여러분, 반갑습니다. 시초입니다. 여러분, 경매 정보 사이트에 경매 물건 검색을 해

보면은 요렇게 특수 조건이라는 란이 있습니다. 특수

조건을 한번 눌러 볼게요. 그러면은 예전에 없었던 새로운 특수 조건이

하나 보이는데요. 그게 바로 이거예요. 허그 임차권 인수 조건 변경. 자, 요걸

한번 클릭해 보겠습니다. 그러면은 이런 경매 물건이 총

111건. 재진행 중인 것만 천 건이 넘습니다. 검색 결과를 보면 오피스텔,

다세대 주택, 아파트 등이 대부분인데 이 경매 물건들의 매각 물건

명세서를 보면 대부분 이런 식이에요. 경매 물건의 매각 물건 명세서를 통해서

간단하게 권리 분석을 해 보겠습니다. 자, 임차인이 있어요. 임차인이 주택

임차권 등기권자. 아, 여기 보시면은 전입 일자가 2020년 4월

20일입니다. 그리고 최선순위 설정 경매의 말소 기준

권리는 2022년입니다. 임차인의 전입 일자가

말소 기준 권리보다 빠르기 때문에

당연히 대항력이 있습니다. 그렇기 때문에 경매 과정에서 이 임차인이

전세 보증금 1억 원을 모두 배당받지

못하면 잔금은 모두 낙찰자에게

인수되는 조건입니다. 요즘 주택 가격이 떨어진다기보다는 매매가

지지부진하잖아요. 그런데 이렇게 전세 보증금을 낙찰자가 인수하는

조건이기 때문에 사람들이 낙찰을 안 받습니다. 그리고 여기 점유자에

보시면 주택도시보증공사(HUG)가

여기 보시면 주택임차권의 양수인이

있습니다. 즉, HUG가 전세 보증금 1억

원을 여기 있는 임차인에게 대위변제해 준 거고요. 이제 임차권을

가진 HUG가 경매를 신청해서 이 채권

1억 원을 다시 회수하려는 경매가 진행되고 있어요. 그런데 이

보증금이 부담스러워서 낙찰받는 사람이

없다는 거죠. 그래서 HUG가 특단의

조치를 내립니다. HUG가 주택임차권의

양수인이 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임차보증금 반환채권을

포기하고 주택임차권 등기 말소에

동의한다는 취지에 격서를 제출했습니다. 그런데 검색을 해보면 그런 경매 물건

중에 이런 게 있습니다. 오피스텔인데 감정가가 1억 7천만

원인데 현재 엄청나게 유찰돼 최저가가

330만 원 정도 됩니다. 그러면 이런 생각이 들죠. '아, 오피스텔을 만약에

500만 원에 낙찰받으면, 허그가 보증금 전액을 배당받지 못해도

보증금 반환 채권을 포기하고 임차권

등기도 말소시켜 준다고 하니, 와 이거 진짜 대박이네!' 이런 생각이 드실

수 있습니다. 분명히 대박 물건이 아마

있을 겁니다. 그리고 이번 기회에 좋은 기회를 잡는 분들도 분명히 있을

거예요. 그런데 제가 이 영상을 통해서 말씀드리고 싶은 것은, 이거는 어쩌면

또 다른 지뢰밭의 시작일 수도 있습니다. 그래서 이번 영상에서는

허그의 임차권 인수 조건 변경과 관련된 경매 물건 중에서, 앞으로

지뢰밭이 될 수 있는 그런 경매 물건을 몇 건 뽑아서 여러분과 공부를

해보려고 하는데요. 서론이 좀 길었는데,

제가 서론을 조금만 더 할게요. 이 자료를 한번 보고 넘어가겠습니다.

자료는 주택도시보증공사(HUG) 자료인데요, 지금요, 대위변제 금액입니다.

대위변제 금액, 전세보증금 반환보증

사고액이 2021년부터 2022년, 2023년, 2024년 와 엄청나게 급증했습니다.

2022년에 대위변제 금액이 9200억 원이었는데, 작년에 3조

5500억 원, 올해는 3조 6500억 원. 와, 이거 놀랍지 않습니까? 그러다 보니

HUG는 당연히 적자로 전환했습니다.

