음. 예. 네, 안녕하세요. 김경민입니다. 오늘은 지금 2026년 1월 30일 촬영이고요.

어, 오늘은 그 작년, 특히 작년 4분기 부동산 시장 한번 리뷰를 했으면 좋을 것 같아요.

그리고 우리가 이거를 또 좀 자세히 봐야 될 부분들이 뭐냐면 제가 약간 좀 걱정스러운 게 지금이 뭐 저도 사실 데이터를 보기 전까지는 약간 좀 반신반의했습니다만은 강남 지역과 계속 지금 버블로 보는 게 뭐냐면은 사람들이 뉴스에서 이게 편의적으로 계속 어 최고가 아파트 거래 갖고 계속 얘기를 해요.

근데 그게 좀 잘못된 거 같아요.

그 어떻게 보면 이 데이터에서 보면 나타나는데 어 도곡렉슬 33평만 분기별로 저희가 거래 어 거래 건수하고 아 거래된 것들을 이렇게 다트로 표기하고 그다음에 평균을 저희가 만들어 봤어요.

도곡렉슬이 한 3,000세대 아파트고요.

그중에 33평대가 거의 950세대 정도 됩니다. 그러니까 13 정도가 33평이니까 굉장히 큰 모습, 그러니까 대표성을 갖고 있다고 볼 수가 있고요.

그러면은 지금 이렇게 분기별로만 보면 사실은 뭐 서울시 전체 트렌드하고 비슷해요.

2023년 1월 달에 바닥 찍고 그다음부터 쭉 올라가다가 4분기에 꺾인 다음에 그다음부터 쭉 올라갑니다.

쭉 뭐 굉장히 대폭등이라고 보여지고 어 뭐 이게 어 뭐 거래량도 붙고 뭐 이렇게 보여질 것 같아요.

사실은 근데 지금 이건 분기별입니다.

근데 이게 월별로 보면 얘기가 또 달라져요. 반포자이 같은 경우에도 사실 그 2023년 1월 달에 그 바닥 찍고요.

올라갔다가 조금 떨어졌다가 다시 쭉 올라가요.

무지하게 올라갑니다. 지금 무지하게 올라가는 것처럼 보여요 사실은.

근데 우리가 지금 이걸 분기별로 보지 말고 지금과 같이 월별로 본다고 하면 얘기가 완전히 달라집니다.

반포자이 같은 경우도 이제 다 33평대만 제가 뽑았어요. 올해 그니까 작년 1월하고 2월 달에는 뭐 한 10건, 그다음에 뭐 14건 정도 거래돼서 여기서 거래됐던 가격이 뭐 42억이 최고가에 뭐 40억대가 평균이라고 저는 믿을 만한 가격이라고 생각을 해요.

근데 반포자이가 4월 달 그리고 8월 달, 9월 달, 11월 달, 12월 달이 지금 거래가 아예 없어요.

33평 도곡 렉슬도 아까 말씀드린 것처럼 3,000세대 중에 1,000세대가 33평이거든요.

그럼에도 불구하고 작년에 4월 달, 6월 달, 12월 달에 지금 거래가 없어요.

그리고 거래가 있, 거래가 그 다달이 몇 건 있냐면은 반포자이도 한두 건 있고 그 큰 도곡 렉슬도 지금 한 건 정도 있는 거예요.

그럼 과연 이게 정말로 시장의 상황을 제대로 보여 주는 거냐에 대한 우리가 의심을 할 수밖에 없어요.

또 다른 말씀은 뭐냐면은 그러면 이제 한 건 거래됐다는 게 그게 평균이면서 최고가거든요.

그게 믿을 만한 가격이냐에 대한 거예요, 사실은.

그래서 지금 강남 같은 경우에는 제가 봤을 때 이 가격에 대해서 우리가 좀 더 맞는지에 대해서 좀 고민을 해 봐야 될 것 같다는 생각은 좀 듭니다.

다만 잠실 엘리트를 보면 엘리트 같은 경우에 한 15,000세대고요. 그 엘스 리센츠 트리지움을 합쳤을 때 거기서 33평이 대략 만 세대 정도가 나와요.

