저는 2025년을 굉장히 위험하게 보거든요. 내 아파트가 30억 찍었어, 40억 찍었어, 50억 찍었어.

어, 그래 좀 떨어졌어. 어, 다시 올라가겠네. 시간 지나면.

데이터가 이야기하는 건 뭐냐? 어, 2020년과 21년에 이 버블은 우리 인생에서 두 번 다시 찾아보기 힘든 버블이라는 것.

지난주 윤석열 대통령의 탄핵 소추안이 가결되면서 시장의 불확실성은 점점 높아지고 있습니다.

이 혼돈 속 부동산 시장에서 정말 함께 원해 볼 딱 정확한 분을 모셨습니다.

오늘의 지성인 부동산 플랫폼 리치고 김기원 대표님 모셨습니다.

안녕하세요. 네, 안녕하세요. 이제 탄핵 정국에 돌입한 상태이잖아요.

그래서 어떤 정당이 이제 집권을 하게 되느냐에 따라서 많은 것들이 변화가 있을 것 같아요.

그래서 그거 먼저 좀 짚어 봤으면 좋겠습니다.

아, 네. 일단 뭐 내년 한 6월 달 정도까지, 중순 정도까지는 뭐 어떻게 될지 모르니까.

또 이것 때문에 제가 보기에는 뭐 정신없어 가지고 부동산에 대한 큰 변화 정책은 없을 것 같고.

근데 이제 저는 어떤 정치적인 리스크도 굉장히 중요하지만, 큰 측면에서 봤을 때는 이미 이제 대한민국 부동산은 2021년 연말에 이제 고점을 찍고 지금 계속 대세 하락 중이에요.

그 와중에 정부가 만든 인위적인 정책으로 반등이 들어왔고.

근데 저는 2025년을 굉장히 위험하게 보거든요. 아, 예. 수신 칼습니다.

네. 2025년을 저는 이제 2008년, 그다음에 2022년만큼 굉장히 위험, 그것보다 훨씬 더 위험하게 저는 좀 보고 있어요.

그래서 일단 첫 번째 리스크는 뭐냐면 어, 지방은 이미 거품이 빠진 지역들이 많거든요.

예. 미분양도 아주 심각합니다. 근데 이제 서울, 특히 강남 3구는 거품이 굉장히 심해요.

그리고 나머지 이제 수도권 지역도 비슷한 상황이고.

그래서 이제 거품이 껴 있던 상황, 그리고 어, 제가 이제 아까 지금의 상황이 어, 부동산으로 따지면 어, 2007년 연말, 그다음 2021년 연말 24년 연말이요.

세 개가 거의 똑같아요. 그런데 경제적으로 보잖아요?

그럼 이게 조금 다른데 경제적인 상황으로 보면은 지금 2024년 말의 상황 언제랑 똑같냐면 2021년 그다음에 2007년 연말하고 똑같아요.

2007년은 막 그 버블세븐 있고 막 이랬던 시절이지요. 그렇죠? 그러면 이제 왜 지금 상황을 그때랑 같이 보느냐?

이번에 미국이 9월 달에 첫 번째 금리 인하를 했죠.

예, 빅컷 했죠. 예, 그리고 그게 빅컷 했거든요. 근데 이 빅컷이 20년 만에 지금 세 번째입니다.

언제 했냐? 2001년 닷컴 버블 예, 그다음에 2007년 그렇죠?

금리 인하 전에. 그리고 지금 이제 2025년에 한 거예요.

그리고 어 왜 저는 지금의 상황을 위험하다고 보냐.

그러니까 미국이 지금 금리를 어제 밤까지 해 가지고 지금 세 번째 한 거잖아요.

굉장히 빠르게 금리를 세 번이나 한 거예요.

자, 뭐 파월은 미국 경제 좋아, 괜찮아라고 하지만 그거는 그냥 겉으로 뻥카 치는 거고 금리를 지금 0.5 비컷 날리고 두 번 연속할 수밖에 없을 만큼 지금 미국 경제 상황이 심각한 겁니다.