2022년도에 4100억 원 적자였는데, 2023년

2024년 적자가 3조 8억 원이 넘습니다. 와, 진짜 무섭죠. 이게 무서운

이유가 뭐냐면, 결국 이런 손실들이

우리의 세금으로 보전되고 있기 때문입니다. 결국 위기에 몰린 HUG가

채권을 좀 더 회수하기 위해서 경매 과정에서 대항력을 포기하는 카드를

꺼내 들었고요. 현재 진행 중인 것만

1건이 넘는데, 앞으로 진행될 경매

사건에서도 이런 경매 물건이 아마

상당히 많이 나오게 될 겁니다. 그래서 이런 경우에도 아마도 300만 원

400만 원 요렇게 낮은 가격에 낙찰이 되지는 않을 거예요. 귀를

잡으려는 사람들이 몰릴 테니까 아마

적정한 시장 가격에서 낙찰이 되고, 허그는 일부 보증금을 포기하는 그런

결과가 나타날 것 같습니다. 기회는 여러분이 찾아보시고요,

저는 지뢰밭 위주로 여러분께 좀

설명을 드리고 함께 공부해 보도록 하겠습니다. 자, 여기 경매 기호를

변경이라고 이렇게 써 있고요. 주소를 보니까 인천 남동구 간석동이고, 딱

보니까 빌라인 거 같습니다. 요렇게 생긴 빌라인데, 경매 신청 채권자는 허그

입니다. 가 채권을 회수하기 위해서 경매를 신청했어요. 매각 물건 명세에서

이렇게 쓰여 있습니다. 매수인에게 대항할 수 있는 주택 임차권 등기가

있으나 2024년 3월 26일 자로 신청 채권자로부터, 즉 허그 임대차

보증금 반환채권 전액을 변제받지

못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차

보증금 반환 청구권을 포기하고 주택

임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 인수 조건 변경 확약서

제출됨이라고 분명히 쓰여 있습니다. 지금 HUG가 받아야 하는 보증금이

즉, HUG가 임차인에게 대위변제해 준

전세 보증금이 8천만 원입니다. 8천만 원은 현재 받아야 되는 상황인데

다 배당 못 받아도 포기하겠다고 격서를 제출했습니다. 그 HUG

입장에서는 ‘아, 얼마든지 좋으니까 제발 낙찰을 좀 받아 주세요. 8천만 원

아니어도 상관없어요.’ 이렇게 법원에 약속을 한 셈이죠. 그래서 어떻게 되냐면,

요렇게 두 명이 입찰을 했습니다. 그중에 479만 원을 입찰가로 제시한 사람이

낙찰을 받았어요. 8,300만 원짜리를

479만 원, 반값에 낙찰받았으니까 ‘와,

나 대박이다! 이번에 부자 좀 돼야지!’ 아마 이런 마음으로 낙찰을 받았을

겁니다. 그런데 결국에는 민이 경매 물건에 있었던 지뢰를 뒤늦게

발견한 것 같습니다. 자, 그러면 어떤 지뢰가 있었는지, 경매 사건의 매각

물건 명세서를 통해서 잘 확인해 보도록 하겠습니다. 여러분이 이해하기

쉽게 제가 시간순으로 설명을 해 보겠습니다. 원래 이 집에는 여기

임차인이 살고 있었습니다. 여기 보시면 주거 임차권자 되어 있죠. 임대차 계약

기간을 보니까 2019년 1월 24일부터 2021년 1월 24일까지

2년 계약을 했어요. 그런데 여기 전입

일자를 보시면 2019년 1월 24일이 아니고

2021년 2월 24일, 계약 기간이 끝난 후에 전입을 했습니다.

사실 A 입장에서는 진짜 큰일 날 뻔했어요. 왜냐면 임차인은 전입을

해야지 대항력이 발생하는데, 지금 전입을 너무 늦게 했습니다. 그래도

천만다행이었던 게, 2년이나 늦게

전입했는데 다른 권리가 설정이 되지 않았어요. 그래서 말소 기준 권리는

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🌼 귀농귀촌&5도2촌을 위한 부동산 분석, 공부 채널

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💻 블로그: https://blog.naver.com/writa






씨촌

허그 임차권 인수 조건 변경 경매 물건 분석 시작

경매 정보 사이트의 특수 조건에서 '허그 임차권 인수 조건 변경' 확인

해당 조건의 경매 물건이 111건 이상, 재진행 중인 것만 천 건이 넘는다는 점 언급

경매 물건 매각 물건 명세서를 통한 간단한 권리 분석 예시 제시

낙찰자가 전세 보증금을 인수하는 조건으로 낙찰 기피 현상 발생 설명

HUG의 대위변제와 경매 신청 과정 설명

HUG의 특단의 조치 및 낙찰 가능성 분석

HUG가 잔존 임차보증금 반환채권 포기 및 임차권 등기 말소 동의 사실 언급

감정가 1억 7천만 원, 최저가 330만 원의 오피스텔 사례 제시

저가 낙찰의 위험성 및 지뢰밭 가능성 제기

HUG의 대위변제 금액 및 적자 급증 현황 제시 (2022년 9200억 원 → 2024년 3조 6500억 원)

구체적인 경매 사례 분석 및 지뢰밭 경매 물건 설명

인천 남동구 간석동 빌라 경매 사례 분석

HUG의 대위변제 금액 8천만 원과 낙찰가 479만 원 비교

낙찰자의 지뢰 발견 및 추가적인 권리 관계 설명

임차인의 전입 시점과 대항력 문제 언급

추가 경매 사례 분석 (인천 서구 청라 오피스텔)

감정가 1억 7천만 원, 최저가 330만 원 오피스텔 사례 소개 및 '청산을 위한 형식적 경매' 언급

매각 물건 명세서에 HUG의 대항력 포기 내용이 없다는 점 강조

임차인의 대항력과 HUG의 부분적인 대위변제 (3600만 원) 사실 언급

비교적 안전한 경매 물건 사례 및 결론

HUG가 임차권을 완전히 승계한 경우 비교적 안전하다는 점 언급

임차인의 전입일자와 HUG의 대위변제 내용 명확히 명시된 사례 제시

대부분의 경우 위험하다는 점을 다시 강조하며 영상 마무리

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