2026년 부동산 공급 부족 심화 및 정치적 불확실성에 따른 시장 전망 분석

2026년부터 서울 아파트 공급 부족이 심각해질 전망이다.

### 2026년 이후 서울 아파트 공급 부족 심화 전망
* 📌 2025년까지는 서울을 포함한 전국적으로 아파트 공급량이 충분하지만, **2026년부터 본격적인 공급 부족**이 예상된다.
* 📈 2014~2016년 4만 세대에 육박했던 아파트 입주 물량은 2026년 8,600세대로 **급감**할 것으로 예상되며, 이는 **최소치**일 가능성이 높다.
* 🚧 **인허가 물량 감소와 착공 지연**으로 실제 공급은 통계보다 더 부족할 것으로 예측된다.  인허가 대비 착공 비율이 50%대로 떨어졌고, 착공 후 준공까지 3년 이상 소요되는 경우가 증가하고 있다.
* 📉 **아파트 멸실 물량 증가** 또한 공급 부족을 심화시키는 요인이다. 서울의 경우 재개발/재건축으로 인한 멸실 물량이 연 2~3만 세대에 달한다.
* 🏢  **공사비 상승과 건설 경기 악화**로 건설업체들이 착공을 미루고 있어 공급 부족 현상이 더욱 심각해질 것으로 전망된다.
* ⬆️ 공급 부족으로 인해 **전세가격 상승**이 지속될 가능성이 높다.
* 🤔 공급 부족을 부정하거나, 공급 부족에도 집값 상승을 부정하는 등 다양한 의견이 존재하지만, **2026년 이후 공급 부족은 불가피**할 것으로 예상된다.
* ⚠️  **인허가 물량 감소 추세**와 **공사 지연**을 고려했을 때,  **2027년, 2028년에도 공급 부족 현상이 지속될 가능성이 높다.**

### **2024년 이후 한국 아파트 공급 절벽 위기와 정치적 불확실성**
* 🇰🇷 **아파트 공급 시점 지연**: 2026년 입주 예상 아파트들이 2027년 이후로 입주 시점이 계속 밀리고 있다는 점을 지적.
* 🇰🇷 **2026년 이후 공급 부족 심화**: 2026년부터 아파트 입주 물량이 1만 세대 전후로 감소하여 서울 주택 순 감소 현상이 발생할 위험이 있음을 강조.  이는 2027년, 2028년에도 이어질 심각한 문제임을 시사.
* 🇰🇷 **정치 불확실성으로 인한 공급 드라이브 정체**: **탄핵 국면**으로 인해 정부의 부동산 공급 정책 추진 동력이 상실되었고, 조기 대선 가능성으로 인해 부동산 정책보다 정치적 상황에 집중될 가능성이 높다고 분석.
* 🇰🇷 **정비사업 지연 및 정책 불확실성**:  정치적 불확실성으로 인해 정비사업이 올스톱될 위험이 있으며, 차기 정권의 정책 방향에 따라 재건축·재개발 규제가 강화될 수 있다는 우려 제기.  **8·8 부동산 대책**의 법 통과 실패로 인한 재건축·재개발 지원 지연을 언급.
* 🇰🇷 **1기 신도시 재건 사업의 어려움**: 1기 신도시 재건 사업의 **높은 분담금**으로 인한 사업성 부족 문제와,  **노후 계획 도시 특별법**에 대한 형평성 문제를 지적.
* 🇰🇷 **임대주택 건설의 어려움**: 임대주택 건설 시 **원가 미반영**으로 인한 사업성 악화 문제를 지적하며, 정부 지원의 필요성을 강조.  서울시의 인센티브 제공에도 불구하고 법적 한계로 인한 부족함을 언급.
* 🇰🇷 **재건축 초과이익 환수제의 불확실성**: **재건축 초과이익 환수제** 폐지 여부에 따라 재건축 사업 추진 여부가 결정될 수 있으며, 정권 교체 시 규제 강화 가능성을 우려.  **반포주공 1단지 3주구** 사례를 통해 초과이익 환수 금액 산정의 불확실성을 설명.
* 🇰🇷 **분담금 증가로 인한 재건축 사업의 진퇴양난**:  최근 급증한 공사비로 인해 재건축·재개발 사업의 분담금이 5억~6억원에 달하는 경우가 많아지면서 사업 추진에 어려움을 겪고 있음을 강조.

### **2026년 아파트 공급 절벽과 재건축 사업성 분석**
* 📌 **잠원동 재건축** 사례처럼, 고층 신축으로의 전환은 인근 신축 아파트 가격 상승 시 분담금 10억원 초과에도 사업성이 있을 수 있음을 보여줌.
* 🏢 하지만, 분담금 5억 시대 도래에도 불구하고, **현금 유동성** 부족으로 재건축 사업 참여가 어려운 경우가 많음. 이주비, 중도금 대출 활용 가능성에도 불구하고, 사업성 확보가 관건임.
* 💰 **일산, 분당** 등 1기 신도시 재건축의 경우, 신축 아파트 분양가와 분담금 차이에 따라 사업성 여부가 결정됨.  신축 아파트 가격이 낮을 경우 사업성이 떨어져 재건축 추진이 어려워짐.
* 🤔 재건축 사업의 **성공 여부**는 인근 신축 아파트 가격과 예상 분담금의 차이에 달려있음. 차이가 클수록 사업성이 높아짐.
* 📉 **정권 변화**에 따른 규제 강화는 사업성이 부족한 재건축 사업을 더욱 어렵게 만들고, 사업성이 있는 곳도 분담금 폭탄으로 인해 어려움을 겪을 수 있음.
* ⏱️ 주택 공급에는 **긴 시간**이 소요됨. 재개발, 재건축은 평균 20년이 걸리며, 장기적인 관점에서 정책 지원이 필요함.  "2026년 공급 부족"이 예상됨.
* 📉 **3기 신도시** 사업의 지연은 토지 보상 지연, LH 땅 투기 등 여러 문제로 인해 발생하며, 2026년 이후 공급 부족 심화에 기여할 것으로 예상됨.  사전 청약의 분양가 변동으로 인한 포기 사례 증가.
* 📈  결국, 재건축 사업의 활성화는 **아파트 가격 상승**에 달려있으며, 시장 논리에 따라 공급 부족이 심화되면 자연스럽게 사업성이 확보될 수 있음.  하지만, 장기적인 관점에서 정부의 적극적인 중장기 정책 지원이 필요함.

