세상의 모든 지식 언더스탠딩 제가 보니까 좀 많은 이제 이런저런 뭐 댓글이나 이런 거를

보면은 부동산 리더들이 여전히 조급한 이유가 뭐냐하면 이 안에 어느 정도 내용이면 다 포괄한 거 같아요.

일단은 공급 절벽이라는 내러티브가 많고 그리고 또 정부가 하방을 받쳐준다. 어 2022년 봐라 그

둔촌주공 압두고 다 어 이랬잖아. 약간 그 그 이제 학습 효과. 그리고 또 이제 아주 그 무의 돌리가 화폐

가치 하락에 따른 중장기 우상향. 그니까 화폐 가치는 하락한다. 그러니까 부동산은 당연히 뭐 뭐 잠깐의 조정은

있을지 몰라도 결국은 되게 우상향하게 되어 있다는 거고. 거의 다 덧붙여서 최근에는 이제 아무래도 고령화

인구 감소, 뭐 지방 소멸, 이런 '픽 아웃 코리아' 뭐 이런 내러티브가 가세하니 이제 양극화가 아주 그냥 어 제대로

서울로 다 몰릴 거다. 그렇죠? 이제 다 이 양극화 논리로 어 지금 들어가게 됐죠. 그래서 이거 하나하나가 이제 다 이제

누가 어떻게 분에 따라 이제 말이 다 달라지는 분인데 저는 여기에 대해서 이제 어 좀 이제 좀 약간 다른

시각, 뭐 투기꾼들이 퍼뜨리는 이 말도 안 되는 논리를 좀 깨뜨려 주십시오.