미리 선제적으로 방어를 해서 금리를 낮춰 놓는다. 그렇죠?

그래서 이런 일이 2007년에도 있고 2001년에도 있었단 말이에요. 똑같이 비컷 하고 금리가 쭉쭉쭉 내렸어요.

그래서 지금은 전체적인 자산시장이 본격적인 겨울로 들어가는 이 완전 초입에 다 보니까 많은 분들이 헷갈려 하는 거죠.

어, 금리 내리면 이자 부담 줄어들고 그다음에 기업들의 부담도 줄어드니까 좋아지는 거 아니야, 경제?

어, 다시 주식도 올라가고 부동산도 올라가겠네라고 생각하시지만 여기에 속으시면 안 돼.

이거는 제가 제 첫 번째 책에서도 제가 써 놨던 부분인데 저는 제가 이 자산 시장을 볼 이 앙드레 토스콜라니의 달걀 이론이라고 하는 이 금리 이론이 제가 봐온 그동안 어떤 전문가의 말보다 저는 얘가 맞는 거 같아요.

그리고 이번에도 맞을지 안 맞을지는 뭐 내년에 보면 알겠죠.

네. 그러면요, 이런 여러 가지 시나리오 때문에 경기는 안 좋을 것으로 보시는데, 그러면 이제 집권 여당이 어느 쪽이 되느냐에 따라서 이제 정책들이 기조이며 거 같아요.

일단. 자, 그런데 어 중요한 거는 뭐냐면 저는 이제 제가 데이터로도 부동산 시장의 상승 하락에 따라서 어떤 이런 정책들이 큰 흐름들이 나왔었는지 제가 다 확인을 다 했었거든요.

내년 2025년에 부동산 시장은 우리가 그동안 한 2~30년 동안 겪어본 시장 중에서 가장 뭔가 터프한 시장이 될 가능성이 아주 높다라고 봐요.

어우, 이미 2년 동안 어려웠는데. 예. 이미 어려운데. 어 근데 지금은 사실 어렵지 않죠.

뭐 서울의 외곽 지역들은 사실 거의 반등이 없었지만 강남 3구는 그래도 전고점을 돌파했고 물론 나머지 지역들은 더 안 좋지만 근데 여전히 거품이 안 빠졌어요.

그러니까 많은 분들이 착각하는 게 뭐냐면은 2020년과 21년의 그 코로나 시기에 완전 초저금리의 유동성이 엄청나게 풀렸던 그 시기의 비정상적인 가격 얘를 정상이라고 생각하는 거예요.

지금 내 아파트가 30억 찍었어, 40억 찍었어, 50억 찍었어.

어 그래 좀 떨어졌어. 어 다시 올라가겠네 시간 지나면 이렇게 생각한다는 거죠.

근데 데이터가 이야기하는 건 뭐냐. 어 2020년과 21년에 이 버블은 우리 인생에서 두 번 다시 찾아보기 힘든 버블이라는 거죠.

아, 인위적으로 유동성이 주입되었던 버블. 그렇죠. 그렇죠.

그래서 거품이 굉장히 많이 빠질 수밖에 없다. 여기에 중요한 거는 만약에 대한민국이 성장하고 있고 경제가 좋아요.

우리가 거품 맥주 마시듯이 거품 좀 껴도 괜찮아요. 근데 우리가 지금은 거품 맥주를 마실 여유가 없어요.

지금 경제가 너무 안 좋잖아요.

지금 자영업자, 중소기업, 스타트업, 대기업 안 힘든 곳이 없잖아요.

소상공인들 너무너무 힘드시다고. 그래서 이제 2025년 하반기가, 상반기가 아니라 하반기가 저는 굉장히 위험하게 보는데.

자, 그럼 보통 이렇게 위험한 일들이 생기면 그럼 정부에서는 여야 가릴 거 없이 나왔던 정책들 패턴이 비슷합니다.

