Interest Rates and Real Estate Market Trends Analysis

대출 금리 상승은 기준금리 인하에도 불구하고 부동산 투자에 걸림돌이 됩니다.

### 대출 금리 인하와 부동산 시장의 현황
* 🏦 최근 기준금리가 **3.25%로 인하**되었지만, 대출 금리는 오히려 **4.5%로 상승**하여 대출자들에게 부담을 주고 있습니다.
* 💼 정부의 가계 부채 관리 정책에 따라 은행들은 대출에 신중을 기하고 있으며, 이는 **대출 비율 감소**로 이어지고 있습니다.
* 🏢 10월의 부동산 매매 상황은 좋지 않았고, 특히 아파트 시장은 **가격이 급등한 후 안정세**를 찾고 있습니다.
* 💰 고금리 상황이 지속되면서 부동산 투자자들은 **대출 조건을 재확인**해야 하며, 이는 **계약 파기로 이어질 수** 있습니다.
* 📈 고금리로 인해 부동산 시장의 거래량은 감소하고 있으며, 특히 **빌딩 시장은 활발하지 않은 상황**입니다.
* 🏙 ️ 그러나 **청담동, 신사동 등 특정 지역에서는 현금 거래**가 이루어지고 있으며, 이는 투자자들에게 기회를 제공하고 있습니다.
* 📅 전문가들은 현재가 투자하기 좋은 시기라고 강조하며, **내년 상반기부터 금리가 다시 하락할 것**으로 예상하고 있습니다.
* 🔍 10월 거래된 건물 중 특별한 사례는 없지만, **강남권의 일부 매물은 여전히 높은 가치를 유지**하고 있습니다.

준비하셔야 합니다. 빌딩시장이 빠르게 변하고 있습니다 🏢월간쏘영 11월호

빌딩쏘영

최근 금리 인하에도 불구하고 대출 금리가 오히려 상승한 이유와 정부의 가계 부채 관리 정책

10월 건물 매매 상황은 좋지 않았음.

금리 인하에도 불구하고 대출 금리가 상승한 이유에 대한 질문.

인하된 것은 기준금리이며, 대출금리는 기준금리 외 다른 요인에 영향을 받음.

기준금리 인하에도 불구하고 토지 담보 대출 금리는 정부의 가계 부채 관리 정책의 영향을 크게 받음.

정부는 은행권에 대출을 조심하라는 요구를 하고 있으며, 연말까지 고금리가 유지될 예정임.

최근 대출 금리는 4.5%이며, 대출 비율도 감소하고 있음.

정부의 부동산 시장 규제 정책과 부동산 투자 시장 전망

금리 인하 소식으로 부동산 투자 폭등 가능성이 높아짐에 따라 정부가 규제를 하고 있음.

부동산 투자 폭등을 막기 위한 정부의 조치.

부동산을 사는 법인들은 대부분 부동산 임대업이며, 은행과의 거래가 건물 매입 시 대출에 국한됨.

임대업 법인의 경우, 금리 변동에 따른 대출 갈아타기가 어려움.

은행은 임대업에 대해 유리한 조건을 제공하기 어려움.

아파트 및 빌딩 시장 현황 분석 및 투자 전략

아파트 가격은 3개월 전에 비해 상승했지만, 부동산 시장이 안 좋아 많이 떨어졌다가 제자리를 찾아가는 과정임.

아파트 가격은 폭등이 아닌 제자리를 찾아가는 과정이며, 거래량 감소로 주춤하는 상황임.

대출 금리 상승과 아파트 거래량 감소가 빌딩 시장에도 영향을 미칠 것으로 예상.

10월까지 빌딩 거래는 활발하지 않았으나, 앞구정, 청담동, 신사동 등 상급지에서는 현금 부자들의 거래가 있었음.

상급지에서는 현금 부자들이 저렴하게 나온 신축이나 리모델링 건물을 매입함.

현재가 투자하기 좋은 시기이며, 연말까지 고금리가 유지되고 내년 상반기부터 금리 인하와 함께 부동산 가격 상승이 예상됨.

10월 거래된 빌딩 사례 분석: 강남권 빌딩 매매 및 투자 수익률 분석

10월 거래된 건물 중 주목할 만한 건물이 없었으나, 강남권 건물 거래 사례가 있었음.

서초동 건물 거래는 입지가 좋지 않아 거래라고 보기 어려움.

강남권 건물은 140억에서 127억으로 조정되어 거래되었으며, 평당 2억 6천만 원임.

해당 건물은 강남 노년에 가까운 코너 건물로 입지가 좋고, 가시성이 좋으며, 4m 도로 앞에 위치해 있음에도 많이 깎이지 않음.

주변 임대 시세는 20~35%이며, 연면적이 크지 않아 한계가 있음.

임대 수익은 5,500만 원 정도 예상되며, 4년 후 매각 시 192억~200억 정도 예상됨.

매수인 입장에서 임대 수익률은 3.3%이며, 신노년 역에서 도보 2분 거리에 위치함.

매도인 입장에서는 투자 수익률이 50~60% 정도 예상됨.

보수적으로 계산했을 때는 임대 수익률이 낮아짐.

현금 매입 후 신축하여 임대했을 경우, 수익률이 낮아짐.

매각 시 수익률은 3%이며, 해당 위치에서는 드문 수익률임.

매각 시 마이너스 23%, 10억 손실 예상.

강남권 추가 빌딩 매물 분석 및 투자 전략 제시

4m × 8m 코너에 위치한 건물로, 1층 허름한 건물이 2억 6천만 원임.

48평 땅에 신축 가능성이 높으며, 250% 용적률을 차지하고 있음.

연면적 대비 입지가 다소 아쉬움.

대도로변에 위치한 건물은 상업지와 주거지가 혼재되어 있음.

용적률이 250%로 제한되어 신축에 한계가 있음.

입지가 좋은 땅은 비싸고, 임차 수요가 적어 수익률이 낮음.

단기 매각보다는 장기적으로 지가 상승을 노리는 투자 전략이 적합함.

삼성동에 위치한 자루형 토지 건물은 가시성이 좋지 않고 도시형 생활 주택임.

용도 변경 후 근린생활시설로 매각되었음.

연주역에서 도보 1~2분 거리에 위치하지만, 단점으로 인해 평단가가 낮음.

원역 4번 출구 앞 건물은 대로변에 위치하고 가시성이 좋음.

차병원 등 병원이 많이 입점해 있고 유동인구가 많음.

4m 도로이고, 옛날 다가구 주택처럼 1층이 반지하로 노출된 건물임.

도시형 생활 주택이기 때문에 다세대와 똑같은 형태로 보면 됨.

매수자는 평단가가 저렴한 장점을 이용하여 신축을 계획함.

지하철 역세권에 위치하지만 가시성이 부족함.

3종 일반 주거 지역에 위치하여 용적률 250%까지 신축 가능함.

용적률은 220% 정도 가능할 것으로 예상되며, 전체 연면적은 150평 정도 예상됨.

평단가가 7,900만 원으로 신축 부지를 매입하는 것과 같음.

자료형이지만 나쁘지 않은 매입임.

강남 외 지역 건물에 대한 궁금증은 주소를 남겨주면 분석해주겠다고 함.

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