그래서 이건 뭐 대수의 법칙이고 그렇기 때문에 뭐 거래량이 한 달에 뭐 14건, 이때는 뭐 50건 60건까지 거래가 되니까 이거는 굉장히 큰 대수여서 이 흐름을 맞을 수도 있다고 개인적으로는 생각을 해요.

근데 이 흐름을 맞는다고 봤을 때 여기서 나타낸 패턴은 뭐냐면은 한 올해 8분기까지는, 올해 아 죄송, 올해 8월까지는 가격이 그래도 꽤 상승을 해요.

즉 올초에 평균 가격이 33평이 한 22억이었다가 8월 달에 한 33억까지 가요.

그러니까 굉장히 많이 오른 거죠.

22억에서 33억까지 한 40% 오른 거죠, 올해.

그다음부터는 사실은 가격은 평균으로 봤을 때는 뭐 정체 비슷한 겁니다.

사실 정체. 그러니까 작년 2분기 가격이 뭐 그렇게 많이 올랐다고 보지는 않아요.

다만 이제 언론에 나올 때는 어떤 얘기가 나오냐면 언론에 나올 때는 그 모든 월별로 거래됐던 걸 평균에 나오는 게 아니고 가끔 가십성으로 최고가가 나오니까 최고가가 뭐 37억 찍었네, 38억 찍었네 이렇게 나온다고 하면 사람들이 봤을 때는 '와, 대단히 높은 가격대로 형성되고 있겠다'는 생각을 할 수 있을 것 같아요.

다만 제가 지금 계속 말씀드리고 싶은 부분은 뭐냐면은 이게 이 거래량이 줄면서 가격이 굉장히 급등한 상태고 급등한 것이 단지별로 봤을 때 뭐 한두 건 나오면서 최고가를 찍은 것들이 나타나기 때문에 전반적으로 봤을 때 거래량이 떨어지면서 가격이 오른 것들은 뭐 이해가 가나?

근데 이게 과연 이 가격대로 거래가 이루어졌다는 것들을 단지별로 봤을 때 우리가 받아들일 수 있느냐는 사실은 거래량이 더 많아지면서 그 가격이 되면은 뭐 그 가격이 우리가 받아들일 수 있는데 이 정도 단지별 거래량 수준에서 저 가격을 받아들일 수 있는 가격인지는 사실 저는 의문이에요.

이거는. 그래서 제가 봤을 때 계속 불확실 말씀드린 거는 어, 강남 같은 경우에는 사실은 이 버블이 계속 쌓이고 있는 걸로 개인적으로 추론이 돼요.

왜냐면은 그 가격대에 사람들이 그 더 이상 수요가 붙는 게 과연 쉬울까?

저는 그 부분은 좀 의문입니다.

사실. 예. 그리고 다만 강북 지역하고 2호선 매각 쪽은 약간 다르다는 것은 뭐냐면은 예를 들어서 드림타운 같은 경우에, 드림타운 같은 경우에도 보면은 강남은 아니죠.

강남은 아닌데 여기서 보면 이 거래량 같은 것들이 22평이건 33평이건 꽤 붙어요.

그러니까 올해 1월 달, 2월 달, 3월 달에도 뭐 한 22건까지 가다가 하반기에도 거래량이 확 줄어드는 게 아니고 17건도 나오고요.

작년 12월에 12건도 나오고 33평 같은 경우에는 사실은 이 8월하고 11월을 제외하면은 뭐 어떤 외부의 쇼크에 의해 가지고 거래량이 주저앉았네 그런 느낌이 들지 않습니다.

따라서 강남 같은 경우에는 단지별로 보면 이 여름 이후로 거래량이 줄지 않는 걸 보여줄 수 있습니다만 강북과 다른 지역 같은 경우에는 이 중저가 아파트 단지별로 봤을 때는 그 거래량이 아주 확 줄었다고 보기엔 좀 힘들다.

그리고 그 안에서 평균의 흐름하고 그리고 이제 이 최고가의 흐름 같은 것들이 봤을 때 이 정도 가격대는 사람들이 조금 받아들일 수 있는 가격이 아닌가 그렇게 보여져요.

