부린이 경매로 빌라 낙찰 월세 세팅 만들기 [백달라 파트 2] 빌라 경매편 풀버전

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부동산 초보자는 월세 수익에만 집중하기보다, 종잣돈을 불리는 데 집중하고 매매 차익까지 고려하여 투자하는 것이 장기적으로 유리합니다.

경매 투자는 일반적인 매매보다 저렴하게 부동산을 취득할 수 있는 좋은 방법이며, 특히 사람들이 꺼리는 빌라 물건 중 옥석을 가리면 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

성공적인 경매를 위해서는 물건을 줄여 집중하고, 현장 임장 시 부동산 중개업소에서 월세 수요자, 경매 입찰자 등 다양한 컨셉으로 시세와 매물 정보를 꼼꼼히 파악해야 합니다.

부린이, 빌라 경매로 월세 세팅에 성공하다

경매로 빌라를 낙찰받아 월세 63만 원을 받게 된 김벤츠님의 이야기가 소개됩니다. 대출 이자를 제외하고 **매월 약 40만 원의 현금 수익**을 얻으며, 이는 월급 외 추가 수입으로 삶의 든든함을 더해주고 있습니다. 2년 후에는 2~3천만 원의 매매차익까지 기대하고 있습니다.

김벤츠님은 현재 오피스텔 매입 후 4,800~5,000만 원의 가용 자금이 남아있으며, **월세 100만 원 달성을 목표**로 하고 있습니다. 무주택자로서 아파트 청약 찬스에 대한 고민도 있었지만, 송사무장님은 무주택 옵션에 연연하지 말고 '싸게 사는 것'에 집중하라고 조언합니다. 실거주와 투자 두 마리 토끼를 잡는 것은 어렵기 때문에, 하나를 포기하고 투자 목적에 집중해야 볼 수 있는 물건의 폭이 넓어진다는 설명입니다.

경매 투자의 새로운 기회: 빌라 시장

현재 부동산 시장은 급매물이 많지만, 경매와 공매를 통해 더 싸게 살 수 있는 기회가 있습니다. 특히 **빌라 시장은 '빌라 왕' 사태 이후 투자 수요가 줄어 경쟁률이 낮아진 상황**이 오히려 기회라고 송사무장님은 강조합니다. 전세를 놓기 힘들 경우, 대출을 최대한 받아 월세 세팅을 통해 임대 수익을 얻고, 시장이 정상화되면 매매 차익을 거두는 전략이 유효합니다. 입지가 좋고 인테리어가 깔끔하다면 신혼부부 등에게 높은 월세를 받을 수 있습니다.

경매는 일반적이지 않고 돈이 많아야 할 수 있는 특별한 것이라는 편견이 있었으나, 이모의 성공 사례와 행크를 통해 **누구나 할 수 있다는 생각으로 전환**되었습니다. 명도에 대한 걱정은 있었지만, 한 번 해보니 별것 아니라는 송사무장님의 조언에 힘입어 도전하게 됩니다.

경매 공부는 용어를 이해하고, 관련 책을 읽어 전체 사이클을 파악하는 것이 중요합니다. 또한, **회원들의 낙찰 경험담을 통해 성공 사례를 복기하고, 유행을 타지 않는 경매의 특성을 이해**해야 합니다. 송사무장님은 김벤츠님에게 경매 기술 및 명도 강의를 수강하고, 물건 검색 및 현장 둘러보기, 법원 방문 등 적극적인 참여를 독려합니다. 경매는 돈을 잃지 않는 유일한 재테크 수단이지만, 자만해서는 안 되며 철저한 공부가 필수적입니다.

김벤츠님은 주로 서울 지역 빌라를 선호하지만, 송사무장님은 돈이 없는 경우 인천 빌라 등 **수요가 풍부한 역세권 지역에 집중**하라고 조언합니다. 대출을 최대한 받고 보증금을 조금 높게 설정하여 매매 차익까지 노리는 전략입니다. 공부를 마치고 한 달 내에 낙찰을 받겠다는 목표로 꾸준히 도전해야 한다고 강조합니다.