팀장님, 아 식 정말 깨뜨리는 수준은 아니지만 아무튼 좀 몇 가지는 좀 이제 생각이 다르다. 다 다 약간

말 되는 거 같은데 몇 가지, 몇 가지는 좀요. 정도는 확인해 보자라고 하는 것들이 말씀드리면 맞아. 이렇게 딴지 걸고 시비 거는

논리 콘텐츠 좋아합니다 그래 그래서 자 보시면 그 항상 그 언론에는 이제 앞으로 서울 입주 물량이

아파트 입주 물량이 얼마다 얼마다라는게 계속 기사가 나오거든요 주로 공급 절벽이라는 논리가 이제 2025년

2026년에 입주 물량이 없다 뭐 지금 착공 물량이 뭐 뭐 70% 줄었다 뭐면 이런 거 가지고 이제

쓰는데 근데 이 2020년 2월 달 기사를 보시면 2021년과 2022년에 이제 입주 물량이 이렇게나

줄어든다라고 이제 부동산 114 어 이제 자료로 이렇게 냈는데 돌아보니까 실제 입주 물량은 2021년에

4.7만 호 2022년에 3.5만 호였거든요 아 민간의 전망은 입주 물량 통 전망도 많이 틀린다 좀 많이 많이

이제 아 좀 틀린다는 거죠 그것도 좀 이제 적게 상당히 과도 추산을 한다는 건데 왜 틀려요 일부러 왜곡해서

축소할 것 같지는 않고 저들도 그 쓰는 데이터의 근거는 있을 텐데 틀릴까 근거가 있을 텐데 어 제가 이제 주로

통상 부동산 리서치나 뭐 지인 아실 뭐 이런 것들이 다 발표한 게 제각각 숫자가 다 다르거든요 그러다 보니

사실은 제일 쉬운 방법은 이제 입주자 모집 공고가 났던 거는 숫자가 확실하니까 예를 들어 지금 잠실

레미안 아이파크가 요번에 이제 분양을 했고 여기 2 어 내년 말에 입주 예정이거든요 그러면 요게 입주자 모집

공고 나기 전까지 물량에서 내년 입주 물량에 아예 안 잡다가 예 딱 분양을 한 순간요 2,600 세대가 이제

내년 입주 물량으로 잡혀서 쓱 그때 가서 반영이 되는 거예요. 그때 되는데 네 그렇죠. 그러다 보니 이게 참

그러니까 한 2년 앞을 얘기하는 기사들은 좀 약간 잘못 참고를 하는 게 보시면 이 부동산 1사에 어

7월 18일 기준으로는 이때 2026년 입주 물량이 3,500 세대라고 나왔다가 예 조금 지나서 8월 21일엔 이제 또 그 어 이제

한 7천 세대라고 하거든요. 그러니까 뭔가가 또 분양을 하거나 해서 여기 또 올라온 거예요. 그 사이에 그러니까

요렇게 자꾸 이게 언제 보느냐에 따라 근데 2년 앞은 굉장히 지금 과도 추산을 항상 되어 있다는 거죠. 요새는

하도 분양을 미리미리 한 게 아니라 이렇게 최근에 잠시 내면 아이파 그처럼 막 1년 전 뭐 뭐 아니간

거의 거의 당연히 가깝게 분양을 하다 보니 이 숫자가 더더욱 이제 서울 같은 경우는 더 틀릴 공산이 일단 커졌고

그다음에 저게 분양 물량도 아니고 입주 물량인데 근데 그거를 입주 물량을 예를 들면 올해 입주 물량이

입주 그니까 분양 공고가 나와야 그때 반영하는 건 당연하지 내년 내후년 뭐 이런 걸 예상할 때는

당연히 입주 예상치를 반영해서 해야 되는 거 아닙니까 그게 안 안 돼 있다 그러면 너무 이상한 데이터 같은데 그죠 착공을 하면 그 분양을

하나요가 착공을 하면 거의 100% 분양을 하죠 근데 분양을 하면 그거를 이제 입주자 입주 물량으로 잡는데 잡

착공을 곧 석 다로 할게 확실해음 그러니까 당연히 아직 분양을 안 했는데 또 안 이거는 입주자 물량에 안

넣는다는 거죠 그렇죠 이게 그 부담이 있는 게 그니까 할 수도 있으니까 아 공보다는 착공을 했어도 착공만이

입주시기가 언제일지 확실히 안정되지 않거든 예를 들어서 예 예를 들어서 둔촌 주공이 2018년 2019년에