그러니까 특정 단지를 찍어서 말씀드리기 죄송한데 이 관악 드림타운 같은 경우에도 어 25평 아파트 평균이 올 초에 한 7억 7천 하다가 2025년 1월 달에 한 7억 7천 하다가 9억 9천까지 갔어요.

사실 이게 어 이 상승률로 하면 어마어마한 겁니다.

25% 상승이고 33평 같은 경우에도 사실은 9억대에서 11억대로 갔어요. 따라서 고가 아파트의 가격이 30억에서 36억 20% 오른 거하고 예를 들어 7억 9천에서 9억 9천으로 한 25% 오른다고 했을 때 고가 아파트가 20% 오른다는 거는 사실은 이 비율은 똑같다고 하더라도요.

사실 사람들이 추격 그니까 사람들이 더 수요에 들어간다고 했을 때 레벨 자체가 굉장히 커지는 거기 때문에 그만큼 소득이 올라가는 게 아니거든요.

아무리 고가 주택이어도 고가를 살 수 있는 고소득자라고 하더라도 그래서 이 거래량이 사실은 굉장히 떨어질 수가 있는 겁니다.

그러면 추가적인 수요가 더 안 붙을 수도 있어요.

다만 저가 지역 같은 경우에는 물론 7억 9천에서 9억 9천이 어떤 분한테는 큰 금액이 될 수도 있습니다만은 우리가 수요라는 게 서울에 굉장히 큰 수요예요.

그리고 중간에 있는 사람들이 다른 지역으로 가다가 아예 내려온다고 했을 때 그럼 그 수요에서 봤을 때는 이 가격대는 이 가격의 레벨이라는 거는 그렇게 고가 주택만큼 큰 부담으로 작용하지 않을 수 있다는 겁니다.

따라서 그 이 중저가 아파트 가격이 물론 많이 올랐습니다만은 여전히 신고가 2021년에 어떤 전고점을 아직 그 돌파하지 않은 구간이 많기 때문에 그 지역들 위주로 아마 가격이 오른다는 거는 저는 사실은 어 그 정상화의 과정으로 봐요.

예. 그렇고. 예. 그래서 지금 좀 제가 오늘 말씀드린 거를 좀 정리를 하면은 그 이제 확실히 불확실한 국면으로 들어간 거 같아.

확실히 불확실한 국면으로. 금융 시장도 아까 말씀드린 것처럼 이게 그 주담대, 그러니까 국고채 10년물이 높아지면서 주담대 금리가 높아졌고요.

다만 이런 흐름 자체가 기준 금리가 어떻게 되느냐에 따라서 지금처럼 동결을 간다고 했을 때는 여전히 높은 수준에서 계속 갈 수가 있는 것이고, 그러면은 이 주택 시장을 누르는 효과가 나타날 거고요.

다만 올해 중반 이후에 또 다르게 흐름이 바뀌어서 금리를 또 인하할 수가 있다고 하면은 그때는 주담대 금리도 낮아질 거기 때문에 주택 가격을 또 상방으로 이끄는 힘이 있을 수 있을 것 같아요.

그래서 이 금융 시장은 사실은 굉장히 불확실한 것이고, 이 공급 시장 같은 경우에는 개인적으로 봤을 때 어저께 나왔던 그 공급 대책은 충분히 유효하다고 생각을 해요.

아마 이제 이 부분은 분양 시장을 얼만큼 적절하게 여느냐죠.

분양 시장을 뭐 2010년대 초반에 보금자리 주택, 그리고 1989년 90년에 분당 신도시를 만들었을 때의 그 스케줄대로 분양 시장을 잘 열고 만약에 그 분양 시장에 대해서 사람들이 뭐 몇십 대 일의 경쟁률로 들어가는 순간 기축 시장에 있던 수요는 이리로 반드시 갑니다.

따라서 지금 잘해야 될 부분들은 이 주변에 있는 아파트 가격 대비 2, 30% 저렴한 아파트가 물론 당연히 양질의 아파트여야 되는 것이고 그게 괜찮은 지역에 공급된다고 했을 때 기축 시장의 수요는 이 분양 시장으로 옮겨갈 가능성이 많고요.

