2025년 전세가 어떻게 되나요? 올라갔다고 얘기하시죠? 아요 지금까지 올라간 건 이제 에퍼트 저고 그래서

25년도 저는 침체 하락장이 아니라 전국적인 상승장으로 변화 25년도 아마 작가님 저랑 만나면은 이 상승장

느껴진다는 얘기 나올 [음악] 거예요 지금 똘똘한 채 얘기 주셔서 똘똘한 채 선호현상으로 강남 상구

마성이 많이 올랐죠 지금 분위기는 어떻고 그러면 2020 15년에 어떻게 되는 거예요? 여기는 이 분위기는

계속 가는 거죠 이거 분위기는 어떤 한국의 정서가 아니라 시스템의 완성이 그 요 거의 이제 지난 정권이라 이번

정권 합치면 거의 8년째에 이걸 밀어붙인 거잖아요 네네 똘똘한 한 체라 이보다 뒤집어 얘기해서 여러

채를 가지면 안 된다 그 집을 사서 전세를 놓는 건 나쁜 행위다 전세 사기란 단어도 있고 너네가 집을 많이

갖고 있으니까 설명하는 사람들이 집을 사지 못한다 이런 것들이 맞다 틀리다 정치 이쪽이다 저쪽이다 말고 이게

국민 정서 우리 사회가 들끓고 이게 시스템화가 됐기 때문에 이 방향으로 가요 이제 그래서 지금 시장이 어떤

현상이 일어나고 있냐면 예를 들어서 제가 강남에 한 채 가지고 있고 대전에 한 채 부산에 한 채 울산에

한 채를 갖고 있다고 쳐 봐요 이 사람들 지금 다 1주택자로 바꾸고 있거든요 주택이 많으면 좋을 게 하나도

없어요 그럼 어떻게 할까요 뭐 제일 싼 데부터 떨어지는 거부터 강 그렇죠 그렇죠 강남은 남겨 놓고 나머지 세

채는 팔 거예요 그럼 나머지 세 채는 아무 이유 없이 매도 물량으로 늘어나는 거예요 강남은 안 팔아요 데

요렇게 생각하시면 뻔해요 지금 집을 사시는 분들은 실 수요자 그리고 여기 내가 거주할 마음이 있고 대출이 잘

안 나와요 그럼 뒤집어 얘기해서 내가 실 수요로 사고 싶은 마음이 많이 드는 지역인데 대출이 별로 필요 없는

사람들이 원하는 지역은 어딜까요? 좋은 동네예요 왜냐면 대출에서 약간 자유로운 분들이니까 그리고 아무래도

역사적으로 인기가 많은 단지에 사람들이 수요가 많다는 뜻이니까 데 거꾸로 여기 집을 갖고 있던 사람들은

다주택자를 하더라도 얘는 안 팔죠 그럼 매도할 사람 특히 급하게 팔 사람은 적은데 살 사람들은 여기부터

살테니까 이 동네는 매도 매수의 수급을 따졌을 때 가격이 올라가는 구조예요. 사고 싶은 사람은 있는데 팔고 싶은

사람은 적으니까. 근데 거꾸로 아까 다주택자들 세 채 팔았잖아요. 여기는 사고 싶은 사람 입장도 마찬가지란 말이에요.

