음. 예. 네, 안녕하세요. 오늘 3월 17일이고요. 제가 그 지난 3주 동안 했던 개인적인 이야기 좀 말씀드리고 현황 좀 말씀을 드릴게요.

우선은 음, 제 하버드 지도 교수님이 리차드 파이저 교수님인데 이분이 3월 1일부터 6일까지 방한하셔서 그분이랑 좀 다녔어요.

그리고 이제 시간 되시는 분들은 그 EBS 그 위대한 수업 있잖아요.

빅 마인즈 거기 어 제 지도 교수님이 이제 한국 전 세계 글로벌 신도시 동향에 대해서 그 다섯 편짜리 찍어서 어 좀 그 관심 있는 분들이 좀 보면 좋을 것 같고요.

그 이유가 뭐냐면은 그 우리나라가 신도시 굉장히 잘 개발을 해요. 근데 우리가 얼만큼 잘하는지 솔직히 모르잖아요.

내부에서 분당이 얼만큼 잘하는지를 알려면은 실질적으로 다른 해외 도시들이 정말로 성공을 했는지 아니면 실패를 어떻게 했는지를 알아야 되는데 아 그 관점에서 저희 그 파이저 교수님께서는 어 글로벌 신도시를 거의 대부분을 다 연구를 했어요.

중국에 있는 신도시들, 그리고 유럽에 있는 신도시들, 미국도 마찬가지고요.

그냥 뭐 예를 들어서 미국 같은 경우에 사실은 국가 주도의 신도시가 많지가 않아요.

과거에 루즈벨트 대통령 때 그 법이 통과됐는데 못 지었어요.

대부분이 2차 대전 이후에 미국에서의 신도시들은 민간 개발자들이 개발을 한 겁니다.

그 문제는 뭐냐면은 이 신도시라는 게 굉장히 긴 시간을 주고서 도시가 만들어지는 거기 때문에 퍼스트 디벨로퍼 있거든요.

그러니까 토지를 매입을 하고 개발한 퍼스트 디벨로퍼는 상당수가 파산을 했어요, 사실은.

그래서 한국 같은 경우에 이 분당 같은 경우에 맨 처음에 비즈니스가, 그러니까 분당이 성공된 거를 보면서 이분이 굉장히 놀라세요.

거기서 제가 봤을 때 이분이 특히 이제 중요하다고 생각하는 것들이 아까 말씀드린 것처럼 퍼스트 랜드 디벨로퍼가 파산을 하기 때문에 랜드 디벨로퍼 역할이 굉장히 중요한데 이거를 LH가 한 거예요.

사실 당시는 L이죠. L, 얘네 LH가 토지 주택 공사잖아요.

그래서 과거에 이명박 정권 전까지는 그니까 L인 토지 공사하고 H인 주택 공사가 따로따로 존재했습니다.

이게 합쳐진 거고 특히 이제 이 토지 작업을 하는 게 굉장히 중요하기 때문에 특히 이 토지 공사 역할이 굉장히 중요했습니다.

그거를 빨리 뭐 수용이라는 게 뭐 어떤 분들은 사실 좀 안 좋은 부분이 있었겠습니다만은 굉장히 빠른 시일 내에 수용을 했고요.

그 또 보상도 제대로 했다고 개인적으로 생각을 해요.

그리고 이거를 토지를 분할해서 매각을 하면서 그 토지를 보상금까지 주는 이 퍼블릭 펀딩이죠.

어떻게 보면 아, 퍼블릭 펀딩이라고 이 공공 민간 협동 개발 구조가 워낙에 뛰어나기 때문에 우리가 이거를 정말 잘한 거예요.

사실은. 그다음에 더 놀라운 점은 이제 전 세계 신도시 중에서 그 다운타운 도시, 그니까 서울이 다운타운이라고 봤을 때 교회 지역인 신도시에서 이렇게 성공적으로 자족하는 기능으로 던 데가 많지가 않습니다.

우리가 판교나 그리고 이 분당 같은 경우에는 사실은 가 보시면 아시겠습니다만은 광역 버스가 돌아요.

