유튜브에 다른 영상들 봐도 다들 가계약 주의사항, 가계약 이렇게 해라, 가계약금 돌려받으려면 저렇게 해라 이런 내용만 있지 정작 진짜 중요한 얘기를 하는 사람은 아무도 없습니다.

사실 가계약이 문제가 많음에도 이렇게 대중적으로 쓰이는 이유는 단 한 가지 때문입니다.

바로 안녕하세요. 당신을 위한 부동산 컨설팅 채널 임대차의 모든 것입니다.

가계약에 대해서 제대로 모르고 가계약이 당연한 절차라고 생각해서 중개사가 그냥 시키는 대로 별 생각 없이 가계약금을 주고받는 대인 임차인들이 너무도 많습니다.

그리고 그 결과 가계약 때문에 해결 곤란한 문제들을 겪고 있는 분들을 제 주변에서도 심심치 않게 보곤 합니다.

그래서 오늘은 제 구독자 분들이라도 가계약에 대해서 다시 한번 생각해 보고 가계약이 필요한지 아닌지 판단해 볼 수 있도록 임대차 영역에서의 가계약에 대해서 한번 얘기해 보려고 합니다.

결론부터 말하자면 가계약 하지 마세요. 저는 가계약을 하지 않습니다.

중개사들이 '계약을 하고 싶어하는 사람이 있으니 가계약을 진행하겠다'고 연락이 오면 저는 가계약을 하지 않는다고 말합니다.

그냥 2, 3일 안으로 계약일을 잡아 달라고 말합니다.

제가 가계약을 하지 않는 데는 몇 가지 이유가 있습니다.

첫 번째, 가계약을 체결할 이유가 없습니다. 무언가 법률 행위를 할 때는 이유가 있어야겠죠.

가계약을 체결한다면 그 이유가 있어야 합니다.

왜 가계약을 체결할까요? 우리는 통상적으로 계약 체결을 보장받기 위해서 가계약을 체결합니다.

임차인 입장에서는 다른 사람이 물건을 계약하지 못하게 물건을 찜해 놓고 싶은 경우에 가계약을 맺을 것이고, 임대인 입장에서는 일정 때문에 계약 체결이 가능한 날이 한참 후라서 미리 임시로 계약을 맺는 것이 필요한 경우, 임대인이 부동산 위치와 지리적으로 멀기 때문에 계약 체결하러 가는데 많은 시간과 비용이 들어서 헛탕치는 일을 방지하고 싶은 경우 가계약을 맺을 겁니다.

거래에 대해 어느 정도 확신을 가지게 되어 심리적인 안정을 얻을 수 있는 것이죠.

그런데 이런 경우들을 제외한다면 굳이 가계약이 필요할까요?

저는 웬만하면 대리인 없이 임대인으로서는 아무리 바빠도 2, 3일 내에는 계약할 시간을 만들 수 있습니다.

누가 계약하고 싶어 한다고 연락이 오면 2, 3일 안에 계약일을 잡습니다.

상대방이 가계약을 원할 정도로 정말 계약 체결에 간절하다면 상대방도 2, 3일이라는 기간 동안 시간을 못 낸다는 것은 말이 안 되겠죠.

상대방이 당장 계약금을 만들 수 없는 사정이라 가계약금만 걸고 싶은 경우도 있을 테지만, 계약금도 만들기 힘든 상황이라면 저는 더더욱 그런 임차인과 임대차 관계를 맺지 않을 것 같습니다.

만약 상대방에게 정말 2, 3일 내에 계약을 체결할 수 없는 사정이 있다면 저는 그런 계약이 가능한 날 2, 3일 전에 다시 얘기하라고 하는 편입니다.

그러다가 계약을 놓치면 어떡하냐 하면서 조바심을 느끼는 임차인들은 있는데.

이렇게 해도 계약을 할 사람이라면 어차피 상대방이 원하는 날에 계약이 다시 잡힙니다.

그리고 그 사이에 제3자에게서 더 좋은 오퍼가 온다면 그 사람과 계약을 할 수도 있는 것이죠.

가계약을 하는 것보다 더 좋은 가능성을 열어둘 수 있습니다.

만약 이렇게 했는데 가계약을 원했던 사람에게서 연락이 없다는 이유에 없다면 서로 인연이 아니었던 것일 뿐이고요.

이루어지지 못할 계약이 가계약 때문에 체결된다 생각하지는 않습니다. 가계약 없이 계약 체결하러 갔다가 계약 직전에 상대방이 나타나지 않는다거나 갑자기 무리한 요구를 한다면 어떻게 하냐고요?

그런 사람과 계약 안 하게 돼서 다행이라고 생각하고 이번 기회에 중개사와 이런저런 얘기를 좀 하고 건물도 좀 둘러보고 돌아가면 되죠.

계약이 안 되었다고 크게 아쉬울 것도 안타까울 것도 없습니다.

