홈빌더 업체들 중 1등 업체가 바로 이 닥터 호튼이라는 업체입니다. 이런 종목들에 좀 더 관심을 기울여야

된다는 생각이 드는 것은 미국의 집값 상승은 지금 되게 구조적인 요인 때문에 일어나는 거기 때문에 앞으로

단기간 내에 사라질 요소가 절대 아니에요. 주택 공급을 한 번에 늘리기에는 굉장히 부담스럽습니다. 이런

업체들 입장에서도 향후에 조금씩 실적이 개선되면서 이 회사의 이익이나 주가가 나아질 건데, 결국에는 지금

집을 구하는 사람들은 필수 소비자예요. 언제까지고 기다릴 수가 없는 사람들입니다. 결국에는 주택 시장에 들어오게 될 거고, 그 사람들이 집을

구매하면서 계속 주택 가격이 올라가고, 얘네는 계속 주택 공급을 늘릴 거기 때문에 되게 오랫동안 호황기가

이어질 수 있는데, 그 호황기의 첫 시작 국면이라는 생각이 저는 들었어요. [음악] 안녕하세요, 이효석입니다. 오늘은

연수의 미국 주식 시간입니다. 안녕하세요. 안녕하세요. 네, 연수의 '돈이 되는 미국 주식' 시간입니다. 저희가 처음에 기획할 때 열 종목을

한번 해보자고 했는데, 오늘 벌써 다섯 번째 종목 이야기입니다. 앞에서 설명해주셨던 네 가지 종목들이

주가도 잘 가지만, 참 너무 재미있고 깊이가 있다라는 분석들을 많이 해주시는 것 같아요. 그래서 연수에게 '아,

나 좀 연수를 한번 만나보고 싶다', 혹은 '어, 좀 돈 좀 되는 것 같은데, 내 돈도 좀 어떻게…' 이렇게

생각하시는 분은 밑에 있는 댓글에 연수의 이메일 주소를 남겨놓을 테니까, 연락하시면 될 것 같고요. 한번 그

오늘은 어떤 종목인지 한번 시작해 볼까요? 네, 오늘은 종목도 종목이지만, 좀 더 산업 전반에서 뭔가 변화가 생기고 있는

부분을 제가 캐치해 드리고 싶어서 그거를 좀 중심으로 설명을 드릴 텐데, 오늘은 좀 특별하게 이제

부동산을 좀 준비해 봤습니다. 물론 제가 부동산 전문가는 아니지만, 철저히 [음악] 주식처럼 철저히 분석을 해 드리려고

하고, 제가 분석 드리려는 부동산은 당연히 미국 부동산이고, 지금 한국 부동산도 되게 핫하잖아요. 되게 많이

오르고 있고, 근데 지금 사실 미국도 집값이 계속 오르고 있어요. 집값이 매일매일 신고가를 경신하고 있고,

그게 지금 매월이나 매 분기마다 발표되고 있는 물가지수에도 큰 영향을 주고 있죠. 그래서 물가가 안

내려오는 가장 큰 이유가 주거비이기 때문이기도 한데, 그 정도로 지금 미국 집값이 좀 화두이기 때문에 이것을 안

짚고 넘어갈 수가 없을 것 같아서 한번 준비를 해 봤습니다. 그래서 이것은 개별 종목에 대한 이야기도 될 수 있지만, 미국의, 미국의

부동산에 대한 이야기일 것 같네요.

네, 맞습니다. 그래서 시작을 보면, 일단 미국의 집값을 보실 때는 케이스-실러

라고 하는 주택 가격 지수를 보시면 되는데, 이게 미국 부동산을 전반적으로 종합해서 나타낸 지표이기 때문에, 이

지표에 따라서 미국 부동산 가격이 움직인다고 보시면 됩니다. 근데 보시면 미국 집값이 이제 서브프라임 사태

때까지 계속 올랐다가 그 이후에 빠졌다가 다시 그 이후로 쭉 오르면서 최근에는 그 기울기를 더 가파르게

올라가고 있어요. 그래서 최근까지도 계속 신고가 흐름을 보여주고 있는데, 미국 집값이 왜 신고가인지 이제부터 설명드리겠습니다.

제가 서두에서 설명드렸던 것처럼, 경제학적 논리로 접근해 보겠습니다. 경제학의 가장 기본적인 로직은 수요와 공급입니다. 그래서 수요와 공급 측면에서 어떤 변화가 있는지 각각 체크해 보고 넘어가겠습니다.

