안녕하세요 빌딩 소유의 안소영입니다 금리는 인하되었는데 왜 대출은 금리가 안 내려가는 것인가 그다음에 10월

달에 우리 건물 매매요 상황에서는 사실 썩 좋은 상황은 아니었어요 오늘 그 현장에 가서 건물도 보여 드리고

제가 상권도 한번 살펴봐 드리겠습니다 대표님 근데 얼마 전에 금리 인하가 되었잖아요 대출 금리가 오히려 오른

걸로 알고 있는데 왜 이런 걸까요 어 금리가 내렸다고 하는 거는 대출 금리가 아니고 기준금리가 내린

거예요 우리가 어 기존에 3.5% 계속 유지를 하다가 드디어 내려간 게 3.25% 요거는 기준 금리 뿐

토지 담보 대출을 할 때는 기준 금리의 영향도 받지만 정부의 가계 부채 관리의 영향을 가장 많이

받습니다. 근데 정부에서 지금 은행권에 대출 요구를 한 거는 너네 조심해 지금 안 돼, 약간 이런 컨셉입니다. 금리가

오히려 지금 저희가 최근에 금리가 4.5% 무려 은행의 대출은 반개씩 잘라서 달라지거든요. 상황이 근데 지금

연말이잖아요. 거의 그래서 올해 말까지는 이렇게 고금리로 갈 예정입니다. 지금 대출을 받아서 잔금을

치르려는 분들은 발등에 불 떨어졌죠. 그죠? 당장 4.5% 금리도 나올 뿐만 아니라 대출 비율이 확 줄었어요. 제가

아는 지인분은 다른 부동산에서 거래를 하셨는데 지금 잔금을 못 치뤄서 이 계약이 파기되기 직전입니다. 지금 잔금

기간이 코앞에 계시거나 아니면 연말까지 기간이다 그러면 은행권에 반드시 다시 재확인하시기 바랍니다.

정부에서 막 폭등할까 봐 그걸 잡고 있는 거네요 그렇죠 어 지금 전체적으로 금리가 내려갔다는 소식이

번졌기 때문에 이렇게 되면 우리나라 사람들 특히 부동산 좋아하시잖아요 근데 부동산 투자가 폭등으로 막 오를

여지가 있어요 그러니까 그걸 누르기 위해서 정부에서 이런 조치를 취하고 있는 거고 그리고 솔직하게

말씀드리면 음 부동산을 사는 법인들은 부동산 임대업이 대부분이에요 투자를 하기 위한 법인들 근데 그 법인들은

은행이랑 요렇게 같이 일을 할 수 있는 게 건물 살 때 대출받는 요거 하나죠 금리가 내가 예를 들어

4.5% 받았는데 한 6개월 뒤에 다른 은행에서 4% 금리를 주겠다 그럼 어떻게 하세요 상환 수수료 되고

옮겨 타시죠. 그러니까 은행권에서는 그걸 알기 때문에 이 임대업에 대해서 화끈하게 이 조건을 좋게 해 줄 수가

없죠. 제조업이 대출을 받는다. 그럼 제조업 같은 경우에는 부수적으로 직원들의 거래나 뭐 외환 거래나 이런

쪽으로도 은행이랑 자주 일을 할 기회가 있는데 지금 우리 임대업 같은 경우에는 맨 처음 건물을 살 때

빼고는 딱히 예, 은행 거래, 대출을 활용할 일이 없는 거죠. 그렇다면은 저희가 현재 진행 중인 프로젝트들이

있잖아요. 그 프로젝트들이 자금 계획표가 수정될 여지가 있는 걸까요? 아, 저희는 없어요. 왜냐면 일찍이 몇

개월 전에 잔금을 치르기로 어, 계획이 되어졌던 계약에서도 저희가 예상 자금표 짜요. 그 자금표 그래도 금리를

저희가 다 4.5% 짰습니다. 그러니까 지금 말고 내년에 잔금을 치르시고 이미 4.5% 금리로 짜여져 있는

이자가 들어가 있기 때문에 오히려 이자가 남죠. 내년에 잔금을 치르시게 되면 그래서 그럴 위험은 전혀

없습니다. 네. 그러면 지금 아파트 상황은 어떤가요? 아파트 같은 경우에는 우리가 한 3개월 정도 상이라 그러죠.