그럼 여기는 팔고 싶은 사람은 많은데 사고 싶은 사람은 덜해요. 플러스 알파로 끝이 아니에요. 음, 여기는 아마

내가 갖고 있는 거 중에 처지는 거니까 거기는 대출이 필요할 거예요. 사는 사람들이 그럼 또 안 돼요. 그리고 거기는 아마도 나도 투자로 사

놨었기 때문에 나 말고 다른 투자자들도 많이 갖고 있었을 거예요. 그럼 또 매도 물량이 많아요. 그럼

사고 싶은 사람은 있더라도 대출은 안 나오는데 팔고 싶은 사람은 많잖아요. 그러면 매도가 안 되니까 전세로 놓던

월세로 놓던 이 세 가지 가격이 다 붕괴가 되는 거예요 이게 양극화로 이어지는 거고 이게 그 어느 때보다

심해지고 있는데 그 어떤 데이터를 들여다봐도 지금 이게 당장 해소가 될 이유가 없어요 왜냐면은 여러분이

송파에 나가 보시면은 잠실이 있고 바로 옆에 신천동 있어요 그러면 잠실에서 신천동까지 걸어서 5분에서

10분이면 가거든요 근데 한동안 어땠었나요? 그 잠실은 올라가는데 신천동 포함한 나머지 송파가 안

올라갔어요 그러면 이 저 같은 사람들이 그 얘기를 자주 한단 말이에요 여러분 지금 잠실이 얼마가 올랐는데 옆에

동네 하나도 안 올랐어요 저평가된 거 아닙니까? 저렴해 보이시지 않습니까?는 저 같은 사람들의

표현이에요. 실수요자는 그렇게 생각 안 해요. 실수요자는 엄마 아빠가 있는데 초고층 아파트를 끼고 있는 엘리트 레벨에

살고 싶은 거예요. 옆에 단지가 더 흘렀다고 저평가는 투자하는 사람들의 마인드에요. 그래서 실수요자가 사서

나중에 입주하거나 셀프 주차하거나 미리 사 놓고 싶은 똘똘한 한 채인 곳은 다른 데랑 차별화를 보이면서

올라가요. 그러니까 밸런스를 깨면서 올라가요. 그러니까 예전이랑 완전히 다른 시장으로 가는 거예요. 레벨이 여기에

해당이 돼요. 이 실수요가 원할 만큼 괜찮은 단지예요. 그래서 버티는 거예요. 신축에 대한 수요가 있으니까. 그리고

나머지 단지는 이런 분들 많으실 거예요. 야 저 옆에 단지는 올라가는데 우리 지는 왜 안 올라가냐? 공덕동

많이 좋아졌지만 제가 공덕동에 **말**을 추천드린 게 23년도 2월 달이에요 제가 기억을 하거든요 그런데 **말**만

올라가고 나머지는 꽤 시간을 두고 올라가세요 예전 같으면 그렇지가 않아요 투자자가 없으면은 이 유동성이

확산이 안 돼요 왜냐면 저렴해 보이지 않아요 여러분 **전해** 보이지 않는단 말이에요 강남도 뉴스에서 보셨지만

엄청 다 오른 거 같잖아요 강남 **전단지** 올라간 거 아니에요 반포도 마찬가지예요 모든 지역이 철저하게

에셋 파킹으로 인기가 있거나 자산가들이 좋아하거나 실 거주하기 좋은 단지부터 올랐어요 이건 지방도

마찬가지예요 나머지 상품들은 예전에 비해서 훨씬 더 부자연스럽게 시간 편차를 두고 올라갔어요 이게 똘똘한

한 채 시장 실수요자 시장이에요. 예전이랑 시장이 달라요. 이제 자, 그럼 2025년에 서울에서도 양극화가 심해질 거라는 거네요. 입지가 좋은

곳은 더 오른다고 보시는 거 같고, 안 좋은 곳은 여기서 또 조정을 겪을 수도 있다. 아니 그렇지 않아요? 잠깐

그건 아니고 예, 이거는 제가 설명을 드릴게요. 일단 인기가 있는 토지라는 한 채가 더 올라갈지는 이게 수요가 이게

돈의 한계란 게 있잖아요. 이 분들이 얼마까지 받아들일지는 그리고 인간적으로 그래도 내가 사고 싶은 단지랑 옆에 동네랑 비교 한단 말이야.

최소한 이 격차를 어디까지 받아들일지는 저도 몰라요. 사실 그런데 제가 나가 보니까 지금 주요 입지를 사시는

분들이 돈이 많아요. 이거 대출이라도 풀린다고 생각을 해 보세요. 아니면 토지거래 허가제도 풀린다고 생각을 해

보세요 여러분 토지거래 허가제가 계속 지정할 수 있는 게 아니에요. 이 기간이 정해져 있어요. 동일 지역에 대해서 5년인가 6년인가 한계가 있어요. 이게

그렇게 많이 남지 않았어요. 그러면 전세를 끼고 사게 된단 말이에요. 근데 저는 여기 더 갈 수 있는 여지가

남아 있다고 생각을 해요. 이 국내에 풀려 있는 돈을 계산을 해 보면은 가능하고 이걸 잊으면 안 돼요. 예전엔

그분들이 집을 여러 채 샀다니까. 근데 지금 한 채밖에 못 사요. 예전이랑 시장이 달라요. 안 좋은 점도 많아요.

