[음악] 안녕하세요. 이번 시간에는 초보 중개사

분들을 위한 상가 중개에 대한 내용을 설명드리면서 건축물 용도에 대한

얘기를 좀 해보도록 하겠습니다. 부동산 중개사 분들은 대부분 자기가 주로

중개하게 되는 그런 대상물을 위주로

해서 그 물건이 많은 지역에 위치해서 중개 사무소를 열어서 중개 활동을

하게 됩니다. 아파트나 오피텔 같은 집합 건물만 중개하시는 분들이 있는

반면에 또 전원주택만을 전문으로 중개하시는 분들도 있고, 그리고

공장이나 토지만을 취급하시는 분, 그리고 상가 지역의 상가 물건만을

전문으로 하시는 분들이 있게 됩니다. 이 중에서 많은 중개사 분들이 상가

중개에 관심을 가지고 상가 중개를 전문으로 해 볼까 생각하다가 상가

중개 사고가 나지 않을까 하는 그런 걱정들을 많이 하는 것 같아서 이번

영상을 한번 만들어 봤는데, 조금이라도

도움이 됐으면 좋겠습니다. 먼저 상가 중개는 크게 두 가지 상태에서 중개가

될 수 있을 것 같은데, 공실 중개와

승계 중개로 나눠 볼 수 있을 것 같습니다. 말 그대로 공실 상태에서

중개 계약이 될 수도 있고, 아니면 기존 임차인이 있는 상태에서 중개

계약이 이루어진다는 걸 얘기하는

겁니다. 새로 들어올 신규 임차인이

현재 운영 중인 상가의 동일 업종을

계속 이어받는 승계 중개 같은 경우에는 권리 양도 양수 계약과 함께

영업자 주의 승계와 임대인과의 임대차

계약을 해 주는 것으로 끝나기 때문에 별로 신경 써야 될 부분은 사실상

그렇게 크게 없습니다. 그런데 이 공실 중개 같은 경우에는 신경 써야 할

부분이 있게 되는데, 이런 공실 중개의

이런 과정만 좀 이해하게 된다면 모든 상가 중개를 이해하는 것과 마찬가지이기

때문에 이 공실 중개에 대한 얘기를 좀

해 보도록 하겠습니다. 상가 같은 경우는 토지 용도 지역상 상업 지역,

준주거 지역, 주거 지역 같은 사람이 거주할 만한 모든 용도 지역에

건축되어 있게 됩니다. 그리고 어떤 상가 건물이든 간에 건축물 대장이 있게

되는데 이 건축물 대장에는 건물의 각

층마다 29까지의 주 용도를 기재해

놓게 됩니다. 처음 설계할 때 이러한 용도로 사용할 것이라는 전제하에

구조와 설비를 갖춰서 건물이 지어지게

되는 겁니다. 그렇기 때문에 기본적으로 건물은 이 용도대로 이용을 해야지

법적으로 이 용도 외의 용도로 사용하게 되면 안 되게 되는 겁니다. 그래서

중개사는 공실인 상가의 임대차 계약을

성사시킬 때는 이 주 용도와 일치되는 세부 업종의 임차인만 중계하고

입점을 시켜야 된다는 얘기가 되겠습니다. 이 세부 업종 같은 경우는

건축법 시행령에 이런 식으로 주 업종별 세부 업종이 나와 있게 됩니다.

그렇기 때문에 중개사는 상가 건축물에

이러한 주 용도와 세부 업종이 일치되는 업종을 중계해야지, 아무

업종이나 중계해서 매치시키게 되면

중계 사고가 발생하게 되는 겁니다. 왜 그러냐면 상가 업종 중에는 허가나

신고, 등록을 해야 사업자등록증이 발급되는 비자유 업종이 있게

되는데 이런 업종들은 허가나 신고

등록 후에 허가 신고증, 등록증을 가지고 세무서에서 사업자등록증을

신청하게 되면 건축물 용도와 업종이

맞아야 사업자등록증이 발급이 되지,

일치하지 않으면 사업자등록증이 발급되지 않습니다. 반대로

허가증이나 신고증, 등록증이 필요 없는

그런 자유업종 같은 경우에는 인허가 절차가 필요 없이 사업자등록증

신청을 하게 되면 건축물 용도 일치 여부를 따지지 않고 바로 사업자

등록증이 발급된다는 것을 알고 계시면 되겠습니다. 예를 들어서, 여기

층이 대장상 주 용도가 만약에 교육

시설인데, 일종 근린생활시설인

카페를 중개해서 입점을 시키면 안 되겠죠. 이럴 경우에는 교육시설

용도를 일종 근린생활시설로 변경 신고가 가능한지 확인한 다음에 중개

계약을 해야 되겠습니다. 반대로 이 2층이 일종 근린생활시설이라면,

운동시설인 대형 헬스장 같은 경우는 입점할 수 없기 때문에, 이때는 건축물

용도 변경 허가가 필요하기 때문에 운동 시설로 용도 변경 허가가

가능한지 여부를 소유주나 구청 모두에게 확인한 다음에 임대차 계약을

진행하는 것이 맞겠습니다. 통상적으로 하위군에서 상위군으로 용도 변경할

경우에는 허가를 받아야 하는데, 물리적으로 여러 조건을 모두

충족시켜야 하기 때문에 비용이 많이

들거나 아예 불가능한 경우도 있습니다. 반대로 상위군에서 하위군으로 용도

변경할 경우에는 신고만으로, 동종 용도군

간의 변경은 대장 기재 변경만으로 가능하기 때문에 좀 수월한 경우가

많습니다. 그리고 참고로 말씀드리면, 1종과 2종

업종 간에는 몇몇 업종을 제외하고는

일종 건축물 용도에 이종 업종이

들어가든, 이종 건축물 용도에 일종

업종이 들어가든 사업자 등록증이

발급되기 때문에 서로 간의 대장 변경을 하는 경우는 드뭅니다.

