2025년 부동산 시장 전망: 평택, 세종, 대전 등 유망 지역 분석 및 투자 전략

평택은 인구 증가 지역으로, 향후 부동산 시장 기회가 있다.

### 서울말고, 데이터가 말하는 2025년 유망 부동산 투자 지역 전망
* 📈 **인구 감소** 시대 속에서 서울 인구 감소와는 대조적으로 인구 증가 지역(화성, 양주, 평택 등)에 대한 투자 필요성 강조.
* 📉 평택의 경우, 삼성전자 호재에도 불구하고 현재 **고평가** 상태이며, 공급 과잉과 일자리 감소로 투자 시점은 아직 이르다는 분석.
* 📊 평택 아파트 월세 수익률은 3.7%로 은행 예금 금리와 비슷하며, 세금 등을 고려하면 투자 매력도가 낮음.  2028년 이후 공급 감소 예상.
* ⬆️ 경기도 인구 증가 지역 탑3는 화성, 양주, 평택이며,  **국가 차원의 지원**이 집중될 경우 평택의 부동산 시장이 다시 활성화될 가능성 제시.
* 💡 용인 반도체 클러스터 주변 지역(원산면 제외)보다는 **기반 시설**이 잘 갖춰진 동탄, 평택 지역에 대한 투자 전망 제시.
* 📉 세종시는 과거 호재로 인해 고점을 찍었으나, 현재는 하락세를 유지하고 있으며, 2025년 말~2026년 저점 예상.  **공급 부족**은 장점.
* 📈 세종시는 주변 지역인 대전과의 연계성을 고려해야 하며, 대전의 재건축, 재개발 등으로 인한 공급 증가를 주의해야 함.  2027년 공급 증가에 따른 주춤 가능성 언급.
* 🔮 2025년 부동산 시장 전망은 상반기에는 정책 자금 및 신혼부부 특례 대출 확대 등으로 **반등**이 예상되지만, 하반기에는 DSR 3차 시행 및 경기 침체 가능성으로 인해 위험한 시장 상황 예상. "저는 아마 내년에 반등이 나올 거라고 보고 있고요."

지금 인구 감소 시대잖아요. 서울 인구가 굉장히 감소하고 있습니다. 그런데 인구가 이렇게 늘어나는 지역은

여러분들이 반드시 주목할 필요가 있습니다. 지금의 어느 정도 혼란스러운 정부 상황이 해결되고 나면, 저는 여기다 다시 엄청난 에너지를 집중해야 된다고 봅니다. 이건 무조건이에요.

[음악] 아, 아무래도 한창 평택이 삼성전자 호재 때문에 많이 올랐었죠. 지금은 어느 정도까지 하락했나요? 지금은 이제

상황이 매우 안 좋죠. 네, 그리고 앞으로도 더 안 좋아질 것 같아요. 하지만 그렇기 때문에 또 기회가,

나중에 언젠가는 평택에 또 엄청난 기회가 올 거라고 봅니다. 제가 사실 투자적 관점에서 제일 좋아하는

패턴이 이런 평택 같은 패턴이든, 예, 왜냐면 우리가 주식으로 따지면 이런 거예요. 호재가 지금 너무 많은데

호재가 당장 실현되지 않아요. 거기다가 지금 일시적으로 공급 물량까지 너무 많아서 가격이 굉장히 억눌려 있습니다.

