드디어 내 집 마련을 했는데 갑자기 집이 경매로 넘어가고 평생 모은 전 재산을 날렸습니다.

분명히 깨끗한 등기부 등본을 확인하고 계약했는데도 이런 일이 벌어집니다.

이 작은 허점 하나 때문에 여러분의 전 재산이 한 순간에 사라진다는 겁니다.

가장 큰 문제는 국가가 제대로 보호해 주지 못한다는 겁니다.

하지만 오늘 제가 알려 드리는 이것 하나만 계약 전에 확인하시면 이런 최악의 상황은 확실하게 막을 수 있습니다.

오늘은 330만 조회수에 등기부 등본 믿고 거래했다가 집을 날렸다라는 KBS 뉴스 내용을 참고해서요.

어떻게 이런 일이 벌어졌는지 11년 차 변호사 시각으로 차근차근 알려 드리겠습니다.

AC는 올해 42살입니다. 중견기업 영업 팀에서 15년째 일하고 있었어요.

신혼 때부터 아내랑 같이 허리띠를 졸라매고 돈을 모아왔어요.

회식도 안 가고 해외 여행도 안 가고 차도 중고차를 타면서요. 그렇게 아내와 함께 10년 넘게 모은 돈이 약 4억 5천만 원 정도였습니다.

거기에 AC 부모님이 보태 주신 돈 5천만 원, 총 5억 원으로 드디어 내 집을 사게 됐어요.

AC는 부동산 계약 전에 등기부 등본을 세 번이나 뗐습니다.

첫 번째는 집을 처음 보러 갔을 때, 두 번째는 계약금 치르기 전날, 그리고 세 번째는 잔금 치르는 당일에요.

근저당 하나 없었습니다. AC는 거기서 멈추지 않았어요. 전 집주인 신분증이랑 등기부등본 소유자 이름을 대조했고요.

잔금도 전 집주인 본인 계좌로 직접 송금했습니다.

법무사를 통해서 등기 이전까지 깔끔하게 마쳤어요.

초등학교 2학년 딸과 여섯 살 아들이랑 네 식구가 새 집으로 이사를 갔습니다.

아이들 방도 따로 만들어 주고 드디어 가족의 보금자리가 생긴 거예요.

그렇게 1년 8개월을 살았습니다.

어느 날이었어요? AC가 퇴근하고 집에 왔는데 아내의 표정이 이상한 거예요.

아내가 내민 건 법원에서 온 서류였습니다.

AC는 처음에 무슨 소린지 이해를 못 했어요. 소장 내용이 이랬거든요.

피고는 원고 은행에 근저당권 회복에 응하라. 은행에서 소송을 건 거였습니다.

AC가 황급히 알아봤어요. 알고 보니까 이랬습니다.

전 집주인이 AC한테 집을 팔기 전에 이 집을 담보로 은행에서 대출을 받았어요.

그러면 등기부 등본 을구에 근저당이 찍혀야 정상이잖아요. 근데 전 집주인이 사기를 친 겁니다.

전 집주인이 은행 서류를 위조했어요.

대출금을 다 갚았다라는 상환 완료 확인서, 근저당 해지 동의서, 은행 법인 인감까지 전부 위조한 거예요.

그 위조 서류를 등기소에 제출했고요.

등기소에서는 서류만 보고 처리를 했습니다. 우리나라 등기소는 형식적인 심사주의라서 서류 형식만 맞으면 진짜인지 가짜인지 확인을 하지 않습니다.

그래서 근저당이 말소된 거예요. AC가 등기부 등본을 뗐을 때 깨끗했던 이유가 이거였습니다.

위조 서류로 근저당을 지워 버린 거예요.

은행은 한참 뒤에야 이 사실을 알았어요. 그래서 법원에 소송을 낸 겁니다.

근저당을 복원해 달라고요. AC는 정말 미칠 것 같았습니다.

저는 등기부 등본을 세 번이나 확인을 했어요. 그리고 세 번 깨끗했어요.

전 집주인 신분증도 확인을 했고 본인 계좌로 잔금도 보냈어요. 제가 뭘 잘못한 건가요?

AC는 변호사를 선임해서 싸웠습니다. 1심에서 졌어요.

항소했습니다. 2심에서도 졌어요. 대법원까지 갔습니다. 결과가 어떻게 됐을까요?

AC가 졌습니다. 법원 판결 유지는 이랬어요. 등기부 등본에는 공신력이 인정되지 않는다.

은행의 근저당권은 유효하게 복원이 되어야 한다.

피해자는 전 소유자에게 별도로 손해 배상을 청구하라. AC가 억울하면 사기 친 전 집주인한테 따로 소송을 해서 받아내라는 거예요.

은행한테 따지지 말고 등기소한테 따지지 말고 전 집주인한테 가서 알아서 받아내라는 겁니다.

하지만 전 집주인은 이미 잠적한 상태였습니다.

AC가 수소문을 해봤더니 전 집주인은 AC한테 집을 팔고 받은 5억으로 해외로 도주한 상태였습니다.

재산도 다 처분하고 국내에 남은 건 하나도 없었죠.

소송해봤자 받을 게 없는 거예요. 결국 AC의 집은 경매로 넘어갔습니다.

근저당 3억 2천에 밀린 이자까지 더하니까 은행 채권이 3억 5천만 원 정도 됐어요.

경매 낙찰가가 4억 5천만 원이었는데 은행이 먼저 3억 5천 가져가고 나니까 AC한테 돌아온 건 1억 원이었습니다.

5억 주고 산 집에서 1억만 건진 거예요. 4억 원이 공중으로 날아간 겁니다.