### 1기 신도시 및 재건축 사업의 현황과 미래 전망: 공급 부족과 슬럼화 위험
* 🏡 **신축 아파트 공급 부족**으로 인해 가격이 상승하고, 재건축 사업의 사업성이 높아지고 있음.  분당의 경우 5~6억의 재건축 분담금에도 불구하고 주변 시세 상승으로 사업성이 확보되는 상황임.
* 📈 집값 상승은 **공급 부족**이 수요를 자극하여 발생하는 현상이며, 단기간에 해결될 수 없다는 점을 강조. 장기적인 관점에서 접근해야 함을 시사.
* 🏢 정부 정책의 중요성 강조: 어떤 정권이든 **재건축 규제 완화** 및 적극적인 지원이 필요하며, 특히 1기 신도시는 **골든타임**에 전폭적인 지원이 중요함. 2024년 11월 27일 1기 신도시 선도지구 발표 이후 빠르게 시장 상황이 변화되었음을 언급.
* 🇯🇵 **일본 다마 신도시** 사례를 통해 1기 신도시의 장기적인 슬럼화 가능성 제기. 20년 후 일본처럼 집값 폭락을 경험할 수 있다는 우려 제시.  도시와 함께 늙어가는 현상과 젊은 층의 유출로 인한 악순환 발생.
* 📉 1기 신도시 슬럼화 방지를 위해서는 **지속적인 지원**이 필요하며, 단순히 시장 논리에 맡길 경우 고령화된 주민들이 재건축에 참여하지 못할 가능성이 높음. 1기 신도시 전체 인구 100만 명 중 고령층 비중 증가에 대한 우려 제기.
* 🏘️ **1기 신도시의 인프라**를 활용하여 슬럼화를 방지하고, 신축 아파트 공급을 유도해야 함을 주장. 상기 신도시와의 비교를 통해 기존 인프라 활용의 효율성 강조.
* 💰 재건축 사업의 **분담금 문제** 해결 필요성 제기.  정부의 지원을 통해 분담금 부담 완화 및 사업 진행 촉진 필요성 강조.  현실적인 해결책으로 **기부채납 비율 조정** 제시.
* 🤔 **정부의 적극적인 개입** 필요성 강조.  단순히 시장 논리에 맡기는 것보다 슬럼화 방지 및 사회적 비용 고려한 정책 필요성을 역설.  청약 가점제도 비판과 유사한 논리로 재건축 특혜 논란에 대한 우려 제기.

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방송 시작 및 주제 소개: 부동산, 특히 공급 부족 문제

부동산 이야기, 집값 이야기가 방송 주제임을 언급

부동산 가격의 미래 전망에 대한 질문 제기

수요는 일정하지만 공급 부족이 가격 상승의 주요 원인임을 설명

부동산 시장에서 수요보다 공급이 중요함을 강조

공급 부족에 대한 엇갈린 의견과 오늘 방송의 목표 제시

2025년 이후 아파트 공급 부족 전망 및 근거 제시

2025년까지는 공급량이 충분하지만 2026년부터 부족할 것이라는 전망

아파트 입주 관련 통계자료를 바탕으로 공급 부족 현황 설명

입주자 모집 공고 기준 통계의 한계점 지적

국토교통부의 입주 통계에도 누락되는 부분이 있음을 언급

2026년 입주 예상 물량이 서울 인구 대비 부족함을 강조

공급 부족 심화의 추가적 요인: 멸실 물량 증가

서울의 주택 멸실 물량이 증가하고 있음을 지적

서울의 공급은 대부분 재개발, 재건축에 의존하며 순수 증가분이 적음을 설명

평균적으로 2만~3만 세대의 멸실이 발생함을 언급

입주 물량과 멸실 물량을 고려했을 때 실질적인 주택 증가분이 적음을 강조

공급 부족에 대한 상반된 의견과 그 근거

통계 자체를 부정하거나 공급 부족에도 집값 상승이 어렵다는 의견 존재

과거 공급 과잉 시대에도 집값이 상승했던 사례 언급

공급량과 집값 상승의 상관관계가 항상 명확하지 않음을 지적

심리적 요인이 부동산 시장에 더 큰 영향을 미칠 수 있음을 언급

공급 부족 심각성을 보여주는 추가적 지표: 인허가 및 착공 감소

인허가 물량이 급격히 감소하고 있음을 지적

주택 인허가 대비 착공 비율 감소 추세 설명

건설 경기 악화와 공사비 상승으로 착공 지연 현상 발생

인허가 물량은 많지만 착공으로 이어지지 않고 있음을 강조

착공 대비 준공까지의 기간이 길어지고 있음을 설명