근데 공급은 언젠가 해소될 거고, 그다음에 호재도 언젠가 실현이 될 거잖아요. 그래서 적당한 타이밍을 잘

잡으면 이제 평택의 아파트로 굉장히 시세 차익을 올릴 수 있는 그런 가능성이 있는 시기가 될 거라고

보고 있고요. 평택의 지금 매매가, 전세가 흐름을 보시면 매매가가 전세가가 지금 계속 빠지고

있죠. 23년에 반등이 좀 들어왔다가, 수도권과 다르게, 특히 서울은 24년에 반등이 되게 셌는데 평택은 반등이

이제 아예 없이 그냥 계속 매매가는 전세가는 현재 흘러내리고 있고요. 자, 요게 이제 평택의 주택 구입 부담

지수이고, 그래서 이제 보시는 것처럼 굉장히 많이 지금 고평가되어 있죠. 자, 그런데 이 주택 구입 부담 지수를 볼

때도 전제 조건이 하나가 있는데, 뭐냐면 그 지역의 위상이 아예 바뀔 때가 있습니다. 아, 뭐냐면 삼성전자

이전의 평택과 삼성전자가 들어오고 난 이후의 평택이 완전 다르거든요. 자, 그렇기 때문에 삼성전자가 들어온

시점인, 그 지금부터 이 데이터를 저는 좀 볼 필요가 있다. 그게 이제 2017년 정도거든요. 그리고 지금 91 정도예요. 평균 87이 그러면

일단은 좀 많이 싸지긴 했지만, 여전히 지난 한 7~10년 정도로 봤을 때는 조금 가격적인 부담이 있긴

하구나, 이런 걸 알 수가 있겠죠. 그리고 요거는 뭐냐면, 평택에서 제가 아파트를 사서 월세를

줬을 때 월세 수익률이 얼만지를 데이터로 계산을 했는데, 평택 아파트의 월세 수익률은 지금

3.7%예요. 빨간색이 월세 수익률이고, 파란색은 은행 예금이에요. 그래서 주식이든 부동산이든, 어떻게 보면 위험 자산이든

은행 예금보다… 예를 들면, 원금에 대한 리스크가 아예 없는 은행 예금과의

차이를 통해서 저는 투자를 할 건지 말 건지에 대한 의사 결정의 하나로 삼아야 한다고 판단하거든요. 근데

이제 보시면, 뒤에 막대 그래프가 그 차이예요. 평택의 월세 수익률과 은행 예금의 차이. 그래서 이것이

높을수록 은행 예금보다 평택 아파트를 사서 월세를 놓는 게 수익이 더 높은 거예요. 근데 보시면

2015년부터 2021년 중순까지는 최소 2~3% 가까이 은행보다 높았는데, 지금은 어때요?

거의 맞아요. 예금 금리보다 평택 아파트를 산다면 취득세, 등록세, 보유세 등이 들어가는데,

이것까지 감안하면 수익은 더 안 나오겠죠. 그렇기 때문에 이런 부분들을 생각하면 아직은 은행 이자 대비해서는 투자할

때가 아니구나라는 걸 알 수 있고요. 그다음에 문제가 이제 평택의 공급인데, 22년, 23년, 24년

갈수록 줄었죠. 근데 이제 내년부터는 어떻게 돼요? 25년, 26년, 27년까지 공급이 줄고 28년은 되어야

평택의 공급이 줄어요. 평택이 그럼 왜 이렇게 공급이 많냐면 이유는 간단합니다. 삼성 자재의 엄청난 수요 때문이죠.

이러다 보니까 여기저기를 막 개발하고 그러면서 이제 공급이 이렇게 엄청나게 증가하는 상황인데, 삼성전자가

여기서 문제가 생겨 버리죠. 아, 그 이것도 데이터를 명확하게 보실 수가 있는데요. 자, 요게 이제 평택의 일자리

데이터입니다. 음, 평택의 일자리가 어때요? 줄어들고 있어요. 진짜 빠르게, 어, 굉장히 빠르게 감소하고 있죠.

감소하고 있습니다. 그래서 일자리가 지금 계속 빠지고 있는 거예요. 그럼 일자리가 빠지면 당연히 이제 별로

좋지 못하겠죠. 자, 그런데 그나마 여기서 좀 다행스러운 부분이 있는데, 그거는 뭐냐면 요게 이제 인구 수랑

세대 수인데 보시면 세대 수랑 인구 수는 여전히 어때요? 늘어나고, 계속 증가하고 있죠. 최근 한 2년 정도를

기준으로 경기도에서 어느 정도 수입인지를 한번 보도록 하겠습니다. 경기도에서 인구, 세대 수가 어디가 많이 늘어나는가를 보면 딱 탑 3가 세

개입니다. 첫 번째 화성, 두 번째 양주, 세 번째 평택. 인구와 세대 수가 늘어나는 지금, 인구 감소 시대잖아요?

서울 인구가 굉장히 감소하고 있습니다. 그런데 인구가 이렇게 늘어나는 지역은 여러분들이 반드시 주목을 좀 하실

필요가 있다고요. 그리고 삼성전자가 사실 어떻게 보면 국가에 지금 짊어진 문제잖아요. 그래서 저는 국가에서

어떻게 하든 어느 정도의 혼란스러운 정국이 좀 해결이 되고 나면은 저는 여기다가 또 다시 엄청난 에너지를

집중해야 된다고 봅니다. 이건 무조건이에요. 국가의 경제를 위해서. 그렇게 되면 이제 평택이 다시 또

활짝 웃는 날이, 그래서 한 1, 2년 정도 후에는 오지 않을까요? 음, 아니면 안전빵으로 바로 4위가 용인시 처인

구예요. SK하이닉스 때문에 그런 거 아니에요? 맞아요. 여기 투자해서 난 거 아닙니까? 그런데 이제 이쪽 주변

상황이 현재 그렇게 썩 다 좋지는 못합니다. 그래서 지금 이제 얘기를 해 주셨는데, 자, 이제 지도를 이렇게

지적도로 보면은 다 나옵니다. 여기 이제 보시면 요렇게 이제 용인 반도체 클러스터가 있죠. 예, 예. 그다음에 여기가 용인 첨단 반도체 클러스터,

