안녕하세요. 유튜브 노가다 채널을

운영하는 부동산 스토리텔러 노비입니다. 자주 방문해 주세요.

대기업이 짓고 아무리 할인 행사를 펼쳐도, 지금

사람들이 사지 않는 곳이 있습니다. 서울, 인천, 경기도 곳곳에 지어지고

있는데도 불구하고, 사람들의 생각보다

팔리지 않는 상황이죠. 아파트 대비해서

엄청나게 저렴하고 각종 규제도

덜하다고 하는데도 불구하고, 이제는 투자하려는 사람 찾기 힘든 부동산,

바로 지식산업센터입니다. 이미 먼저 투자한 사람들도 많은 상황에서,

투자한 사람들도 팔고 싶어 안달인데,

지금 추가로 구매하려는 사람들이 과연 있을까 싶네요. 물론

그런 와중에도 투자하는 사람들이 있습니다. 그나마 직접 장사나 사업을

하겠다고 구매하는 사람들은 다행이지만,

이것을 구매해서 임대를 줘서 수익을 올리겠다는 생각을 가진 사람들은 정말

심정이 지식산업센터 거래 시장이 금리

문제와 과잉 공급의 여파로 현재 분위기는 급격히 위축되고 있습니다.

2023년 3분기 거래량과 거래 금액은 2020년 이후 최저치를

기록하며 시장 침체가 지속 중이죠.  혜택에도 불구하고 투자 매력이

하락하면서 시장 회복의 불확실성이

커지고 있습니다. 서울의 지식산업센터도 부진한 상황에서 서울 근교라

해서 지금 잘 나가는 곳은 거의 없는 분위기입니다. 2024년 12월 12일

부동산 플래닛이 조사한 자료에 따르면,

전국 지식산업센터 거래 건수는

699건으로 전년 동기 대비 20.6%, 전 분기 대비 27.3%

감소했습니다. 거래금액 역시 전 분기보다 28.7% 줄어든 2869

억 원으로 집계됐으며, 이는 전년 동기 대비

28.2% 감소한 수치입니다. 한마디로 사람들에게 별로 관심이

없어졌다고 이야기할 정도의 수치입니다. 인기 있는 곳들만 거래가

되었으니 대다수 지역의 지식산업센터는 거의 대부분 거래가 안

되었다고 볼 수 있겠죠. 수도권 역시

비슷한 상황입니다. 3분기 거래량은 631건으로 전년 동기 대비

19.5%, 전분기 대비 28.2% 줄었습니다. 거래 금액도 2672

억 원으로 같은 기간 각각 28%, 28.7% 감소하며 수도권 거래

시장의 위축이 뚜렷하게 드러났죠.

문제는 이곳에 투자를 한 투자자들입니다. 초기에 분양권 투자로 돈을 번

사람들이 계속해서 분양권을 구매해서

판매하는 행위를 반복하다가 어느 순간

분양권을 구매는 했는데 팔리지 않자

그 분양권을 결국 본인이 떠맡게 된

경우가 대다수입니다. 프리미엄을 주고 구매한 사람들도 나중에 더 비싸지면

팔아야지라는 생각으로 구매한 사람들이

많은데 이들 역시 현재 해당 지식산업센터 오피스나 상가가 팔리지 않자

어떻게든 처리하려고 아둥바둥하는

상황이죠. 이와 같은 침체는 과거 주택 시장과 달리 각종 세금 규제에서

자유로웠던 지식산업센터가 금리

상승과 공급 과잉으로 매력을 잃은 데 기인합니다. 한때 수익형

부동산으로 각광받았지만 최근 수년간

신규 공급 물량이 급증하면서 시장

균형이 무너져 버렸죠. 다만 우량 매물

거래가 이어지면서 일부 지역의 평당 가격은 상승세를 보였습니다. 3분기

수도권 평균 평당 가격은 1941만 원으로 전분기보다 18.1% 상승했고,

서울의 경우 전분기 대비 36.3% 오른 3,377만 원을

기록했습니다. 이러한 시장의 침체가 당분간 이어질 것으로 보이죠. 당분간은

넘어서 앞으로도 계속 좋지 않을 것 같네요. 거래 감소가 심화되는 가운데

수요 회복이 전혀 되고 있지 않으니까요. 문제는 여기에 신규 공급이

계속 예정되어 있기 때문에 앞으로도 지식산업센터의 공실은 계속 늘어날

것으로 보입니다. 경기도 동탄의 지식산업센터 두 곳에 투자한 동탄

노 씨도 그 중 한 명입니다. 처음에는 분양권을 사고 팔면서 돈을 벌었지만,

지금은 지식산업센터 오피스 두 개를

손해를 쥐고 있는 상황이죠. 30대 후반의 평범한 직장인인 동탄 노비는

기세가 올라 있었습니다. 직장 상사와 친구들에게도 나처럼 해보라며 자신감이

넘쳤죠. 그는 어느 날 인터넷에서 동탄

신도시의 지식산업센터 분양 광고를 봤습니다. 초기 자본 1억으로 6억

자산 확보, 향후 10억까지 기대라는

문구에 마음이 설레였죠. 동탄은 떠오르는 지역이었고, 삼성전자라는

대기업이 있었기에 이곳 역시 실패하지 않을 것으로 확신했습니다. 그리고 주저

없이 분양 신청을 했죠. 그렇게 그는

두 개의 분양권을 확보했습니다. 3억짜리 두 개. 프리미엄 받아서 개당

3억 2천만 원 정도에 바로 정리를 하려고 마음을 먹었죠. 하지만 문제가

터져 버렸습니다. 금리 인상과 각종 규제로 부동산 거래가 멈춰 버린

것이죠. 아파트도 팔리지 않는 상황,

상가나 지식산업센터는 더더욱 팔리지

결국 동탄 노비는 본인이 일단 구매를

해야 하게 되었죠. 계약금 3천만 원에

도합 6천만 원을 넣었습니다. 그리고 완공되기 전까지 어떻게든 팔려고

매물을 내놓았습니다. 프리미엄은 최초

2천만 원을 붙였다가 이후 1천만 원,

500만 원, 그리고 무피까지 내려왔습니다. 1년이 지나고 2년이

지난 2023년에는 곧 입주를 해야 하는 긴박한 상황이 도래했습니다. 잔금

2억 7천만 원을 내야 하는 것이죠.

