2024년 서울 부동산 시장 전망: 상승 요인과 하락 요인 분석 및 투자 전략

내년 상반기, 은행 대출 규제 완화와 맞물려 부동산 거래 활성화 및 가격 상승이 예상됩니다.

### 2024년 서울 부동산 시장 분석 및 2025년 전망: 거래량 감소와 상급지 신고가 현상
* 📈 2023년 7월부터 11월까지 서울 부동산 거래량은 급감하여 월 평균 5300건에 비해 현저히 낮았으나, 2022년 거래 절벽 수준(577건)보다는 높았습니다. 특히 상급지(반포, 압구정 등)는 신고가를 경신하며 **양극화** 현상을 보였습니다.
* 📉 최순실 게이트 사건(2016년)과 유사하게, 최근 사태로 인한 불확실성 지속은 거래량 감소를 야기했으나,  **내년 상반기 은행 대출 규제 완화** 시점에 거래 활성화 및 가격 상승이 예상됩니다.
* 📊 전세·월세 시장은 매매 시장과 달리 가격 상승과 거래량 유지로 **매매 시장의 상방 압력**을 형성할 가능성이 높습니다.  신한은행의 내년 전세 대출 조건부 허용 발표 또한 이를 뒷받침합니다.
* ⬆️ 2024년 서울 부동산 시장은 급등 후 조정 국면에 진입했으며, 정부의 대출 규제와 은행의 대출 조임으로 수요 위축이 발생했습니다.  **9개월~10개월 상승 후 조정**은 자연스러운 현상으로 볼 수 있습니다.
* 🏙️ 2024년 서울, 수도권 집값은 급등했으나, 부산, 대구 등 지방은 상대적으로 저조했습니다.  하지만 전주, 춘천 등 일부 지방 도시는 입주 물량 감소, 세컨드하우스 수요 등으로 상승세를 보였습니다.
* 📉 지방 부동산 시장은 양극화가 심화되었고,  **2025년 지방 시장의 활성화는 불확실**합니다.  투자는 광역시를 중심으로 신중하게 접근해야 합니다.
* ⬆️ 2021년 임대차 3법으로 인한 전세가 급등은 2024년 공급 감소와 맞물려 **2025년 전세가 상승**을 예상하게 합니다.  이는 매매가 상승에 상방 압력으로 작용할 것입니다.
* ⚠️ 현재 서울 부동산 가격은 **고평가** 상태이며, 2012~2013년과 같은 저평가 상황은 아닙니다.  소득 대비 주택 구매력 지수 또한 고려해야 합니다.

### 서울 부동산 시장 전망: 고평가 지속 및 미래 불확실성
* 📈 서울 부동산 시장은 여전히 **고평가** 상태이며, 현재 지표는 2024년 6월까지의 데이터를 기반으로 하지만, 향후 지표는 더 악화될 가능성이 높습니다.
* 📉 **내수 경기 악화** 및 정부 정책 불확실성은 부동산 시장의 하방 요인으로 작용할 것으로 예상됩니다.  민주당 집권 가능성과 과거 정부의 부동산 정책 실패는 완화 정책의 어려움을 시사합니다.
* 📊 주택담보대출 금리는 기준금리 인하에도 불구하고 높은 수준을 유지하고 있으며, **주택담보대출 금리와 부동산 매매 가격의 상관관계는 -0.59로 낮아 금리 인하가 집값 상승으로 이어진다는 보장이 없습니다.**
* 📉 **금리 인하, 공급 부족, 인구 감소** 등은 부동산 시장의 상승 및 하락 요인으로 작용하지만, 이러한 요인들만으로 시장 상황을 단정 지을 수 없습니다.  이는 마치 대학 진학처럼, 수요와 공급의 불균형으로 인해 특정 지역 및 아파트의 가격 상승을 야기할 수 있습니다.
* ⬆️ **서울 수도권 집중 현상**은 서울 부동산 시장의 상승 요인으로 작용할 것으로 예상되며, 특히 **선호도 높은 지역** (강남, 마용성 등)의 가격 상승이 두드러질 것으로 예상됩니다.
* ⬆️ 지방 부동산 시장은 **양극화 심화**가 예상되며, 선호도 높은 지역 (해운대, 수성구 등)은 가격 상승이 예상되는 반면, 중·하급지는 가격 하락 가능성이 높습니다.
* ⚠️ 부동산 시장 전망에 대한 **가짜 신호** (금리 인하=집값 상승, 공급 부족=집값 상승, 인구 감소=집값 하락)에 주의해야 하며, 다양한 요인을 종합적으로 고려해야 합니다.
* ⬆️ **SNS 및 부동산 커뮤니티의 영향**으로 좋은 부동산에 대한 잠재적 수요가 증가하고 있으며, 이는 부동산 가격 상승에 영향을 미칠 수 있습니다.

