저는 2025년을 굉장히 위험하게 보고 있습니다.

내 아파트가 30억 찍었어, 40억 찍었어, 50억 찍었어. 어, 그래.

좀 떨어졌어. 어, 다시 올라가겠네. 시간이 지나면.

데이터가 이야기하는 건 뭐냐? 어, 2020년과 21년에 이 버블은

우리 인생에서 두 번 다시 찾아보기 힘든 버블이라는 것.

지난주 윤석열 대통령의 탄핵 소추안이 가결되면서 시장의 불확실성은

점점 높아지고 있습니다. 이 혼돈 속 부동산 시장에서 정말 함께 원해 볼

딱 정확한 분을 모셨습니다. 오늘의 지성인 부동산 플랫폼 리치고 김기헌

대표님 모셨습니다. 안녕하세요.

네, 안녕하세요. 이제 탄핵 정국에 돌입한 상태이고,

아, 그래서 어떤 정당이 이제 직권을 하게 되느냐에 따라서 많은

것들이 변화가 있을 것 같아요. 그래서 그거 먼저 좀 짚어 봤으면 좋겠습니다.

아, 네. 일단 뭐 내년 한 6월달 정도까지, 중순 정도까지는 뭐 어떻게

될지 모르니까. 또 이것 때문에 제가

보기에는 뭐 정신 없어 가지고 부동산에 대한 큰 변화 정책은 없을

것 같고 어, 근데 이제 저는 어떤

정치적인 리스크도 굉장히 중요하지만, 큰 측면에서 봤을 때는 이미 이제

대한민국 부동산은 2021년 연말에 이제 고점을 찍고 지금 계속 대세

하락 중이에요. 그 와중에 정부가 만든 인위적인 정책으로 반등이 들어왔고,

위험하게 보거든요. 아, 예, 수신 확인했습니다. 네, 2025년을 저는 이제

2008년, 그다음에 2012년만큼 굉장히 위험, 그것보다 훨씬 더

위험하게 저는 좀 보고 있어요. 그래서 일단 첫 번째 리스크는 뭐냐면 어,

지방은 이미 거품이 빠진 지역들이

많거든요. 예, 미분양도 아주 심각합니다.

근데 이제 서울, 특히 강남, 상구는

거품이 굉장히 심해요. 그리고 나머지

이제 수도권 지역도 비슷한 상황이고,

그래서 이제 거품이 껴 있던 상황,

그리고 어, 제가 이제 아까 지금의 상황이 어, 부동산으로 따지면 어,

2007년 연말, 그다음 2021년 연말, 24년 연말요. 세 개가 거의

똑같아요. 그런데 경제적으로 보잖아요,

그럼 이게 조금 다른데, 경제적인 상황으로 보면은 지금 2024년 말의

상황이 언제랑 똑같냐면 2021년,

그다음에 2007년 연말하고 똑같아요.

2007년은 막 그 버블세븐 있고 막 이랬던 시절이죠. 그렇죠? 그러면 이제

왜 지금 상황을 그때랑 같이 보느냐,

이번에 미국이 9월 달에 첫 번째

금리 인하를 했죠. 예, 비컷 했죠. 예.

그리고 그게 비컷 했거든요. 근데 이

비컷이 20년 만에 지금 세 번째입니다. 언제 했냐면 2001년,

닷컴 버블. 예. 그다음에 2007년. 그렇죠? 금융 위기 전에. 그리고

지금 이제 2024년에 한 거예요. 그리고 어, 왜 저는 지금의 상황을

위험하다고 보냐? 그러니까 미국이 지금

금리를 어제 밤까지 해 가지고 지금 세...

번째 한 거잖아요. 맞아요. 어제 발표 있었죠. 굉장히 빠르게 금리를 세

번이나 한 거예요. 자, 뭐 파월은 "아, 미국 경제 좋아, 괜찮아."라고 하지만

그거는 그냥 겉으로 뻥카 치는 거고

번 연속할 수밖에 없을 만큼 지금 미국

경제 상황이 심각한 겁니다. 그러니까 지금 뭐예요? 미리 선제적으로 방어를

해서 금리를 낮춰 놓는다, 그렇죠?

그래서 이런 일이 2007년에도 있고, 2001년에도 있었단 말이에요. 똑같이

빅컷 하고 금리가 쭉쭉쭉 내렸어요. 예.

그래서 지금은 전체적인 자산시장이 본격적인 겨울로

들어가는 완전 초입에 다 보니까 많은 분들이 헷갈려하는 거죠. 어, 어,

금리 내리면 이자 부담 줄어들고, 그다음에 기업들의 부담도 줄어드니까

좋아지는 거 아니야? 경제 다시 살아나고, 주식도 올라가고, 부동산도

올라가겠네라고 생각하시지만, 여기에

속으시면 안 돼요. 이거는 제가 제 첫 번째 책에서도 제가 어, 써 놨던

부분인데 저는 제가 이 자산 시장을 볼 때 이 앙드레 코스톨라니의 달걀

이론이라고 하는 이 금리 이론이 제가 봐온

그동안 어떤 어떤 전문가의 말보다

저는 이게 맞는 것 같아요. 그리고 이번에도 맞을지 안 맞을지는 뭐

내년에 보면 알겠죠. 네, 그러면요. 이런

여러 가지 시나리오 때문에 경기는 안 좋을 것으로 보시는데, 그러면 이제 어

직권 여당이 어느 쪽이 되느냐에

따라서 이제 정책들의 기조가 달라질 것 같아요. 일단 자, 그런데

어, 중요한 것은 뭐냐면 저는 이제 제가 데이터로도 부동산 시장의 상승

정책들이 큰 흐름으로 나타났는지 제가

다 확인을 다 했었거든요. 내년 2025년에 부동산 시장은 우리가

시장 중에서 가장 뭔가 터프한 시장이 될 가능성이 아주 높다고 봐요. 아주

어려운 거죠. 어우, 이미 이미 2년 동안 어려웠는데, 예, 이미 어려운데 어

근데 지금은 사실 어렵지 않죠, 뭐.

