과거 정부에서는 이제 아까 말씀하신 대로 빌라를 구원 투수로 활용했어요. 아파트는 짓는데 3년이 걸려요.

2025년도 정부가 각성을 해서 다른 정부가 들어오든, 기존 정부 하든 공급 확대에 노력을 하겠다고 해서 2025년에 노력을 해야 2028년도에 입주가 가능해요.

아무것도 할 수가 없어요. 근데 과거처럼 하면 어떻게 되냐면, 그때 빌라를 탁 넣는 거예요. 도시형 생활 주택, 막 그렇죠. 도시형생활주택 빌라 이렇게 가지고 세제 혜택 주고,

규제를 완화하고 뭐 이런 식. 그건 6개월 만에 되거든요. 지금은 빌라 생태계가 죽었잖아요. 그러니까 그게 구원 투수로서 빌라 시장이 나설 수 없는 상황이 됐기 때문에,

아까 말씀드린 공급 부족은 그냥 우리가 맞을 수밖에 없습니다. 정부가 할 일은 아무것도 없습니다라고 제가 말씀드리는 게 바로 그 요소예요.

그러면 이제 내년도 전망이나 이런 것도 한번 여쭤보고 싶은데, 우선은

최근 2년은 상반기는 조금 잠잠하다가 3월부터 쭉

올라가서 8월에 '왜 이렇게 많이 올라가냐' 하면서 9월에 규제하고, 이게

지금 두 번 반복된 상태인데, 내년도는 어떻게 보세요? 사실 그

저기, 약간 어떻게 보면 우연이고, 어떻게 보면 필연인데, 어떤

문제냐면 무조건 상방이 오고 하방이 떨어진다, 그런 측면에서 보면

내년도 그럴까요? 그건 아니고, 지금 현재

보면 그때 나타난 현상을 보면 바로 대출 규제와 굉장히 밀접하고,

그래서 옛날보다 지금 대출 규제가 집값에 끼치는 영향이 더 심해졌어요.

옛날에는 집을 사는 주력 세력이 40대, 50대였는데, 40대, 50대는

이제 사회생활을 한지 꽤 오래됐기 때문에 자산 축적이 굉장히 돼 있는

상태예요. 회사 다니면서 저축을 하던가, 저축하면서 전세를 들어가죠.

전세를 들어가는데 전세까지 점점 고가로

가는 거죠. 그럼 자기가 집을 살 때

전세금 빼 가지고 약간의 대출만 끼면 집을 살 수 있는 상황이 되기

때문에 대출에 대한 의존도가 적은데, 요즘은 집을 사는 주력 세력이

30대라 말이에요. 30대가 가장 집을 많이 사는 거니까, 대출을 받지

않고서는 집을 살 수 없는 상황이고, 대출 규모도 굉장히 많이 받아야

이제 되는 거예요. 그래서 만약에 대출을, 정책 대출, 예를 들어

특례보금자리론 같은 경우는, 특히 올해

같은 경우는 신생아 특가 이런 정책

조금 풀어지면 30대들이 집을 살 수

있는 기회가 굉장히 많아지는 거고요.

이런 대출을 꽉 묶으면 30대가 집을

살 수 있는 여력이 줄어드는 거거든요. 그래서 지난 2년간 그런 것

상반기에는 좀 풀어주다가 하반기 집값이 많이 오르니까, 이제

은행에서 더 빌려 줄 여력도 적고

그러면 이제 대출이 너무 많아지니까 대출을 이제 약간 줄이다가 또 연초

되면은 이제 대출 그게 이제 바로 세팅되는 거니까 대출할 수 있는 여력이 리셋되는

거니까 그다음에 이제 새로 대출해 줄 수 있는 여력이 생기니 그다음에 대출을 해

주고 그다음에 그게 이제 한 7, 8월 정도는 거의 차니까 그다음에 이제

9월부터는 줄이는 거고 이게 이제 반복되는 거예요. 그럼 내년에도 똑같이

지금도 현재 규제를 하고 있는데 내년에도 연초에 또 풀린다, 이런

얘기도 있잖아요. 어, 그렇죠. 근데 근데

이제 지금 이제 문제는 뭐냐면 아까 이제 정치적 상황 때문에 그게 앞으로

정치가 어떻게 될지 모르니까 내년은

똑같은 현상이 이제 벌어질까 그러는

조금 사실 그거는 지켜봐야 되는 거고요. 정치 지형이 바뀔 수 있거

니까. 예, 그거에 따라서 대출 규제를 어떻게 할 것인가. 어, 그냥 젊은

분들의 인기를 끌기 위해서 좀 풀어줄 것인지, 아니면은 전체적으로 그건

모르겠고 전체적으로 그냥 집값을 잡자

이런 논리가 다게 되면은 젊은 분들을

이제 그 젊은 분들한테 대출 안 해 주고 이런 현상이 벌어지니까

그거는 꼭 같은 현상이 나타나기 어렵다는 게 있고요. 또

하나는 뭐 이제 내년 이후에 가장 큰 이슈가 공급 부족이라는 거죠.