원래 주기적으로 해야 하는 일입니다. 두 번째 이유는 가계약을 하지 말아야 하는 더 적극적인 이유입니다.

바로 가계약은 임대인과 임차인 모두에게 베네핏보다 리스크가 더 크기 때문입니다.

앞에서 설명한 것처럼 가계약은 우리에게 임시 계약 같은 개념으로 쓰입니다만, 사실은 그렇게 쉽게 가볍게 다룰 사항이 절대 아닙니다.

말만 가계약이지 가계약은 일정 요건만 갖추면 본 계약을 성립시키는 효과가 있습니다.

가계약의 매매 목적물과 계약금, 중도금, 잔금 등의 액수와 그 지급일, 그리고 계약 기간 등 기본적인 구색을 갖추면 본 계약이 성립되었다고 봅니다.

당사자들은 단순히 가계약으로 이해해도 실제로는 본계약이 성립된 것이죠.

대부분의 임대 임차인들은 가계약에 대해서 제대로 모르기 때문에 가계약을 해제하려면 임차인은 지급했던 몇십만 원 가계약 금만 포기하고 임대인은 그 금액에 배로 뱉어내면 된다고 생각하는데, 따로 해제 조건에 대한 약정이 없다면 가계약금 몇십만 원이 아니라 본계약의 계약금이 계약 해제를 위한 위약금이 됩니다.

때문에 가계약은 실제 본 계약과 다름 없는데 계약금의 일부로만 계약을 맺어 놓은 상태로 이해하시는 것이 좋습니다.

물론 가계약의 특약에 따라 변수들이 있지만 기본적인 개념은 이렇습니다.

추후에 본 계약을 제대로 체결하기로 하는 약속이지만 체결과 동시에 본 계약은 성립한 것으로 본다.

임대차에서 임대인이나 임차인이 이런 것을 제대로 이해하지 못한 채로 가계약을 맺으면 이후에 어떤 일이 벌어질 수 있을까요?

제 구독자라면 자신의 권리를 보호하기 위한 보호 장치 없이 임대차 계약을 맺으면 어떤 일이 발생할 수 있는지 알고 계실 겁니다.

제 계약서 영상을 보면 알겠지만 이런 것이 특약 사항 몇 개로 가능한 것이 아니죠.

임대인은 임대인대로 면책 조항이나 연체 이자에 대해서, 임차인은 임차인대로 누수나 내부 하자의 수리에 대해서 이것만큼은 꼭 들어가야 한다고 생각하는 계약 조건이 있을 겁니다.

그런데 가계약을 덜컥 별 생각 없이 맺고 나서 계약을 체결하라는데 계약서에 이런 상세 조항에 대해서 상대방이 동의하지 않아 도저히 협의가 이루어지지 않으면 어떻게 될까요?

그리고 계약 체결이 되지 않는다면 그 규칙 사유는 누구에게 있을까요?

가계약을 맺었으니 계약 해제하려면 위약금을 내야 하는데 이건 누가 내는 것이 맞을까요?

물론 양쪽이 한 발씩 물러서서 합의 해제하면 좋겠지만 그렇지 않다면 어떻게 될까요?

임차인 입장에서는 임대인이 가계약금을 돌려주지 않는 데다가 추가로 계약금까지 내놓으라고 요구하고 있을 수도 있고, 임대인 입장에서는 가 계약금 몇십만 원 받았는데 임차인이 자신에게 계약금의 두 배를 내놓으라는 당황스러운 요구를 하고 있을 수도 있습니다.

임대인, 임차인 모두 서로 이도 저도 못 하는 정말 난감한 상황이 생길 수도 있습니다.

고작 몇십만 원 가계약금 때문에 생길 수 있는 일입니다.

여러분이 이런 상황을 원치 않더라도 상대방에 의해 진흙탕으로 빨려 들어가게 됩니다.

계약의 상세 조건에 대해서 합의 없이 계약을 성립시키는 이런 상황이 누구에게나 발생하게 됩니다.

법원의 최종 판단 없이는 찜찜한 상황이 계속될 겁니다.

물론 가계약을 안전하게 하는 방법이 있긴 합니다.

임대인과 임차인 모두 만족할 수 있는 상세 조건들을 완벽히 정해 놓은 진짜 계약서를 준비해 놓고 가계약을 체결하는 것입니다.

그런데 가계약이 초기 단계에서 상세적인 조건들을 완벽히 정할 정도로 구체적인 얘기가 오고 가는 게 가능할까요?

임차인은 상대방이 뭘 하고 싶어 하는지 내 건물을 어떻게 사용하고 어떤 요구 조건을 가지고 있는지 임대인으로서 필요한 정보들을 구체적으로 확인하기 어렵습니다.

임차인은 중개사의 중개물 확인 설명도 듣지 못했을 것이고요.

결국 가계약 단계에서 거래 당사자들의 완벽한 합의가 이루어지는 것은 현실적이지 않습니다.

