어제 금리 관련 영상을 찍었는데 조회수가 잘 나와서 후속 영상을 찍습니다. 왜 그러냐면 기준 금리가 두 달 연속으로

인하하는 이례적인 상황임에도 불구하고 3개월 안으로 또 금리 인하 가능성이 있어요. 이 자체만으로 대한민국 경기

침체가 굉장히 심각하다. 이런 내용이었는데 미국이 내려서 금리를 내린 것도 있지만 댓글에서는 둔촌주공

살리기 아니냐 이런 말이 많아서 저도 한번 좀 궁금증이 있어서 정리를 해 봤습니다. 채권 시장이랑 언론을 봤을

때 전문가들조차 금리를 어제 내릴 거라 생각하지 않았는데 내렸다는 거는 경제 상황보다 더 심각한 무언가가

있거나 아니면은 무언가 더 챙겨 줘야 되는 것이 있거나 이렇게 볼 수 있겠죠. 확인을 해 볼 필요가 있었다.

싶었어요 금리 인하를 하고 나서 환율은 의외로 1400원을 넘어가지 않고 있거든요 금리 인하 전부터 환율

방어 흔적이 보이는데요 되게 평평한 구간이 오면은 환율 방어를 한 것이다라고 추정을 해 보거든요

1,110원 넘으려고 할 때 환율 방어 흔적이 있었죠 일주일 전에 1394원이 넘지 못하도록 환율을 방어한 흔적이

있었습니다 이때가 제일 의심 가요 왜냐면 1400원을 절대 내주지 않겠다라는 의지였다 말이죠 이게 딱

일주일 뒤에 금리 인하 식이니까 금리 인하를 하려면 환율이 14,400원 넘으면 좀 명분이 없지 않냐 이러면서

환율 방어를 하려는 의지가 아니었을까 이렇게 추측을 해보고요 금리 인하 발표 날 정말 다행스럽게도 달러

지수가 급락하면서 환율도 1,400원 아래로 내려갔어요. 그리고 오늘도 환율 방어 흔적이 느껴지는데 금리

인하로 인해서 환율이 1,400원 넘었다는 거를 만들고 싶지 않다라는 의지처럼 느껴집니다. 최근 일주일 동안

환율의 흐름을 보면요 달러 지수랑 우리나라 환율이 같은 흐름을 보여요. 그냥 달러 지수대로 환율이 변동적인 것 같다.