첫 경매 물건 선정 과정: 화곡동 vs 역촌동

김벤츠님은 경매 강의를 완강하며 자신감을 얻고, 행크 성공 사례 분석을 통해 학습합니다. 하지만 단순히 글만 읽는 것을 넘어 **실제 물건을 찾아보고 매도가와 수익률까지 확장하여 분석**해야 한다는 피드백을 받습니다. 이전에 깨끗하고 쉬운 물건만 선호했던 방식에서 벗어나, 경쟁률이 낮은 물건을 발굴하고 3천만 원 이상의 매매 차익을 낼 수 있는 물건을 찾아야 한다는 조언을 듣습니다.

첫 번째 임장지로 선택한 화곡동 빌라는 홈플러스와 학교가 가까운 입지적 장점이 있었지만, **오래된 연식과 시세 파악의 어려움**이 있었습니다. 김벤츠님은 부동산 여러 곳을 방문하며 시세를 파차하고, 주변 신축 빌라의 인테리어를 참고하여 리모델링 방향을 구상합니다. 월세 시세는 신축보다 약간 낮게, 하지만 신축과 비슷한 수준의 인테리어를 통해 충분히 높게 받을 수 있음을 확인합니다.

두 번째 임장지인 은평구 역촌동 빌라는 응암역에서 10분 거리의 역세권으로, 학교가 가까워 '초품빌'이라고 불릴 만합니다. 감정가는 3억 9천만 원, 최저가는 2억 7천 1백만 원으로, 화곡동 물건보다 가격은 높지만 **입지적 장점과 상승 가능성**이 있었습니다. 하지만 현 소유자가 거주 중이라 내부 확인이 어렵고, 벽뷰로 인해 채광이 좋지 않을 수 있다는 단점이 있었습니다.

두 물건의 월세 시세가 비슷하다는 점을 고려할 때, **투자금이 적게 드는 화곡동 물건이 유리**하다는 결론을 내립니다. 역촌동 물건은 높은 가격으로 낙찰받을 경우 월세 수익이 거의 남지 않아 무리할 필요가 없다고 판단합니다. 이 과정에서 김벤츠님은 현장 임장의 중요성과 부동산 사장님들의 브리핑을 맹신하지 않고 여러 정보를 교차 검증해야 한다는 교훈을 얻습니다.

최종 물건 선택: 부천 춘의동 빌라와 입찰 전략

김벤츠님은 화곡동과 역촌동 물건을 검토한 후, 부천 춘의동 빌라를 새로운 임장지로 선택합니다. 이 물건은 한 번 유찰되어 2억 5천 130만 원에 나와 있으며, **17년식으로 인테리어 비용이 적게 들 것이라는 기대**가 있었습니다. 실제 임장 결과, 깔끔한 신축 빌라 상태에 만족감을 느끼고, 주변 인프라와 월세 수익 가능성을 긍정적으로 평가합니다.

송사무장님은 부천 물건이 월세 세팅에서는 다소 부족할 수 있지만, **향후 개발 호재와 매매 차익 가능성을 고려**했을 때 장기적인 투자 가치가 있다고 판단합니다. 김벤츠님은 임장 후 '사랑에 빠졌다'고 표현할 만큼 춘의동 물건에 강한 만족감을 보이며, 월세 수익률뿐만 아니라 종잣돈을 불리는 매매 차익까지 염두에 둡니다. 최종 입찰가는 2억 9천 7백만 원으로 결정하여 단독 낙찰을 노립니다.

경매 입찰 당일, 김벤츠님은 긴장감 속에서 입찰표를 작성하고 제출합니다. 송사무장님은 경매 경험이 많은 사람도 실수할 수 있으므로 **쫓기듯이 적지 말고 여유를 가지고 정확하게 기입**해야 한다고 조언합니다. 최종적으로 2억 8천만 원대에 낙찰받아 생애 첫 경매 성공의 짜릿함을 경험합니다.

