자 11월 28일 커미 타임즈 시작하겠습니다 오늘은 라이브가 아니라 녹화로 진행하는데 제가 출장 중입니다

양해를 부탁드려요 연말도니까 내년에 바뀌는 것들 저랑 같이 하나하나 정리해 보시는 시간으로 갖도록 하시죠

자 우리 형님들 바쁘시니까 선 요약부터 하겠습니다 핵심만 보고 가시라고 하는 거예요 자세한 건

뒤에서 하나하나 짚어 보고요 일단 여기서 제가 요약해 드린 사항들이 모두 법 계정이 완료된 건 아닙니다

그러니까 유의해 주시고요 첫 번째 체제에서는 상속 증여세 상승세가 바뀝니다 세율 구간이 달라지고 상속

같은 경우에는 자녀 공제가 기존 5천만 원에서 5억 원으로 올라가죠 1인당 그리고 다른 부분은 이제 단기

임대가 부활합니다. 부활하는데 옛날 4년짜리 6년, 7년으로 바뀌고 여전히 아파트는 배제, 아파트는 빠져요. 금융

쪽에서 스트레스 DSR 3단계 시행이 접어듭니다. 일단은 모든 대출이 DSR 해당이 되는 거고요. 그리고 스트레스

금리 같은 경우도 그동안은 절반만 적용이 되었는데 이제 100% 모두 적용하게 됐습니다. 증액 없는 재약정

뭐 이런 것도 CS DSR 해당되는 대출로 이제 판단이 됩니다. 공시 가격 같은 경우에는 현실화율 목표를 폐기하기로 했는데 문제는 아직 법을

못 고쳤다는 점입니다. 근데 공시 가격은 1월 1일 기준으로 산정을 하잖아요. 그래서 25년 같은 경우에는

어 현실화 목표는 반영하지 않고 시세가 변동된 것만 반영하는 식으로 하기로 했습니다. 요거는 뒷장에 자세하게 설명드릴게요. 청약제도 개편이

많습니다. 일단은 전에 발표했던 것들이 되게 많았지만 다 개편됐다 건 아니었어요. 어, 우선 출산 가구 같은

경우에는 특공에 재당첨이 가능해집니다. 원래 특공은 평생 한 번만 가능하죠. 근데 아이를 낳으면 한 번 더 할 수

있게 해주겠다라는 의미입니다. 그리고 신혼 특공에 청약할 때 나의 결혼 전 청약 당첨 횟대를 배제하고 신혼 특공

비율 확대하고 무주택 판단 시점 같은 경우에는 공고하는 날짜를 기준으로 판단하는 걸로 이제 바뀝니다. 뭐 이런

것들인데 그 철학 같은 경우에는 법이 아니라 주택 공급에 관한 규칙을 국토부에서 고치면 되기 때문에 비교적

간단하게 바뀔 수 있을 것 같아요. 그리고 정비 사업 같은 경우에는 이제 재건축의 안전 진단이 생략이 됩니다.

