한국 상가 시장 양극화 심화: 대형몰 호황 속 소형 상가 투자 위험 경고

한국 상권은 대형 쇼핑몰의 호황과 소형 상가의 침체로 심각한 양극화를 보이고 있다.

### 한국 상가 시장의 양극화 심화와 투자 리스크 증가
* 📈 **대형 쇼핑몰**은 호황이지만, **소형 골목 상가** 분양은 급감하며 시장 양극화가 심화되고 있습니다.
* 📉 소형 상가 분양은 사상 최저 수준이며, 이는 공급 감소 때문이 아니라 **수요 부족** 때문입니다.
* 🚨 정부의 자영업 지원 정책에도 불구하고, **자영업자들의 어려움**은 지속되고 있으며, 특히 연말 예약 취소 등으로 **심각한 불안감**이 확산되고 있습니다.
* 🇰🇷 **내수 침체** 우려와 함께, 2017년 박근혜 전 대통령 탄핵 시기와 유사한 경제 상황이 예상되며, **내년 상반기까지 부정적 영향**이 지속될 수 있습니다.
* 📊 명동 상권은 **외국인 관광객 증가**로 회복세를 보이고 있으나, 강남 등 다른 지역은 **공실률 증가** 현상을 보이고 있습니다.
* 📉 한국 경제의 **민간 소비 비중 감소** (50%→54%)와 **부동산 시장 중심 성장**으로 인해 소비 시장이 위축되고 있습니다.  이는 **소상공인들의 어려움**으로 이어지고 있습니다.
* ⚠️ 따라서, **상가 투자는 신중한 접근**이 필요하며, 특히 **내수 시장에 의존하는 소형 상가** 투자는 리스크가 높습니다.
* 🌍 **수출 중심 기업**과 달리, **내수 시장**은 위축되고 있으므로, **해외 수요**를 고려한 투자 전략이 필요합니다.

공실이 없는데 무슨 위기냐 이렇게

예상하실 수가 있는데 이게 자세히 보시면 대형 쇼핑몰은 너무 잘 되고

있어요. 이거는 더 현대 서울의 매출과

방문 계획을 요약한 건데, 그러니까

도심 내 대형 상권은 너무 잘 되고

있습니다. 그런데 이제 소형 골목 상가를

분양해 보면 이 분양이 아예 안 된다는 겁니다. 골목 상가 같은

경우에는 그냥 상가 분양을 해 보면 너무 안 돼서 안 되니까

이제 분양이 급감하는 거죠. 공급이

줄어서 상가 가격이 올라간다 이게 아니고, 가격이 안 되고 안 팔릴 거

같으니까 줄어드는 겁니다. 주택이 이게

다 똑같거든요. 상가도 그래가지고, 골목

상가 분양이 사상 최저 수준인 것은

지금 현재 상권이 공실도 전반적으로

낮아지고 한 건 맞는데, 양극화 됐다는

[음악] [박수] 겁니다. 안녕하세요, 심입니다.