엄청나게 올랐잖아요. 사실 부동산 시장이 굉장히 안 좋아서 많이 떨어졌었어요. 그래서 제자리를 찾았고 제자리를

찾아가려고 막 오른 것뿐이지 이게 가격이 막 폭등하고 갑자기 없었던 가격이 생기고 이러지는 않았거든요.

그래서 어느 정도 제자리를 찾아가려다가 이게 순식간에 너무 빠른 시간 안에 거래가 많이 됐기 때문에

다시 좀 주춤하는 거죠. 어이 가격이 맞나 이런 식으로. 그러니까 지금 아파트 시장은 또 잠잠하지, 대표님.

말씀 들어 보니까 대출 금리도 올라가고 아파트 거래량도 감소되고 있는데 이게 빌딩 시장에도 큰

영향이 있을 거 같아요. 지금 빌딩 시장은 어떤가요? 지금 빌딩 시장은 사실 어 10월 달까지 거래가 막

활발하지는 않았어요. 근데 활발한 지역이 따로 있었어요. 거기 어디냐면 앞구정, 청담동, 신사동 이쪽이든 상급

지죠. 예, 여기는 현금이 많으신 분들이 주로 사셨기 때문에 거기에 신축이나 리모델링이나 그나마 입지가 괜찮은

곳이 저렴하게 나오는 것들이 있었어요. 왜냐 장이 안 좋았기 때문에 네. 그런 것들을 현금 많으신 분들이 줍줍 줍줍

하신 거죠 돈 많으신 분들이 많이 사요 그래서 단위가 어 뭐 1억까지 정도요 안에서 많이 움직이시는 거

같습니다 그렇다면은 대표님이 생각하시기에 가장 투자하기 좋은 시기가 언제인가요 솔직히 말씀드리면

지금이요 왜냐면 이거는 사이클이 그든 너무 폭등할 봐 가격이 정부가 이렇게 규제를 가하고

있는 상황은 뭐냐면 그다음에는 폭등 거래가 폭등할 걸 예상을 하셔야 돼요 왜냐면 끝까지 막을 수는 없거든요

그래서 저는 올해 말까지는 계속 고금리로 눌러져 있을 거라고 생각이 들고요 내년 상반기부터 이제

서서히 금리가 내려가면서 조만간 폭등을 할 거라고 예상이 됩니다 누누히 말씀드리는 대로 지금 계약을

하시고 잔금 시기를 내년으로 미루시는 거예요. 그렇게 되면 금리 인하의 영향을 받으실 수 있는 거죠. 대표님.