불확실성이 지속되는 동안에는 거래량이 줄어들겠지만, 내년에 은행 대출 규제가 풀리는 시점과

맞물리면서 내년 상반기 정도에는 거래가 활성화되고 가격이 오르는 일이 있을 거라고

저는 예상하고 있습니다. [음악] 시크릿 브라더님, 굉장히 오랜만에 출연하셨는데요. 일단 벌써 연말이니까

2024년 부동산 시장부터 한번 정리해야죠. 일단 금리 인상과 주식, 코인은 굉장히 많은 관련이

있었습니다. 부동산 시장 분위기, 금리 인상 요즘 어떤가요? 일단 거래량을 좀 살펴볼 필요가 있을 것 같아요. 일단

부동산 거래량 데이터를 먼저 볼게요. 7월에는 9206건이고, 8월에는 649건, 9월에는 3126건. 7월 대비 1/3 토막이

났었거든요. 이게 전국 2위에요. 서울이에요. 서울의 거래량입니다. 네, 10월에는 3725건, 좀 늘어났다가 11월, 12월 말까지

집계되는 11월 데이터가 248건이거든요. 이제 집계되면서 조금씩 바뀌긴 할 텐데, 어쨌든

11월에는 10월과 비슷하거나 조금 줄어들지 않을까 예상하고 있고, 12월에는 이제 연말이기도 하고

갑자기 터진 이제 개인적인 사태 때문에 거래량이 이제 더 낮은 거래량이 나오지 않을까라고 예상하고

있습니다. 서울시 전체 한 달 거래량 평균이 보통 이제 5300건 정도 되거든요. 그런데 평균 거래량보다 좀

낮은 수준이긴 하지만, 거래 절벽이라고 불렸던 2022년 수준보다는 더 높은 수준이어서 완전 거래 절벽까지는 아니

그때는 뭐 천 건 미만, 577건 정도로 나왔습니다. 그래서 그 정도 분위기는 아니라고 보시면 되고, 서울에서 이제 상급지, 지금 계속해서 신고가 소식이 들려오고 있어요. 이제 아, 상급지 여전히 신고가

치고 있어요. 여기서 말하는 상급지, 어디? 뭐 반포, 압구정, 그다음에 목동, 여의도 이런 데서는 지금도 계속 신고가가

나오고 있어서, 특히 재건축 단지들이, 신축 단지들이 막 갑자기 5억, 10억씩 오르는 거 보고 어

재건축 단지들도 신고가를 계속해서 찍고 있는 상황이기 때문에, 그렇게 분위기가 나쁘다라고 보기에는 조금

어렵긴 하지만, 그래도 서울, 수도권, 전국 전체적으로 봤을 때 전반적으로 분위기가 다운된 것은 맞을 것 같고요.

이번 사태가 워낙 심각해서 과거 2016년 사례를 봤습니다. 2016년 데이터를 화면에서 보시면, 11월 매매 데이터가 있는데, 10월에 최순실 게이트가 터졌습니다.

그때 박근혜 정부 시절이었는데, 사건이 터지면서 11월에 매매가 급락했습니다.

반 토막이 아니라 거의 1/n 토막이 났고, 3개월 동안 거래량이 거의 없었습니다. 그러다 2017년 5월경 문재인 대통령 당선 이후 불확실성이 해소되면서 밀려왔던 거래량이 폭발했습니다.

그래서 이번 경우도 크게 다르지 않을 것이라고 생각합니다.