국가산업단지고요. 그래서 이렇게요. 라인, 요 삼각벨트. 여기가 이제 향후 저는 대한민국

부동산 시장에서 굉장히 기대되는 지역이에요. 그래서 원산면인데, 여기는 아시겠지만

이쪽은 어떤 기반이 있어요? 없어요. 없죠. 그냥 빈 땅이잖아요. 기반이 없어요. 그렇기 때문에 결국은 여기 계신

분들이 이쪽 동탄으로 더 오시지 않을까요? 그래서 저라면 기흥 쪽보다는 이쪽, 예, 평택이나 동탄

이쪽을 좀 더 주목할 것 같습니다. 그럼 도시에 투자할 때는 도시의 사이즈도 되게 중요하고

이거네요. 중요하죠. 교육 인프라 이런 것들. 맞습니다. 왜냐면 일자리만 보고 가는 게 아니잖아요. 예, 그 동네가

얼마나 살기 좋은지, 우리 와이프가 얼마나 좋아하는지, 또 아이들이 자라기에 얼마나 좋은 환경인지 그런

기반 여건이 어떻게 되는지가 또 중요하기 때문에 이런 것이 금방 만들어지는 것이 아니잖아요. 그렇기

때문에 향후 몇 년간은 아마 이제 동탄, 평택 등의 지역들이 기반을 계속 잡아나가면서 주변을 좀

흡수하지 않을까 생각합니다. 동탄으로 지금 GTX가 아직 확정은 안 된 거죠?

아, 평택… 평택. 예, 그 부분은 아직 확정이 안 된 걸로 알고 있습니다. 만약 거기까지 내려오게 되면서 인프라를 더

키워준다던가 하는 식으로 조금 더 어시스트를 하게 될 거예요. 예, 충분히 그럴 가능성이 있을 것 같습니다.

삼성전자 같은 데는 그래도 복지가 좋잖아요. 그러면 회사 측에서 사택 같은 것은 없나요? 그러면 부동산에

가격에 영향을 안 주는 건가요? 아니, 뭐 사택도 있는 걸로 알고 있고, 사택 임대도 좁았는데 당연히 이제

그런 것에 대한 수요는 있겠지만, 그것 때문에 시장 전체가 완전히 숫자가 적어요. 저희도 저희 회사처럼 대기업

사택을 좀 아는데, 진짜 15년 차 정도 되니까 이제 당신 순번이 나왔어요. 아, 그리고 방 두 개. 그래서 저는

이제 평택을 저는 뭐라고 생각하냐면, 지금은 미군 오리 새끼예요. 근데

이것은 국가가 이제 어떻게 정책을 하느냐에 좀 달렸지만, 언젠가는… 그렇기 때문에 아마 이 영상 보고 계신

우리 평택에 계신 시민 여러분들도 계실 텐데, 너무 낙담하지 마시고, 좋은 시절은 또 오니까요. 그러면 한번

비교를 해 봅시다. 저기 이번에 또 이슈가 되는 곳이 세종인데, 세종은 좀 어떤가요? 아, 네. 세종시도 한번

데이터로 보도록 하겠습니다. 원래 옛날에 한참 신도시로 유행했던 곳이 지방에서 동탄, 고덕, 세종 이 세 곳이

이제 한강 이남 3대장이라고 불렸잖아요. 자, 이제 세종 같은 경우도 보시면 21년 2월에 다른 지역보다

빠르게 고점을 찍었습니다. 왜냐면 세종 같은 경우는 주식으로 따지면 엄청나게 큰 호재가 터져 버린 거예요.

그래서 엄청나게 올랐다가 이제 거품도 좀 미리 빠졌고요. 그래서 지금 보시면 21년부터 22년,

23년, 24년, 거의 4년 동안 계속 지지부진하게 하락하고 있는 상황이고요. 23년에도 잠깐

올랐다가 이렇게 좀 빠지고 있는 상황입니다. 자, 그리고 세종 같은 경우는 이제 완전 신도시

때문에 주택 구유 부담 지수를 2017년 정도부터 보는 게 맞을 것 같고요. 자, 이렇게 보면

세종은 지금 평균보다 밑으로 떨어졌습니다. 저는 세종의 저점이 언제라고 생각하냐면요,

2019년 9월, 112. 그러면 지금 141이잖아요? 그러면 112에서 141이면 한 30 정도 차이죠? 예, 그러면 한 20% 정도 되겠죠.