경매 낙찰 후 가장 큰 난관 중 하나인 명도 과정이 시작됩니다. 김벤츠님은 점유자에게 **낙찰 사실과 향후 법적 절차 진행 가능성을 알리는 안내문**을 부착합니다. 처음에는 강압적인 접근으로 점유자의 기분을 상하게 했지만, 송사무장님의 조언에 따라 '일개 직원'임을 강조하고 점유자의 이야기를 경청하며 주도권을 가져옵니다.

점유자는 이사 나갈 돈이 없다고 주장하며 이사비를 요구했고, 김벤츠님은 끈질긴 협상 끝에 **이사비 170만 원에 합의**합니다. 송사무장님은 점유자에게 주는 돈을 아까워하지 말고, 잔금 납부 전에 명도를 마무리하여 불필요한 이자 비용을 줄이는 것이 중요하다고 강조합니다. 또한, 점유자에게 법적 절차와 원만한 합의 중 유리한 선택을 제시하며 협상을 이끌어가는 노하우를 전수합니다.

명도 당일, 김벤츠님은 **이사짐 차량이 왔는지 확인하고, 빈집 사진을 받은 후 이사비를 지급**하는 절차를 따릅니다. 다행히 점유자는 약속을 지켰고, 깔끔하게 명도가 마무리됩니다. 이 과정에서 김벤츠님은 명도에 대한 막연한 두려움을 극복하고 자신감을 얻게 됩니다. 송사무장님은 명도는 조급함을 내지 않고 느긋하게 진행해야 하며, 감정 컨트롤이 중요하다고 조언합니다.

최저가 셀프 인테리어와 매물 홍보

명도를 마친 빌라는 **약 421만 원이라는 놀라운 금액으로 셀프 인테리어를 진행**합니다. 김벤츠님은 조명, 도배, 화장실 수리 등 각 분야별로 최저가 업체를 직접 컨택하고, 발품과 손품을 팔아 비용을 절감합니다. 특히 곰팡이 제거 및 방수 페인트칠 등은 직접 시공하여 예산을 아꼈습니다.

인테리어 컨셉은 **'가성비 모던 화이트의 끝판왕'**으로, 깔끔하고 넓어 보이는 화이트 톤을 기본으로 조명과 소품으로 포인트를 주었습니다. 오래된 몰딩과 벽지를 제거하고, 화장실 설비도 교체하여 전체적으로 새집 같은 분위기를 연출했습니다. 송사무장님은 경매 물건 중 A급 컨디션이라며 칭찬을 아끼지 않습니다.

인테리어를 마친 후, 김벤츠님은 부동산 여러 곳에 직접 제작한 전단지를 돌리며 매물 홍보에 나섭니다. 전화와 문자뿐만 아니라 **직접 발품을 팔아 부동산 사장님들에게 매물의 장점을 어필**합니다. 처음에는 이사철이 아니라 월세 수요가 적다는 반응이 있었지만, 끈기 있게 기다리며 홍보하는 것이 중요하다고 생각합니다.

두 번째 임차 계약 성공과 투자 수익

잔금 치른 지 한 달도 안 되어, 김벤츠님은 **두 번째 임차 계약을 5천만 원에 120만 원(이후 5천만 원에 100만 원으로 조정)으로 체결**합니다. 목표했던 금액보다 약간 낮지만, 주변 부동산 사장님들의 빗발치는 연락을 받으며 싸게 잘 사고 매력적으로 꾸며놓으니 임차가 잘 나간다는 사실을 다시 한번 확인합니다. 경매 때 사용했던 십장생 도장으로 계약서에 날인하며 감격스러운 순간을 만끽합니다.