그러면 저희 월관 소에서는 달마다 거래된 빌딩들을 얘기하고 있는데 10월 달에 거래된 건물 중에 주목할

만한 게 있을까요? 어 사실은 10월 달 거래 목록을 보니까 아 좋다 하는 건물이 없어요. 그리고 웃긴 거는 서초동에

건물 거래된 게 있나? 왜냐면 소식으로 저흰 듣거든요. 근데 소식이 안 들렸기 때문에 찾아봤는데 어 한 건

있더라고요. 있었어요. 근데 네 용 소개해 드릴 수 없는 입지에 있었기 때문에 그거는 뭐 거래라고 할 수 없을 것

같고요. 지금 강남권에 보니까 저희도 들고 있는 매물인데 매매가가 140억이었어요. 근데 거래된 거는 127억에

조정이 돼서 거래가 됐고요 평당 127억이라고 해도 2억 6천만 원입니다 그 어떤 건물이면 저희 회사가 여기에 위치

있죠 네 근데요 건너편입니다 네 강남이라 보다는 노년에 가까운 네 코너 북도로 낀 코너

건물입니다 예 입지는 너무너무 좋죠 여기에서 나와서 바로 이건 5분도 안 걸려요 예 그리고 가시성도 굉장히

좋고 신축했다 보통 강남권의 3 정도는 4m 도로 앞에 위치해 있으면 거의 다 깎여요 많이 그런데 얘 같은

경우에는 북도로 끼고 있고 코너이기도 하고 가시성이 굉장히 좋고 많이 깎이지 않습니다 그래서 가치가 높다고

생각이 들고요 주변 임대 시세 작은 표를 짜 봤거든요 예 보면서 말씀드리면 임대 낮지는 게 보통 시

20에서 35까지 볼 수 있거든요 근데 신축된 건물이 잘 없기도 하고 그다음에 여기 삼종 땅이기 때문에

연면적이 그렇게 크진 않아요 그래서 한계가 좀 있는 거죠 그럼에도 불구하고 운이 좋게도 만약에 예를

들어서 30 가까이 우리가 드릴 수 있었다 통임대 그렇게 되면은 5,500만 원 월세 정도 임대 수익은 얻을 수 있어요 그렇게 되면

어 이걸 평당 4억에 판다고 가정을 할게요 한 4년 정도 뒤에 그러면 총 가가 192억 200억 사이 정도

됩니다 예 그렇게 팔았을 때 매수인이 봤을 때 이 건물은 3.3%대 건물이에요 임대 수익률이 3.3%

그리고 신노년 역에서 도보 2분 거리 북도로 끼고 있는 신축 건물 너무 매력적이죠 이렇게 되면 아주 성공적인

투자 사례입니다 그러면 매수인이 이렇게 매력적인데 매도인 입장에서는 얼마 정도 남는 건물일까 생각을 해 보면

이게 우리가 45억 8천 거의 46억 정도 투자를 해서 매각을 했을 때는 27억 8천 정도 남는 그러니까 투자

수익만 보면은 거의 50% 60% 사이 정도 수익이 됩니다 예 아주 성공적으로 했을 때 제가 좀 보수적으로 짰을 때 그것도 아주

보수적 아니에요 좀 희망을 갖고 보수적으로 짰을 때는 4천만 원 정도 임대를 받는다 생각을 하면 수익률이

급격하게 떨어집니다 예 그래서 일단은 요거를 45억 5천 46억 정도 현금으로 매입을 하시고 건축을 하

하시고 4천만 원 임대를 드렸을 때는 제 손에 5억 90만 원 정도 떨어져요 일단은 뭐 마이너스는

아니니까 희망이 있습니다. 그리고 나중에 얼마에 팠냐? 150억 대에 팝니다. 그랬을 때 매수인을 봤을 때

3% 수익률이 딱 나와요. 그럼 괜찮아요. 이 정도 위치에 3% 드물니까. 그런데 이거 매각하면 얼마 올까요?

마이너스 [박수] 23% 어떡해요? 마이너스 10억입니다. 요거는 주변에 상권이나 이런 걸 봤을

때에 너무나 탐나는 건물이긴 한데 실질적으로 작은 표로 짜 봤을 때는 이렇다는 것 알려 드리고

싶었습니다. 지금 요렇게 살짝 보시기만 해도 뒤에 엄청 움푹 들어간 건물 보이세요? 층층으로 보이는 2층짜리

건물입니다. 네, 그래서 요거를 이 위에 뭐 축을 하고 이러지는 못해요. 보시다시피 너무 오래됐고 활용성이 없어서

신축으로 들어가실 매물입니다. 여기가 4m 도로예요. 그래서 4m × 8m 코너에 위치한 건물입니다. 1층에 이

허름한 건물이 2억 6천만 원이라니요? 지금 작은 땅 48평을 우리가 어떻게 신축을 할까를 상상을 해보면 제가

보기에는 50% 거의 다 찾을 수 있지 싶어요. 도로도 넓고 예, 그 북쪽 도로도 차지하고 있기 때문에 250% 용적률을 차지하고 어 좋은 땅이기