그 주변으로. 뭐냐면 이게 강력한 잡센터 기능을 한다는 것이고 이런 식으로 교회 지역에는 신도시가 빠른 시일 내 성공했고 지속 자족 가능한 도시로 발전한 경우가 많지 않기 때문에 굉장히 이걸 놀라워 하시고 그래서 농담이지만은 그 본인이 이제 미국에서 필요한 조직이 LH 같은 조직이 필요하지 않냐는 말씀도 하세요.

실질적으로 그렇게 말씀을 하셨고 그리고 이제 어 교수님하고 저하고 이제 뭐 좀 또 놀라웠던 부분들은 두 가지인데 같이 이제 그 GTX를 한번 타 봤어요.

서울역에서 이제 킨텍스까지 EBS에서 인터뷰가 있으셔서까지 탔는데 저도 그렇고 교수님도 굉장히 놀랐던 게 지하로 이동하는 이 지하철 중에서 전 세계에서 제일 빨라요.

지금. 그러니까 시속 180까지 뚫을 수 있어요.

GTX가 서울역에서 약간 얘기하다가 15분 후 17분에 킨텍스역에 도착했어요.

제 말씀 뭐냐면은 GTX A, B, C는 곧 실현화됩니다.

5년에서 6년 다 안으로. 그러면 이게 어마어마한 시간 거리를 공간을 압축시킬 거예요.

제 말씀 뭐냐면 앞으로 물리적 거리가 중요한 게 아니고 시간 거리가 중요해지는 시켜가는 겁니다.

그때는 공간과 공간이 붙어요. 근데 거기에 대비해서 우리가 지금 공간 플랜 잘하고 있냐를 우리가 물어봐야 될 때예요.

그러니까 예를 들어서 이 연신내 같은 경우에 연신내, 서울역 그다음에 삼성역, 수서거든요.

어떤 일이 발생될 거냐면은 연신내가 삼성동 옆 동네가 되는 거예요.

사실은. 그럼 이 지역도 나중에 굉장히 변화할 건데 우리가 이 변화한다고 했을 때 여기가 지금의 토지 용도가 아니고 새롭게 변할 겁니다.

그럼 우리가 그 관점에서 이 지역에 대해서 지금 플랜이 나왔냐?

지금 플랜 없어요, 지금 봤을 때.

즉 광역적으로 봤을 때 서울같이 서울 같은 도시인데 GTX로 서울과 인근을 통합시킬 수 있는 거의 최초의 메가시티가 될 건데 우리가 그거에 대한 준비가 굉장히 약한 상태예요.

그러니까 어 제가 이제 다른 그 연장 선상에서 저 실은 서울대학교하고 이제 LH가 같이 그 메가시티 코리아라는 컨퍼런스 했습니다.

저희 파이저 교수님께서 기조 연설 해주시고 뭐 연설의 핵심은 그거예요.

사실은 전 세계 글로벌 신도시는 그 개발하는 과정이 굉장히 지난하다.

숲으로 파는 파산한 적이 많다.

그리고 유럽에 있는 도시들 밀튼 케인즈 같은 경우도 이미 많이 오래된 신도시기 때문에 신도시를 지금 리뉴하는 케이스들이 등장하고 있다.

근데 이때 다운타운의 어떤 중심성 같은 것을 어떻게 만들지가 굉장히 중요하다.

그러니까 이 부분들이 우리한테 교훈이 되는 것이 우리는 이미 거의 전 세계 최초의 GTX급, 그러니까 시간 거리가 공간을 압축시키는 대도시판이 나타날 것이고 그 관점에서 이 동시에 분당 가치 또는 일산 같은 도시들이 노화 이슈가 지금 범위 발생했고 그걸 해야 된다고 생각을 해요.

사실 그렇다고 하면 우리가 이 대도시권 자, 어떻게 그 공간 혁신을 할 것인가에 대해서 우리 고민을 해야 될 것 같고요.

관점에서 어 제가 개인적으로 생각하는 바는 이 철도, 그러니까 지하철도 하나의 철도죠.

이 블루 트레인 패스트, 그러니까 하이 스피드 레일이 어마어마하게 공간을 바꿀 겁니다.

그럼 이 철도 혁신, 교통 혁신이 어떻게 되느냐?