정부에서 백종원 천명을 육성하겠다

이렇게 말을 하고 이제 그다음 날 개념을 이제 때렸는데, 그래서

결과적으로는 지금 상가 투자가 굉장히 난리가 난 것 같은 그런

상황입니다. 오늘은 이 내용을 조금 다뤄보겠습니다. 정부에서 백종원 1천명을

만들겠다고 발표하고 하루 뒤에 개념을

선포해서 자영업자들이 곡소리를 내고

있다. 이게 서울경제 기사입니다. 그래서 정말 진짜 이게 통수를 정말

세게 친 거죠. 근데 그 서울경제

기사에서 좀 충격적이었던 거는 12월

연말에 그 예약들을 일제히 취소한

사진을 보여줬는데, 이 사진을 보니까 진짜 너무 마음이

아프더라고요. 그래서 이게 바로 직전까지도

이어졌는데, 요새는 그 고깃집 사장님들이, 그러니까 상가 주인들이

전화벨 소리만 들어도 무섭다. 왜냐하면은

예약을 캔슬하는 걸까 봐 이런 게 이게

환경에서도 이게 나올 정도였습니다. 지금 박근혜 전 대통령 탄핵 시기와

같은 내수 침체 경도가 나타나면 자영업자를 덮친 갑작스러운 불안이

내년 초까지 이어질 수 있다 이런 얘기들이 좀 나오고 있는데, 2017년

1월에 그 통화 신용 정책 보고서를 보면 정치적 실세 확대가 되면

서비스업이 좀 좋지 않다, 민간 소득이나

이런 얘기가 조금 나오고요. 그 3분기 이후에 영향이 점차 소멸한다 이렇게

나오거든요. 그러니까 지금부터 한 내년 상반기까지는 이런 영향을 조금 받는다

이런 말이 되겠습니다. 근데 2004년에는 그래도 한국 경기가

좋았던 게 그때는 완전 차화정 랠리가

있고요, 중국이 올라가면서. 그리고 2017년에는 그때는 어마어마한

반도체 랠리가 있어요. 그래 가지고 박근혜 정부 탄핵 전에도 불구하고

2017년부터는 경기가 되게 좋아졌습니다. 그때 뭐 부동산 시장

뿐만 아니라 증시도 이제 소위 삼성전자 하이닉스가 랠리를 하니까 뭐

날아갔고, 근데 2025년에 올해도 그렇지만 내년에도

이런 소위 AI 테크 쪽으로는 랠리가 있는데 저희가 완전히 올라타지

못하다 보니까 지금 내년도 성장에 대해서 그러니까 올해는 AI 랠리

반도체 랠리에 올라탔었는데 하이닉스가 내년에는 이런 하드웨어

쪽이 뭐 중국도 있고 어떻게 될지 좀

모르다 보니까 그런 부분으로 지금 경기를 걱정하는 분들이 정말 많아졌어요

제 주변에도 여의도에 계신 분들이 진짜 많이 계신데 2004년 2017년

생각해 보면 그때는 그래도 우리나라 전체 거시 경제 측면에서 한국의

경제를 조금 끌어줄 강력한 성장 동력이 존재했는데 현재는 그게 조금

없어 가지고 내년에 되게 불안하다 이런 얘기를 진짜 많이 하시거든요

저도 굉장히 많이 공감을 합니다. 어

다시 상가로 들어오면 연합에서는 그래도 최근에 바로 직전에 이런

기사까지 됐어요. 내년에 상가 투자 리스크가 되게 커질 것 같다 그래가지고

부동산사에서 12월 12일에 난 기사를 인용해서 기사를 냈는데요. 상가

투자 리스크가 되게 커진다 이러면서 몇 가지 차트를 인용했습니다. 저도

부동산사 기사를 봤는데, 근데 보시면 코로나로 망해가던 명동

상권이 화려하게 부활하긴 했습니다

여기 명동을 보시면 명동의 공실률이 36%에서 19%로 줄어들었습니다. 사실상 지금 명동

공실이 없어요. 지금 제가 충무로를 다녀왔습니다.

옆 동네가 명동인지 보면 진짜 거의 사람들

꽉 차 있고 넘쳐서 여기 충무로까지 오시는 것 같습니다. 확실히

대상으로 하는 국수집이 열린 걸 보면 이제 확실히 여기 외국인

상권으로 바뀐 것 같고요. 오히려 강남이

공실률이 조금 늘어나고 있죠. 강남

공실이 늘어나고 있는 것은 제가 올해 7월까지 강남의 사무실이 있었으니까

체감이 돼요. 공실이 많이 늘어나고

있는 게 도심 전체로는 큰 변화는 없는데

명동 상권이 좋아졌죠. 그러면 공실이

없는데 무슨 위기냐 이렇게 예상하실

수가 있는데, 이게 자세히 보시면 대형 쇼핑몰은 너무 잘 되고 있어요.

이거는 더현대 서울에 매출과 방문 계획을 요약한 건데, 그러니까 대형

상권은 도심 내 대형 상권은 너무

잘 되고 있습니다. 근데 이제 소형 상가를 분양해 보면, 이 분양이 아예 안 된다는 겁니다. 소형 상가

같은 경우에는 그냥 상가 분양을 해 보면, 너무 안 돼 가지고 안

되니까 이제 분양이 급감하는 거죠.

