2024년 서울 부동산 시장 전망: 상승 요인과 하락 요인 분석 및 투자 전략

내년 상반기, 은행 대출 규제 완화와 맞물려 부동산 거래 활성화 및 가격 상승이 예상됩니다.

### 2024년 서울 부동산 시장 분석 및 2025년 전망: 거래량 감소와 상급지 신고가 현상

* 📈 2023년 7월부터 11월까지 서울 부동산 거래량은 급감하여 월 평균 5300건에 비해 현저히 낮았으나, 2022년 거래 절벽 수준(577건)보다는 높았습니다. 특히 상급지(반포, 압구정 등)는 신고가를 경신하며 **양극화** 현상을 보였습니다.
* 📉 최순실 게이트 사건(2016년)과 유사하게, 최근 사태로 인한 불확실성 지속은 거래량 감소를 야기했으나,  **내년 상반기 은행 대출 규제 완화** 시점에 거래 활성화 및 가격 상승이 예상됩니다.
* 📊 전세·월세 시장은 매매 시장과 달리 가격 상승과 거래량 유지로 **매매 시장의 상방 압력**을 형성할 가능성이 높습니다.  신한은행의 내년 전세 대출 조건부 허용 발표 또한 이를 뒷받침합니다.
* ⬆️ 2024년 서울 부동산 시장은 급등 후 조정 국면에 진입했으며, 정부의 대출 규제와 은행의 대출 조임으로 수요 위축이 발생했습니다.  **9개월~10개월 상승 후 조정**은 자연스러운 현상으로 볼 수 있습니다.
* 🏙️ 2024년 서울, 수도권 집값은 급등했으나, 부산, 대구 등 지방은 상대적으로 저조했습니다.  하지만 전주, 춘천 등 일부 지방 도시는 입주 물량 감소, 세컨드하우스 수요 등으로 상승세를 보였습니다.
* 📉 지방 부동산 시장은 양극화가 심화되었고,  **2025년 지방 시장의 활성화는 불확실**합니다.  투자는 광역시를 중심으로 신중하게 접근해야 합니다.
* ⬆️ 2021년 임대차 3법으로 인한 전세가 급등은 2024년 공급 감소와 맞물려 **2025년 전세가 상승**을 예상하게 합니다.  이는 매매가 상승에 상방 압력으로 작용할 것입니다.
* ⚠️ 현재 서울 부동산 가격은 **고평가** 상태이며, 2012~2013년과 같은 저평가 상황은 아닙니다.  소득 대비 주택 구매력 지수 또한 고려해야 합니다.

### 서울 부동산 시장 전망: 고평가 지속 및 미래 불확실성

* 📈 서울 부동산 시장은 여전히 **고평가** 상태이며, 현재 지표는 2024년 6월까지의 데이터를 기반으로 하지만, 향후 지표는 더 악화될 가능성이 높습니다.
* 📉 **내수 경기 악화** 및 정부 정책 불확실성은 부동산 시장의 하방 요인으로 작용할 것으로 예상됩니다.  민주당 집권 가능성과 과거 정부의 부동산 정책 실패는 완화 정책의 어려움을 시사합니다.
* 📊 주택담보대출 금리는 기준금리 인하에도 불구하고 높은 수준을 유지하고 있으며, **주택담보대출 금리와 부동산 매매 가격의 상관관계는 -0.59로 낮아 금리 인하가 집값 상승으로 이어진다는 보장이 없습니다.**
* 📉 **금리 인하, 공급 부족, 인구 감소** 등은 부동산 시장의 상승 및 하락 요인으로 작용하지만, 이러한 요인들만으로 시장 상황을 단정 지을 수 없습니다.  이는 마치 대학 진학처럼, 수요와 공급의 불균형으로 인해 특정 지역 및 아파트의 가격 상승을 야기할 수 있습니다.
* ⬆️ **서울 수도권 집중 현상**은 서울 부동산 시장의 상승 요인으로 작용할 것으로 예상되며, 특히 **선호도 높은 지역** (강남, 마용성 등)의 가격 상승이 두드러질 것으로 예상됩니다.
* ⬆️ 지방 부동산 시장은 **양극화 심화**가 예상되며, 선호도 높은 지역 (해운대, 수성구 등)은 가격 상승이 예상되는 반면, 중·하급지는 가격 하락 가능성이 높습니다.
* ⚠️ 부동산 시장 전망에 대한 **가짜 신호** (금리 인하=집값 상승, 공급 부족=집값 상승, 인구 감소=집값 하락)에 주의해야 하며, 다양한 요인을 종합적으로 고려해야 합니다.
* ⬆️ **SNS 및 부동산 커뮤니티의 영향**으로 좋은 부동산에 대한 잠재적 수요가 증가하고 있으며, 이는 부동산 가격 상승에 영향을 미칠 수 있습니다.

