유튜브에 다른 영상들을 봐도 다들 가계약 주의사항, 가계약 이렇게 해라, 가계약금 돌려받으려면 저렇게 해라 이런 내용만 있지, 정작 진짜 중요한 얘기를 하는 사람은 아무도 없습니다.

사실 가계약이 문제가 많음에도 이렇게

대중적으로 쓰이는 이유는 단 한 가지 때문입니다.

바로 안녕하세요. 당신을 위한 부동산 컨설팅 채널, 임대차의 모든 것입니다.

가계약에 대해서 제대로 모르고 가계약이 당연한 절차라고 생각해서

중개사가 그냥 시키는 대로 별 생각

없이 가계약금을 주고받는 임차인들이 너무도 많습니다. 그리고 그

결과 가계약 때문에 해결 곤란한 문제들을 겪고 있는 분들을 제

주변에서도 심심치 않게 보곤 합니다. 그래서 오늘은 제 구독자분들이라도

가계약에 대해서 다시 한번 생각해 보고 가계약이 필요한지 아닌지 판단해

볼 수 있도록 임대차 영역에서의 가계약에 대해서 한번 얘기해 보려고

합니다. 별로부터 말하자면, 가계약 하지 마세요. 저는 가계약을 하지 않습니다.

중개사들이 계약을 하고 싶어하는 사람이 있으니 가계약을 진행하겠다고

연락이 오면 전 가계약을 하지 않는다고 말합니다. 3일 안으로

계약일을 잡아 달라고 말합니다. 제가 가계약을 하지 않는 데는 몇 가지

이유가 있습니다. 첫 번째, 가계약을 체결할 이유가 없습니다. 무언가 법률

행위를 할 때는 이유가 있어야겠죠. 가계약을 체결한다면 그 이유가 있어야

합니다. 왜 가계약을 체결하죠? 우리는 통상적으로 계약 체결을 보장받기

위해서 가계약을 체결합니다. 임차인 입장에서는 다른 사람이 물건을 차지하지

못하게, 물건을 찜해 놓고 싶은 경우에

가계약을 맺을 것이고, 임대인 입장에서는 일정 때문에 계약 체결이

가능한 날이 한참 후라서 미리 임시로

계약을 맺는 것이 필요한 경우, 임대인이 부동산 위치와 지리적으로

멀기 때문에 계약 체결하러 가는데 많은 시간과 비용이 들어서 허탕치는

일을 방지하고 싶은 경우 가계약을 맺을 겁니다. 거래에 대해 어느 정도

확신을 가지게 되어 심리적인 안정을 얻을 수 있는 것이죠. 그런데 이런

경우들을 제외한다면 굳이 가계약이 필요할까요? 저는 웬만하면 대리인 없이

임대인을 만나는데, 아무리 바빠도 2...