거래량은 좀 예상하고 있고, 연말이기도 하고, 이번 상태처럼 불확실성이 지속되는 동안에는 거래량이 줄어들겠지만, 어느 정도 시간이 지나면 거래량이 늘어나면서 회복하지 않을까 생각합니다. 그리고 많은 사람들이 불확실성 때문에 부동산을 용기 있게 매수할 수 있는 사람이 많지 않잖아요.

그래서 리스크를 감수하고 상황을 지켜본 후 움직이려는 사람들이 많기 때문에, 그 시기가 내년 은행 대출 규제가 풀리는 시점과 맞물리면, 내년 상반기 정도에 거래가 활성화되고 가격이 오르는 일이 있을 거라고 예상합니다.

하고 있고 지금 화면에서 보시는 것처럼 매매 데이터는 이게 확 꺾였는데, 이게 전월세 데이터, 거래 데이터는 그 사건이 있었을

때도 거의 비슷하게 가는 게 보이시죠? 이거 보면은 지금 이번에도 전세와 월세 시장에는 큰 영향이 없을 수

있다라고 저는 예상을 하고 있어요. 이게 무슨 의미냐면, 매매 시장이 움직이는 건 사실 전월세 시장의

영향을 받잖아요. 근데 전세와 월세 시장이 지금 가격도 계속 오르고 있고 거래량도 계속 이렇게 받쳐주고 있단

말이에요. 그런데 앞으로 입주 물량도 줄어들기 때문에 전세와 월세 시장이 계속해서 탄탄하게 받쳐주면, 향후의

매매 시장에도 상방 압력을 줄 수 있는 요소들이 조금 쌓이고 있는 게 아닌가라고 생각을 하고 있습니다. 그리고 대출 측면에서도 조금 보면은

신한은행에서도 이제 내년에 다시 전세 대출을 조건부로 허용해 주겠다는 기사도 나오고 있어요. 이 얘기가

무슨 얘기냐면, 은행에서도 사실 올해 9월, 10월부터 막아놨던 대출을 내년부터 서서히

풀려는 움직임이 벌써부터 보이고 있거든요. 그래서 이런 움직임들이 있다 보면 내년에는 분위기가

조금 더 괜찮아지지 않을까라고 예상하고 있습니다. 근데 지금 말씀해 주신 가운데, 은행이 내년에 대출을 푼다는

식으로 말씀해 주셨는데, 그건 은행은 어쨌든 정부의 대출 규제로 인해 지금 대출이 잘

안 되고 있는 것도 있잖아요. 내년에 정부가 대출을 지금보다 좀 더 풀어줄 거라고 생각하시는 건가요?