기존에는 안전 진단이 재건축 사업의 스타트였죠. 근데 이제는 사업 시행 계획 인가 전까지만 받으면 되는 걸로

바뀌어요. 그러니까 예외, 완전 예외는 아니고 일단 순서를 뒤로 보낼 수 있게 해주겠다라는 의미입니다. 안전

진단을 예외 주는 거는 노후 계획 도시 특별법에서 규정이 돼 있고요. 일반적인 도시 정비법은 이렇게 순서를 바꾸는

식으로만 갑니다. 요거는 이미 법 개정이 끝난 상황이기 때문에 내년 6월쯤부터 적용이 될 것 같아요. 자

이제 하나하나 살펴보겠습니다. 일단 상속 증여세 둘이 같은 세율로 씁니다. 굉장히 먼 이야기 같지만 이게 사실

뭐 우리가 일반적인 가정에서도 재산을 주고받을 때 당연히 다 해당되는 문제고 나중에 이제 부모님이

돌아가시거나 하면서 상속이 이루어지고 할 때 이제 겪게 되는 문제죠. 그렇기 때문에 사실상 모두에게 공평하게

적용이 되는 세금이라고 보면 되는데 요게 일단 과표 구간이 줄어들어요. 그러니까 예전에는 과표가 30억을

초과하는 구간에 대해서 세율이 50% 적용되 있는데 요게 이렇게 쏙 없어집니다. 그래서 10억 원을 초과하는 분부터는 어 40% 세율이

적용되도록 요게 일어나 되고요. 당연히 누진 세율이 구간별로 따로 따로 따로 따로 세율을 따줘야 되는 거긴 하지만

일단 과표가 큰 분들에게는 조금 더 낮은 세율을 적용하게 될 수 있는 방식으로 바뀝니다. 어 월에 전기 세법

개정에서 발표됐던 내용인데 아직 법 개정이 이뤄지진 않았고요. 하지만은 내년 중에 이뤄질 가능성은 있으니까

유심히 보시기를 바라겠습니다 그리고 상속세 같은 경우에는 조금 더 큰 개정을 하죠 공제 부분을 많이

건드렸는데 그동안은 상속세가 1플러스 2 혹은 1+ 3 이렇게 해서 어떤 조합으로 내가 공제를 받을까

선택하는 방법이었습니다 일단은 배우자 공제가 기본으로 5억이 들어가죠 그리고 기초 공제 2억원 플러스 자녀

1인당 5천만 원을 할 것이냐 아니면은 그게 좀 규모가 작다라고 하면은 일괄 공제 5억 원을 받아

버릴 것이냐 해가지고 1+ 2 혹은 1+ 3 둘 중에 선택을 하는 방식이었습니다 근데 앞으로는 이제

자녀 공제가 1인당 5억 원으로 바뀌게 돼요 아직 개정은 안 됐지만 정부가 이렇게 목표를 하고 있다는

거죠 렇게 되면은 저처럼 외 아드린 집에서 만약에 제가 상속을 받게 된다라고 했을 때 배우자 공제 5억원

그러니까 요거는 이제 만약에 아버지가 돌아가셨으면 어머니에 대한 공제 5억원 적용 되는 거죠 그리고 기초

공제 2억 플러스 자녀 1인 5억 해 가지고 7억 플러스 5억이 그 여기서 12억을 공제받을 수 있게 되는 거죠

우리 가족이 그런데 기존에는 기초 공제 2억 플러스 5억이 아니라 기초 공제 2억 플러스 5천만 원이었고 때문에

2.5억 플러스 5억 해서 7.5억 밖에 안 됐어요 그래 가지고 보통은 이렇게

선택해서 간단 말이죠 1일가 공제 5억 플러스 배우자 공제 5억 그러면은 10억 공제를 받는 식으로

됐으니까요 근데 이제는 1 + 3 해서 10억을 받는 거보다 1 + 2 해 가지고 12억을 받거나 자녀가 더

있으면 여기서 플러스 5억이 늘어나는 거겠죠 런 식으로 갈 수 있는 선택지들이 좀 생긴 게 이번 상속세

개편의 큰 차이입니다 물론 이제 자녀 공제가 늘어난다는 거 자녀가 많아서 공제를 나눠 가질 수 있는 형제가

많아진다는 거는 나중에 지분 관계가 복잡해지기 때문에 이 재산의 처분에 대해서 또 의사 결정이 복잡해지는