네, 가격을 살펴보면, 닷컴 버블 터지기 전에는 200 정도의 지수였는데, 130 정도까지 빠졌네요. 정말 많이 빠졌습니다.

그리고 지금은 300이 넘으니까, 서브프라임 모기지 사태 때보다 두 배 가까이 오른 겁니다. 벌써

네, 네. 그래서 이렇게 왜 이렇게 많이 오를 수밖에 없었는지 살펴볼 텐데, 먼저

수요 측면을 한번 점검해 보겠습니다. 네, 수요 측면에서 지금 밀레니얼 세대들이 집을 구할 나이가

됐어요. 지금은 'MG'라고 하는 용어 때문에 되게 유명해졌는데, 이 밀레니얼 세대라고 하면 어, 보통은

이제 1980년대 초부터 1994, 95년까지의 세대를 의미하고, 이 분들이 지금 나이대가 한 3

40대 정도고, 이 분들의 특징이 이제 최근부터 결혼을 시작하거나 아니면 자녀가 생겨서 실제로 집을 구할 나이가

된 세대들이에요. 근데 사실 이 세대들의 어, 일반적인 나라들에서는 이 세대들의 영향력이 그렇게 크지 않은 게, 이

세대들의 구성 비율 자체가 높지 않아요. 인구 비율 자체가 그런데 미국은 되게 특이하게 밀레니얼

세대 인구가 가장 많습니다. 그렇군요. 심지어 베이비붐 세대라고 하는, 일단 이름부터가 많이 나왔다고 하는

베이비붐 세대인데, 베이비붐 세대보다도 밀레니얼 세대가 인구가 많아요. 어, 그래요. 그러니까 미국의

독특한 인구 구조가 만들어낸 기적적인 수요 증가 현상 때문에 지금 실수요자가 늘어나고 있다는 거예요.

사실 이제 기형적이라고 표현했지만 이게 정상이죠. 그렇지 않나요?  전 사람이 많은 게 정상이지. 어, 근데 이제

우리나라가 정상이라 보면 이게 너무 기적이죠. 그 연수 씨는 지금 밀레니얼 세대입니까? 저는 살짝 걸쳐 있습니다.

살짝 걸쳐 있나요? 아뇨, 저는 안타깝게도 제가 그 세대에 못 들어가요. 그래서 그 세대는 저는 아주 안타깝게도, 아주 큰 차이로 여기...

아주 깝깝하게 유니크한 세대입니다. 네네네. 어쨌든 그 미국의 그 인구 구성이 이렇게 되어 있다는 거네요.

미국의 인구 구성이 이렇다 보니까 이제 밀레니얼 세대들이, 그러니까 지금 인구 구성 비율로 봤을 때 가장 많은

세대들이 주택 시장으로 들어오고 있다는 거예요. 그런데 이런 사람들의 특징이 뭐냐면, 이런 사람들은 투자를

하려고 집을 사는 게 아니에요. 자기가 살 집을 찾는 거거든요. 내가 결혼을 해서 내 배우자와 살 집, 그리고 내

배우자와 내 아이와 같이 살 집을 구하기 때문에 이런 사람들의 집에 대한 수요는, 집값이 올라간다고 해서...

없어지지 않습니다. 제가 만약에 뭔가 부동산에 투자를 하고 싶으면, 집값이 오르면 '아, 조금 떨어질 때까지 기다려 볼까?' 이런 생각을 할 수 있지만, 이 사람들은 당장 살 집이 필요하기 때문에 집값이 오른다고 그 구매 의사 결정을

멈출 수가 없어요. 그런 가장들의 실수요가 있습니다. 그래서 수요 측면에서는 이 밀레니얼 세대, 그러니까 실수요자들이 집을 구할 나이가

됐다라는 엄청난 구조적인 요인이 있고, 그러면 이제 반대로 공급 측면으로 넘어가 보겠습니다. 공급 측면에서는

이제 첫 번째로 신규 주택 공급이 없다는 건데, 우리가 그 서브프라임 사태라고 하죠. 2007년까지 미국

부동산 가격이 그냥 폭등하면서 계속 올라가다가 결국에는 금리 인하가 아, 금리, 연준의 금리 인상이

이제 신호탄이 되면서 그 주택 버블이 무너졌던 게 바로 서브프라임 모기지 사태였습니다. 이후에 어떤 일이 있었냐면, 주택 건설업체들이 막무가내로 집을 지었어요. 짓는 대로 다 팔리니까 한 사람이 집을

여러 채씩 들고 있으니까 계속 사는 거예요. 그걸 또 모기지론을 당겨 가지고. 그러니까 주택 건설업체

입장에서는 주택을 안 만들 이유가 없는 거죠. 그래서 계속 주택을 만들다 보니까 신규 주택이 계속

늘어났어요. 그러다가 버블이 터지니까 모든 집들이 매물로 나오게 되죠.