서울의 외곽 지역들은 사실 거의 반등이 없었지만, 강남 상권은 그래도

정체를 좀 돌파했고, 물론 나머지

지역들은 아직 안 좋지만, 근데 여전히

거품이 안 빠졌어요. 그러니까 많은

분들이 착각하는 게 뭐냐면은, 2020년과 21년의 그 코로나

시기에 완전 초저금리의 유동성이 엄청나게 풀렸던 그 시기의 비정상적인

가격을 정상이라고 생각하는 거예요. 지금 내 아파트가 30억 찍었어,

40억 찍었어, 50억 찍었어. 어, 그래

좀 떨어졌어. 어, 다시 올라가겠네. 시간

지나면 이렇게 생각한다는 거죠. 근데

데이터가 이야기하는 건 뭐냐면, 2020년과 21년의 이 버블은 우리

인생에서 두 번 다시 찾아보기 힘든 버블이라는 거죠. 아, 인위적으로

유동성이 주입되었던 버블. 그렇죠, 그죠.

그래서 거품이 굉장히 많이 빠질

수밖에 없다. 여기에 중요한 것은 만약에 대한민국이 성장하고 있고

경제가 좋아요. 아, 그럼 거품 좀 끼면

어때요? 우리가 거품 맥주 마시듯이

거품이 껴도 괜찮아요. 근데 우리가

지금은 거품 맥주를 마실 여유가

없어요. 지금 경제가 너무 안 좋잖아요.

지금 자영업자, 중소기업, 스타트업,

대기업 없는 곳이 없잖아요. 소상공인들 너무너무 힘드시다고. 그래서

이제 2025년 하반기, 상반기가 아니라 하반기가 저는 굉장히 위험하게

보는데, 자, 그럼 보통 이렇게 위험한

“무주택자 오래 기다리셨어요” 내년 부동산 거품 ‘이때’부터 빠진다! 데이터로 보는 2025 집값 전망! I 금리인하, 인플레이션 I 집땅지성 I 김기원 대표

이투데이TV

2025년 부동산 시장 위험성 전망 및 배경

2025년 부동산 시장을 매우 위험하게 전망

2020~21년 부동산 버블은 다시 찾아보기 힘든 수준이었음을 강조

윤석열 대통령 탄핵 소추안 가결로 시장 불확실성 증가

2021년 연말 부동산 고점 이후 대세 하락 추세 지속, 정부 정책에 의한 일시적 반등 언급

2025년을 2008년, 2012년보다 더 위험한 시기로 예상

지역별 부동산 시장 현황 및 거품 분석

지방 부동산 시장은 이미 거품이 빠지고 미분양이 심각한 상황

서울 강남 지역은 거품이 심하고 수도권도 비슷한 상황

현재 부동산 시장 상황을 2007년 말, 2021년 말과 유사하게 비교 분석

미국 금리 인하와 과거 금융 위기 시기와의 유사성 비교

미국 금리 인하와 자산 시장 전망

전체적인 자산 시장이 겨울에 진입하는 초입 단계임을 설명

앙드레 코스톨라니의 달걀 이론을 언급하며 금리 이론에 대한 견해 제시

여야 정권에 따른 정책 기조 변화 가능성 언급

2025년 부동산 시장은 지난 2, 30년간 경험한 것 중 가장 어려운 시장이 될 가능성이 높다고 전망

2020~21년 버블과 현실 인식의 차이점

2020~21년 코로나 시기의 초저금리로 인한 비정상적인 가격을 정상으로 인식하는 경향에 대한 지적

경제 상황 악화 속 거품 붕괴 가능성 강조

자영업자, 중소기업 등 경제적 어려움을 언급하며 거품 붕괴 가능성을 더욱 강조

2025년 하반기 부동산 시장 전망 및 정부 정책 예측

위기 상황 발생 시 정부의 정책 패턴 예측 (세제 혜택 등)

2025년 하반기 부동산 시장 흔들림 예상 및 여야 정부의 부동산 시장 부양 정책 예측

미국 금리 인상과 주가 폭락에 대한 우려와 스태그플레이션 가능성 제기

장기적인 경제 사이클 변화와 미래 예측의 어려움

40~50년 주기의 경제 사이클 변화 가능성 언급

미국 10년 채권 금리 차트를 이용한 장기적인 금리 변동 추세 설명

세계화로 인한 인플레이션 감소와 금리 하락의 과거 경험 설명

현재 상황은 인플레이션으로 인해 금리 인하의 효과가 제한적일 수 있음을 강조

스태그플레이션 가능성을 최악의 시나리오로 제시