입주 전까지 어떻게든 팔고 싶었지만

결국 팔지 못하고 동탄 노비 본인이

직접 잔금까지 내야 했죠.  개당 20%,

즉 6천만 원씩 총 1억 2천만 원을

내고 4억 8천만 원은 대출로 빌렸습니다. 실제 2천만 원도 신용

대출로 빌렸으니 은행에 빌린 대출

금만 해도 5억에 달하죠. 매월 내야

하는 이자는 최초 3% 수준이라고 그랬는데, 금리가 인상되면서 이제는

6%까지 늘어났습니다. 매월 내야 하는 이자만 250만 원입니다. 30대

후반 직장인이 회사에서 버는 돈은 실수령액 400만 원 정도인데,

250만 원의 이자를 내고 나면 손에 쥐는 돈은 매월 150만 원 정도

뿐이죠. 여기에 세입자가 들어오지

않아서 추가로 내야 하는 수십만 원의 관리비는 덤입니다. 거의 300만 원에

달하는 돈이 매월 사라지는 것입니다. 이제는 그는 동탄 빌라의 마음이

급해졌고, 매월 300만 원씩 내가면서

버티느냐, 아니면 어떻게든 팔아 치우느냐,

'동탄'에 인생걸고, 6억 투자했는데 안 팔려요. 공급 과잉에 공실 대란! 세입자 구경도 못해요. 지식산업센터 상가 위기 서울 투자자들도 패닉! 부동산 아파트 이야기 노가다 노비

짝짝짝짝 축하드립니다!
이 시대의 진정한 노가다 꾼들은 바로 "당신" 입니다.
우리는 모두 노비처럼 일하다 가는 세상에서 살고 있습니다.
저 역시 마찮가지죠.
앞으로 함께 '노다가' 속에서 살아갈텐데,
지금부터라도 세상이 어떻게 돌아가고 있는지,
조금이라도 쉽게 설명해 드리고 싶네요.

99%에 가까운 진실에 1% 의견을 섞어 영상을 제작하는 
Noby와 함께 떠나는 아파트 투어, 부동산 이야기

문의 이메일  : nobynoby@naver.com

노비(Noby) 입니다.
저는 부동산 전문가는 아닙니다.
하지만, 국내 1호, '부동산스토리텔러' 라고 말씀드리고 싶네요.
아파트, 상가 등... 다양한 부동산에 대한 어려운 이야기들을
여러분이 이해하기 쉽게 풀어서 해석해드리는 사람이 되고자합니다.
부동산에 대한 이야기 하나만큼은 자신있게 쉽게 풀어들이고자 하는 채널이니 자주 방문해주세요.

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노가다 (Noby) / 노비 처럼 일하다 가는 세상이다

대기업 건설에도 불구하고 지식산업센터 분양이 부진한 현황 설명

서울, 인천, 경기도 등 수도권에서의 지식산업센터 공급 과잉

아파트보다 저렴하고 규제가 덜함에도 불구하고 투자자 감소

금리 문제와 공급 과잉으로 인한 지식산업센터 거래 시장 위축

2023년 3분기 거래량 및 거래 금액 최저치 기록

전국 지식산업센터 거래 건수 및 거래 금액의 급격한 감소

지식산업센터 투자자들의 어려움

초기 분양권 투자로 수익을 얻었던 투자자들의 현재 어려움

분양권 매입 후 팔리지 않아 직접 소유하게 된 투자자들의 상황

지식산업센터 매각을 위해 노력하는 투자자들의 고군분투

금리 상승과 공급 과잉으로 인한 지식산업센터 시장 매력 감소

우량 매물 거래 지속 및 일부 지역 평당 가격 상승에도 불구하고 전반적인 시장 침체 지속 전망

동탄 지식산업센터 투자로 인한 손실 경험 공유

2020~2021년 분양권 투자를 통해 수익을 얻었으나, 이후 지식산업센터 투자 실패

분양권 매각 실패로 인한 직접 매입과 잔금 납부

대출을 통한 잔금 납부와 높은 이자 부담

세입자 확보 실패와 높은 관리비 부담

1년이 지나도 세입자를 구하지 못하고 매매 가격 하락 및 월세 감소

상업용 부동산 시장의 미분양 확산 및 대응책

오피스텔, 지식산업센터 등 상업용 부동산 시장의 미분양 공포 확산

미분양 물량 소진을 위한 계약 축하금, 추가 인센티브 지급 등 건설사의 노력

다양한 미분양 해소 전략 사례 소개 (계약금 할인, 중도금 지원 등)

수도권 지식산업센터의 분양가 할인 마케팅 현황

금리 인하에도 불구하고 시장 회복 불확실성

대출 규제 강화가 주택 및 비주택 시장에 미치는 영향

주택 시장 거래량 감소 및 가격 상승폭 축소

마이너스 프리미엄 거래 증가 및 잔금 대출 어려움