문제가 있게 되고 그런 물건들이 나중에 뭐 공유물분할 소송 같은 거를 하게 돼서 경매로 나오고 하는 경우들

좀 굉장히 많죠 어쨌든 이렇게 바뀔 예정이고 문제는 이제 증여세 같은 경우에는 이제 많은 분들이 공제

규모가 지금 성인 자녀 5천만 원 밖에 안 되잖아요 그래서 좀 더 상향 됐으면 하셨는데요 부분에 대해서는 발표가

따로 이뤄지지 않았습니다 그것도 건드려야 되지 않을까라고 이제 많은 분들이 보고 계시는데 상속세를 이번에

건드려서 만약에 계정이 관찰된다면 앞으로 증여세도 바뀔 수 있는 토양이 마련되는 게 아닐까 싶습니다 니다 여튼

아직 법 개정이 안 됐다고 다시 한번 말씀을 드리고요 된다면은 25년 1월 1일 상속 개시 분부터 적용이 되는

겁니다 그러니까 1월 1일 이후에 돌아가셔서 이제 원인이 되는 날부터 적용된다는 얘기죠 근데 만약에 법이

개정 되긴 되는데 예를 들어서 뭐 내년 7월에 가서 개정됐다라고 하더라도 지금의 정책 스탠스 상황

때부터로 소급해서 적용해 줄 가능성이 있지 않을까 저는 조심스럽게 내다봅니다. 자, 그리고 세제 쪽에선

단기임대가 부활하는 게 하나 있었죠. 이거는 법 개정이 됐어요. 그래 가지고 아마 내년 6월쯤부터 시행이 될 건데

단기임대, 우리 예전에 뭐 2018년도에 있었습니다. 물론 나중에 이제 없었, 없었습니다만 당시에는 4년 임대, 의무임대 4년을 하면은 이런

이런 세제 혜택을 주겠다라고 합니다. 다만 아파트는 여전히 안 돼요. 그러니까 뭐 빌라나 오피스텔 같은 것들 임대하면서 어

임대 사업자로 의무로 6년을 임대하시고 세제 혜택을 받는 방법이 되는 거죠. 이제 과거와의 차이는 예전에는

뭐 내가 좀 몇 채 있었어야 된다면 이제는 뭐 집 한 채만 가지고도 할 수 있게끔 임대 사업자 등록할 수

있게끔 했습니다 과거에는 거주 주택과 임대 주택이 나눠줬어요 하는 그런 게 좀 있었죠 그니까요 정책 같은

경우에는 사실은 우리가 몇 년 전에 불거졌던 전세 사기 요런 문제들이도 좀 연관되는 부분이 있다고 좀 봐요

왜냐면은요 임대 사업자 관련한 규정의 보증금 반환이나 그런 것들에 대한 조항들이 좀 많이 엮여 있는 게

있거든요 그리고 아파트가 아니라면 사실 뭐 빌라들이 대상일 텐데 사실은 그동안 빌라 시장에서 전세 사고들이

굉장히 많이 났었기 때문에 그것을 이제 제도 안으로 끌어들여서 좀 보호하려는 취지도 같이 쉬었다고 저는

봅니다 그리고 인구 감소 지역 과세 특례 요거는 몇 차례 이제 발표되는 것들 많이 보셨겠지만 다시 한번

설명드리면 인구가 줄어드는 지역에 집을 산다면 양도세는 종부세에 주택처럼 좀 적용해 주는 특례를

만든다는 겁니다 기존에 1주택자가 한 채를 더 살 때에만 해당되는 거예요 없던 분이 살 때 혹은 다주택자가 살

때는 해당이 안 되고 1주택자가 이런 지역에서 한 채를 더 살 때 해당이 되는 거고 인구 감소 지역은 어떻게

정하냐 요거는 행안부에서 고시하는게 있습니다 그 지역에서도 수도권 지역들 빼고 거기서도 뭐 이제 예외적으로 뭐

군이나 이런 것들은 적용해 주고 하는 규정들이 좀 있어요 접경 지역이라는 여튼 가액 기준은 4억이 그 요 오른쪽

표에서처럼 어떤 지역끼리 조합하느냐에 따라서 조금 다르게 판단이 됩니다 내가 기존에 인구 감소

지역에 집이 있었는데 인구 감소 지역의 집을 또 사는 1주택자 면은 그런 분들은 정도지 않고요 다른

지역에만 집이 있었는데 이번에 특례 지역에 집을 산다라고 했을 때만 적용해 주는 방식이 되는 겁니다