따라서 이 분양 시장을 빨리 여는 것들이 굉장히 개인적으로는 중요하다고 보고 동시에 여기서 막 어 중단해서는 안 되고요.

왜냐하면 인플레이션 압력은 여전히 존재하기 때문에 어 우리가 이 재건축 재개발도 그것대로 가되 이거는 굉장히 시간이 걸릴 겁니다.

따라서 이 유효 부지를 확보를 하면서 아까 말씀드린 것처럼 단순히 아파트만 짓는 것이 아니고 이 광역 개발 차원에서 이 교통 혁신 그리고 이제 산업 혁신, 그리고 공간 혁신을 어떻게 할 거냐의 거대한 흐름 안에서 우리가 아파트를 어떤 식으로 기획하고 제공할지에 대한 이 큰 도시 계획적 그 어떤 정책이 나와야 될 것 같아요.

그리고 반복됩니다만은 제가 불확실성으로 들어간다고 하더라도 이 가격의 상승의 흐름 같은 것들은 단기적으로 나타날 가능성이 높고요.

이 공급 정책의 효과라든지 이런 것들은 실제로 가격을 누르는 효과는 중기, 제가 봤을 때는 2027년 전후로 나타날 가능성은 좀 존재합니다.

그리고 지금 강북과 강남 같은 경우에, 강북은 저는 버블이 쌓이고 있는 과정으로 보나 강북 지역 같은 경우에는 신고가 2021년 전고점을 돌파하지 못한 지역들은 가격 오르는 거는 저는 이거는 정상화의 과정이라고 봐서 이 지역으로 다른 흐름에 대해서도 우리가 좀 인정을 해야 될 것 같습니다.

강남 버블 가능성 (서울대 김경민 교수) 2025 시장 리뷰 part.4

김경민의 노트

강남 지역은 소수 거래가 최고가를 형성하며 시장 전체를 왜곡하고 있어 버블 가능성이 높다고 분석되며, 특히 거래량 감소가 가격 급등과 동반되는 점에 대한 의문이 제기된다.

강북 등 중저가 아파트 시장은 거래량이 비교적 안정적이고, 2021년 고점을 돌파하지 않은 지역의 가격 상승은 정상화 과정으로 볼 수 있어 강남과 다른 접근이 필요하다.

부동산 시장은 금리 변동에 따른 금융 시장 불확실성과 더불어, 주변 아파트 대비 20~30% 저렴한 양질의 신규 주택을 빠른 시일 내에 충분히 공급하는 것이 기축 시장 수요를 분산시키는 데 중요하며, 이는 중장기적으로 가격 안정화에 기여할 것이다.

김경민 교수는 2024년 1월 30일 촬영에서 2023년 4분기 부동산 시장을 리뷰하며 **강남 지역의 버블 가능성에 대한 우려**를 제기했습니다. 언론에서 최고가 아파트 거래만을 편의적으로 보도하여 시장 상황을 오도할 수 있다고 지적했습니다.

강남 아파트 거래량과 가격 분석: 도곡렉슬 및 반포자이 사례

도곡렉슬 33평형의 분기별 거래를 분석한 결과, 2023년 1월 바닥을 찍고 상승하다가 4분기에 꺾이는 서울시 전체 트렌드와 유사하게 보였습니다. 그러나 **월별 데이터로 보면 상황이 달라지는데**, 반포자이와 도곡렉슬 33평형의 경우 2023년 특정 월(4월, 8월, 9월, 11월, 12월)에 거래가 아예 없거나 한두 건에 불과했습니다.

이러한 극히 적은 거래량 속에서 나타나는 최고가는 **과연 시장 상황을 제대로 반영하는 신뢰할 만한 가격인지 의문**을 제기했습니다. 강남 지역의 가격이 데이터상으로는 높게 보일 수 있지만, 실제 거래량이 너무 적어 해당 가격이 시장 평균으로 받아들여질 수 있는지에 대한 고민이 필요하다고 강조했습니다.