상가 임대차 계약을 하다 보면 가장 많이 발생하는 것이 1, 2종 간의

근린생활시설 용도 변경을 얘기하는 겁니다. 그래서 중개사가 상가를 중계할

때 건축물의 주 용도와 세부 용도가

일치되어야 한다고 말씀을 드렸는데, 그런데

여기서 중요한 것은 우리 주변에서 볼 수 있는 거의 모든 상가의 주 용도가

1종과 2종 근린생활시설로 지어져

있고, 또 상가 임차인들이 많이 찾는

그 업종 또한 1종과 2종 업종에서

크게 벗어나지 않습니다. 사실상 특별한 경우를 제외하면 임차인이 아니라면 중개 대상

대부분의 업종을 웬만한 상가에 다 끼워 맞춰도 사실상 아무런 문제가

없는 경우가 많다고 말씀드릴 수 있겠습니다. 또 게다가 상가 업종이

의류나 잡화, 핸드폰, 편의점, 사무실

같은 그런 자유업종 같은 경우에는 건축물의 주 용도와 상관없이 모두 입점이

가능하기 때문에 상가 중개의 경험이나 많은 지식이 없어도 기본적으로 90%

임차인들이 원하는 상가는 90% 이상 자동적으로 매칭이 되어 있다고 말씀드릴 수 있겠습니다. 그래서 간혹 상가를 전문으로 중계한다고

하시는 그런 중개사 분들을 만나서 얘기를 해 보게 되면 정말 답답할

정도로 상가 지식이 없는 중개사 분들도 수년째 계속 상가 중계를 할

수 있는 그런 부분도 상가를 찾는 임차인의 90%가 1종과 2종 근린생활

시설, 그리고 자유 업종이고 주위에 있는 상가 역시도 90%가 건축물

시설이기 때문에 가능하다고 보시면 되겠습니다. 그리고 간혹가다가 이 90%

벗어난 특별한 경우 때문에 모르는 경우가 생기게 된다면 인근 다른

중개사와 협업이나 공동 중계로 해결하면 되기 때문에 너무 지역적인

부분까지 모른다고 해서 상가 중계에 대한 그런 막연한 두려움은 가지지

않아도 된다고 말씀드리고 싶습니다. 그럼 이 10%에 해당하는 업종 중

착오하기 쉬운 그런 업종에 대해서 조금 언급해 보고 마치도록

초보 중개사의 상가중개를 위한팁 / 건축물 주용도 와 세부용도 / 상가중개의 어려움?

부동산 마스터 tv

상가 중개의 어려움과 공실/승계 중개 소개

초보 중개사를 위한 상가 중개 팁과 건축물 용도 설명

중개사들은 주로 특정 대상물 중개 지역에 사무소를 둠

많은 중개사들이 상가 중개에 관심 있으나 복잡성과 사고 위험 때문에 어려워함

상가 중개는 공실 중개와 승계 중개로 나뉨

공실 중개는 신경 써야 할 부분이 많지만, 이를 이해하면 모든 상가 중개 이해 가능

건축물 용도와 상가 중개의 법적 제약

상가는 상업, 준주거, 주거 지역 등 다양한 용도 지역에 건축 가능

건축물 대장에는 각 층의 주 용도(최대 29개) 기재

중개사는 공실 상가 임대차 계약 시 주 용도와 일치하는 세부 업종만 중개해야 함

허가/신고/등록 필요한 비자유 업종은 건축물 용도와 업종 일치 시 사업자등록증 발급

허가 등이 필요 없는 자유업종은 건축물 용도와 상관없이 사업자등록증 발급

상가 중개의 현실적인 어려움과 해결 방안

상가 임대차 계약 시 가장 흔한 문제는 1, 2종 근린생활시설 용도 변경

대부분 상가의 주 용도는 1, 2종 근린생활시설이며, 임차인들이 찾는 업종도 유사함

특별한 경우를 제외하면 대부분 업종을 웬만한 상가에 적용 가능

의류, 잡화 등 자유업종은 건축물 주 용도와 상관없이 입점 가능

경험이나 지식 부족해도 90% 이상 임차인 매칭 가능

10%에 해당하는 특별한 경우는 인근 중개사와 협업 가능

착오하기 쉬운 특수 업종 및 면적 제한

일부 업종은 면적에 따라 건축물 주 용도가 달라짐 (단란주점, 카페/식당, 탁구장/헬스장/당구장, PC방, 고시원 등)

단란주점은 45평 초과 시 위락시설 용도로 변경 필요

카페/식당 등은 90평 초과 시 2종 근린생활시설로 변경 필요

탁구장/헬스장/당구장 등은 150평 초과 시 운동시설로 변경 필요

PC방은 150평 초과 시 면세판매시설로, 고시원은 숙박시설로 변경 필요