때문에 지하 2층까지 만약에 판다 생각을 하면 꽤 용적률로 나오는 편이지만 연면적이 예, 사실은 입지

대비 좀 아쉽습니다. 네. 이쪽으로 와 보실까요? 이쪽이 대도로변이에요. 이렇게. 근데 저 앞에 대도로변에 위치한 건물인데 노선

상업지, 그래서 상업지와 일반 주거지와 이제 혼재되어 있는 땅이에요. 예. 저 건물 같은 경우는 아주 높게 지을 수

있는 땅인데요 건물 같은 경우 삼종의 위치에 있기 때문에 방금 말씀드렸다시피 용적률이 250%

까지밖에 신축이 안 됩니다 그래서 그거 한계가 있어요 이렇게 입지가 좋은 땅들은 비쌀 수밖에 없고

그러면은 임차 수요는 용적률이 많이 안 나오니까 작을 수밖에 없고 그럼 수익률이 안 나오겠죠 그럼 빠른 시간

안에 예를 들어서 역삼동 노현동 에 빌딩을 해서 매각을 하는 건물들은 단기적으로 2년 또는 3년 내 매각을

해서 수익성을 챙겨 가시는데 이 건물은 그럴 수는 없습니다 그래서 이 건물의 컨셉은 장기적으로 들고 가시면서 시세

차이보다는 지가 상승을 노리시는 건물입니다 예 그런 의미로서 아주 좋은 투자 건물이죠 전기적으로

존버하십시오네 이거는 노동이고요 좀 전에 말씀드린 건물도 그렇고 이 건물도 그렇고 매물로 나온지는 꽤

됐어요 근데 매각이 안 되고 있었고 요것도 또한 네 것도 또한 삼성동의 위치에 있어요 땅 좋죠 예 그런데 얘는 하나

더 특징이 있는 게 자루형 토지입니다 아 청담동 편에 보시면 6m 도로에 위치에 있는 자루형이 있어요 그거는

이제 특기 사례죠 청담동에 위치에 있기도 하고 그다음 6m 가시성이 좋기 때문에 그렇게 거래가 잘되고

좋은 가격이 됐지만 요거는 이제 4m 도로에 조금 어둡습니다 그리고 한 가지 가장 큰 단점이 뭐냐면 이게

도시형 생활 주택이 도시형 도생이라고 도생 도생 하잖아요 한마디로 이콜 다세대 주택 이렇게 생각하시면 되세요

응 그래서 다세대 주택 같은 경우에는 한 호수를 한 집으로 보죠 그러면 취득세가 어떻게 되겠습니까 법인으로

매수할 때 엄청나겠죠 그런데 이분이 용도 변경을 해 주시겠다고 했어요 그래서 용도 변경이 됐고 그래서 올 근린생활 시설로 이제

매각이 된 사례죠 연주역에서 도보로 1, 2분 거리에 위치해 있는데도 불구하고 이런 단점이 존재하기 때문에

평단가가 아주 낫죠 예 나쁘지는 않아요 근데 존버하십시오 네 두 번째 건물 왔는데요

원역 4번 출구 바로 앞입니다 여기 보시면 커피빈 있고요 다음 올리브영 그리고 가장 유명한 이쪽에 건너편에

차병원 보이시죠 차병원과 각종 병원들이 많이 지금 입점하고 있는 도로입니다 대도로변이고요 자 여기서

들어가 볼게요. 여기는 10m 도로이고 이쪽 들어와 보세요. 이쪽으로 쭉 볼 때도 1층에 fmb 그 이 점차 차고

있는 거 보이세요? 예, 대로변에서 가시성이 좋으니까. 그리고 여기 대로변에 위치에 있는 업무 상권에서 근무하는 사람들이 저녁에 와서 먹을

수 있는 곳이죠. 예, 여기 지금 유동인구 보이시나요? 안에네 지금 여기가 4m 도로 예정 도로로 넓어 보이지만

실제로는 4m 도로이고 그리고요 건물 말고 이 건물 보이시나요? 빨간색깔 벽돌 집이죠. 요거는 옛날 다가구

준비하셔야 합니다. 빌딩시장이 빠르게 변하고 있습니다 🏢월간쏘영 11월호

빌딩쏘영

최근 금리 인하에도 불구하고 대출 금리가 오히려 상승한 이유와 정부의 가계 부채 관리 정책

10월 건물 매매 상황은 좋지 않았음.

금리 인하에도 불구하고 대출 금리가 상승한 이유에 대한 질문.

인하된 것은 기준금리이며, 대출금리는 기준금리 외 다른 요인에 영향을 받음.

기준금리 인하에도 불구하고 토지 담보 대출 금리는 정부의 가계 부채 관리 정책의 영향을 크게 받음.

정부는 은행권에 대출을 조심하라는 요구를 하고 있으며, 연말까지 고금리가 유지될 예정임.

최근 대출 금리는 4.5%이며, 대출 비율도 감소하고 있음.

정부의 부동산 시장 규제 정책과 부동산 투자 시장 전망

금리 인하 소식으로 부동산 투자 폭등 가능성이 높아짐에 따라 정부가 규제를 하고 있음.

부동산 투자 폭등을 막기 위한 정부의 조치.

부동산을 사는 법인들은 대부분 부동산 임대업이며, 은행과의 거래가 건물 매입 시 대출에 국한됨.