나아질 수밖에 없는 이유가 올해 이제 은행들이 정부의 말을 잘 들을 수 있었던 이유 중 하나는 이 시기에 너무나 많은 대출을

풀었어요. 그래서 은행 실적이 어느 정도 다 찼던 상황이거든요. 그 상황에서 이제 정부가 요구를 했을 때

처음에는 금리만 조금 내리는 신용을 했다가, 그게 아니라 대출 자체를 통제하라라는 뉘앙스가 내려오니까

은행에서 아예 대출 총량 자체를 줄여 버렸거든요. 그런데 내년이 되면은 어쨌든 은행들의 목표가 있을 거고,

그게 지점별로, 은행별로 목표를 채우려다 보면 당연히 대출 총량 자체도 늘어날 수밖에 없고, 이자 자체도

계속 낮아지고 있다 보니까 대출 자체가 조금 더 활발해지지 않겠어요? 어쨌든 은행도 대출로 먹고 사는 기업 중

하나인데, 대출을 아예 안 할 수 있는 문제는 또 아닌 거니까. 자, 근데 개입 사태 이전에도 부동산 분위기는 다소

굉장히 좀 침체되었던 그 이유는 뭐죠? 일단 저는 두 가지 정도로 보고 있거든요. 일단은 그 전에 너무

2024년에 서울 부동산 시장이 급하게 올랐던 게 있어요. 그래서 일단 쉬어갈 타이밍이 되었던 타이밍도 있었고, 마침

그 타이밍에 정부가 이제 대출 규제, 구체적으로 말하면 정부가 아니라 정부의 눈치를 본 은행에서 이제

대출을 조이면서 수요가 좀 위축되는 측면이 있는데, 어, 쉬어갈 타이밍이 됐다라는 게 어떤 의미냐면, 일단 서울

부동산도 그렇고 전국도 그렇고 대략적으로 한 9개월에서 10개월 정도 일단 쭉 올라가다 보면, 특히

이제 가격이 급격하게 올라가다 보면 쉬어가는 타이밍이 자연스럽게 나오거든요. 그 이유는 매도자의

입장에서 생각해 보면, 매도자는 사실 더 높은 가격을 계속 바라고, 매수자는 급한 마음에 매수를

하는데, 일단 어느 정도 올라간 호가를 매수자가 잡으려고 하거든요. 그러다가 매도자가 너무 많이 가격을

올려 버리고, 매수자가 감당할 만한 가격대가 너무 높아져 버리면 매수자가 포기해 버려요. 그럴 수

있죠. 그러면 매도자는 더 높은 가격을 받고 싶으니까 가격을 내리지 않고, 매수자는 살 용기가

없으니까 거래가 멈춰 버리면서 거래량이 줄어들고 거래가 안 되는 현상이 발생하거든요.

타이밍에 마침 정부도 이제 대출을 더 이상 해 주지 말라고 압박을 하다 보니까 수요 자체가 완전히

줄어든 거죠. 그래서 제가 블로그나 유튜브에서도 말씀드렸던 게 한 9월 정도 됐을 때 시장 분위기가 확

꺾이는 게 현장에서 보였거든요. 그래서 아, 9월부터는 조금 시장이 꺾일 것 같습니다라고 말씀을 드렸었고, 실제로

9월, 10월, 11월 되면서 거래량이 줄고 가격도 조금 안정되는 현상이 발생했던 것

같습니다. 네. 자, 그럼 이제 24년에 서울과 수도권, 또 지방은 분위기가 좀 달랐던 것 같아요. 서울, 수도권,

지방 부동산 시장 흐름 한번 정리해 주신다면요? 네. 일단 모든 지역을 다 말씀드릴 수 없으니까 대표적으로 서울과 그다음에

지방의 대표 도시 부산과 대구만 살펴보겠습니다. 23년에 반등했다가 다시 하락했고,

24년에 서울 집값이 급등하는 모습을 보실 수 있습니다. 부산과 대구는 22년부터 계속 하락하는 모습이고,

사실 이것은 KB 데이터인데, KB 데이터는 다소 늦게 반영되는 측면이 있습니다. 그래서 리치고 데이터를 가져왔습니다.

리치고 시세 데이터를 보면, 서울은 23년 초에 반등하여 23년 말에 잠깐 조정된 후 24년에 급등하는 모습입니다.

부산은 23년에 반등했다가 23년 말에 하락하고, 24년에도 계속 하락하는 모습이고,

대구는 많은 분들이 알고 계신 것과 달리 23년에도 

반등을 했거든요. 굉장히 어렵다고 생각하는 대구 시장이 23년 말에 떨어졌다가 24년에 다시 이렇게

반등을 했습니다. 그런데 전체적으로 봤을 때는 서울이 이렇게 많이 올라갈 때 부산과 대구는 많이 올라가지

못했다는 게 사실 팩트이긴 하거든요. 그래서 전반적으로 24년 시장을 정리해 보면 서울 수도권 시장이 많이

올라갈 때 지방 시장은 많이 올라가지 못해서 더 양극화가 심해졌다는 것은 부정할 수 없는 사실인 것 같습니다.

그런데 서울과 이제 수도권을 조금 더 통으로 봤을 때 서울, 경기, 인천은 결국에는 같은 방향으로 가긴 하거든요.