서울 공급부족 너무 심각하다, 공포의 2025년 부동산 집값 전망 (시크릿브라더)

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2024년 부동산 시장 전망 및 거래량 분석

불확실성 지속으로 거래량 감소 예상, 내년 상반기 은행 대출 규제 완화 시점에 거래 활성화 및 가격 상승 예상

서울 부동산 거래량 감소 추세 확인 (7월 9206건 → 11월 248건)

11월 거래량은 평균치보다 낮으나 2022년 거래 절벽 수준보다는 높음

상급지(반포, 압구정, 목동, 여의도 등)는 신고가 지속

2016년 최순실 게이트 이후 부동산 시장 침체 사례 언급, 불확실성 해소 후 거래량 회복 예상

전세·월세 시장 현황 및 매매 시장 영향

최근 사태에도 전세·월세 시장은 큰 영향 없을 것으로 예상

전세·월세 시장 가격 상승 및 거래량 유지, 매매 시장에 상방 압력 제공 가능성

내년 전세 대출 조건부 허용 가능성 언급, 은행의 대출 완화 움직임

2024년 부동산 시장 침체 원인 분석

2024년 초 서울 부동산 가격 급등 이후 조정 국면 진입

은행의 대출 규제 강화로 인한 수요 위축

가격 급등 후 자연스러운 조정 국면 진입

9월부터 시장 분위기 꺾임, 거래량 감소 및 가격 안정화 현상 발생

서울, 수도권, 지방 부동산 시장 비교 분석

서울 집값 급등, 부산과 대구는 하락세 지속

서울 수도권 시장 상승과 달리 지방 시장은 상대적으로 부진, 양극화 심화

서울, 경기, 인천 시장은 유사한 흐름이나 시차 존재

지방 시장의 지역별 차이 강조, 일부 지역(전주, 춘천 등)은 상승세 기록

지방 부동산 시장 상승 지역 분석 및 투자 전략

전주 상승 원인: 입주 물량 감소 및 전세가 상승

강원도 상승 원인: 세컨드하우스 수요 및 GTX 연결 기대감

경북 소도시 상승 원인: 공급 부족

위험 지역 투자 지양, 광역시 우선 투자 권장

지방 투자 어려움 시 서울, 수도권 투자 권장

2021년 전세가 급등 원인: 임대차 3법 영향

2024년 이후 공급 물량 감소, 2025년 이후 전세 물량 부족 예상

2025년 입주 물량 증가로 상승폭 둔화 예상, 일부 지역 하락 또는 보합 가능성

2025년 이후 전세가격 상승 및 매매가격 지지 효과 예상

주택 가격 고평가 여부 및 향후 전망

강남 등 상급지 주택 가격 고평가 지적

전세가율 아직 낮은 수준, 매매가 대비 전세가 상승 필요성

소득 대비 주택 구매력 지수 악화, 고평가 상태 지속

내수 경기 부진, 대출 규제 등 하방 요인 존재

정부 정책 리스크 존재, 부동산 완화 정책 지속 어려움 예상

금리 인하 및 부동산 시장 영향 분석

기준금리 인하와 주택담보대출 금리 인하의 불일치 가능성 설명

코픽스 금리와 주택담보대출 금리 연동 구조 설명, 가산금리 인상으로 대출 금리 상승 가능성

기준금리 인하가 주택 가격에 미치는 영향 불확실성 강조

주택담보대출 금리와 서울 부동산 매매지수 상관관계 낮음 (-0.59)

금리 인하 및 대출 규제 완화로 인한 부동산 시장 상승 가능성

부동산 시장 관련 가짜 신호 및 투자 주의사항

금리 인하=부동산 가격 상승, 공급 부족=부동산 가격 상승, 인구 감소=부동산 가격 하락 등의 단순 공식 경계

인구 감소에도 불구하고 좋은 부동산에 대한 수요 증가 가능성 제시

좋은 부동산에 대한 수요 증가와 공급 제한으로 인한 가격 상승 가능성

서울 수도권과 지방의 양극화 심화 예상, 지방 내 양극화 또한 심화될 것으로 전망

지방 부자들의 존재와 실거주 선호도 강조, 선호 지역 집중 현상 예상