예, 뭐냐. 일단 힘든 지역들의 미분양이나 뭐 이런 것들을 취득했을 때 세제적인 혜택을 줘요.

그 이제 이미 이제 그런 것들이 지금 생기고 있고 그리고 그래도 부양이 안 되면 점점점 강력한 걸 꺼낼 겁니다.

그래서 저는 내년 하반기에 부동산 시장이 또 한번 크게 흔들리면서 아마 여야 굳이 할 거 없이 왜 살려야 되거든요.

대한민국 국민들의 80% 재산이 지금 여기에 걸려 있는데 부양해야.

그래서 저는 점점 더 강력한 부양 정책이 여당, 야당 가릴 거 없이 아마 합의해서 나올 가능성이 높다.

이런 패턴들은 97년 IMF 이후에도 그런 패턴들이 똑같이 나왔고요.

그다음에 금융위기 이후에도 이런 패턴들이 똑같이 나왔어요. 그리고 제가 어제 이제 미국이 금리 인하를 했잖아요.

근데 미국의 주가가 폭락을 했잖아요.

그래서 이거 관련해서 또 굉장히 중요한 포인트기 때문에 제가 요거를 잠깐 말씀을 좀 드리면 좋을 것 같은데 제가 가장 우려하는 시나리오는 뭐냐면 이제 스태그플레이션입니다.

자, 보통 이제 경기가 안 좋아지면 그동안은 2008년이나 그다음에 금융위기 때나 또 코로나 때나 어떻게 했냐면 금리를 완전 제로 금리까지 낮춰 버리고 그다음 유동성을 엄청나게 쏟아부어서 그러면은 다시 또 조금 시간이 지나면 시장이 좋아지니까 다시 또 살아나고 이렇게 해서 지금 이런 오르락내리락 하는 사이클을 만들었었어요.

근데 제가 이번에는 좀 달라요.

그리고 이번에는 다를 것이다라고 강력하게 경고한 게 저는 어제의 금리 인하에 이은 주가 폭락이 아닐까라고 생각을 하는데, 그러니까 의례적인 금리를 내려주면 주가가 사실 빗세 막 올랐었는데 네네.

근데 그게 왜 그러냐면 이제 원래는 파월이 내년에 금리 인하를 한 네 번 정도 하겠다 그랬는데 이번에는 스탠스가 어떻게 바뀌었죠?

두 번. 근데 그게 이유가 뭐예요?

인플레이션 때문입니다. 그래서 어 지금은 저는 그렇게 생각해요.

어 제가 데이터로 분석을 해 본 바로는 한 40년이나 50년마다 큰 사이클이 바뀌어요.

우리 그러니까 한국을 떠나서 우리가 살고 있는 이 환경의 변화가 40년, 50년마다 바뀝니다.

그 지금까지 왔었던 패턴과 다른 사이클을 뭔가 우리가 맞이할 수도 있다라는 그런 말씀이신 거죠.

그래서 이 부분은 제가 뭐 따로 이제 예측이 불가능하잖아, 네.

굉장히 얘기를 많이 했었고. 근데 예측이 불가능한 게 아니라 아 이거를 데이터를 제가 한번 보여 드릴게요.

예, 좋습니다. 네. 자, 이제 요 차트는 뭐냐면 이제 전 세계의 어떤 자산 시장의 큰 향방을 결정하는 미국 이제 10년 채권 금리 차트입니다.

자, 근데 이게 보시면 몇십 년 동안 내렸다가 몇십 년 동안 올랐다가 몇십 년 동안 내렸다가 이제 다시 올라가고 있죠.

자, 근데 우리는 어떤 시대만 기억하냐면 요때만 기억해요.

자, 이때는 우리가요 차트가 2013년부터 있는데 한 100 한 105년, 한 14년 정도 차트.

자, 근데 114년 동요, 이 금리가 미국 10년물 채권 금리가 1.