그니까 이게 사실 뭐 세컨드 홈 활성화 요런 제목이 붙어서 그 정책 홍보가 좀 됐었어요 그러니까 지방에

있는 집을 이렇게 활용하시는 이제 정부가 가이드를 준 거라고 보면 되는 거죠 인구 감소 지역은 5년마다 한번

고시하고 지금 기준은 21년도 고시 했었습니다 여기 발표 자체는 예전부터 이루어졌었는데 이제 경정 청구를

25년부터 할 수 있어요 이게 무슨 얘기냐면 예를 들어서 올해 1월 4일에요 요런 해당하는 주택을 샀었는데 아직은 이게 뭐 이제 되지

않기 때문에 내가 그냥 산 상태로만 있단 말이죠 근데 25년도가 가지고 나 사실 예전에 이렇게 샀었습니다라고

경정 청구를 해도 받아 주겠다라고 그 청구 자체를 25년 1월 1일부터 할 수 있기 때문에 오늘 묶어서 안내를

드리는 거고요 다만 법이 아직 요것도 개정되지 않은 상태입니다 근데 25년 중에 개정될 가능성이 좀 있으니까

개정된다면 유의해서 봐 주시기를 바랍니다 이제 첫 장 넘어갔습니다 두 번째는 금융 스트레스 DSR 3단계가

시행이 됩니다 DSR 1 나의 소득과 금리 수준을 따져서 대출한도를 결정하는 제도죠 스트레스 금리를

적용해 가지고 어 나의 한계 상황을 가정하고 그 한계 상황에 맞게끔 대출 한도를 책정해 주겠다라고 우리가 알고 있는 것처럼

원래는 6월에 시행을 하려 그랬는데 조금 밀렸죠. 근데 3단계는 내년부터 시행이 됩니다. 보시면은 적용 대상들이

조금씩 점진적으로 늘어나는 거죠. 어 2단계까지는 이 금융 주담대까지 있었는데 이제는 신용 대출과 다른

대출도 모두 포함되니까 사실상 거의 모든 대출이 스트레스 DSR 판단하는 기준에 들어온다라고 보시면 되고요.

자 근데 중요한 거는 제가 아래 자막으로 적은 부분들이 그동안은 우리가 스트레스 금리를 50%만

적용했던 말이죠. 근데 내년부터는 100% 적용하게 됩니다. 스트레스 금리라는 게 뭡니까? 지금의 금리와 과거

5년 평균 금리를 비교해 가지고 지금의 금리가 낮더라도 예전에는 금리가 이 정도 높아졌으니까 어

거기에 대한 어느 정도 평균치를 적용해서 한도를 측정하겠다는 의미입니다. 그러니까 조금 더 쉽게

표현하면 당신이 지금 굉장히 낮은 금리의 대출을 가져갔지만 우리가 과거를 돌아봤더니 금리가 이렇게

이렇게 변동해 가지고 좀 높게 적용될 수 있기 때문에 너의 대출 금리를 조금 높아진 수준으로 계산해서 한도를

측정하겠다는 그 한도를 최소 1.5% 포인트에서 어 최대 3.0% 포인트까지 가산하게 금리를 스트레스

금리를 가산하는 의미입니다. 그러니까 내 대출 금리가 낮더라도 한도로 책정하는 금리는 1.5% 포인트 조금

더 높게 적용할 수 있는 거예요. 물론 이제 요거는 대출을 뭐 변동 금리로 하느냐 고정 금리로 하느냐 그런 거에

따라서 적용되는 게 또 조금씩은 달라지긴 하는데 여튼 지금까지는 설령 내가 스트레스 금리를 3% 가산하게

되더라도 그 중에 절반만 적용했다 말이죠 근데 내년부터는 금리를 100% 스트레스 금리를 100%

적용하는 거다 그러니까 최대 3.0% 포인트가 그대로 얹어질 수 있다라는 의미로 받아들이시면 됩니다 설명이 좀

복잡했는데 개념은 그렇습니다 그리고 이제 뭐 그 은행에서 다른 이제 뭐 증액이나 이런 거 하지

2025 부동산 트렌드 : 바뀌는 정책 총정리📝 / 전형진 기자

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