이렇게 하는 그냥 계약을 체결하는 게 좋을 겁니다.

자, 그런데 왜 현실에서는 이렇게 리스크 있는 가계약이 절차가 우리 주변에서 자연스럽게 일상적으로 사용되고 있을까요?

바로 중개사 때문입니다. 가계약은 사실 중개사를 위해 존재한다고 해도 과언이 아닙니다.

가계약은 거래 당사자들을 계약에 구속시키는 효과가 있죠.

계약을 앞두고 거래 당사자들이 변심, 나 기분 탓으로, 아니면 상세 조건의 협의 또는 경쟁 중개사의 개입으로 계약 체계를 앞두고 계약이 성사되지 않는 경우를 중 중개사들은 많이 경험할 겁니다.

거래 당사자들은 그냥 빠이빠이 하면 되지만 중개사들은 안타까운 일이겠죠.

계약이 체결돼야 중개 수수료를 받을 수 있으니까요.

그렇기 때문에 중개사는 이렇게 계약이 파투 나는 일을 최대한 방지하기 위해 거래 당사자들이 가계약을 맺게 해서 계약 체결에 구속 되도록 하는 것이죠.

결국 중개사는 자신이 중개 수수료를 받을 가능성을 최대화하기 위해 가계약을 종용하는 것입니다.

가계약으로 인해 임대인과 임차인 거래 당사자들에게는 끔찍한 갈등이 발생할 수 있겠지만, 중개 사에게는 그런 가계약으로 인한 리스크보다는 자신의 중개 수수료가 중요하기 때문에 중개사들은 가계약을 선호할 수밖에 없습니다.

뭐, 임대인과 임차인 간 서로 요구하는 조건에 차이가 있더라도 자신이 중간에서 중재해서 어떻게든 해 볼 수 있다고 쉽게 생각하는 것이죠.

그리고 다툼이 생겨도 본래 당사자들 간의 일이지 자신이 딱히 책임을 지는 일도 없을 테고요.

중개사들에게는 너무나 좋은 수단입니다. 딜을 클로즈 시키는 것과 다름 없는데, 가계약을 활용하지 않는 중개사가 오히려 바보 같은 중개사인 셈이죠.

가계약을 맺게 하는 중개사는 질 나쁜 중개사라고 말하는 것이 아닙니다.

앞에서 가계약의 문제점에 대해서 말했지만, 중개사가 가계약을 맺게 한다고 누구를 기망하거나 피해를 주거나 그런 것은 아닙니다.

중개사 입장에서는 가계약을 활용해서 거래 당사자들의 실제 거래 의지를 확인하고 거래 당사자들의 계약 성사 확률을 높일 수 있는 중개 비즈니스 스킬이기도 합니다.

그러나 그것은 중개를 업으로 하는, 중개 수수료를 받아야 하는 중개사의 입장이고, 거래 당사자인 임대인, 임차인 입장에서는 그리고 중개 수수료를 내는 의뢰인 입장에서는 가계약의 리스크를 이해하고 가계약이 자신에게 정말 필요한 것인지 판단해 볼 필요가 있습니다.

어느 영역이나 마찬가지지만 부동산 영역도 본인 스스로 자신의 이익을 위해 노력하지 않는다면 누구도 여러분의 이익을 위해 적극적으로 나서 주지 않습니다.

중개사도 법에서 정한 대로 자신에게 피해가 가지 않도록, 문제가 되지 않도록 하는 선에서 자신의 의무를 할 뿐이고 나머지는 자신의 이익을 위해 일합니다.

제가 영상에서 종종 언급하는 것이 있죠. 통제하라. 여러분이 가계약을 맺었을 때 상황을 통제할 수 있는 힘이 더 커지는지 작아지는지 한번 생각해 보시기 바랍니다.

계약을 체결하는 행위는 계약이 체결된 그 순간까지 내가 통제할 수 있어야 합니다.

임대차를 대하는 상대방의 생각이, 상대방의 태도가 마음에 들지 않는다면 계약을 안 하고 나올 수 있어야 합니다.

계약이 체결되는 것도 중요하지만, 임대인이 임차인이든 그 계약이 체결되는 마느냐를 본인의 완전한 의사로 통제할 수 있느냐가 훨씬 더 중요합니다.

만약 여러분도 계약이 체결되지 않을까 봐 계약 체결에 소모되는 자신의 시간과 비용이 아까워서 가계약이 필요하다고 생각해 왔다면 오늘 영상을 통해 수동적으로 이끌려서 계약하는 임대인, 임차인에서 벗어나 절차에 대해서 제대로 이해하고 자신의 이익을 위해 능동적으로 생각하고 실행하는 임대인, 임차인이 되었으면 좋겠습니다.

오늘도 영상 시청해 주셔서 감사합니다.

가계약 제발 하지 마세요. 가계약을 하면 안되는 이유

가계약 제발 하지 마세요. 가계약을 하면 안되는 이유

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