음. 그다음에는 사실은 이 언부 지구가 굉장히 중요해요. 그 말씀은 뭐냐면은 산업 패러다임이 바뀜에 따라서 우리가 산업 혁신을 어떻게 할 것인가?

그리고 그 안에서 이것들이 공간에 뿌려놔야 되기 때문에 이 교통 혁신, 그리고 산업 혁신, 공간 혁신이 이 세 축이 이 공간 안에 좀 녹아 있어야 되는데, 그러기 위해서는 조금 더 큰 스케일에서 대도시권 플랜이 좀 더 디테일하게 나와야 될 것 같다는 생각이 들어요.

그래서 뭐 지난 한 2, 3주 동안 개인적으로 그 저희 지도 교수님이 연세가 77세이셨어서 그분 모시고 다니는 데 좀 힘들었고, 어, 좀 그래도 좀 놀라운 부분은 이제 앞으로 5년간 본인이 이제 신도시 연구를 다시 해서 책을 쓰시겠다고 하셔서 어, 저도 그렇고 이제 상하이에 있는 그 제 동료 교수도 그렇고 아마 이 연구를 좀 아마 계속 할 것 같은 생각이 듭니다.

이 관점에서 제가 이제 시간이 나면은 제가 원래 주로 했던 것들이 이제 도시 개발 이슈였기 때문에 관련된 이슈들을 좀 소개를 설명을 해 드리려고 해요.

그리고 또 다른 이슈는 지금 제가 봤을 때 그 어 미국 전쟁인데.

뭐 제 개인적인 경험이기도 해서 약간 공유를 드리면은 제가 사실 예전에 꼬맹이 꼬마일 때 이란에서 2년간 살았어요.

그 저희 부친이 이제 피부가 의사하셔서 뭐 나병, 그니까을 연구하셨어요.

그래서 이제 뭐 소록도에서도 좀 연구하시고 해서 그 WHO에서 저희 부친한테 부친께 이란에서 좀 나병 관련된 연구를 해 달라고 해서 저희가 온 가족이 76년에서 77년까지 한 2년간 살았어요.

저는 그 아직도 기억이 나는 게 당시 우리나라 거의 후진국이었고 이란은 거의 선진국 문턱이었습니다.

그래서 제가 좀 생각나는 부분들은 슈퍼마켓을 갔는데 제 팔뚝만 한 초콜릿이 있었어요.

그니까 우리나라에서 보지도 못했던 거. 그게 기억이 남고 그리고 이란이 사실은 미국이 이란 침공 못 하는 게 이란은 산맥으로 둘러싸여요.

그래서 당시에 이제 저희 부친이 이제 WHO에서 초청으로 갔으니까 뭐 이란 기사 아저씨도 있고 그랬거든요.

근데 그 제가 이제 뭐 주말에 놀러 다니니까 아직도 기억나는 게 눈이 엄청 옵니다.

겨울에 제가 거의 파묻힐 뻔한 것도 있었어요.

그리고 이란이라는 데가 워낙에 제국이어서 그 소련하고 국경을 접해요. 소련하고 국경을 접하는데 아직도 기억나는 게 어마어마한 구조물의 다리가 로마 시대 다리 같은 것들을 아직도 기억이 나.

제 말씀 뭐냐면은 이란이 제국이었던 경험을 한 나라는 얘기가 다른 겁니다.

사실은. 그리고 많은 분들이 이제 아랍 사람들 어 약간 좀 나태하다고 하는데 제가 봤던 이란은 좀 다 틀려요.

그건 어디서 나타나냐면은 제가 버클리에서 공부할 때 제 지도 교수님이 아날리 삭세니라는 교수님인데 그분의 리서치가 왜 실리콘 밸리는 흥하고 보스턴 쪽이 약해졌냐예요.

왜냐면 이 국방부로 펀드를 받으면 사실 거기서 많은 기술적인 혁신들이 일어납니다.

지금 그래서 보스턴 지역은 국방부하고 굉장히 강력하게 연결이 돼 있었어요.

근데 실리콘 밸리는 솔직히 사막에 학교 있는 거예요.

버클리가 제일 좋았고 스탠포드는 사막에 있는 학교였습니다.

사실은. 근데 이 두 학교가 굉장한 혁신을 일으켜요.