그러니까 주택 건설업체 입장에서는 주택을 만들 이유가 없는 거예요. 시장에 매물이 너무 많으니까

그래서 그 이후로 주택 공급이 급격하게 위축되어 계속 낮은 수준을 유지하다가 코로나 때

들어가면서 조금 이제 자산 시장이 좋아지면서 주택을 사려고 하는 투기적인 수요들이 급증했죠. 그러면서

조금 늘어났다가 다시 좀 위축되었다가 좋아졌다가 이런 반복되는 과정을 거치고 있는 상황인데,

이거를 이것과 관련해서 제가 좋아하는 영화가 하나 있는데, <빅쇼트> 님도 보셨죠? 그죠? 많은 분들이

보셨어요. 네. 이 영화는 제 인생 영화이기도 한데, 그 영화에 보시면 그런 말이 나와요. 그 서브프라임 모기지 버블이

정점에 달했을 때는 집에 있는 개 이름으로도 주택 대출을 받았다고. 아, 그러니까 모든 사람들이 주택을 가지고 있고, 그것도 한 채만 가지고 있는 게 아니라

있는 게 아니라 여러 채를 가지고 있었는데, 그렇게 할 수 있었던 이유가 금리가 너무 낮으니까 대출을

일으켜서 계속 집을 사면 그 집값이 계속 오르니까, 자기는 대출을 일으킬수록 돈을 버는 그런 구조가

형성이 됐던 거거든요. 근데 그러다가 아까 말씀드렸던 것처럼 연준이 금리를 인상하기 시작하면서, 그 대출 금리가

올라가면서 그런 모든 버블들이 다 무너져 내리게 돼요. 그래서 그 이후부터 이제 아까 보여드렸던 차트처럼,

그 이후부터 신규 주택 공급이 줄어들니까 주택 재고, 즉 주택 재고가 계속 줄어들어요. 재고가

줄어들었다는 거죠. 네, 계속 줄어듭니다. 그래서 주택이 이제는 시장에 점점 주택이 나오는데, 그게 계속 소화가 되다

보니까 근데 신규 주택은 안 늘어나다 보니까 재고가 계속 줄어서, 어, 재고를 보시면 2010년 이후에

거의 10년 동안 줄어들기만 해요. 그러다가 이제 최근에 신규 주택 공급이 조금 늘어나면서 다시 이게 조금

올라온 건데, 아직까지 예전 수준에 비하면 거의 미미한 수준입니다. 그 2008년에 이게 숫자를 보니까 한

거의 400만 채 정도가 재고, 400만 채 맞아요. 거의 400만 채였는데, 근데 지금은 이제 100만 채, 그 1/4 토막이 난 거예요, 재고가.