최종 투자 내역을 보면, 매수 가격 2억 8천 97만 원, 세금 및 이사비 170만 원, 인테리어 465만 원이 소요되었습니다. 대출 2억 2천 470만 원(80% 대출, 월 이자 92만 원)을 제외한 **실제 투자금은 1,688만 원**입니다. 5천만 원에 100만 원으로 임차를 맞췄으므로, 월세 수익은 이자 제외 월 8만 원이지만, 향후 매매 차익 6천만 원(2년 후 비과세)까지 고려하면 월 250만 원 이상의 수익을 기대할 수 있는 괜찮은 투자임을 확인합니다.

김벤츠님은 20대 내내 여행에 집중하며 통장 잔고가 늘 부족했지만, 30대가 되어 재테크의 필요성을 느끼고 행크에 가입합니다. 특히 **코로나 시기, 위기를 기회 삼아 강의를 듣고 부동산 공부에 몰입**하며 송사무장님을 만나게 됩니다. 100달러 프로젝트에 참여하며 오피스텔과 빌라 투자를 통해 **3천만 원대 투자로 2년 후 약 1억 원의 추가 수익을 기대**하게 됩니다.

송사무장님은 김벤츠님의 성장 스토리가 **'중요한 건 꺾이지 않는 마음'**과 **'안될 것 같아도 일단 해보는 것'**의 중요성을 보여준다고 평가합니다. 대출도 받아본 적 없고 도장 찍는 법도 몰랐던 초보가 꾸준히 노력하여 이뤄낸 성과임을 강조합니다.

Q&A: 부동산 투자 명의와 전업 투자 조언

김벤츠님의 **추진력과 송사무장님의 조언이 어우러져 성공적인 결과**를 만들었다는 평가가 나옵니다. 오피스텔은 법인 명의로, 빌라는 개인 명의로 취득하여 무주택자 혜택을 유지하는 전략을 사용했습니다. 법인 대출은 대표이사의 신용도가 중요하며, 오피스텔은 업무용으로 분류되어 종부세 부담이 적다는 점을 설명합니다.

전업 투자에 대한 질문에는 **직장인의 월급이 부동산 투자의 중요한 자산**임을 강조합니다. 대출 심사 시 채무자의 이자 납입 능력을 중요하게 보기 때문에, 월급이 확보되는 것이 투자의 큰 힘이 됩니다. 월세만으로 월급만큼의 수입이 확보될 때 전업을 고려해야 하며, 그 전에는 직장을 유지하는 것이 현명하다는 조언을 합니다.

100달러 프로젝트를 통해 김벤츠님의 삶의 태도는 더욱 긍정적으로 바뀌었고, 미래에 대한 희망을 품게 되었습니다. 송사무장님은 **'돈이 없는 사회 초년생도 경매 공부와 발품을 통해 성과를 거둘 수 있다'**는 메시지를 전하며, 많은 사람들이 희망을 가지고 부동산 투자에 도전할 수 있기를 응원합니다.

부천 물건을 낙찰받은 후, 김벤치 님이 직면했던 명도 과정의 어려움은 무엇이며, 이를 어떻게 해결했는지 궁금합니다.

오피스텔과 빌라 투자를 통해 얻은 순수익과 예상 매매 차익을 비교하여, 각 투자 대상의 특징과 김벤치 님의 투자 전략에 미친 영향을 설명해주세요.

김벤치 님이 오피스텔과 빌라 인테리어를 셀프로 진행하며 비용을 절감할 수 있었던 구체적인 방법과 핵심 인테리어 팁은 무엇인가요?

김벤치 님이 처음 부동산 투자에 뛰어들 때 겪었던 두려움과 어려움은 무엇이며, 이러한 감정을 극복하고 성공적인 투자를 이끌어낼 수 있었던 원동력은 무엇이라고 생각하나요?

김벤치 님은 무주택자로서 오피스텔은 법인 명의로, 빌라는 개인 명의로 취득했는데, 이러한 명의 분산 전략을 선택한 이유와 그에 따른 이점은 무엇인지 자세히 설명해주세요.