공급 부족이 2025년 1월 1일 되면

오늘부터 공급 부족이다 이렇게 되는 게

아니라 지역별로 좀 다르겠지만

시간이 갈수록, 뒤쪽으로 갈수록

2025년부터 2026년, 2027년으로 갈수록

공급 부족이 심해지는 거죠. 왜냐면 누적되니까.

그래서 지금 현재 보면 집값 상승 가능성이 2025년부터 2026년,

2027년으로 갈수록 점점 상승 압력이 커지는데, 그러니까

그런 면에서 보게 되면 이렇게 시계열적인 측면에서 보면 상반기보다는

하반기가 더 오를 가능성이 훨씬 높은

상황인 거죠. 공급이라는 측면에서

보면 그렇지만 이제 정부 입장에서 공급을 당장 늘리거나

할 방법은 뭐 그런 건 없는 거니까 그건 어느 정부가 들어와도

지금은 그냥 공급 부족을 그냥 맞아야지

그걸 해결할 수 있는 방법이 없습니다. 중국에서 수입할 수 있는 게 아니잖아요.

우리가 집을 중국에서 수입하겠다는, 어, 중국에서 배추

수입하면 배추 부족해. 어, 중국에서 배추 수입해 이렇게 하면 되는데, 집이

부족하니까 중국에서 수입하겠다는 건 안 되죠. 근데 뭐 서울을 제외하고 사실

다른 지역들은 뭐 항상 말하는 게 뭐 주택 보급률 이런 거 있지 않습니까?

그런 거는 뭐 100% 넘는다 뭐 이런 얘기들이 계속 나오는데 왜 집이

부족한 거냐? 그리고 뭐 매년 20만

채씩, 30만 채씩 짓는데 왜 부족하냐?

이렇게 생각하시는 분들도 있잖아요. 예, 맞아요. 그 부분에 대해서도 좀 얘기

해 주시면 좋을 것 같습니다. 아, 그거 제가 클리어하게 말씀드릴게요. 그

사람들이 집, 그럼 다 똑같다고 생각해요.

그게 아니라 사람이 살고 싶어 하는 집이

부족한 거예요. 거기서 본인이 이렇게

보면은 그 이렇게 농어촌 가면 시골

가다 보면은 막 거의 부서지는, 이렇게 지붕이 내려앉을, 거의

부서지기 일보 직전이잖아요. 그 집까지 다 헐고, 집이 남는다는

거거든요. 본인이 뭐, 저런 데 살았어요?

그러면은 "지금 농담합니까? 뭐 나랑

장난하냐?" 뭐 이렇게 얘기할 거 아니에요. 본인이 살고 싶은 건

멋있는 아파트. 그런데 우리나라 아파트는 전체 주택 수의 3분의 1밖에 안

돼요. 네, 1이 아까, 아까 말씀드린

거죠. 그런 단독주택이 아니더라도 아파트가 아니에요. 그래서 이렇게 설문

조사 해 보잖아요. 신혼부부, 아직 집이 없는 무주택 신혼부부한테

당신은 어디에 살고 싶습니까? 1번

빌라, 2번 도시형생활주택, 3번 뭐

오피스텔, 뭐 4번 아파트, 뭐 이런

식으로 하게 되면은 아파트가 99.9%래요. 근데 왜 아파트에 다 못

들어가냐? 아파트에 살고 싶은데 돈이

없어요. 그거거든요. 현실적인 문제지요. 그분들의 로망은 안전한 아파트 입주

거예요. 그러니까 결국은 아파트라는 측면에서 보면은 우리나라 주택 보급률이

66%밖에 안 돼요. 아직은요. 아파트라는 측면에서 보면 그

나머지가 이제 안 되니까, 현실적으로 안 되니까 좀 싼 주택 형태를 많이

공급하는 거죠. 그래서 사람들이 이제 좀 더 자금 여력이 있고, 그다음에 좀

더 경제 상황이 좋아지면 그분들은 언제든지 아파트로 들어갈 준비가 되는

거죠. 그리고 그 아파트도 뭐 오래된 아파트들 다 포함해서, 뭐 낡은 아파트

"정부도 못 막는다" 내년 부동산 시장에 벌어질 일 [부동산 투자자 아기곰 2부]

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정부의 부동산 정책 실패와 공급 부족 문제

과거 정부는 아파트 공급 부족을 빌라 건설로 해결하려 했으나, 현재 빌라 시장은 활성화되지 않아 효과가 없다.