임대업 법인의 경우, 금리 변동에 따른 대출 갈아타기가 어려움.

은행은 임대업에 대해 유리한 조건을 제공하기 어려움.

아파트 및 빌딩 시장 현황 분석 및 투자 전략

아파트 가격은 3개월 전에 비해 상승했지만, 부동산 시장이 안 좋아 많이 떨어졌다가 제자리를 찾아가는 과정임.

아파트 가격은 폭등이 아닌 제자리를 찾아가는 과정이며, 거래량 감소로 주춤하는 상황임.

대출 금리 상승과 아파트 거래량 감소가 빌딩 시장에도 영향을 미칠 것으로 예상.

10월까지 빌딩 거래는 활발하지 않았으나, 앞구정, 청담동, 신사동 등 상급지에서는 현금 부자들의 거래가 있었음.

상급지에서는 현금 부자들이 저렴하게 나온 신축이나 리모델링 건물을 매입함.

현재가 투자하기 좋은 시기이며, 연말까지 고금리가 유지되고 내년 상반기부터 금리 인하와 함께 부동산 가격 상승이 예상됨.

10월 거래된 빌딩 사례 분석: 강남권 빌딩 매매 및 투자 수익률 분석

10월 거래된 건물 중 주목할 만한 건물이 없었으나, 강남권 건물 거래 사례가 있었음.

서초동 건물 거래는 입지가 좋지 않아 거래라고 보기 어려움.

강남권 건물은 140억에서 127억으로 조정되어 거래되었으며, 평당 2억 6천만 원임.

해당 건물은 강남 노년에 가까운 코너 건물로 입지가 좋고, 가시성이 좋으며, 4m 도로 앞에 위치해 있음에도 많이 깎이지 않음.

주변 임대 시세는 20~35%이며, 연면적이 크지 않아 한계가 있음.

임대 수익은 5,500만 원 정도 예상되며, 4년 후 매각 시 192억~200억 정도 예상됨.

매수인 입장에서 임대 수익률은 3.3%이며, 신노년 역에서 도보 2분 거리에 위치함.

매도인 입장에서는 투자 수익률이 50~60% 정도 예상됨.

보수적으로 계산했을 때는 임대 수익률이 낮아짐.

현금 매입 후 신축하여 임대했을 경우, 수익률이 낮아짐.

매각 시 수익률은 3%이며, 해당 위치에서는 드문 수익률임.

매각 시 마이너스 23%, 10억 손실 예상.

강남권 추가 빌딩 매물 분석 및 투자 전략 제시

4m × 8m 코너에 위치한 건물로, 1층 허름한 건물이 2억 6천만 원임.

48평 땅에 신축 가능성이 높으며, 250% 용적률을 차지하고 있음.

연면적 대비 입지가 다소 아쉬움.

대도로변에 위치한 건물은 상업지와 주거지가 혼재되어 있음.

용적률이 250%로 제한되어 신축에 한계가 있음.

입지가 좋은 땅은 비싸고, 임차 수요가 적어 수익률이 낮음.

단기 매각보다는 장기적으로 지가 상승을 노리는 투자 전략이 적합함.

삼성동에 위치한 자루형 토지 건물은 가시성이 좋지 않고 도시형 생활 주택임.

용도 변경 후 근린생활시설로 매각되었음.

연주역에서 도보 1~2분 거리에 위치하지만, 단점으로 인해 평단가가 낮음.

원역 4번 출구 앞 건물은 대로변에 위치하고 가시성이 좋음.

차병원 등 병원이 많이 입점해 있고 유동인구가 많음.

4m 도로이고, 옛날 다가구 주택처럼 1층이 반지하로 노출된 건물임.

도시형 생활 주택이기 때문에 다세대와 똑같은 형태로 보면 됨.

매수자는 평단가가 저렴한 장점을 이용하여 신축을 계획함.

지하철 역세권에 위치하지만 가시성이 부족함.

3종 일반 주거 지역에 위치하여 용적률 250%까지 신축 가능함.

용적률은 220% 정도 가능할 것으로 예상되며, 전체 연면적은 150평 정도 예상됨.

평단가가 7,900만 원으로 신축 부지를 매입하는 것과 같음.

자료형이지만 나쁘지 않은 매입임.

강남 외 지역 건물에 대한 궁금증은 주소를 남겨주면 분석해주겠다고 함.

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