국방부 펀드랑 상관없이. 그래서 그분의 리서치는 왜 도대체 실리콘 밸리가 흥하고 보스턴 지역이 약해졌냐는 거예요.

테크 사이드에서 봤을 때. 결론적으로는 관용이었어요. 관용이고 많은 사람들이 외국인들이 와서 사는 것들.

그래서 제가 그분은 아래를 하면서 그 리서치했던 게 뭐냐면 이 관용이고 하니까 외국인들이 얼만큼 많이 오는 게 중요하고 그 관점에 더 중요한 부분은 외국인들 유학생들이 얼만큼 많이 오느냐였어요.

근데 이미 70년대에 제일 많이 오는 부류는 당시는 이제 국교 수립 전이니까 대만계를 비롯한 중국인들이 압도적으로 많았고 그다음에 한국 사람이 많았어요.

그다음에 세 번째가 이란 사람들이에요. 이란인들이 엔지니어가 어마어마하게 많은 군들을 선택합니다.

따라서 지금 이란이 방공망 뚫린 거는 여러 가지인데 첫 번째는 비행기 기술을 구입할 수가 없어요.

소련에서 MiG를 수입, MiG 같은 것들을 수입하려고 했어도 소련에서 미국 눈치 봐서 안 했어요.

제가 이 말씀드린 건 뭐냐면은 뭐 제가 이쪽 전문가는 아닙니다만 가장 정확하게 말씀하시는 분이 시카고대학교 존 미어샤이머 같아요.

그분 말씀하시는 것들을 봤을 때 어 이란이라는 나라가 그렇게 쉽게 전쟁에서 이번에 물러서진 않을 것 같아요.

전쟁이 장기화될 가능성이 있다는 부분이고 또는 제가 봤을 때 이란이란 나라의 경험 그리고 어그리에서의 리서치하실 때 그 인적 자본 풀이라는 게 우리가 그 무시할 수준이 아니라는 거예요.

그럼 이게 지금 어떤 영향을 끼치냐면요.

우리나라 이미 그 뭐 시공하는 분 아시겠습니다만은 공사를 할 때 중장비를 쓰잖아요.

거기서 정말로 많은 석유를 씁니다. 이 가격이 지금 올라간 게 계속 전가될 거예요.

사실은 그러니까 이란 전쟁이 길어지면 길어질수록 전 그렇지 않았으면 좋겠으나 사실은 전략적으로 그렇게 될 가능성이 높기 때문에 이게 시공비 인상으로 어떻게든지 올 가능성이 굉장히 커요.

그러면 이게 결국은 앞으로 지금도 공사가 지체되고 있는데 시공 물량이 줄어들거나 지체될 가능성이 더 있는 겁니다.

이건 지금 정부 정책하고도 연결이 되는데요. 제가 이제 교수님 모시면서 많은 사람들을 만났어요.

솔직히 뭐 SH, LH 뭐 정부적 관련된 연구원이나 기관들도 만났을 때 제가 지금 굉장히 염려되는 부분은 뭐냐면은 그 이게 정부에서 지금 이제 강남값은 이제 안정화된 거 같아요.

제가 봤을 때는요. 근데 이게 안정화됐다는 게 외부의 충격 때문에 안정화된 겁니다.

그렇다면 또 다른 외부의 충격이 오면 이게 어떻게 될지도 모르는 문제예요.

하셔요. 따라서 이게 정 완전히 가격이 안정화가 됐다고 하는 판단을 지금 그 섣부를 수가 있기 때문에 어 제가 계속 주장하는 것처럼 지금은 거대한 분양 시장을 열어야 됩니다.

이미 토지 같은 것들을 많이 좋은 데로 확보를 하고 있고 정말로 그럼 이 정도 토지가 확보가 됐으면은 거기서 임대 물량 같은 것들이 전부가 돼서 안 돼요.

근데 제가 봤을 때 임대 물량이 지금 과도예요. 솔직히.

그러면 우리가 임대 물량이 나온다고 치자고요. 그럼 임대 물량이라는 거는 실질적으로 지금 나오는 게 아닙니다.

이란 전쟁과 대한민국 부동산 | 서울대 김경민 교수

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