그러니까 환율에 대한 개입이 별로 없었다라고 볼 수 있고요. 그런데 금리 인하 직후에 달러 지수랑 원 달러

환율의 괴리가 벌어집니다. 10월 달에는 환율 방어를 열심히 한 탓에 외한 보유액이 43억 달러가

소진됐습니다. 우리 돈으로 이제 5조가 넘어가죠. 금리를 내려서 환율 압박이 강해질수록 외한 보유고는 빠르게

줄어들어요. 다행인 점은 우리나라도 외환 보유고 수준이 적정 수준입니다. 그래서 외환 위기가 온다고 말할 순

없지만 내년에도 금리를 더 많이 내리고 환율 방어를 더 많이 해야 되고 코스피에서 외국인 매도 행렬이

끝도 없이 나가기 시작하고 국내 투자자는 코스피를 버리고 미국 주식으로 계속 이동을 하게 되면은

외환 보유고가 지금이 최고점이 될 수도 있겠죠. 4천억 달러 선이 깨지면 또 위기라는 말이 나올 수도 있는데

미리 말해 두지만 그렇다고 해도 우리나라 외환 이게 가능성은 낮습니다. 보다시피 적정 외환 보유고 안에 들어

있기 때문에 단지 환율은 문제가 될 수가 있겠죠. 어제 미국 장이 쉬어서 오늘은 딱히 이슈가 없었는데 코스피

코스닥 하기 시총 상위 주로 두드려 맞고 있습니다 그 이유는 외국인이 열심히 팔고 있기 때문인데요

삼성전자도 최근에 주가가 올랐다가 다시 하락했는데 저는 영상을 찍었어요 외국인은 계속 팔고 있다 이게

오르는 게 개인들이 사고 기관들이 사서 주가를 올리는 거지 외국인들이 팔고 있는 타이밍에서 거꾸로 배팅하는 거는

그렇게 좋지 않다 특히 12월 둘째 주 목요일 날 선물 옵션 만기가 몰리는 날인데 외국인은 파생에서

하락에 돈을 걸어 놓은 상태인데 개인은 삼성전자가 오를 거라고 돈을 배팅을 건다 이거는 좋은 판단이 아닐

수 있다라는 라는 영상을 정말 여러 번 올렸습니다 그런데도 불구하고 제 영향력은 없죠 그냥 개인들은 계속

주구장창 샀고 외국인들은 주구장창 팔았어요 삼성전자 주가가 올랐던 때는 외국인들의 순매도가 굉장히 약해졌던

그 구간이었습니다 근데 최근 3일 동안 외국인이 정말 세게 매도를 하고 있어요 그러니까 주가가 그냥 밀려

나가는 거죠 오늘도 보면은 외국인이 코스피 선물 모두 강하게 매도를 하고 있습니다 이제 2주 뒤면 선물

옵션 만기에 이날까지는 코스피 안 올리겠다는 의지로 볼 수 있습니다 그러니까 최소한 투자를 하고 싶다면

선물 옵션 만기 끝나고 나서 외국인들이 매수세로 돌아서는 걸 보고 들어가도 나쁘지 않다 생각하거든요

마침 금리 인하로 환율이 상승할 가능성도 있으니까 외국인들은 이제 환손실 우려까지 생각을 하는 거죠

빠져나가야 되는 타이밍인데 한국은행이 환율 방어를 위해서 어 환율을 좀 더 우대해 주고 있다 이런

상황이 외국인 입장에서는 환차익 때문에라도 오늘은 나가게 되는 이유가 되는 겁니다 길게 보면 코스피 지수는

7월까지 2900원을 터치해 보고 나서 지금 계속 내렸어요 1년 전 수준으로 다시 돌아갔습니다 그 7월이

정점이었다 거죠 그때 정점 이후로 계속 내리고 있는데 이게 한국만의 이유는 아니다라고 말씀드리고 싶어요

그래서 대한민국이 망한다 이거는 저는 그건 아니라고 봐요 그냥 대한민국의 업종이 하필 경기 민감주가 많이 몰려

있고 반도체가 집중적이고 때문에 이런 영향을 받는다라고 말씀드리고 싶고 근거로 내세우고 싶은 거는 속상합니다

필라델피아 반도체 지수를 추종하는데 7월을 정점으로 계속 흘러내리고 있어요. 코스피 같은 움직임이 그

코스피가 잘못했다기 보다는 반도체 업종에 영향을 받는 코스피다 보니까 반도체 지수랑 흐름이 비슷하게 나오고

있다. 우리나라 수출 주력 업종들도 경기 민감 주기 때문에 반도체 지수를 많이 따라갑니다. 이 뜻은 미국 뿐만 아니라

지금 다 경기 침체에 진입했다는 뜻이고요. 미국도 오래 버티지 못할 거라 봐요. 저는 이거는 전문가들

예상과 제 의견이 다른 내용인데 뭐 여러분들이 잘 판단하시면 좋을 거 같아요. 전문가들은 그냥 그때그때

이야기를 바꾸면 됩니다. 내년에 s 7천 갈 거야 좋을 거야 말한 다음에 내년 되고 나서 어 아니네라고 말을

하면 끝이에요 근데 투자자는 그게 아니에요 저는 제 돈 걸고 하는 사람이잖아요 제 예상이 틀리면 돈을

잃어야 되는데 그 사람 말만 믿고 제가 내년에 SNP 7천 갈 거라 덕성 믿고 투자를 한다 안 되는 거죠

제가 스스로 조사하고 스스로 판단해야 되겠죠 그래서 월가 전문가들 의견이라 하더라도 저는 내년에 미국 증시가

좋다는 말에 동의하지 못합니다 삼성전자 주가가 더 많이 하락한 거는 뭐 필라델피아 지수를 보면 알겠지만

어 반도체 지수 평균 대비 삼성전자가 더 많이 하락을 했고요 하이닉스는 반도체 지수 평균 대비 더 많이

올랐다가 이제 평균으로 회귀하고 있는 구간입니다 그만큼 지금 HBM 대한 프리미엄이 하락하고 있다는 거죠

그것에 대해서는 제가 주말에 영상을 하나 더 찍으려고 하는데 며칠 전에 젠슨 황이 좀 안 좋은 말을 했어요