그래서 앞으로 금리가 또 내려가면 20% 이상 빠지지 않아도 될 것 같고요. 그래서 세종은 이제

머지않아 지방에 반전이 올 거라고 했던 25년 말이나 26년 정도 되면 세종도 좀 기지개 펴고 좋아질 것

않을까라고 생각합니다. 근데 세종의 뭐 차를 보시면, 다른 도시들은 직주근접이라는 데이터와 관련이 있는데, 세종 같은 경우는 데이터보다는 뉴스 발표 한 방에 뒤집히는 경우가 많죠. 워낙 호재가 강력하다 보니까,

주식으로 치면 테마주에 가깝죠. 맞아요, 테마주에 가깝죠. 그리 오늘 일단 지방 쪽에서 이야기 나온 게 세종, 거제, 평택 세 가지 중에서 가장 매력도가 있는 지역은 어디라고 생각하시는 거예요?

가장 매력도가 있는 지역이요? 울산, 아까 전에 울산도 있었고, 울산, 거제… 거제는 일단 산업적으로도 그렇고요. 저는 데이터로 말하고 있으니까요.

예. 그다음에 세종 관련해서 좀 더 말씀을 드리면, 세종은

뭐가 좋냐면 공급이 아예 없어요. 자, 이거 보시면 이 도시 전체 물량을 한번 볼게요. 세종은 재개발, 재건축 봐도

아예 이제 없죠. 내년부터는 공급이 급속도로 떨어집니다. 아직 5생, 6생 남아 있는데도 이러네. 그렇지? 생각이

없는 거네요. 그래서 아예 이제 공급이 끊어지는데, 그리고 여기 보시면 미분양이 거의 없어요. 이제 미분양

계속 줄어들고 있죠. 거의 없고요. 그다음에 세종도 여전히 인구수나 세대수는 지금 계속 잘 증가하고

있습니다. 자, 그래서 관건은 뭐냐? 세종을 볼 때는 주변, 바로 옆에 있는 대전하고 같이 봐야 돼요. 예, 왜냐면

직주근접이 가능하잖아요. 세종 하이마트 있지만 대전하고 같이 봐야 또 우리가 포인트를 잘 잡을

수가 있는데, 그럼 이것을 같이 한번 보도록 하겠습니다. 광역시가 한창 오를 때 저는 대전에 투자했어요.

왜냐면 대구, 부산 하면 되는데, 가까운 데 투자해서 대전 했는데, 세종 때문에 그때 안 오른 거예요. 대전이 제가

대전 같은 경우는 제가 2007년 말에 제가 책을 써서 2017년 초에 이제 제 첫 번째 책이 출간됐는데, 그때 제가

대한민국에서 확실하게 올라갈 곳을 제가 세 곳 얘기했습니다. 그중 하나가 대전이었고, 그때 2017년 팔고

나왔어요. 아유, 부동산은 좀 똥손이네. 요게 이제 보시면 세종과 대전을 합한 확정 공급 물량이에요.

확정만, 아까 세종만 봤을 때는 공급이 너무 적었어요. 그래서 사실 아마 세종과 대전이 떨어져 있었으면, 세종은

이미 올라가기 시작했을 겁니다. 왜냐면 공급이 적어도 아예 없잖아요. 근데 옆에 대전을 보니까, 아, 22, 23년은

작았는데 24년, 25년은 꽤 있구나라는 걸 알 수가 있죠. 그래서 요것 때문에, 물론 26년에 줄어들고

27년에 요게 하나가, 26년에 이렇게 이제 한 1천 세대 넘는 몇 군데가 있거든요. 그래, 요거 때문에 이제 이런

거고, 다 위치들 다 좋은 데들이에요. 산 이런 예. 그래서 요거는 제가 봤을 때 신경 안 쓰셔도 될 것 같아요.

요거 하나 때문에 이게 보시면 이게 확정이 아니라 전체 물량으로 보시면 27년이 꽤 많아요. 그래서 저는 아마도 세종, 대전은 한 25년 중후반, 말 정도부터는 좀 어느 정도 바닥을 모색하고 이제 아마 올라갈 건데, 잠시 올라가다가 27년에 보면

또 이렇게 공급이 꽤 많습니다. 그래서 요 때 잠깐 주춤하고 그 이후에 아마 또 대세 상승하지 않을까 이렇게 판단하고 있습니다.

데이터가 말하고 있습니다 서울 말고 여기 사세요(ft.리치고 김기원 대표)

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