잠실 엘리트와 강북 드림타운 비교: 지역별 시장 동향 차이

잠실 엘스, 리센츠, 트리지움을 합친 '엘리트' 단지의 33평형은 약 만 세대로, 월 거래량이 14건에서 50~60건까지 나오는 **대수의 법칙이 적용될 만한 규모**입니다. 이 지역은 2023년 초 22억에서 8월에는 33억까지 약 40% 상승했으나, 그 이후로는 가격이 정체 상태를 보였습니다. 언론에서는 최고가만을 언급하며 높은 가격대를 부각하는 경향이 있다고 설명했습니다.

강남 지역은 **거래량 감소에도 불구하고 가격이 급등하여 버블이 쌓이고 있을 가능성**이 높다고 추론했습니다. 반면 강북 지역의 관악 드림타운 같은 중저가 아파트는 22평, 33평 모두 거래량이 꾸준히 유지되는 경향을 보였습니다. 25평형 아파트는 2023년 초 7억 7천만 원에서 9억 9천만 원까지 약 25% 상승했고, 33평형도 9억대에서 11억대로 상승했습니다.

강남 고가 아파트의 가격 상승률과 강북 중저가 아파트의 상승률이 비슷하더라도, **절대 가격 레벨 차이로 인해 추가 수요가 붙는 정도가 다를 수 있다**고 분석했습니다. 중저가 아파트는 여전히 2021년 전고점을 돌파하지 않은 구간이 많아, 이 지역의 가격 상승은 **정상화 과정**으로 볼 수 있다고 설명했습니다.

부동산 시장의 불확실한 국면과 정책 제언

현재 부동산 시장은 **금융 시장의 불확실성과 공급 대책의 효과가 복합적으로 작용**하는 불확실한 국면에 진입했습니다. 주택담보대출 금리가 기준 금리 동결로 인해 높은 수준을 유지하면 시장을 누르는 효과가 발생하고, 금리 인하 시에는 가격 상승 요인이 될 수 있다고 진단했습니다.

어제 발표된 공급 대책은 유효하다고 평가하며, **분양 시장을 적절하게 여는 것이 중요**하다고 강조했습니다. 주변 아파트 가격 대비 2~30% 저렴하고 양질의 아파트를 좋은 지역에 공급한다면, 기존 시장의 수요가 분양 시장으로 옮겨갈 가능성이 높습니다. 이러한 공급은 단기적으로 끝나지 않고 지속되어야 하며, 인플레이션 압력이 여전히 존재하기 때문에 재건축·재개발과 함께 유효 부지 확보 및 광역 개발 차원의 도시 계획 정책이 필요하다고 제언했습니다.

단기적으로는 가격 상승 흐름이 나타날 수 있으나, **공급 정책의 효과는 중기적으로 2027년 전후에 나타날 가능성**이 있다고 전망했습니다. 강남은 버블이 쌓이는 과정으로 보지만, 강북 지역 중 2021년 전고점을 돌파하지 못한 지역의 가격 상승은 정상화 과정으로 판단해야 한다고 덧붙였습니다.

강남 지역 아파트 시장을 버블로 판단하는 근거는 무엇이며, 이는 기존 뉴스 보도 방식과 어떻게 다른가요?

강남과 강북 지역 아파트 시장의 흐름을 비교했을 때, 각각 어떤 특징과 차이점이 나타났나요?

언론에 보도되는 아파트 최고가 정보가 시장 상황을 정확히 반영하지 못한다고 보는 이유는 무엇인가요?

부동산 시장의 불확실한 국면 속에서 금융 시장의 변화와 공급 대책이 주택 시장에 미칠 영향은 무엇인가요?

강북 지역 중저가 아파트의 가격 상승을 '정상화의 과정'으로 보는 이유는 무엇인가요?

2026년 1월 30일 촬영, 작년 4분기 부동산 시장 리뷰를 중점적으로 다룸.

강남 지역 부동산 시장에 대한 우려를 표하며, 뉴스에서 최고가 아파트 거래만 편의적으로 다루는 경향을 지적.