그러면서 엔비디아 주가가 떨어졌습니다 이게 국내 뉴스에는 안 나와 있는데 제가 그거 토대로 영상을 한번 주말

중에 만들어 보도록 하겠습니다 이번에는 금리 인하 둔촌주공 살리기 있다는 이제 댓글의 어떤 이제 제보를

통해서 제가 확인을 해 봤습니다 최근에 아파트 시장 분위기는 냉각되고 있는데 시장에 돈이 안 들고 있는

느낌이에요 경기는 돈이 얼마나 회전하는가 중요한데요 사람들이 공포를 느끼면 돈을 쓰지 않고 비축하고 그러면

장사 기업을 하는 사람은 돈의 흐름이 막히고 궁도가 나는 거죠 매출이 적자가 나는 것보다 돈이 막히는게 더

무서운 일인데 지금 돈의 회전율이 안 좋은 상황이고 헬리오시티 해도 만 세대인데 한 달에 거래가 하나밖에 안

됐대요 최근만 해도 16 20건 65건 좀 됐었거든요 한 건으로 뚝 떨어졌습니다 그 이유 중에 하나가

무엇이냐 대출이 안 나왔었죠 대출을 약간 규제했다 바로 거래량 급감으로 이어졌어요 그만큼 시장의 분위기가

냉각되어 있고 금리 인하로 이 분위기가 살아날 수준은 아니라고 봅니다 이 잔금 대출이 타격을 많이 받았거든요 이걸로

인해서 마피 분양이 나오고 입주를 못 하게 됐고 건설사가 힘들어지는 일로 연결이 됐어요 건설사는 회계상

잔금을 치뤄야 진짜 이익이 잡히거든요 잔금 대출이 안 나오면은 건설사가 힘들어져요 그럼 건설사가 힘들어지면

건설사 돈줄이 막히고 건설사는 안 그래도 PF 엮여 있는 상태인데 이게 또 2차 웨이브로 PF 위기로 이어질

수가 있겠죠 이거를 막기 위해서 둔촌 주공 살리기를 한게 아니냐 이런 지적들이 나온 겁니다 그리고 마침

둔촌 주공이 어제 금리 인하 날이 입주 시작 날이었어요 둔촌주공의 잔금이 3조나 됩니다 이돈이 막히면

건설사가 위험에 처할 수밖에 없겠죠 만약에 둔촌 주공 미입주 사태가 난다 그러면 그 이후로 대단지 잔금 대출도

다 위기가 올 거고요 분위기가 완전히 냉각 되겠죠 금리 인하 타이밍이 둔촌주공 입주 타임이 겹쳐지면서 이제

이런 오해를 봤는데 아마 이 오해를 지우기는 어려울 거라고 봐요 금리 인하 2일 전에 시중 은행들은 금리를 줄

인하하는데 금리 인하 소식을 미리 알았던 거 아닌가 싶을 정도로 딱 그 줄 인하를 해요 보통 대출 승인이

나야 뭐 3일 뒤 4일 뒤라도 이제 입주를 할 수 있잖아요 그러니까 둔촌주공 입주일에 문제가 없도록

시중은행이 금리를 먼저 인하하고 어제 기준 금리가 인하가 되면서 시중은행 입장에서는 크게 손실이 안 나는

구조가 될 수 있었겠죠 제가 그냥 추측한 겁니다 이건 오일 수도 있는데 어쨌든 잔금 대출이 막혀서 입주를 못

하는 사람이 덜 나오게 됩니다 금리가 낮아지면 소득 대비 더 많은 사람이 대출을 받을 수 있어요 최근에 DSR

규제라고 굉장히 빡빡합니다 자기 소득 대비 대출이 정말 적게 나오거든요 그런데 금리가 떨어지니까 더 많이

대출이 나오게 되고 입주가 더 수월하게 되는 거죠. 어제 금리 인하를 하고 잔금 대출 금리가 더

내려갔습니다. 어제 하루만 둔촌 주공 잔금 대출이 17억이 나갈 정도로 굉장히 큰 대출액이었죠. 이렇게 3조가

나갈 때까지는 금리가 낮게 유지되면 둔촌주공 입주 위기는 사라집니다. 그러면 둔촌주공 발 건설사 위기

이슈도 사라지게 되겠죠. 건설사 PF 2차 위기가 수면 위로 올라오지 않게 되는 겁니다. 이런 이유로 댓글에서

둔촌주공 살리기 아니냐 이제 이런 지적이 있었는데 미국이 금리 인하를 하는 시기라서 한국은행도 그 타이밍에

맞춰서 한 것뿐이다. 그래서 꼭 살리기 있다라고 볼 수는 없어요. 하필 그 입주 타이밍 때문에 오해를 계속 받을

수밖에 없는 상황이 아닌가라고 생각이 듭니다. 게다가 2년 전에 둔촌 주공 사태 나면서 부동산 13대 책을 하고

그때 부동산 시장을 살렸어. 아아 이런 이력이 있기 때문에 대중의 의심을 거두기는 어려울 것이라고 봅니다.

그래서 다음 주에는 부동산 전문가분들을 초대를 해서 이야기를 들어 보려고 해요. 한문도 교수님도 다음 주에 나오시고 하니까 저희 채널

계속 구독해 주시면은 다양한 의견들을 들어볼 수 있습니다. 저희 채널은 상승 론자 하락론자 다 모셔 와요. 왼쪽

오른쪽 다 모셔옵니다. 그렇게 해서 최대한 중립적인 관점에서 의견을 들어 보자는 건데 왜냐면 투자자가 잘못된

신념을 가지면 돈을 벌어야 되는 길을 알면서도 자기 신념 때문에 엉뚱한 데를 하게 돼요. 결국 내 돈을 잃고

내 가정이 망가집니다. 나의 신념 때문에 자녀들 인생까지 망칠 순 없잖아요. 투자자는 투자자의 관점에서만

생각을 해야 수익이 난다라고 생각을 합니다. 다음 시간에도 좋은 정보를 찾아뵙겠습니다. 구독과 좋아요 알림

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둔촌주공을 살리려고 코스피를 버린다고?(ft.금리인하)

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