불과 불과 한 1년 반 2년 정도밖에 안 돼요.

이 100 몇십 년 동안의 기간 중에서. 근데 우리는 뭐만 기억해요?

이것만 기억하는 거. 그리고 이때에 그 짜릿한 뜨거웠던 상승을 기억하면서 지금 우리가 인생을 살고 있는 건데.

그러니까 지금 출렁출렁하면서 금리가 계속 올라가는 시대가 지금 벌어질 거라는 거죠.

그럴 가능성이 아주 높다라는 겁니다.

자, 이유는 두 가지가 있습니다. 자, 그러면 그 이유를 말씀드리기 전에 왜 이렇게 출렁출렁 하면서 올라가던 금리가 이렇게 내려왔냐?

바로 세계화가 일어났기 때문입니다. 자, 세계화가 일어나니까 나라기 사이가 좋아.

야, 우리 잘 지내보자. 야, 너희 나라는 인건비 싸지?

야, 우리나라는 철이 많이 나, 철 싸. 그럼 어떻게 하면 돼요? 철 싼 데서 수입하고 뭐 쌀 싼 데서 수입하고 이것저것 각각 싼 데서 수입해다 인건비 싼 나라에서 물건을 만들면 물건값이 비싸질 수 있어요?

싸질 수 있어요? 싸지, 싸지, 싸지. 뭐예요? 인플레이션이 없었던 거예요.

그러면 예전에는 경기가 불황일 때 금리를 쭉쭉쭉쭉 낮춰 가지고 아주 낮은 금리를 만들면서 다시 경기 호황을 만들었는데 이번에는 뭐예요?

경기가 어려우니까 금리는 낮추는데 인플레이션이 문제야. 그럼 뭐예요?

금리를 낮추는 한계가 있다라는 겁니다. 자, 그럼 어떤 일이 벌어지겠죠? 최악의 사태가 벌어질 수도 있는 거죠.

그게 바로 이제 불황이면 인플레이션이 껴 있는 스태그플레이션이 되는 거예요.

그게 제가 개인적으로 우려하는 가장 최악의 시나리오.

“무주택자 오래 기다리셨어요” 내년 부동산 거품 ‘이때’부터 빠진다! 데이터로 보는 2025 집값 전망! I 금리인하, 인플레이션 I 집땅지성 I 김기원 대표

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2025년 부동산 시장은 지난 2~30년간 겪어본 시장 중 가장 어려운 시장이 될 가능성이 높으며, 특히 하반기에 큰 변동이 예상된다.

2020년, 2021년의 버블은 다시 찾아보기 힘들 정도로 이례적이었으며, 현재 많은 사람들이 그 시기의 가격을 정상으로 착각하고 있다.

미국의 금리 인하에도 불구하고 스태그플레이션 가능성이 제기되며, 과거와 다른 경제 사이클에 대비해야 한다.

김기원 대표는 2025년을 부동산 시장에 있어 **매우 위험한 시기**로 예측하며, 2008년, 2022년보다 훨씬 더 위험할 수 있다고 경고합니다. 특히 2020년과 2021년 코로나 시기 초저금리 유동성으로 인한 비정상적인 가격 상승, 즉 '버블'은 우리 인생에서 두 번 다시 찾아보기 힘든 현상으로, 많은 사람들이 이를 정상 가격으로 오인하고 있다고 지적합니다.

현재 시장 상황은 2021년 연말에 고점을 찍고 **계속되는 대세 하락 중**이며, 정부의 인위적인 정책으로 반등이 있었을 뿐입니다. 지방은 이미 거품이 빠지고 미분양이 심각한 반면, 서울 특히 강남 3구와 수도권 지역은 여전히 거품이 심한 상황입니다.