아파트 건설에는 3년 이상 소요되므로, 단기간 내 공급 확대는 어렵다.

빌라 시장 활성화를 위한 세제 혜택 및 규제 완화는 단기적인 해결책일 뿐, 근본적인 문제 해결에는 도움이 되지 않는다.

현재 빌라 시장은 생태계가 파괴되어 구원투수 역할을 할 수 없다.

정부는 공급 부족 문제에 대해 아무것도 할 수 없다.

내년도 부동산 시장 전망과 대출 규제의 영향

최근 2년간 상반기에는 부동산 시장이 잠잠하다가 3월부터 상승세를 보였고, 8월에 가격 상승이 심해지자 9월에 규제가 시행되었다.

집값 상승은 대출 규제와 밀접한 관련이 있으며, 30대 주택 구매자의 대출 의존도가 높아 대출 규제가 집값에 미치는 영향이 커졌다.

30대가 주택 구매의 주력 세력이므로 대출 규제 완화는 30대의 주택 구매 여력을 높일 수 있다.

지난 2년간 상반기에는 대출 규제가 완화되다가 하반기에 집값이 상승하자 대출 규제가 강화되는 패턴이 반복되었다.

내년에도 연초에 대출 규제가 완화될 가능성이 있으나, 정치적 상황에 따라 변동될 수 있다.

공급 부족 심화와 주택 보급률에 대한 오해

내년 이후 가장 큰 이슈는 공급 부족이며, 시간이 갈수록 공급 부족이 심화될 것이다.

2025년부터 2027년까지 집값 상승 압력이 커질 것으로 예상된다.

주택 보급률이 100%를 넘어도 주택 부족 현상이 발생하는 이유는 사람들이 선호하는 주택(아파트 등)의 공급이 부족하기 때문이다.

사람들이 살고 싶어하는 주택(주로 아파트)의 공급이 부족한 것이 문제이다.

우리나라 아파트는 전체 주택 수의 3분의 1밖에 되지 않는다.

대부분의 사람들은 아파트에 살고 싶어하지만, 경제적인 이유로 아파트에 거주하지 못한다.

2008년 우리나라 주택 보급률은 100%를 넘었지만, 이는 낡은 주택까지 포함한 수치이며, 수도권은 아직 100%에 미치지 못한다.

정부 정책의 목표와 정치적 변수

정부의 정책 목표는 국민의 주거 질 향상이며, 집값 안정은 부차적인 목표이다.

국토부는 집값을 잡는 것이 아니라 국민의 주거 의식을 높이는 것을 목표로 한다.

정치적 변수로 인해 내년도 부동산 시장 전망은 불확실하다.

어떤 정권이 들어서든 공급 부족 문제는 해결하기 어렵다.

공급 부족 문제는 봄에 씨를 뿌리지 않은 것과 같아, 단기간에 해결할 수 없다.

현재 가장 큰 요인은 심리적인 요소이며, 과거 집값 하락에 대한 공포심리가 시장에 영향을 미칠 수 있다.

연초에는 투자 심리가 회복되기 어려울 것으로 예상되며, 시장 상황이 어느 정도 정리되어야 투자 심리가 회복될 것이다.

전국적인 혼란으로 인해 공급 대책 추진이 지연될 가능성이 높다.

정부는 재개발, 재건축 사업을 추진할 것으로 예상되며, 현 야당도 신도시 특별법에 찬성했기 때문에 적극적으로 반대하지는 않을 것이다.

재건축 선도지구 지정의 문제점

재건축 선도지구 지정은 재건축 사업성이 아닌 정부의 임의 기준에 따라 이루어져, 형평성에 문제가 있다.

선도지구 지정은 사업성과 무관하게 이루어지며, 정권이 바뀌면 혜택이 사라질 수 있다.

정권 교체 시 선도지구에 대한 추가적인 혜택은 제공되지 않을 것이다.

정부 지원에 의존하는 기존 재건축 단지는 어려움을 겪을 수 있다.

전국적인 혼란으로 인해 기존 재건축 계획보다 사업 기간이 늘어날 가능성이 있다.