좀 시차가 있긴 하지만 같은 방향으로 가서 경기도의 주요 입지도 보면은 뭐 과천, 판교, 분당 이런 것들은 오

많이 올랐어요. 전 가까이 갔고, 서울 상급지는 많이 올랐어요. 그런데 의외로 인천의 상급지, 아, 할 수

있는 송도 같은 경우는 많이 안 올랐고, 반면에 이제 검단 같은 경우는 서울 접근성이 주목을 받고 신축의

대단지이며 양극화가 더 이제 벌어졌다고 보는 게 맞을 것 같고요. 근데 이게 지방도 사실 언론에서 계속

서울과 지방 이렇게만 비교하니까 사실은 이게 굉장히 좀 뭉뚱그려져서 얘기되는 경우가 있는데, 지방도 되게

많은 지역들이 있어요. 그래서 제가 좀 옳은 지역들을 제가 갖고 왔거든요. 여기 보시면 서울 그래프와 거의

비슷하게 보이는 이 그래프가 사실 전주의 그래프입니다. 예, 전북 전주의 그래프. 그다음에 다른 그래프들 이제

제가 보면은 뭐 강원도의 춘천, 롯데캐슬 이지더원 이런 데들 사실 많이 올라갔어요. 그런데 많은 사람들이 그냥

지방은 계속 떨어졌겠지 생각을 하는데, 그래프를 이제 직접 보시면 확실히 많이 올라간 지역들이 많이 있다는 것을 알 수 있습니다.

그래서 지방도 그냥 뭉뚱그려서 하나의 지방으로 이렇게 보는 게 아니라, 지방마다 좀 차이점이 있을

것이다라는 걸 여러분들이 좀 알고 계시면 좋을 것 같고요. 저는 사실 2025년에 좀 지방도 빛이 뜨는 한 해가

될 거라고 예상을 했었는데, 이번 사태가 터지면서 그게 조금 더 뒤로 밀리지 않을까라는 우려심이 좀

있습니다. 지방이 다 떨어진다고 이제 여러 가지 분위기가 조성되고 있지만, 그 가운데도 오르는 지역이 있다는 건데, 지금 전북 전주와 강원 춘천, 경북...

안동이 그럼 오른 이유는 뭐예요? 일단 전주 같은 경우는 입주 물량이 굉장히 적었어요. 그래서 입주 물량이 적었기

때문에 전세가 상승도 굉장히 컸고, 그 전세가 상승이 집값 상승을 밀어올린 것도 컸고요. 강원도 같은 경우는 사실 다른 지역에 비해서

좀 하락폭이 작았던 게, 아무래도 세컨드하우스에 대한 수요가 계속 있다 보니까. 그리고 천안, 또 이제 GTX

거기까지 연결된다는 그런 이야기들도 있어서 그런 거고요. 그다음에 경북의 작은 도시들은 사실 오를 만한 이유가

별로 없었음에도 불구하고 그 도시에 공급이 적으면 그냥 올라갔던 모습이거든요. 그래서 사실 이런

지역들을 과거 22년도, 21년도처럼 적극적으로 들어갈 걸 제가 추천드리지는 절대 않고요. 이런 지역들은

위험하니까 오히려 이런 지역들보다 지금 많이 빠져 있는 광역시 쪽을 우선적으로 보시는 게 훨씬 더 좋지

않을까라고 생각하고 있습니다. 그런 지방의 것들을 좀 잘 분석하기 힘든 분이라면 수도권, 그중에서 특히 뭐

경기에서도 아니면 더 안쪽에 핵심지, 아니면 서울에 투자하는 게 나은 거겠죠. 조심할수록 맞습니다. 저도 그렇게

생각하고 기왕이면 서울 수도권을 보는 게 낫고, 만약에 지방을 보신다면 그래도 광역시를 우선적으로 보는 게 어떻게

보면 주식을 친다면 지방 부동산은 한국 주식, 미국 주식은 서울 같은 느낌, 좀 더 난이도가 쉬운 느낌?

맞습니다. 물론 이제 한국 장에서도 이제 돈을 벌 수 있지만, 미장이 조금 더 확률이 높을 수 있다는 거죠.

