트이기 때문에, 또는 그 주택이기 때문에 이런 걸 가지고

안 된다고 얘기하시는 분들도 가끔 보고, 그래서 부정적으로 보시는 분도 있거든요. 근데 세상은 투자를

하거나 투자로 수익 보시는 분이 많기 때문에 그것들을 무시해서는 안 된다고 생각하고요. 다만 부동산도 투자라고

본다면, 이왕이면 평상시 내가 살고 있는 동네부터 어떻게 시장이 바뀌고 어떤 식으로 바뀌어 왔는지를

좀 보시다 보면 아마 그냥 내가 평상시 살고 있는 주택으로 충분히 수익을 내실 수 있을 거라고 생각이

들어요. 이 정도만 돼도 저는 여러분들이 장기적으로 우상향하는 필수재를 보유하면서, 어떻게 보면 미래 가치를

계속 얻어갈 수 있는 대표적인 시장이 부동산 시장이라고 보고요. 이것들을 너무 투기적 수요에서 움직이는

시장에 대해서만 자꾸 부정적으로 보시지 마시고, 이 상품을 이용해서 나는 어떻게 현명하게 사는가, 이걸 생각하시는 게 가장 맞지 않을까요? 부동산

시장이 좀 위축되어 있지만, 또 나름대로 여러분들한테 기회가 있다는 것들을 한번 생각해 주셨으면 좋겠습니다. 이렇게 오늘 부동산 투자자의 관점에서

여러 가지 인사이트를 주신 신현강 대표님 모시고 이야기 나눠봤는데요. 오늘 말씀 너무 감사합니다.

네, 고맙습니다. 고맙습니다. [음악] [박수] [음악]

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전인구경제연구소

2024년 상반기 부동산 시장 전망 및 투자 전략

상반기 부동산 시장은 투자 수익을 기대하기 어려울 것으로 전망

2024년은 부동산 투자 수익을 낼 수 있는 변곡점이 생길 것으로 예상

정부의 부동산 시장 상승 억제 정책으로 상반기 시장 호황은 어려울 것으로 예상

부동산 투자로 큰 수익을 기대하기는 어렵지만, 변곡점이 만들어지는 시장이라고 예상

전세가격 상승으로 인한 매매시장 진입 제한 및 정부의 미흡한 공급 정책 지적

정부 정책과 부동산 시장의 상관관계 및 건설 경기 영향

정부의 부동산 시장 상승 억제 정책과 건설 경기의 연관성 설명

건설 경기 침체 시 공급 부족, 전세 및 매매 가격 불안 발생 가능성 제기

서울 및 수도권 시장은 어려울 것으로 예상, 지방 시장의 기회 가능성 언급

지방 시장에서의 투자 기회 발생 가능성 및 2025년 이후 시장 변곡점 예측

2025년 부동산 시장 전망 및 투자 지역 제안

2025년 부동산 시장은 투자하기에 좋지 않을 수 있으나, 씨를 뿌리는 시기가 될 가능성 제시

수도권 규제 강화 및 지방 규제 완화 시 풍선효과로 자금이 지방으로 이동할 가능성 제기

예상치 못한 상황 발생 가능성 고려, 정부 정책상 지방 시장에 투자하는 것이 유리할 것이라는 의견 제시

지방 부동산 투자 시 유망 지역으로 광역시급 도시 제안

과거 부동산 시장 상승 흐름 분석 및 향후 투자 전략 제시

내년 상반기 집 사지 마세요 하반기에 이 지역을 노리세요(ft.부룡 3부)

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