3일 내에는 계약할 시간을 만들 수 있습니다. 누가 계약하고 싶어한다고

연락이 오면 2~3일 안에 계약일을

잡습니다. 상대방이 가계약을 원할 정도로 정말 계약 체결에 간절하다면

상대방도 2~3일이라는 기간 동안 시간을 낼 수 없다는 것은 말이 안

되겠죠. 상대방이 당장 계약금을 만들

수 없는 사정이거나 계약금만 걸고 싶은 경우도 있을 테지만, 계약금도

만들기 힘든 상황이라면 저는 더더욱

그런 임차인과 임대차 관계를 맺지

않을 것 같습니다. 만약 상대방에게 정말 2~3일 내에 계약을 체결할 수

있는 사정이 있다면 저는 그런 계약이 가능한 날 2~3일 전에 다시

얘기하라고 하는 편입니다. 그러다가 계약을 놓치면 어떡하냐 하면서

조바심을 느끼는 임차인들은 있는데,

이렇게 해도 계약을 할 사람이라면 어차피 상대방이 원하는 날에 계약이

다시 잡힙니다. 그리고 그 사이에 제3자에게서 더 좋은 조건이 온다면 그

사람과 계약을 할 수도 있는 것이죠. 가계약을 하는 것보다 더 좋은

가능성을 열어둘 수 있습니다. 만약 이렇게 했는데 가계약을 원했던

사람에게서 연락이 없다면 서로

인연이 아니었던 것일 뿐이고요. 이루어지지 못할 계약이 가계약 때문에

체결된다고 생각하지는 않습니다. 가계약 없이 계약 체결하러 갔다가 계약

직전에 상대방이 나타나지 않는다거나 갑자기 무리한 요구를 한다면 어떻게

하냐고요? 그런 사람과 계약 안 하게 돼서 다행이라고 생각하고 이번 기회에

중개사와 이런저런 얘기를 좀 하고

건물도 좀 둘러보고 돌아가면 되죠.

계약이 안 되었다고 크게 아쉬울 것도

안타까울 것도 없습니다. 원래 주기적으로 해야 하는 일입니다. 두

번째 이유는 가계약을 하지 말아야 하는 더 적극적인 이유입니다. 바로

가계약은 임대인과 임차인 모두에게

베네핏보다 리스크가 더 크기 때문입니다. 앞에서 설명한 것처럼

가계약은 우리에게 임시 계약 같은 개념으로 쓰이고 있습니다만, 사실은 그렇게

쉽게 가볍게 다룰 사항이 절대 아닙니다. 말만 가계약이지, 가계약은 일정

요건만 갖추면 본 계약을 성립시키는

효과가 있습니다. 가계약의 매매 목적물과 계약금, 중도금, 잔금 등의

액수와 그 지급일, 그리고 계약 기간 등 기본적인 구색을 갖추면 본 계약이

성립되었다고 봅니다. 당사자들은 단순히 가계약으로 이해해도 실제로는

본 계약이 성립된 것이죠.  내분의 임대,

임차인들은 가계약에 대해서 제대로 모르기 때문에 가계약을 해제하려면,

임차인은 지급했던 몇십만 원 가계약

금만 포기하고 임대인은 그 금액에 배로 뱉어내면 된다고 생각하는데, 따로

해제 조건에 대한 약정이 없다면 가계약 금액 몇십만 원이 아니라,

본 계약의 계약금이 계약 해제를 위한

위약금이 됩니다. 때문에 가계약은 실제

본 계약과 다름없는데, 계약금의 일부로만 계약을 맺어 놓은 상태로

이해하시는 것이 좋습니다. 물론 가계약의 특약에 따라 변수들이 있지만,

기본적인 개념은 이렇습니다. 추후 본 계약을 제대로 체결하기로 하는

약속이지만, 체결과 동시에 본 계약은

성립한 것을 본다 좀 이상하죠. 임대차에서 임대인이나 임차인이 이런

것을 제대로 이해하지 못한 채로 가계약을 맺으면 이후에 어떤 일이

벌어질 수 있을까요? 제 구독자라면 자신의 권리를 보호하기 위한 보호장치

없이 임대차 계약을 맺으면 어떤 일이

발생할 수 있는지 알고 계실 겁니다. 제 계약서 영상을 보면 알겠지만 이런

것이 특약사항 몇 개로 가능한 것이 아니죠. 임대인은 임대인대로 면책

조항이나 연체 이자에 대해서, 임차인은 임차인대로 누수나 내부 하자의

수리에 대해서 이것만큼은 꼭 들어가야

한다고 생각하는 계약 조건이 있을 겁니다. 그런데 가계약을 덜컥 별

생각 없이 맺고 나서 계약을 체결하라는데, 계약서에 이런 상세

조항에 대해서 상대방이 동의하지 않아 도저히 협의가 이루어지지 않으면

어떻게 될까요? 계약 체결이 가능할까요?

그리고 계약 체결이 되지 않는다면 그 책임은 누구에게 있을까요?