도곡렉슬 33평 데이터 분석 결과, 분기별로는 서울시 전체 트렌드와 비슷하게 2023년 1월 바닥 후 상승하다 4분기 꺾이는 모습.

반포자이 역시 2023년 1월 바닥 후 상승하는 것처럼 보이나, 분기별이 아닌 월별로 보면 거래량 부족으로 다른 해석이 필요하다고 지적.

강남 주요 단지 월별 거래량 분석 및 가격 신뢰성 의문 제기

반포자이 33평의 경우 작년 1, 2월은 정상적인 거래량과 가격을 보였으나, 4, 8, 9, 11, 12월에는 거래가 아예 없었다고 언급.

도곡렉슬 33평(1,000세대 규모)도 작년 4, 6, 12월에 거래가 없었으며, 월별 거래가 한두 건에 불과하여 시장 상황을 제대로 반영하는지 의문을 제기.

한두 건 거래된 최고가가 시장 평균 가격으로 받아들여질 수 있는지에 대한 신뢰성 문제를 제기하며, 강남 지역 가격에 대한 고민 필요성을 강조.

잠실 엘리트 단지 분석 및 언론 보도의 문제점 지적

잠실 엘스, 리센츠, 트리지움 합계 15,000세대 중 33평이 약 1만 세대로, 월별 거래량이 14~60건으로 많아 통계적 대표성이 높다고 판단.

엘리트 단지는 올해 8월까지 가격이 크게 상승했으나, 이후로는 평균적으로 정체 상태라고 분석.

언론이 월별 평균이 아닌 가십성 최고가(예: 37억, 38억)만 보도하여 사람들이 높은 가격대로 형성되었다고 오해할 수 있음을 지적.

강남 지역 버블 형성 가능성 및 강북 지역과의 비교

거래량 감소에도 불구하고 가격이 급등하고, 소수 거래로 최고가를 찍는 현상으로 인해 강남은 버블이 쌓이는 과정으로 개인적으로 추론.

해당 가격대에서 추가적인 수요가 붙기 어려울 것이라는 의문을 제기.

강북 지역(예: 관악 드림타운)은 강남과 달리 거래량이 꽤 유지되고 있으며, 중저가 아파트 단지별 거래량이 급격히 줄지 않았다고 언급.

관악 드림타운 25평은 7억 7천에서 9억 9천으로 25% 상승, 33평은 9억대에서 11억대로 상승했으나, 고가 아파트 20% 상승과 비교 시 추격 수요 진입의 부담 차이가 크다고 설명.

고가 주택은 소득 증가 없이 가격이 오르면 거래량이 떨어질 수 있으나, 중저가 지역은 서울의 큰 수요로 인해 상대적으로 부담이 적어 추가 수요가 붙을 가능성이 높다고 분석.

중저가 아파트 가격 상승은 2021년 전고점을 돌파하지 않은 지역이 많아 '정상화' 과정으로 판단.

부동산 시장 종합 전망: 불확실성과 정책 효과

현재 시장은 확실히 불확실한 국면으로 진입했다고 총평.

금융 시장은 주담대 금리 상승으로 주택 시장에 하방 압력을 가하지만, 향후 금리 인하 시 상방 압력으로 작용할 수 있어 불확실성이 크다고 분석.

정부의 공급 대책은 유효하다고 판단하며, 주변 아파트 대비 2~30% 저렴한 양질의 아파트를 좋은 지역에 공급하여 분양 시장을 빨리 여는 것이 중요하다고 강조.

재건축 재개발은 시간이 오래 걸리므로, 유효 부지 확보와 함께 광역 개발 차원에서의 교통, 산업, 공간 혁신을 포함하는 거대한 도시 계획 정책이 필요하다고 제안.

단기적으로 가격 상승 흐름이 나타날 수 있으나, 공급 정책 효과는 중장기적으로 2027년 전후에 나타날 가능성이 있다고 전망.

강남은 버블이 쌓이는 과정으로 보지만, 강북 지역 중 2021년 전고점을 돌파하지 못한 지역의 가격 상승은 정상화 과정으로 보아야 한다고 결론.

강남 버블 가능성 (서울대 김경민 교수) 2025 시장 리뷰 part.4

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