그럼 이분들 말 그대로 연구를 해서라도 제일 좋은 관세를 살 거란 말이에요. 여러분 요새 뉴스에 보시면

이런 거 나오지 않아요? 뭐 반포 나들목 20짜리 집을 샀는데 20대가 전액 현금으로 샀다. 그러니까 이런 식으로

한 채만 사야 돼요 이제는 한 채만 그들이 얼마나 돈을 많이 갖고 있는지는 아무도 몰라요 근데 이

사람들이 살 곳들은 뻔하다 말이에요 제가 봤을 때는 이거보다 돈이 더 있지 않겠느냐 그 사람들은 그러니까

더 살 것이다라고 판단을 하고 있는 거고 하단은 이대로 계속 못 가는 게 아니에요 사람들이 이제 많이 힘들어

하시는데 지금 작가님이랑 저랑 얘기한 건 뭐냐면 매매 가요 부동산은 강제 참여해요 우리가 선택을 해야만 돼요

제가 부동산 공부가 필수라고 말씀드린 이유는 진짜 이기 때문이에요 부모님 집에 얹혀 살더라도 법적으로는 임대차

계약이에요 무상 임대차 계약이 아니에요 어디 살든 월세든 전세든 매매든 계약을 하셔야 돼요 그러면 우리 매매

시장만 얘기를 했잖아요 그러면 아까 우리가 얘기한 주요 입지 똘똘한 한 채의 선택을 받지 못한 지역들은

사람들이 수요가 없는 게 아니에요 이걸 보시면 돼요 여러분이 생각하시는 똘똘한 한 채는 매매가가 막 올라가는

걸 보셨잖아요 거래가 많지 않더라도 그럼 올라가지 못하는 지역은 집이 비어 있나요 어제 누군가 살고 있단

말이에요 무슨 말이냐면 매매를 선택하지 않았을 뿐 전세나 월세로 살고 있다는 거예요 근데 거기를 현장에

나가서 자세히 들여다보시면은 거기 전월세를 제공하는 사람이 줄고 있어요 다주택자 있잖아요 이 사람들이 집을

강제로 팔아요 그래서 매매가도 힘을 못 썼어요 근데 얘네가 결국에는 이 주택에 거주하고 싶은 수요는 있는

거거든요 전세로 살든 월세로 살든 그래서 이 올라가지 못하는 곳에 장기간적인 안정을 원하신다면 매매, 전세

월세가 다 안정화돼야 돼요 매매도 안 올라가고 전세도 안 올라가고 월세도 안 올라가면은 얘는 수급상 수요보다

공급이 많은 거예요 그런데가 보시면은 일단 기본적으로 월세가 다 올라가고 있어요 월세는 대한민국 국민이 가장

선호하지 않는 계약 형태 중에 하나야 왜냐면 월세 내고 돈이 별로 안 남으면 내 삶은 당연히 아래로 내려가거든요. 안

좋아요. 그리고 여러분이 주변 친구한테 예를 들어서 나 이번에 전세집 빼고 월세로 갔다 그러면 친구분이 술을

살라고 할 거예요. 뭔가 그렇게 좋은 뉴스가 아니라고 생각을 하신단 말이에요. 그 월세가 올라간다는 거는

시장이 뭔가 달라져서 전세를 택하지 못하고 월세로 갔다는 뜻이에요. 근데 문제는 월세 제공자, 월세 제공자는

여태까지 월세를 좋아서 제공한 게 아니에요. 월세 실컷 받아도 집값 내려가면 끝이란 말이에요. 그러니까

전월세 제공자가 어떻게 되는지를 살펴보면은 지속적으로 줄어드는 구조예요. 그리고 전월세 제공자가

지속적으로 줄어들어도 이걸 전부 다 해결할 수 있는 방법이 인근의 신규 공급을 많이 해 주면 끝나요. 근데

신규 공급도 힘들어요. 왜냐면 이 다주택자가 없으면 공급이 어려워요. 사업성이 안 나오니까. 그래서 신규

공급을 많이 해 주면은 웬만한 문제는 다 해결이 돼요. 근데 현재 정권은 25, 26, 27, 특히 26, 27에

공금 부족 문제가 심각해요 데이터가 왜냐면 역사적으로 최악의 데이터 요금 지금 24년 말이잖아요

26년에 아파트 이제 못 지어요 이거는 이제 확정된 데이터에 가까운 노력을 하면 27년도 말에 할 수 있을까 말까요