착공을 한 거로 알고 있는데 이게 이제 그죠 예정된 주택지 건설사가 이렇게 잡은 건 있겠지만 우리가

목도한 건 결국은 밀린 거잖아요 이렇게 막 이래저래 밀려 가지고 결국은 이제 예 그니까 이거를 뭐 그니까 일단 한

가지고 수작업으로 이걸 다 그러면 공한 거는 찾아내서 이렇게 해야 된다는 거가 하나 불편한 점이 있겠고

그다음 하나는 이게 틀릴 이제 좀 그죠 뭐 그죠 이제 불확실하다 뭐 약간 그 부담인데 그러다 보니 여기요

장에서 보시는 것처럼 그래도 이렇게 차이나요 분 이상 그니까 이었 저 하다 못에 올해도 올해 초에 와 서울 연관주 물량 뭐 조사에 가장

적어 라면서 2024년에 뭐 개에서이 토끼가 놀라는 막 그림 이렇게 붙였는데 근데 올해 전공만

12,000 세대 입주를 하거든요 근데 이게 입주 물량이 그니까 참 여전히 이게 그 7월 18일 기준으로도 그러다 보니까 이게

국토부나 서울시에서 따로의 입주 물량을 2년 치는 어 예상 이제 자체 집게 한 거를 보도를 합니다 근데

이거를 대부분 인용을 안 하거나 안 보고 계속 이제 민간 기관에서 나오 자만 서울시 예 예상한 예상치로 나온 그렇죠 요거는 착공한 거 그니까

착공해서 분양은 안 했지만 착공한 것도 그 수작업으로 잡은 물량이 24년에 할 걸로 예상할 수 있다는

거죠 그렇죠 입주 예정 물량이 2024년에 3.8만 호인데 어 여전히 아직 그 민간 기관은 뭐

2만 호로 잡고 있고 또 특히 내년은 어 2025년에는 이렇게 많다 하는데 민간은 뭐요 정도다라고 이렇게 굉장히

두 배씩 차이나네요 어 그렇습니다 근데 이제 저 부분에 대해서 누가 다른 얘기를 하는 걸 하나 들었는데

예 저 차이 나는 거의 상당수는 국토부에서 얘기해 주시는 건 말씀하신 대로 착공을 했고 뻔한 아파트인데 왜

그거 안 더해가 아니라 그것도 물론 더 했겠지만 이런 바 청년 주택이나 뭐 원룸 그런 것들을 다 그냥

입주 물량으로 잡는 그것도 입주 입주는 입주가 어 맞는 적이에요 그니까 제가 말씀드렸던게 일단 그

분양 안 한 걸 안다라는 그 의류랑 그다음에 공공 물량들이 누락된다라는 그건데 근데 말씀대로 저

청약 주택 안심 주택 같은 게 이제 연관한 3,000호 막 꽤 많은 물량이 나오거든요 근데 그렇다면

그렇다면 제가 드리고 싶은 말씀 중에 하나는 여기 보시다시피 장처럼 준비가 돼 있잖아요 그 나쁜놈 나쁜놈들 그런

얘기하고 있다는 일리는 겁니다 저는 그렇죠 그런 놈들도 좀 때려 잡으십시오 과거 치는 과거 치는

그들도 이거를 다 합산을 한다는 거예요 즉 이제 입주 물량으로 나오면 그 공고 물량도 과거 치는 수정을

해요 저렇게 그래놓고 그래놓고 앞으로 나올 거에는 이걸 빠지 사지면 이거는 그 절벽 그림이 나올 수밖에 없는 그

상황이 된다는 거죠. 그러니까 사실 뭐 이제 예를 들어 둔촌주공 입주해도 뭐 최근에 뭐어 전세가 생각보다 안

떨어지네 해서 이제 이런저런 기사 나오는데 야 그게 앞으로 입주 물량이 줄어서 그래. 헬리오 때는 그럼 왜

떨어졌어? 입주 물량이 그 뒤에 많았어. 이런 얘기를 이제 뒤 지나고 보니까 하지만 이때도 2018, 19년에는

2020, 21년 물량 적은 걸로 어 이렇게 그래프가 나왔어요. 근데 이게 지나고 보니까 이제 공공도 막 이제

하고 뭐 다 해서 이런 그림이 나온 거지. 그러니까 이거에는 우리가 그어요. 공공을 빼는 거는 이해가 되는데 그럼

과거 그래프에서도 그걸 뺐어야 왜 그거는 더하면서 진짜 절벽 같은 그래프를 만들어 놓고 사람 겁 주냐?