그렇죠. 시장에 나와 있는 미국 주택의 재고가 이 정도로 없어졌다는 거죠. 충분한, 그, 어, 구조조정이 주택

시장에서 진행됐다라는 걸 확인할 수 있는 것 같습니다. 그렇죠. 거의 10년이 넘는 기간 동안 진행이

됐습니다. 그리고 개인들의 부채도 굉장히 건전화되어서, 그러니까 개인들도 디레버리징을 많이 했어요. 그

동안에 가지고 있는 자산은 많이 늘어나 가지고 미국의 개인들은 정말 부자가 된 거고요. 이 상황은 여기서도

확인할 수 있습니다. 네. 그래서 이게 이제 경제학에서 우리가 흔히 배우는 수요와 공급 그래프인데, 아하, 이게

이제 수요 곡선이고, 이게 이제 공급 곡선인데, 수요 곡선과 공급 곡선이 만나는 데서 가격이 결정이 되죠. 제가

아까 말씀드렸던 게, 실수요자가 늘어나니까 수요 곡선이 위로 이동하겠습니다. 주황색 선으로 이동을 하고,

공급은 신규 주택 공급이 없으니까 줄어들게 되겠죠. 그럼 S가 왼쪽으로 이동합니다. S1으로 이동을 해서

원래는 가격이 여기였는데 가격이 올라가게 되는 거예요. 아주 기본적인 경제학의 원리를 이용해서도 미국 주택

가격이 왜 올라가는지를 설명할 수 있는 거예요. 정리하자면, 미국 주택 시장에서 주택 하락에 상관없이

주택을 구매하고자 하는 실수요자들이 늘어나고 있기 때문에, 인구 구조적으로 주택 수요는 늘어나는데 서브프라임

사태 이후로 주택 건설업체들이 주택을 짓기를 좀 조심스러워하면서 공급은 줄어들고 있으니까 주택 가격이

올라가고 있는 거예요. 계속 그런데 이 트렌드를 부추기는 요인이 한 가지 더 있습니다. 그게 뭐냐면

여기까지 들으셨으면 이런 생각이 드실 수도 있어요. 신규 주택 공급은 없는 건 알겠는데, 그러면 기존에 살던

사람들이 이사를 가면 기존 주택 공급이 늘어날 수 있는 게 아니냐는 의문이 드실 수 있습니다. 그런데 공급

측면의 두 번째 요인은 기존 주택 보유자들도 집을 잘 안 판다는 것입니다. 가장 큰 이유는, 여기 보시면

기존 주택 판매 데이터인데, 2007년 서브프라임 모기지 사태 이후 많이 줄었다가 최근 코로나 이후

자산 가격이 전반적으로 오르면서 집값이 너무 많이 올랐다고 생각한 사람들이 집을 팔았습니다. 그러면서 잠시 늘

어났다가 2022년 이후 다시 줄었습니다. 그 이유는 바로 금리 때문입니다. 금리 때문에

집을 못 파는 것입니다. 미국인들은 주택을 살 때 보통 30년 고정 금리 모기지를 이용하는데, 30년 모기지 금리가

금리로 대출을 많이 해요. 그러니까 고정금리로 대출을 한다는 게 중요한데, 미국 모기지론의 90% 이상이 지금

고정금리 대출로 이루어져 있습니다. 근데 이 고정금리 대출이 언제 이루어졌는지를 생각해 보시면, 2010년대에 다 이루어진 거거든요.

근데 2010년대에 모기지 금리를 보시면 3%대예요. 아하, 근데 지금 2022년부터 연준이 금리 인상을

시작을 했죠. 그러면서 금리가 최고점에서 7.8%까지 올라갔어요. 아, 그러니까 이때 대비 이때 모기지

금리가, 자기가 빌렸던 대출 금리가 너무 낮으니까 지금 새로 모기지를 일으켜서 들어가기가 너무 부담스러운

거예요. 이거를 예를 들어서 쉽게 설명을 드리면, 이게 이제 2012년도에 샀던 집이라고 해보겠습니다. 어떤 사람이, 근데 이게

[연수르의 미국주식 5부] 미국의 밀레니얼 세대가 몰리고 있어요. 앞으로 필연적으로 성장할 수 밖는 시장은 '이곳'

효친님들을 위한 바이사이드 애널리스트 이효석 매니지스트입니다. 
운용 경험을 살려서 변화된 세상에서 생존을 위한 투자전략을 리서치하고 있습니다.
비즈니스/광고/협업 문의 : contact@hs-academy.kr


이효석아카데미

미국 주택 시장의 구조적 상승 요인 분석

닥터 호튼(D.R. Horton)이라는 미국 홈빌더 업체의 중요성 강조

미국 집값 상승의 구조적 요인 지속 언급

주택 공급 부족으로 인한 장기적 호황 전망

주택 구매자의 필수 소비 특성 강조

주택 시장의 장기적 호황 전망 재확인

미국 집값 상승의 수요 및 공급 측면 분석

케이스-실러 주택 가격 지수를 통한 미국 부동산 시장 분석

수요 측면: 밀레니얼 세대의 주택 구매 증가

미국 밀레니얼 세대의 인구 비중이 높은 점 강조

밀레니얼 세대의 실수요 중심 주택 구매 특징 설명

공급 측면: 신규 주택 공급 부족 및 서브프라임 모기지 사태 이후 영향

기존 주택 보유자들의 매물 부족 현상 설명

높은 금리로 인한 기존 주택 매물 부족 현상 심화

주택 건설 업체 투자 전략 및 ETF 활용

주택 건설 업체의 집값 상승 수혜 및 투자 매력도 분석

닥터 호튼(D.R. Horton)의 시장 점유율 및 성장 전망

결론 및 추가적인 투자 고려 사항

미국 집값 상승의 장기적 지속 가능성 재차 강조

보호 무역주의 및 제조업 부흥에 따른 집값 상승 요인 추가 언급

산업 전반의 변화를 고려한 ETF 투자 전략 제시

산업 전반적 호황 시 ETF 투자 전략 재언급

ETF 투자를 통한 개별 기업 리스크 분산 효과 강조

레버리지 ETF 투자의 위험성 및 주의사항 설명