월세 수입 및 오피스텔 투자 결과

월세 63만원을 2개월 차에 받았고, 임차인이 날짜에 맞춰 잘 내주고 있어 기분이 좋음.

대출 이자가 5.5%에서 6.3%로 올랐지만, 현재 월세 수입은 대출 이자 제외 40만원 정도 플러스.

오피스텔 구매 후 가용 자금은 4,800~5,000만원이며, 월세 수입이 월급 인상처럼 느껴져 마음이 든든함.

오피스텔 두 개만 더 하면 월세 100만원이 될 것 같다고 생각하며, 2년 후에는 매매 차익으로 2~3천만원이 더 생길 것으로 기대.

부동산 투자 방향 논의 및 경매 도전

아파트, 빌라, 오피스텔 중 고민하며, 무주택 찬스에 연연하지 않고 싸게 살 수 있는 물건에 집중하는 것이 중요하다고 언급.

실거주와 투자 목적을 동시에 만족시키기 어려우므로 둘 중 하나를 포기해야 함을 강조.

현재 시장 상황을 고려할 때 빌라 투자가 아파트보다 유리하며, 빌라왕 사태로 인한 낮은 경쟁률과 월세 세팅 가능성을 장점으로 봄.

부동산 시장 침체로 급매보다 경매, 공매가 더 저렴하게 살 수 있는 방법임을 언급하며 경매 도전을 제안.

경매에 대한 두려움과 편견(돈 많아야 하고, 특별한 사람만 한다는 생각)을 가지고 있었으나, 행크를 통해 인식이 전환됨.

명도에 대한 걱정을 표현했으며, 사무장님은 경매 강의와 명도 강의 수강을 통해 극복할 수 있다고 조언.

경매 공부는 용어 이해, 관련 서적 독서, 낙찰 후기 및 성공담 분석 순으로 진행해야 하며, 물건을 내가 직접 찾아보는 것이 중요하다고 강조.

돈이 없는 경우 서울 빌라가 아닌 인천 빌라를 추천하지만, 서울은 지하철역 가까운 곳이면 임대 수요가 풍부하여 투자 가치가 높다고 언급.

공부 종료 후 한 달 내 낙찰 목표를 설정하고, 실패해도 포기하지 않고 될 때까지 도전하는 자세를 가질 것을 당부.

명도 강의 완강 후 권리 분석, 배당 기일, 말소 기준권리 등을 학습하며 임차인이 있을 경우 인수되는 권리 확인의 중요성을 깨달음.

기존 행크 성공 사례 분석을 통해 소액으로 오피스텔이나 빌라에 투자하여 높은 수익률을 달성한 사례들을 학습.

글로만 성공 사례를 보는 것이 아니라 해당 물건을 직접 찾아보고 매매 차익을 분석하여 공부를 확장할 것을 지적받음.

빌라왕 사태로 인한 미추홀구 빌라는 선호하지 않고 서울 위주로 물건을 검색, 교통이 좋은 낡은 외관의 빌라를 첫 번째 임장 물건으로 선정.

첫 번째 물건 시세는 2억 1천만원, 임대 시세는 1억(월세 60), 필로티 구조로 주차장 확보 가능.

빌라는 건축물대장을 반드시 확인하고, 주변 아파트 임대 시세도 참고하여 인테리어 후 월세를 높게 받을 수 있음을 조언.

깨끗한 물건만 고집하면 낙찰받기 어려우며, 3천만원 이상의 매매 차익을 낼 수 있는 물건을 찾아야 한다고 조언.

월세뿐 아니라 매매 차익까지 고려하여 물건을 다시 찾아볼 것을 지시받음.

싸고 애매한 물건을 찾고, 역세권 등 인기 있는 조건만 고려하지 않도록 조언하며 물건 리스트를 다시 보낼 것을 요구.

두 번째 임장 및 최종 물건 선정

새롭게 찾아온 물건은 화곡동 빌라로, 불법 건축물이 있지만 임대가가 높고 월세 세팅이 가능하여 긍정적으로 평가.