미국의 금리 인하와 글로벌 경제의 위험 신호

미국 연준의 금리 인하는 표면적으로는 긍정적으로 보일 수 있지만, 김기원 대표는 이를 **심각한 미국 경제 상황의 방증**으로 해석합니다. 20년 만에 세 번째 빅컷을 포함한 빠른 금리 인하(2001년 닷컴 버블, 2007년 금융위기 전, 그리고 2025년)는 미리 선제적으로 금리를 낮춰 경제를 방어하려는 움직임이라는 것입니다.

많은 사람들이 금리 인하가 이자 부담을 줄이고 경제를 좋아지게 할 것이라고 생각하지만, 이는 **자산 시장이 본격적인 겨울로 진입하는 초입 단계**일 뿐입니다. 안드레 코스톨라니의 달걀 이론처럼, 금리 인하는 자산 시장의 하락을 예고하는 신호일 수 있습니다.

정치적 불확실성과 부동산 정책의 방향

윤석열 대통령 탄핵 소추안 가결로 인한 **정치적 불확실성이 시장에 점증**하고 있으며, 어떤 정당이 집권하느냐에 따라 정책 기조에 많은 변화가 있을 것으로 보입니다. 그러나 내년 6월까지는 큰 부동산 정책 변화는 없을 것이며, 정치적 리스크 외에 이미 대세 하락 중인 부동산 시장의 흐름이 더 중요하다고 강조합니다.

김기원 대표는 내년 2025년 부동산 시장이 지난 2~30년 중 **가장 터프한 시장**이 될 가능성이 높다고 전망합니다. 경제 상황이 매우 좋지 않아 자영업자, 중소기업, 대기업 모두 어려운 상황에서, 2020~2021년의 유동성 주입으로 인한 인위적인 거품은 반드시 빠질 수밖에 없다는 것입니다.

이러한 위기 상황에서 정부는 여야를 막론하고 비슷한 패턴의 정책을 내놓을 것으로 예상됩니다. 미분양 주택 취득 시 세제 혜택 등 **점점 더 강력한 부양 정책이 나올 가능성**이 높으며, 이는 1997년 IMF와 금융위기 이후에도 나타났던 패턴입니다. 대한민국 국민 재산의 80%가 부동산에 걸려 있기 때문에, 정부는 시장을 살리기 위해 합의된 부양책을 내놓을 수밖에 없을 것입니다.

다가오는 스태그플레이션 시대의 위협

김기원 대표가 가장 우려하는 시나리오는 **스태그플레이션**입니다. 과거에는 경기가 안 좋을 때 금리를 제로 수준으로 낮추고 유동성을 쏟아부어 경기를 살렸지만, 이번에는 인플레이션 문제가 겹쳐 금리 인하에 한계가 있다는 것입니다. 어제 미국 금리 인하에 이은 주가 폭락은 이러한 새로운 사이클의 시작을 알리는 신호일 수 있습니다.

현재의 인플레이션은 파월 의장이 금리 인하 횟수를 줄인 이유가 됩니다. 데이터 분석에 따르면, **40년에서 50년마다 큰 사이클의 변화**가 오며, 우리는 지금까지와 다른 경제 환경에 직면할 가능성이 있습니다.

세계화 시대의 종말과 금리 상승 압력

미국 10년 채권 금리 차트를 보면, 수십 년간 하락했던 금리가 이제 다시 상승 추세로 전환하고 있음을 알 수 있습니다. 과거 저금리 시대는 **세계화로 인한 인플레이션 억제** 덕분이었습니다. 저렴한 인건비와 원자재를 활용하여 물건값을 낮출 수 있었기 때문에, 인플레이션 압력이 적었던 것입니다.

하지만 이제는 세계화가 후퇴하면서 인플레이션 문제가 심화되고 있습니다. 경기가 어려워 금리를 낮춰야 하지만, **인플레이션 때문에 금리 인하에 한계**가 생기는 것입니다. 이는 최악의 상황, 즉 불황과 인플레이션이 동시에 나타나는 스태그플레이션으로 이어질 수 있습니다.