3년 정도는 결정된 거니까 근데 이제는 공기가 더 길어요 잠깐이 네 왜냐면 법이 강화가 되고 건설사가

많이 몸을 사려서 전에 뭐 순살 아파트들 사건도 있었고 3년 만에 못 지어 이제 4년은 잡거든요 그럼

지금부터 28년이라는 먼 얘기잖아요 28년 넘어가서 28 29 30대부터 3기 신도시 얘기도 나올 거고 그때

되면 또 30년 되면 또 뭐 그린벨트 얘기도 나올 거고 할 거니까 그때는 일단 처하고 당장 우리가 가까운

미래에 공급이 부족하단 말이에요 그래서 지금 전세가 올라가는 거예요 자 여러분 월세 전세가 올라가고 있죠

올라가고 있다는 거는 공급보다 수요가 많다는 거예요 근데 이걸 넘어서 다주택자가 정말 부족해져서 전월세가

매물 자체가 부족해지면 이 올라가지 못했던 지역의 수요자들은 좋아서가 아니라 택할 수 있는 게 몇 개 안 남아요 더 멀리

나가든 아니면은 매매를 할 수밖에 없어요 근데 여러분도 그 생각을 할 거예요 야 나 안 살 거야 너 소설

쓰지 마라고 하실 거 저도 알아요 그런데 말씀드리지만 역사적으로 있 있었던 시장이 아니에요 이거는 포레온

입주장 보세요 이게 여러분이 뭔가 선택을 할 수 있는 여지를 많이 남겨놓지 않는 시장이에요 그래서 요런 시장이 되면은 사람들이 사기

싫잖아요 그래도 안 사고 청약 받고 싶은 사람들은 빠져나갈 구멍이 어디였나 빌라요 근데 빌라가 지금

쑥대밭이 됐어요 옛날에 비해서 옛날에 10개를 지었으면 지금 세 개를 못 지어요 그럼 라라도 도망 못 가죠

그럼 비 아파트로 도망가려 그면 거기도 지금 전월세가 장난이 아니에요 그러니까 전방위적으로 시장이

순차적으로 월세 전세 매매가 다 올라가고 있어요 이거를 보면 정부에서 위험 시그널이라고 읽어야 돼요 아

공급이 부족하구나 근데 공급을 안 해요 그래서 예전처럼 막 투자자가 들어오고 거래량이 활성화가 되면서 막

너도 나도 사고 팔면서 올라가는 시장이 아니라 잔인하게 위에서부터 천천히 하나씩 쌓여 나가듯이

순차적으로 올라가는 시장을 저는 예상을 하고 있어요 그래서 25년도 저는 침체 하락장이 아니라 전국적인

상승장으로 변화 전국적인 예 전국장이에요 왜냐면 지금 말씀드린 이 시장의 변화는 서울에만 국한되지 않아요

시장의 전체적인 모습을 바꾼 거예요 법을 바꿨잖아요 대출 규제나 이런 다주택 규제는 전국에 똑같이

적용이 된단 말이에요 여기서 제가 봤을 때 예외 대상이나 미분양이 너무 많은 지역 또는 내수 경기가 말도 안 되게 침체된

2025년 집값 전국적으로 오른다, 제가 틀리면 사과할게요 (얼음공장)

출연 신청/제휴 문의: smilekdy7@naver.com

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[10번째 책: 경제경영] 머니 트렌드 2024
[11번째 책: 에세이] 내가 천 개의 인생에서 배운 것들


김작가 TV

2025년 전세 시장 전망 및 양극화 현상

2025년 전국적인 부동산 상승장 전망

똘똘한 한 채 선호 현상으로 강남 등 일부 지역 집값 상승

정부 정책(8년간 지속)으로 인한 시스템 완성 및 영향

다주택자 규제로 인한 주택 매도 증가 및 시장 영향

다주택자들의 1주택 전환 현상과 매도 물량 증가

실수요자 중심 시장 분석 및 지역별 양극화 심화

실수요자 중심의 매수 현황과 대출 필요성 감소 지역 분석

인기 지역의 가격 상승 요인 분석 (매도자 감소, 매수자 증가)