화곡동 빌라는 임대 수요가 충분하므로 낙찰을 받으라고 조언하며, 사무장님이 직접 임장에 동행하겠다고 밝힘.

경매를 잘하기 위해서는 물건을 최대한 줄여 두세 개에 집중해야 하며, 꾸준히 살펴보며 문제 해결과 새로운 포인트 발견에 집중할 것을 강조.

선정된 화곡동 빌라에 대한 임장 진행. 17평, 방 3개, 화장실 1개, 연식이 오래되었으나 위치가 좋음.

빌라는 정보가 부족하므로 여러 부동산에 방문하여 시세를 정확히 파악해야 함을 언급.

임장 지원군으로 '월세 120만원 빌라의 신' 홍콩 쌤이 참여. 임차권 등기 명령 제도를 통해 해당 물건이 공실일 가능성이 높다고 판단.

탑층 빌라의 경우 누수 영향을 받기 쉬우므로 옥상 방수 상태를 확인하는 것이 중요함을 설명.

제시외 건축물(옥상 위 증축)이 위반 건축물로 등재되지 않았지만 위반 요소가 있음을 확인.

임장 결과, 물건 내부 청소 상태, 주차 시설 등은 생각보다 괜찮으며, 부동산 시세 파악의 중요성을 강조.

부동산에 경매 물건임을 직접적으로 묻기보다 일반인 모드로 접근하여 시세 파악 후 경매 물건임을 밝히는 전략을 제시.

화곡동 물건의 월세는 인테리어 없이도 3천/60~70만원 정도, 신축은 100~110만원으로 형성되어 인테리어 시 80~90만원 이상 받을 수 있다고 판단.

은평구 역촌동 빌라도 임장. 응암역에서 도보 10분 거리, 초등학교 인근이며 감정가 3억900만원, 최저가 2억7100만원.

역촌동 빌라 월세는 1억/100만원 또는 1억/70만원, 실거래가 17년도 2억5천만원. 소유자가 거주 중이며 관리가 잘 되어 보임.

역촌동 빌라가 화곡동보다 비싸지만, 월세 시세는 비슷하므로 무리한 투자는 피할 것을 조언.

부천 춘의동 빌라 임장. 한 번 유찰되어 2억 5천 130만원, 17년식으로 인테리어가 크게 필요 없을 것으로 예상.

춘의동 빌라 월세는 80~90만원 가능할 것으로 예상되며, 인프라가 괜찮고 리모델링 시 월세 상승 여지가 높다고 판단.

화곡동과 춘의동 빌라 중 고민 끝에 춘의동 빌라를 최종 선택. 연식은 오래됐지만 깔끔하고 새 집 같아서 만족.

춘의동 빌라를 선택한 이유는 월세 세팅은 부족하지만, 대출 옵션까지 가질 수 있다는 점에서 돈을 불리는 투자에 더 적합하다고 판단.

입찰가 산정은 2억 6천 330만원으로 생각했으나, 순수익을 고려하여 가격을 낮춤.

해당 물건은 임대수익률보다 매매 차익을 노리는 투자로 접근. 월세를 일시불로 받는다는 생각으로 종잣돈을 불리는 데 초점.

입찰표 작성 시 신중하게 진행. 사무장님의 조언에 따라 2억 9천 70만원으로 입찰가 결정.

경매 법원에 도착하여 긴장과 설렘을 느낌. 최종 입찰가를 변경하여 낙찰에 성공.

생애 첫 경매 낙찰의 짜릿한 성취감을 느끼며, 다른 사람들도 도전하여 이 감정을 느꼈으면 좋겠다고 말함.

낙찰 후 기쁜 마음과 함께 남은 명도 등 처리할 일에 대한 막연한 걱정을 표현.

낙찰가 2억 8천만원에 전세를 3억원에 놓을 경우 1천만원 이상의 차익 발생. 2년 후 매도 시 비과세로 5~6천만원 추가 수익 예상.

