### Real Estate Supply Issues and Market Predictions in Korea

부동산 리더들은 공급 문제와 잘못된 시장 예측으로 인해 여전히 불안해하고 있습니다.

### 부동산 시장의 공급과 수요: 서울과 세종시의 비교
* 🏠 부동산 리더들이 조급한 이유는 **공급 절벽과 정부의 하방 지원**으로, 이는 과거의 학습 효과와 무의식적인 화폐 가치 하락에 따른 중장기 우상향으로 이어진다.
* 📉 2021년과 2022년의 실제 입주 물량은 각각 **4.7만 호와 3.5만 호**로, 민간의 과도한 입주 물량 전망이 자주 틀린다는 점이 강조된다.
* 📊 서울의 입주 물량은 주로 **분양 공고가 나기 전까지 반영되지 않으며, 착공과 분양이 이루어진 후에야 입주 물량**으로 잡히기 때문에 2년 앞선 예측이 부정확할 수 있다.
* 🗞 2024년 입주 물량은 **3.8만 호**로 예상되지만, 민간 기관의 추정치는 **2만 호**로 차이가 크며, 이는 정부의 데이터와 민간의 데이터가 상이하다는 것을 보여준다.
* 📈 세종시는 **착공 물량과 입주 물량이 줄어들고 있지만, 가구 소득이 높고 주택 수가 적어 상승 가능성이 존재**하는 반면, **전세가가 낮아 부담**이 있는 상황이다.
* 🔍 세종시의 집값이 전고점에서 하락한 이유는 **투자 수요가 서울로 몰려서 수요가 부족**해졌기 때문이며, 이는 공급이 부족하더라도 집값이 반등하지 못할 수 있음을 시사한다.
* 🌍 이러한 현상은 한국뿐만 아니라 **스페인과 일본 등의 해외 사례**에서도 나타나며, 공급과 수요의 균형이 집값에 미치는 영향을 잘 보여준다.

[하이라이트] 아파트 공급 통계 이렇게 조작되고 있습니다 (라이프자산운용 배문성 팀장)

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부동산 시장의 조급함과 공급 절벽 논란

부동산 리더들의 조급함은 공급 절벽과 정부의 하방 지지라는 내러티브 때문

2022년 둔촌주공 사례를 통한 학습 효과 언급

화폐 가치 하락에 따른 부동산의 중장기 우상향 전망 제시

잠깐의 조정 후 우상향 추세 지속 예상

고령화, 인구 감소, 지방 소멸 등의 요인으로 인한 서울 집중 현상 언급

공급 절벽 논리에 대한 반박 및 입주 물량 분석

언론의 서울 아파트 입주 물량 예측에 대한 비판 제기

2025년, 2026년 입주 물량 부족에 대한 기사 내용 분석

2020년 2월 부동산114 자료를 바탕으로 과도한 입주 물량 추산 지적

부동산 리서치 기관들의 상이한 숫자 제시와 입주자 모집 공고를 통한 정확한 수치 확인 필요성 강조

부동산114의 2026년 입주 물량 예측치 변동 사례를 통해 2년 앞 예측의 부정확성 지적

입주 물량 예측 오차의 원인 분석 및 정부 자료 활용의 중요성

민간 기관의 입주 물량 예측 오차는 청년 주택, 원룸 등의 누락 때문

공공 물량 누락과 과거 자료 수정 문제 지적

둔촌주공 입주에도 불구하고 전세가 하락이 제한적인 이유 분석

과거 그래프에서 공공 물량을 제외하지 않은 점에 대한 비판

민간 기관의 디스클레이머에도 불구하고 과도한 2026년 이후 물량 부족 보도에 대한 우려 제기

공사비 상승과 공급 감소의 관계 분석

공사비 상승으로 인한 공급 감소 현황 설명

과거 공사비 폭등 사례 언급 및 건설사 매출 원가 분석

공사비 폭등 후 착공 물량 감소 현상과 과거 사례 비교

2019년 착공 물량 감소에도 불구하고 2010년부터 2013년까지 서울 수도권 집값 하락 사례 언급

서울의 재건축 개발 지연으로 인한 입주 시기 불확실성 지적

공급 증가에도 불구하고 집값 상승 제한 요인 분석 및 세종시 사례 연구

공급 증가에도 불구하고 가계 부채 증가로 인한 소화 가능성 언급

세종시의 착공 및 입주 물량 감소와 높은 가구 소득, 낮은 인구 천 명당 주택 수 현황 설명

세종시 집값의 전고점 대비 하락 및 회복 부진 현황

세종시 집값 하락 원인으로 높은 전고점 가격과 낮은 전세가율 지적

세종시 사례를 통해 수요 부족 또는 과도한 전고점 가격으로 인한 집값 하락 가능성 제시