김기원 대표가 2025년 부동산 시장을 특히 위험하게 보는 이유는 무엇이며, 과거 2008년, 2022년과 비교하여 어떻게 더 위험하다고 평가하는지 설명해 주세요.

강남 3구를 포함한 서울 및 수도권 지역의 부동산 거품이 심각하다고 언급되었는데, 이 거품의 원인과 현재 상황에 대한 김기원 대표의 분석은 무엇인가요?

미국 연준의 금리 인하가 2001년 닷컴 버블과 2007년 금융 위기 시기와 유사하다고 언급된 배경과, 이 금리 인하가 실제 경제 상황에 대해 어떤 시그널을 준다고 분석하나요?

세계화가 인플레이션과 금리 변화에 미친 영향에 대해 설명하고, 현재 세계 경제 상황이 과거와 어떻게 달라 스태그플레이션 위험을 높이는지 분석해 주세요.

2025년 부동산 시장에 대한 정부의 정책 대응 패턴은 과거 IMF와 금융 위기 이후와 어떻게 유사할 것으로 예상되며, 김기원 대표는 어떤 종류의 정책이 나올 것으로 예측하나요?

2025년 부동산 시장 위험성 전망 및 배경

2025년 부동산 시장을 매우 위험하게 전망

2020~21년 부동산 버블은 다시 찾아보기 힘든 수준이었음을 강조

윤석열 대통령 탄핵 소추안 가결로 시장 불확실성 증가

2021년 연말 부동산 고점 이후 대세 하락 추세 지속, 정부 정책에 의한 일시적 반등 언급

2025년을 2008년, 2012년보다 더 위험한 시기로 예상

지역별 부동산 시장 현황 및 거품 분석

지방 부동산 시장은 이미 거품이 빠지고 미분양이 심각한 상황

서울 강남 지역은 거품이 심하고 수도권도 비슷한 상황

현재 부동산 시장 상황을 2007년 말, 2021년 말과 유사하게 비교 분석

미국 금리 인하와 과거 금융 위기 시기와의 유사성 비교

미국 금리 인하와 자산 시장 전망

전체적인 자산 시장이 겨울에 진입하는 초입 단계임을 설명

앙드레 코스톨라니의 달걀 이론을 언급하며 금리 이론에 대한 견해 제시

여야 정권에 따른 정책 기조 변화 가능성 언급

2025년 부동산 시장은 지난 2, 30년간 경험한 것 중 가장 어려운 시장이 될 가능성이 높다고 전망

2020~21년 버블과 현실 인식의 차이점

2020~21년 코로나 시기의 초저금리로 인한 비정상적인 가격을 정상으로 인식하는 경향에 대한 지적

경제 상황 악화 속 거품 붕괴 가능성 강조

자영업자, 중소기업 등 경제적 어려움을 언급하며 거품 붕괴 가능성을 더욱 강조

2025년 하반기 부동산 시장 전망 및 정부 정책 예측

위기 상황 발생 시 정부의 정책 패턴 예측 (세제 혜택 등)

2025년 하반기 부동산 시장 흔들림 예상 및 여야 정부의 부동산 시장 부양 정책 예측

미국 금리 인상과 주가 폭락에 대한 우려와 스태그플레이션 가능성 제기

장기적인 경제 사이클 변화와 미래 예측의 어려움

40~50년 주기의 경제 사이클 변화 가능성 언급

미국 10년 채권 금리 차트를 이용한 장기적인 금리 변동 추세 설명

세계화로 인한 인플레이션 감소와 금리 하락의 과거 경험 설명

현재 상황은 인플레이션으로 인해 금리 인하의 효과가 제한적일 수 있음을 강조

스태그플레이션 가능성을 최악의 시나리오로 제시

“무주택자 오래 기다리셨어요” 내년 부동산 거품 ‘이때’부터 빠진다! 데이터로 보는 2025 집값 전망! I 금리인하, 인플레이션 I 집땅지성 I 김기원 대표

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