24년 부동산 시장을 보면 전세가도 상승했는데, 그 원인은 무엇이고 전세 가격 상승이 매매가를 올린 부분도

있을 텐데요. 내년에 어떻게 될까요? 일단 그 이전 상황을 짚어봐야 할 것 같아요. 21년도에

급하게 상승했을 때 매매가만 상승한 게 아니라 전세가도 급하게 상승했거든요. 물론 유동성이

풀린 것도 있지만, 저는 유동성이 풀린 것보다는 임대차 3법의 영향이 전세가 상승에 더 큰 영향을

서울 공급부족 너무 심각하다, 공포의 2025년 부동산 집값 전망 (시크릿브라더)

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2024년 부동산 시장 전망 및 거래량 분석

불확실성 지속으로 거래량 감소 예상, 내년 상반기 은행 대출 규제 완화 시점에 거래 활성화 및 가격 상승 예상

서울 부동산 거래량 감소 추세 확인 (7월 9206건 → 11월 248건)

11월 거래량은 평균치보다 낮으나 2022년 거래 절벽 수준보다는 높음

상급지(반포, 압구정, 목동, 여의도 등)는 신고가 지속

2016년 최순실 게이트 이후 부동산 시장 침체 사례 언급, 불확실성 해소 후 거래량 회복 예상

전세·월세 시장 현황 및 매매 시장 영향

최근 사태에도 전세·월세 시장은 큰 영향 없을 것으로 예상

전세·월세 시장 가격 상승 및 거래량 유지, 매매 시장에 상방 압력 제공 가능성

내년 전세 대출 조건부 허용 가능성 언급, 은행의 대출 완화 움직임

2024년 부동산 시장 침체 원인 분석

2024년 초 서울 부동산 가격 급등 이후 조정 국면 진입

은행의 대출 규제 강화로 인한 수요 위축

가격 급등 후 자연스러운 조정 국면 진입

9월부터 시장 분위기 꺾임, 거래량 감소 및 가격 안정화 현상 발생

서울, 수도권, 지방 부동산 시장 비교 분석

서울 집값 급등, 부산과 대구는 하락세 지속

서울 수도권 시장 상승과 달리 지방 시장은 상대적으로 부진, 양극화 심화

서울, 경기, 인천 시장은 유사한 흐름이나 시차 존재

지방 시장의 지역별 차이 강조, 일부 지역(전주, 춘천 등)은 상승세 기록

지방 부동산 시장 상승 지역 분석 및 투자 전략

전주 상승 원인: 입주 물량 감소 및 전세가 상승

강원도 상승 원인: 세컨드하우스 수요 및 GTX 연결 기대감

경북 소도시 상승 원인: 공급 부족

위험 지역 투자 지양, 광역시 우선 투자 권장

지방 투자 어려움 시 서울, 수도권 투자 권장

2021년 전세가 급등 원인: 임대차 3법 영향

2024년 이후 공급 물량 감소, 2025년 이후 전세 물량 부족 예상

2025년 입주 물량 증가로 상승폭 둔화 예상, 일부 지역 하락 또는 보합 가능성

2025년 이후 전세가격 상승 및 매매가격 지지 효과 예상

주택 가격 고평가 여부 및 향후 전망

강남 등 상급지 주택 가격 고평가 지적

전세가율 아직 낮은 수준, 매매가 대비 전세가 상승 필요성

소득 대비 주택 구매력 지수 악화, 고평가 상태 지속

내수 경기 부진, 대출 규제 등 하방 요인 존재

정부 정책 리스크 존재, 부동산 완화 정책 지속 어려움 예상

금리 인하 및 부동산 시장 영향 분석

기준금리 인하와 주택담보대출 금리 인하의 불일치 가능성 설명

코픽스 금리와 주택담보대출 금리 연동 구조 설명, 가산금리 인상으로 대출 금리 상승 가능성

기준금리 인하가 주택 가격에 미치는 영향 불확실성 강조

주택담보대출 금리와 서울 부동산 매매지수 상관관계 낮음 (-0.59)

금리 인하 및 대출 규제 완화로 인한 부동산 시장 상승 가능성

부동산 시장 관련 가짜 신호 및 투자 주의사항

금리 인하=부동산 가격 상승, 공급 부족=부동산 가격 상승, 인구 감소=부동산 가격 하락 등의 단순 공식 경계

인구 감소에도 불구하고 좋은 부동산에 대한 수요 증가 가능성 제시

좋은 부동산에 대한 수요 증가와 공급 제한으로 인한 가격 상승 가능성

서울 수도권과 지방의 양극화 심화 예상, 지방 내 양극화 또한 심화될 것으로 전망

지방 부자들의 존재와 실거주 선호도 강조, 선호 지역 집중 현상 예상