좀 그게 좀 아쉬운 면이 처벌해야 되는 거 아닙니까? 기는 근데 뭐 근데 물론 민간 기관에서 당연히

디스클레이머 걸죠. 이거는 뭐 확실하지 않고 그때 가서 바뀔 수 있다 이런 식으로 이제 하지만 그러다 보니 지금

워낙에 저기에 2026년 이후 물량이 서울이 7천 세대가 너무 많이 보도가 됐다 보니까 일부 전문가분들도

그걸 이제 인용하신 분들이 꽤 있어요. 정도 아 이거죠. 하지만 아 그 정도는 아니다. 일단은 좀 그런 거고요. 물량에

대한 과소 그래프가 항상 있다. 아 예. 일단은 좀 그런 거고 그다음에가 그 20 저 제가 듣기로는 20 올해가

24년이 25년은 물량은 그래도 좀 있고 26년부터는 절벽입니다. 그 이유가 26년에 입주를 하려면 22년

뭐 20 뭐 1년 뭐 이럴 때 음 이럴 때 뭔가 추진도 되고 했어야 되는 건데 그때 금리도 높고 PF 뭐

어떻게 되고 하여튼 뭐 그래서 안 된 거를 우리가 알잖아요 그렇게 얘기하던데 그거 내년부터 하여튼

입주 물량 안 많다고 들었던 거 같은데 그것도 거짓말이면 정말 그 친구들 진짜 구속해야 돼 진짜 그러니까 거기

어 제가 건너서요 장표를 한번 넘어 보시면 아 일단 요거부터 말씀 좀 드려야겠네요 그러니까 어 사실 그

요새 많이 얘기되는 그 부분 중에 하나가 공사비가 너무 많이 올라서 실제 2022년 때 많이 올랐거든요

공사비가 많이 올라 가지고 이제 공사비는 많이 올랐는데 가격 증가가 안 되고 뭐 해 가지고 이제 공급이

이제 스톱이 돼서 그래서 이제 저 한 몇 년 뒤부터는 공급이 되게 적다 없다 이런 식의 얘기를 하거든요 근데

일단 뭐 그거는 큰틀에서 맞는 얘긴데 다만 이제 과거도 같이 돌아보면 과거에도 어 이렇게 그 공사비가

굉장히 많이 폭등했던 적이 있기는 하거든요 공사비가.  데 통상 많이 폭등하는 이유가 그니까 건설사의

매출원가를 보면 한 2, 30% 자재비이고 한 50% 이제 외주비, 그니까 인건비 있대. 그러니까 자재비는요 2, 뭐 7, 8년 요때도

당시 유가 막 100불이고 원자재 가격도 올랐지만 특히 이제 어 집값이 너무 오르면 이제 다들 집 짓는다고 이제

현장이 많아지니까 이 사람 구하는 게 또 힘들어져서 인건비가 또 많이 오르거든요.  데 이게 쭉 한 번에 쫙

반영된 때가 있고 나면 여지없이 착공 물량이 줄어들긴 해요 확실히고 이듬해나 다음까지 착공 물량이 좀

줄어듭니다 어 지금 보시면은 어 착공 물량이 2023년에 그러니까 빨간색은 아파트고 어 회색은 이제 비

아파트, 오피스텔, 광고 다 줄어들었어요 예 근데 그거는 과거에도 어 2019년 럼 이렇게 지금 어 2023보다도

더 줄었던 시기가 있었는데 착공 물량이 그래서 그래서 워낙 이때도 전문가분들이 야 착공 너무 줄어서

이제 서울 집값 오를 수밖에 없다 했지만 우리가 목도한 건 2010부터 2013년까지는 서울 수도권 집값이

하락하는 어 상황이었거든요 또 요때가 입주 물량도 공교롭게도 또 좀 적은 편이었습니다 그러니까 아파트로 보나 뭐

비 아파트로 보나 공개 같이 적었는데 그럼에도 상당 기간은 좀 이제 집값이 좀 저 이제 좀 예 이제

물량이 줄었고 어 그로 인한 여파가 분명히 이 시기보다는 이제 좀 더 입주 물량이 줄어들긴 할 텐데 근데 서울은

특히 이게 참요 통상 착공하면 2, 3년 뒤에 입주 물량이 된다라고 하지만 서울은 또 워낙에 이제 재건

축제 개발이 많다 보니까 얘들은 또 한 4, 5년 지연될 수도 있죠 그죠 또 많이 걸리거든요 그러다 보니까 이

준천 주공이 2018, 19년 공이지만 인제 나오듯이 꽤 예전에 착공한 게 이제요 2025, 26에 어 공급으로

나오는 효과도 있어서 어 지금 착공이 요때 대략 한 요 시기에 좀 그래도 다른 때보다는 좀 더 많았던 거

감안하면 여기가 조금 낮아도 이렇게 믹스가 된 효과 생각하면은 2026년에 막 그렇게까지 입주

물량이 적을까 약간은 어 좀 뭐 그 정도는 아닐 것 같다 이긴 한데 근데 저는 이게 참 뭐 정치색이 전혀 없긴

한데 당시요 시기에 이제 당시 뭐 국토 장관 이런 분께서 이제 집값이 너무 오르는데

급 많이 그런 적 있었잖아요 근데 내심 그게 참 이해는 가던 게 이게 착공으로 보나 입주로 보나 과거보다는 분명히

[하이라이트] 아파트 공급 통계 이렇게 조작되고 있습니다 (라이프자산운용 배문성 팀장)

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부동산 시장의 조급함과 공급 절벽 논란

부동산 리더들의 조급함은 공급 절벽과 정부의 하방 지지라는 내러티브 때문

2022년 둔촌주공 사례를 통한 학습 효과 언급

화폐 가치 하락에 따른 부동산의 중장기 우상향 전망 제시

잠깐의 조정 후 우상향 추세 지속 예상

고령화, 인구 감소, 지방 소멸 등의 요인으로 인한 서울 집중 현상 언급

공급 절벽 논리에 대한 반박 및 입주 물량 분석

언론의 서울 아파트 입주 물량 예측에 대한 비판 제기

2025년, 2026년 입주 물량 부족에 대한 기사 내용 분석

2020년 2월 부동산114 자료를 바탕으로 과도한 입주 물량 추산 지적

부동산 리서치 기관들의 상이한 숫자 제시와 입주자 모집 공고를 통한 정확한 수치 확인 필요성 강조

부동산114의 2026년 입주 물량 예측치 변동 사례를 통해 2년 앞 예측의 부정확성 지적

입주 물량 예측 오차의 원인 분석 및 정부 자료 활용의 중요성

민간 기관의 입주 물량 예측 오차는 청년 주택, 원룸 등의 누락 때문

공공 물량 누락과 과거 자료 수정 문제 지적

둔촌주공 입주에도 불구하고 전세가 하락이 제한적인 이유 분석

과거 그래프에서 공공 물량을 제외하지 않은 점에 대한 비판

민간 기관의 디스클레이머에도 불구하고 과도한 2026년 이후 물량 부족 보도에 대한 우려 제기

공사비 상승과 공급 감소의 관계 분석

공사비 상승으로 인한 공급 감소 현황 설명

과거 공사비 폭등 사례 언급 및 건설사 매출 원가 분석

공사비 폭등 후 착공 물량 감소 현상과 과거 사례 비교

2019년 착공 물량 감소에도 불구하고 2010년부터 2013년까지 서울 수도권 집값 하락 사례 언급

서울의 재건축 개발 지연으로 인한 입주 시기 불확실성 지적

공급 증가에도 불구하고 집값 상승 제한 요인 분석 및 세종시 사례 연구

공급 증가에도 불구하고 가계 부채 증가로 인한 소화 가능성 언급

세종시의 착공 및 입주 물량 감소와 높은 가구 소득, 낮은 인구 천 명당 주택 수 현황 설명

세종시 집값의 전고점 대비 하락 및 회복 부진 현황

세종시 집값 하락 원인으로 높은 전고점 가격과 낮은 전세가율 지적

세종시 사례를 통해 수요 부족 또는 과도한 전고점 가격으로 인한 집값 하락 가능성 제시