거기서 끝이 아니었어요. AC는 소송 비용으로 2천만 원 넘게 썼습니다.

변호사 비용, 법원 비용 이것저것 합치니까요.

결국 AC가 실제로 손해 본 돈은 8천만 원 정도였어요.

그렇게 AC 가족은 10년 넘게 어렵게 모은 돈을 거의 다 날려버리게 된 겁니다.

등기부등본은 부동산의 신분증이나 마찬가지입니다. 사람으로 치면 주민 등록증 같은 거죠.

이 집이 어디에 있고 누가 주인이고 빚이 얼마나 있는지를 보여주는 공식 문서입니다.

근데 여러분 충격적인 사실 하나 알려 드리면은요.

우리나라 등기부등본은 법적인 공신력이 없습니다. 이게 무슨 소리냐고요?

공신력이라는 건 그 문서를 믿고 거래했을 때 나라에서 책임을 져 준다는 뜻이에요.

근데 우리나라는 등기부등본을 믿고 거래했다가 피해를 봐도 나라에서 책임을 안 집니다.

당사자들끼리 알아서 해결하라는 겁니다.

황당하죠. 국가에서 발급하는 공시 문서인데 그걸 믿고 거래해도 보호를 안 해 줍니다.

이게 왜 이렇게 됐을까요? 어 우리나라는 6.25 전쟁을 겪으면서 부동산 등기 기록이 소실되는 경우가 많았어요.

거기다가 원래 소유자의 권리도 보호해야 한다는 원칙도 있었고 그리고 공신력을 인정하려면 전국적인 토지 조사와 피해보상 제도가 필요한데 이게 워낙에 방대한 작업이라서 1960년 민법 시행 때부터 지금까지 공신력을 인정하지 않고 있는 겁니다.

등기부 등본에 공시력은 있어요.

공시력은 뭐냐면 이 집의 정보를 공개적으로 알려주는 것이에요. 누가 주인이고 빚이 얼마나 있고 이런 정보를 제공해 주는 거죠.

등기부 등본에 적힌 내용이 실제와 다르더라도 그걸 믿고 거래한 사람은 법적으로 보호받지 못합니다.

실제 사례를 하나 더 들어 드릴게요.

2016년에 있었던 니코틴 살인 사건 아시나요? 아내가 남편에게 니코틴 원액을 주입해서 살해한 그 사건이요.

그 아내가 남편을 살해하고 나서 빠르게 집을 상속받아서 등기 이전을 했어요.

그리고 그 집을 다른 사람한테 팔아버린 겁니다.

매수인은 등기부 등본을 여러 번 확인했어요.

등기부 등본에는 그 아내가 정당한 소유자로 적혀 있었거든요. 그래서 믿고 샀습니다.

근데 나중에 수사를 통해서 아내가 범인이라는 게 밝혀졌어요.

살인범은 상속을 받을 자격이 없는 상속 결격자잖아요.

더구나 그 아내는 피해자 몰래 혼인 신고서를 위조했기 때문에 혼인 자체가 무효였어요.

그래서 다음 순위 상속권자인 조카가 소송을 한 거예요.

결과가 어떻게 됐을까요? 매수인은 집을 뺏겼습니다. 등기부등본을 믿고 정당하게 샀는데도요.

법원이 등기부등본에 공신력을 인정하지 않았기 때문이에요.

얼마나 억울하겠어요? 등기부등본을 몇 번이고 확인을 했는데 이게 아무 소용이 없다니요.

독일이나 영국, 호주 등 다른 나라에서는요.

등기부등본의 공신력을 인정합니다. 등기 내용이 실제와 다르면 국가에서 손해를 배상해 주죠.

근데 우리나라는 아닙니다. 등기부 등본은 기본적으로 확인을 해야 하지만 100% 맹신하면 안 돼요.

추가적인 안전 장치가 반드시 필요합니다.

자, 그럼 이제 깨끗한 등기부 등본인데도 어떻게 사기 피해가 발생할 수 있는지 알아볼게요.

하나씩 설명드리겠습니다. 이게 가장 흔한 수법이에요. 아까 AC의 사례가 바로 이 경우였습니다.

과정은 이래요. 원래 집주인이 은행에서 대출을 받으면 등기부등본에 근저당이 설정이 되죠.

그런데 이 집주인이 사기를 치려고 대출을 갚지 않고 갚은 것처럼 서류를 위조하는 거예요.

은행의 법인 인감 도장이나 해지 증서 같은 걸 위조해서 등기소에 제출합니다.

그러면 등기소에서는 서류만 보고 근저당을 말소시켜 줘요.

여기서 핵심이 뭐냐면 우리나라 등기소는 형식적 심사주의를 채택하고 있어요.

그래서 서류가 형식에 맞으면 그냥 처리해 주는 거예요. 이 서류가 진짜인지 가짜인지 실제로 돈을 갚았는지 안 갚았는지는 확인을 안 합니다.

그래서 매수인이 등기부등본을 떼보면 근저당이 없이 깨끗한 거예요.

믿고 사죠. 그런데 나중에 은행에서 알게 돼요. 아니, 우리 돈도 안 받았는데 왜 근저당이 말소되어 있지?

그러면 은행이 소송을 해서 근저당을 복원합니다.

결국 매수인이 산 집에 갑자기 근저당이 생기는 거예요. 집이 경매로 넘어가면 매수인은 집을 잃게 됩니다.

이런 피해를 막는 예방법은 이렇습니다.

등기부등본을 발급할 때 꼭 말소항목 포함으로 발급을 받으세요.

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