가계약을 맺었으니 계약 해제하려면

위약금을 내야 하는데, 이건 누가 내는

것이 맞을까요? 물론 양쪽이 한 발씩

물러서서 합의 해제하면 좋겠지만, 그렇지 않다면 어떻게 될까요? 임차인

입장에서는 임대인이 가계약금을 돌려주지 않는 데다가 추가로

계약금까지 내놓으라고 요구하고 있을

수도 있고, 임대인 입장에서는 가계약금 몇십만 원 받았는데 임차인이

자신에게 계약금의 두 배를 내놓으라는

당황스러운 요구를 하고 있을 수도 있습니다. 임대인, 임차인 모두 서로

이도저도 못하는 정말 난감한 상황이

생길 수도 있습니다. 보잘것없는 몇십만 원 가계약금 때문에 생길 수 있는

일입니다. 여러분이 이런 상황을 원치 않더라도 상대방에 의해 진흙탕으로

빨려 들어가게 됩니다. 계약의 상세 조건에 대해서 합의 없이 계약을

성립시키는 이런 상황이 누구에게나

가계약 제발 하지 마세요. 가계약을 하면 안되는 이유

임대차의 모든것

가계약의 문제점과 영상의 목적

기존 영상들은 가계약 주의사항이나 절차에만 집중, 중요한 내용은 다루지 않음

가계약을 당연한 절차로 여기고 무분별하게 진행하는 임차인들 많음

가계약으로 인해 문제 발생하는 사례 빈번함

구독자들이 가계약에 대해 재고하고 판단할 수 있도록 설명

가계약을 하지 않는 이유 설명, 본인은 가계약을 하지 않음을 강조

가계약이 필요 없는 이유: 시간적 여유 확보 가능성

법률 행위에는 이유가 있어야 함, 가계약의 이유는 계약 체결 보장

임차인/임대인의 가계약 체결 이유 언급 (다른 사람 차지 방지, 시간적 제약, 거리적 제약 등)

2~3일 내 계약 가능, 가계약 불필요 주장

상대방이 간절하다면 2~3일 내 시간 확보 가능해야 함, 불가능 시 계약 의지 의심

가계약 없이 진행해도 계약 의지 있는 상대는 다시 계약 가능, 더 좋은 조건 제시 가능성도 있음

가계약의 리스크: 법적 효력과 불확실성

가계약은 임대인/임차인 모두에게 리스크가 더 큼

가계약은 일정 요건 충족 시 본 계약과 같은 효력을 가짐

임차인은 가계약 해제 시 가계약금만 포기하는 것으로 생각하지만, 해제 조건 없으면 본 계약 계약금이 위약금이 될 수 있음

가계약 후 계약 조건 협의 불가 시 계약 체결 불확실성과 책임 소재 문제 발생

가계약금 반환 문제, 추가 계약금 요구 등으로 임대인/임차인 간 갈등 발생 가능성

가계약이 일상적으로 사용되는 이유: 중개사의 역할

가계약은 중개사에게 유리하게 작용, 계약 파토 방지 및 중개 수수료 확보 목적

중개사는 가계약을 통해 계약 체결 확률을 높이고 중개 수수료를 받을 가능성을 최대화함

중개사는 조건 차이를 중재하고, 다툼 발생 시에도 책임이 제한적임

가계약을 활용하는 중개사가 질 나쁜 중개사는 아님, 중개 비즈니스 스킬의 일환으로 볼 수 있음

중개사와 임대인/임차인의 입장 차이 강조, 임대인/임차인은 가계약의 리스크를 이해해야 함

결론: 능동적인 계약 체결, 자기 이익 보호 강조

가계약 시 상황 통제 가능성 고려, 계약 체결 여부를 스스로 통제해야 함

시간/비용 아까워 가계약 필요하다고 생각하는 경우, 능동적인 자세로 계약에 임해야 함

수동적인 임대인/임차인에서 벗어나, 절차 이해하고 능동적으로 행동해야 함