돈이 없는 사회 초년생도 경매 공부와 노력을 통해 부동산 투자 성과를 거둘 수 있음을 강조.

명도 전 점유자에게 안내문 부착. 정당한 절차를 통해 낙찰받았으며, 원만한 합의를 최우선 목표로 하지만 법적 절차도 가능함을 알림.

연락이 오지 않을 경우를 대비하여 우편함에도 안내문을 넣어두고, 점유자의 연락을 기다리며 명도 시뮬레이션을 돌림.

명도 과정에서 채무자가 낙찰자를 적대시하는 경향이 있음을 인지하고 자존심을 건드리지 않고 리드하는 것이 중요함을 배움.

초반에 강하게 나간 것이 실수임을 인정하고, 상대방 상황 파악 후 접근하는 것이 중요함을 깨달음.

명도 협상에서 자신은 일개 직원일 뿐 결정권이 없다고 말하며 주도권을 가져옴. 점유자가 원하는 것은 이사비 300만원이었음.

이사비 170만원에 합의. 점유자에게 돈 주는 것을 아까워하지 말아야 한다고 조언.

잔금일은 명도일과 같은 4월 26일로 정했으나, 점유자가 이사비에 대한 불안감으로 법원에 대항력 신청서를 제출했음을 확인.

등기부등본 확인을 통해 취하 가능성이 낮음을 파악. 명도 과정에서 조급함을 버리고 침착하게 대응하는 것이 중요함을 깨달음.

최종적으로 5월 1일 이전 150만원, 5월 11일 이전 170만원으로 이사비를 제시하여 20만원을 올리는 방향으로 합의 성공.

명도 경험을 통해 스트레스는 받았지만, 배운 대로 하다 보니 원하는 대로 잘 풀렸음에 만족.

경매나 명도를 할 때 여유를 가지고 조급함을 내지 않는 것이 중요하며, 감정 컨트롤의 중요성을 깨달음.

명도 당일, 이삿짐차가 왔는지 확인하는 것이 가장 중요하며, 점유자가 버틸 이유가 없다고 판단하여 순조로운 명도를 예상.

잔금 납부 및 인테리어, 임차인 계약

잔금 납부일 당일, 전 소유자와의 연락을 통해 이사비 지급에 대한 불안감을 해소하고 관리비 정산 및 내부 이사 중인 사진을 확인.

이웃 신축 빌라를 둘러보며 인테리어 참고 및 시세 확인. 인테리어는 깔끔하고 넓어 보이게 하는 데 초점.

신축 빌라 인테리어를 참고하여 자신의 빌라에 적용할 아이디어를 구상. 화이트 톤 도배, 조명과 소품으로 포인트를 줄 계획.

이사 완료 후 내부 확인. 낡긴 했지만 양호한 상태이며, 곰팡이 제거, 도배, 화장실 수리 등 인테리어 필요성을 인지.

이사비 입금 후 감사 인사를 전하며 명도를 성공적으로 마무리.

낙찰받은 빌라 내부를 다시 확인하며 깔끔한 외관, 좋은 엘리베이터, 고급 자재 사용 등을 긍정적으로 평가.

곰팡이, 결로 현상 등 일부 문제점 확인. 도배는 흰색으로, 몰딩은 필름으로 감싸 집을 환하게 만들 계획.

화장실 배관 문제로 인한 냄새와 노후된 샤워기, 수건 걸이 등 교체 필요. 환기 부족으로 인한 곰팡이 문제도 해결 필요.

첫 낙찰의 기쁨과 함께 인테리어 후 월세 120만원, 방 4개 컨셉으로 임차인을 맞출 계획을 세움. 전세 3억도 고려.

셀프 인테리어 시작. 싱크대 타일 및 세탁실 벽면 페인트칠, 시멘트 벗겨진 곳 헤라 작업 등 직접 수행.