인기 없는 지역의 가격 하락 요인 분석 (매도자 증가, 매수자 감소)

양극화 심화로 인한 매매, 전세, 월세 가격 붕괴 가능성

잠실과 신천동 사례를 통한 지역별 가격 차이 분석

2025년 서울 부동산 시장 전망 및 정책적 영향

인기 지역 부동산 가격 상승 한계 및 수요 분석

고가 지역 매수자들의 자금력 및 대출 가능성 분석

토지거래허가제 해제 가능성 및 시장 영향

시장 변화와 다주택자 규제 영향 분석

고액 자산가들의 주택 매수 현황 및 향후 전망

부동산 시장 참여의 필수성 및 매매 시장 분석

부동산 공부의 중요성 강조 및 주거 형태 선택의 필수성

매매 시장 분석 및 똘똘한 한 채 선호 현상 지속

매매가 상승 지역과 하락 지역의 차이점 분석

전월세 시장의 변화와 다주택자 영향 분석

매매, 전세, 월세 시장 안정화 필요성 강조

공급 부족 및 신규 공급 지연에 따른 시장 전망

2026년, 2027년 공급 부족 문제 심각성 및 데이터 분석

신규 아파트 공급 지연 및 장기화 전망

전세, 월세 가격 상승 원인 분석 (수요 증가, 공급 부족)

다주택자 감소로 인한 전월세 매물 부족 심화 및 매매 전환 가능성

정부의 위험 신호 인지 및 시장 대응 필요성

전국적 부동산 상승장 전망 및 지역별 차이 분석

지역별 부동산 시장 회복 속도 차이 예상

지방 부동산 시장 회복 가능성 및 전망

대구 부동산 시장 분석 및 바닥권 진입 가능성

소규모 지방 도시 부동산 시장 회복 현황

실수요자 중심 시장 변화 및 대구 시장 분석

향후 시장 전망 및 거래량 분석

9월, 10월 거래량 감소 전망 수정 및 이유 분석

누적 수요에 따른 향후 거래량 증가 전망

둔촌주공 입주 이후 거래량 회복 및 가격 상승 전망

부동산 가격 상승 요인으로 인플레이션 고려

인플레이션 및 정부 정책 영향 분석

인플레이션에 대한 투자 전략 및 정부 규제 영향 분석

인플레이션의 시장 영향 및 정부 정책 불확실성

현 정부 부동산 정책 방향 분석 어려움

서민 대출 어려움 및 인플레이션 방어 실패 가능성

주택 부족 심화 시 정부의 공급 확대 가능성 및 시장 영향

한국 부동산 시장의 특징 및 공급 부족 원인 분석

한국과 미국의 주택 시장 차이점 비교

아파트 공급의 사업성 저하 및 법적 규제 강화

고밀도 아파트 선호 현상 및 선분양 시스템 문제점

수급 불균형 해소 어려움 및 공급 부족 심화 전망

공급 부족에 따른 향후 가격 상승 및 체감 가능성

인플레이션 및 금리 인하 영향 분석

인플레이션 개념 재정의 및 주택 사용 비용 고려

전세 공급 감소 및 월세 증가에 따른 시장 변화

미국과 한국의 금리 인하 정책 비교 및 시장 영향 분석

금리 인하 및 부동산 시장 영향 분석

한국 부동산 시장의 금리 민감도 분석 및 특징

미국과 한국 부동산 시장의 금리 연동성 차이 분석

전세 시장 존재로 인한 금리 영향의 차이점

금리 인하에도 불구하고 집값 상승 예측 어려움

2025년 전세 가격 전망 및 정부 정책 영향

2025년 전세 가격 상승 전망 및 이유 분석

전세 공급 감소 및 신규 공급 부족 문제

정부의 전세 수요 감소 정책 및 월세 시장 영향

월세 가격 상승 및 사회적 문제 발생 가능성

다주택자 매도 증가 및 전세 매물 감소

다주택자 매도 시작 시점 및 전세 매물 감소 시점 분석

현재 시장 상황에서 투자 목적 주택 매수의 비효율성

똘똘한 한 채 선호 현상 지속 및 전월세 공급 감소

전세 가격 상승에 따른 월세 전환 및 매매 시장 영향

경제 상황 악화 시 주택 구매 어려움 및 대안 부재