공급이 줄어서 상가 가격이 올라간다 이게 아니고, 가격이 안 되고 안 팔릴

거 같으니까 줄어드는 겁니다. 주택이 이게 다 똑같거든요. 상가도 그래가지고

소형 상가 분양이 사상 최저인 거는, 그러니까 지금 현재 상권이

공실도 전반적으로 낮아지고 한 건 맞는데, 양극화됐다는 겁니다. 그러니까

대형 전포 상권 백화점 점유는 너무 잘

되고요, 소형 상가들은 너무 잘 안 되고 있다. 이렇게 완전 양극화된

상황에서 소형 상가를 투자하자고 내년에

이제 비상 이렇게 외치고 있는 것이 사실은 우리나라가 민간 소비 GDP

GDP 약 2,300 정도 되는 그 GDP에서 민간 소비의 비중은

이제 추세적으로 50%에서 54%까지 이렇게 내려오고 있었습니다

작년에 약간 올라갔었는데요, 부동산

중심으로 성장한 나라는 이렇게 40%대로 내려가더라고요. 참고로

미국이나 이런 나라는 이제 민간 소비가 60%대에 육박하고, 일본도 민간

소비가 50%대 중반까지는 나오기 때문에 이런 나라들은 소비가 매우

활성화된 나라인데요. 한국은 이제 부동산으로 너무 많은 자금이 파킹되어

있다 보니까 소비 시장이 크지 못하고, 이제 자산 시장만 커지는 그런 기형적인

모습을 보이면서 민간 시장이 이렇게 위축되고 있습니다. 그러니까 여기서

이제 소상공인들은 힘든 건데요, 시장을

상권들은 이제 완전히 그냥 손가락

이 환율에 상가사는 사람 없겠지...

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상가 시장 양극화 현황 및 위기

대형 쇼핑몰은 호황이지만 소형 골목 상가는 분양이 안 되는 양극화 현상.

소형 골목 상가 분양이 사상 최저 수준이며, 공급 감소가 아닌 수요 부족으로 인한 현상.

전반적으로 공실률은 낮지만, 대형 상권과 소형 상권 간의 양극화 심화.

명동 상권의 공실률 감소와 활황, 충무로 상권의 외국인 관광객 증가.

반면 강남 지역은 공실률 증가 추세.

정부 정책 실패와 자영업자 어려움

정부의 백종원 1000명 육성 발표 후 정책 번복으로 자영업자 피해 발생.

연말 예약 취소 사례를 통해 자영업자들의 어려움을 보여줌.

상가 주인들의 예약 취소 전화에 대한 불안감 심화.

박근혜 전 대통령 탄핵 시기와 유사한 내수 침체 가능성 제기.

경제 성장 동력 부재와 미래 전망

2004년과 2017년 경제 호황 시기에는 차화정 랠리와 반도체 랠리와 같은 강력한 성장 동력이 존재했지만 현재는 부재.

2025년 AI 테크 랠리 기대에도 불구하고 한국 경제 성장에 대한 불확실성 증대.

전문가들 사이에서 내년 경제 불안에 대한 우려가 높아짐.

연합뉴스 기사에서 내년 상가 투자 리스크 증가를 예측.

민간 소비의 GDP 비중 감소 추세 지적.

부동산 중심 성장으로 인한 소비 시장 위축 및 자산 시장 과열 현상.

대형 상권의 독과점으로 인한 소상공인 어려움.

상권 양극화 심화로 인한 경제적 불균형 문제 제기.

개인 상가 투자 시 신중한 접근 필요성 강조.

기관 투자와 개인 투자의 차이점을 고려한 투자 전략 필요.

한국 경제의 양극화 현상은 수출 기업과 내수 기업 간의 격차 심화로 나타남.

수출 시장의 성장과 내수 시장의 위축이라는 양면성을 보여주는 사례 제시 (출판 시장).

내수 시장 중심의 부동산 투자보다는 외국인 수요를 고려한 투자 전략 필요성 강조.