인테리어 80% 완료. 조명, 도배, 화장실 수리 등 각 업체에 최저가로 연락하여 진행. 발품과 손품으로 비용 절감.

인테리어 총 비용 421만원 1,800원. 깔끔하고 넓어 보이는 화이트 톤 모던 컨셉으로 완성.

인테리어 전후 사진 비교. 화이트 톤으로 깔끔하게 변신한 거실, 조명 교체, 페인트칠, 곰팡이 제거 등을 보여줌.

방마다 다른 화이트 계열 벽지 선택, 녹슬고 낡았던 현관문 필름 시공, 베란다 곰팡이 제거 및 방수 페인트칠 등 상세 설명.

거실 조명, 주방 조명, 타일, 안방 및 화장실 교체 등 인테리어 완료된 공간들을 소개. 가성비 모던 화이트 컨셉임을 강조.

부동산에 매물을 내놓고 전단지를 직접 제작하여 홍보. 월세 120만원 목표로, 보증금과 월세 가격을 명시.

부동산 사장님들의 월세 찾는 손님 부족하다는 의견에 조급함을 느끼지만, 여유를 갖고 기다리며 홍보 방법을 고민하기로 함.

잔금 치른 지 한 달도 안 되어 두 번째 임차 계약 성공. 목표했던 금액보다 조금 작은 5000에 120만원으로 계약.

인테리어 후 부동산에 매물을 내놓자 연락이 빗발치며, 싸게 산 물건이 인테리어로 가치를 끌어올릴 수 있음을 경험.

계약 완료 후 사무장님께 기쁜 소식을 전함. 보증금 제외 순 투자금 1,200만원, 순수익은 이자 제외 30만원.

두 번째 투자를 하면서도 두려움과 걱정이 있었지만, 시작하지 않았으면 후회했을 것이라 생각하며 미래에 대한 긍정적인 기대감을 표현.

1년 만에 송 사무장 쇼 라이브 출연. 1년 전 힌트 리포터 합격부터 현재 부동산 투자 성공까지의 과정을 공유.

20대에는 여행을 즐기며 통장 잔고가 3만원 이상인 적이 없었으나, 코로나 이후 재테크에 관심을 가지게 됨.

주식 투자를 시작으로 재테크에 입문. 사무장님의 인터뷰를 통해 소액 부동산 투자가 가능하다는 것을 알게 되어 행크에 가입.

코로나 시점 행크 카페 가입, 엑시트 스터디 및 강의 수강. 100달러 프로젝트는 리얼리티를 위해 사전 기획 없이 진행.

7천만원으로 오피스텔 투자 시작. 시기적으로 오피스텔을 추천받아 매물 20개 이상 확인 후 매수.

오피스텔 매수 가격 9,300만원, 세금 500만원, 인테리어 550만원. 대출 7,100만원(80%)을 받아 실 투자금 2,250만원.

월세 1,000만원/63만원, 대출 이자 33만원, 순수익 월 30만원. 2년 후 매매 차익 3천만원 이상 예상.

오피스텔 월세를 받고 자신감이 생김. 부동산에서 안 된다고 하는 의견에도 불구하고 성공적인 결과를 이끌어냄.

두 번째 물건은 경매로 빌라 낙찰. 개인 명의로 비과세 요건을 갖추는 전략. 부천 빌라를 2억 8천만원에 매수.

잔금 전 명도 완료. 셀프 인테리어 진행. 빌라왕 사기 등으로 빌라 투자가 꺼려지는 시기에 역발상 투자.

빌라 낙찰가 2억 8,097만원, 시세 3억 5천만원. 세금 및 이사비 포함. 인테리어 비용 465만원.

대출 2억 2천 470만원(80%)을 받아 실 투자금 1,688만원. 월세 5,000만원/100만원으로 순수익 월 8만원.

부린이 경매로 빌라 낙찰 월세 세팅 만들기 [백달라 파트 2] 빌라 경매편 풀버전

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