[음악] 네 머니올라 오늘은 또 많은 분들이 뵙고 싶어 하는 분 부동산을 생각할 때 꼭 한 번쯤 의견을 구하고 싶은

서울대학교 환경대학원 회 김경민 교수님 모셨습니다 하버드 박사 김경민 교수의 부동산 투자 리포트라는 부동산

트렌드 2025 책 계 저자 이시기도 합니다 교수님 네 저희가 3월 말에 뵙고 네 철리 여러번 바뀌어서 그동안

많이 바쁘셨나 봐요 아 예 우선은 저 책을 여름에 준비해서 썼고요 예 그리고 번외로 제가 이제 작년 책에도

조금 썼습니다만 위치 같은 내용을 좀 빨리 정책화하고 싶었 리츠 예 과자 말고 그냥 리츠 리츠 크래커 말고 츠

그래서 이제 한국은행이랑 같이 그 위츠 정책을 설계해서 11월 초에 이창경 총장님 발표하신 그 위치를 같이 만들었어요

예 매우 최근 일이네요 예 맞습니다 그리고 그다음에 이제 저희 대학원에서 블록체인과 블록체인 예 ESG 같이

제가 봤을 때 두 개가 이 커먼 에리아가 있어 가지고 둘 간의 어떤 접합점에 관한 약간 포럼을 열어서 그 관련된

준비 바쁘시다고 듣긴 들었는데 역시 바쁘시네요 아니 저희가 부동산 관련해서 이제 연말이 되니까 당연히

2025년 트렌드를 한번 짚어볼 때라는 생각이 들었고 그럼 방금 얘기해 주신 그 두 부분도 저희가

한번 조금 하나하나 나중에 여쭤 보도록 하겠습니다 특별히 트럼프 대통령 당선 이후에 부동산에 대해서도

이제 앞으로 어떻게 될 거냐 간단하게 개괄해 주신다면 어떻게 흘러갈 거 같으세요 아까 우선 트럼프 대통령

교수님 예상하셨던 당선을 아 아 우선 제가 그 미국 그 대선에 관심이 있어서 제가 작년 초부터

좀 트럼프는 개인적으로 좋아하는 사람이 아니기 때문에 로버트 F 케네디 주니어를 제가 지지를 했거든요

근데 그분이 이제 지난번에도 말씀 그 민주당 쪽에서 후보로 나오려다가 민주당이 제가 봤을 때 굉장히 비민

주적이 하는게 그래서 거기서 뭐 아예 그 정도 지지율이 나왔음에도 불구하고 바이든 대통령하고 그 TV 디베이트 아예 못하게 했어요 그렇기

때문에 당연히 본인이 인디펜던트 나간 거고 그다음 에서 이제 뭐 트럼프한테 지지하는 부분들 그리고 뭐

나중에 뭐 말 기회가 있으면 제가 봤을 때는 미국 선거 과정에서 좀 이슈가 되는 것들이 있었는데 한국에

거의 소개가 안 된 것들이 많아서 굉장히 심각하거든요 사실은 미국 현재 트럼프 될 가능성 상당히 높다고

봤어요 개인적으로는 예 그럼 이후에 트럼프에 대해서 우리가 어떻게 대처해야 되는데 우선은 트럼프가 막말하는 거

맞고요 그다음에 트럼프가 대통령 전에 사업가로서 디벨로퍼로서 트럼프는 진짜

나쁜 짓 많이 했죠 예 근데 우리가 그거를 제외하고 봐야 되거든요 그 그걸 제외하고 본다고 해서 트럼프의

두 가지 특징은 이 사람 매우 전략적이고 가짜가 아니에요 예 다만 이제 많이 변화하는 것도 나타나는데 그 그

관점에서 제가 봤을 때 지금 이슈가 되는 것들은 한 그게 두 가지 아니면 세 가지일 거 같아요 그니까 첫 번째가 이제 관세 부분 관세를 모든

미국으로 가는 어떤 제품에 대해서 10에서 20% 관세를 올린다는 거 그리고 중국은 60% 올린다는 건데요

첫 번째는 이게 과연 가능할까 왜냐면은 트럼프 일기 때도 굉장히 높은 뭔가를 하려고 했지만 나중에

약간 좀 제가 봤을 때는 이게 협상의 과정으로 레토릭을 했던 거 같아요 그게 좀 캄다운 그 톤다운 된 것들이

있었고 그래서 과연 가능할까 저는 봤을 때 그래도 파국을 까진 않기 때문에 아닐 거 같고요 만약에 이게

진짜로 어느 정도 어떤 레벨의 관세를 높인다고 했을 때는 두 가지로 나눠서 봐야 될 것 같아요 이게 장 단기

임팩트하게 좀 다를 거 같아요 단기 같은 경우에는 이렇게 먼저 관세를 올리면은 기업들이 그거 원자재 갖고

만든 다음에 가격이 올라가 버리니까 제품 가격 이거를 소비한 소비자한테 전가하거든요 그죠 근데 그 바로

전가하지 못해요 그러면은 단기적으로는 아마 기업의 부담이 좀 될 것이고 근데 중기적으로 이게 소비자들한테

전가가 된다고 했을 때 그때 인플레이션이 오는 거죠 그렇죠 그 인플레이션이 온다고 하면은 사실은

부동산 가격은 인플레이션 헤지하기 때문에 가격이 계속 올릴 수가 있는 게 첫 번째고. 두 번째는 저는 인플레이션이

올 거기 때문에 트럼프가 기준 금리를 높인다고 절대 보지 않아요. 음 트럼프는 기본적으로 기준 금리를 무조건

떨어뜨려요. 그거를 우리가 트럼프 일기에서 봐야 돼요. 트럼프 일기 때 쟤네 지금 재무부 장관 제네 알레이

그 패드 의장이었던 그 사람 쫓아냈어요. 쫓아낸 다음에 파워를 안 찾고 파월이 굉장히 자기 주관이 뚜렷한

사람이기 때문에 그때 티브 이을 없앤다면 굉장히 빠르게 2016년부터 18, 19년까지 올렸어요. 양적 완화를

없다. 없애기 위해서 0% 대에서 2.5% 그냥 빨리 올렸다고요. 그때 트럼프가 굉장히 뭐라 그랬어요.

그때부터 저 파월을 쫓아내야 된다고 그랬거든요. 그니까 본인은 낮추고 싶어 하는 거예요. 사실 근데 이번에 뭐

그게 실제로 가능할지 모르겠습니다만은 최소한 인플레이션과 상관없이 기준 금리는 제가 봤을 때 더 빨리 더

많이 내릴 가능성이 높아요. 이미 파월이 12월 달 내린다고 확인을 했기 때문에 그러면은

제가 바라보는 관점은 유동성의 대폭발이 일어날 수도 있어요 예 유동성의 대폭발 그럼 그게 이제 자산

가치의 버블을 띄울 수 있는 가능성이 높아진다고 개인적으로 생각을 해요 그럼 그게 이제 미국 부동산에도

영향을 미칠 것이고 뭐 우리나라는 사실 미국하고 지금 독립적이지가 못하기 때문에 어 미국이 인플레이션이 올 거기

때문에 기준 금리를 오릴 거라는 건 저는 믿지 않아요 그 전혀 상관 미국의 경제 상황과 상관없이 기준

금리를 내릴 거고 벌써 11월 달에 내린다고 확인했고 그 파월 안 잘리기 위해서는 트럼프 협조를 해야

돼요 그러면 아마 우리가 생각하는 것보다 빨리 더 많이 내릴 가능성이 있으면은 하도 거기에 맞춰 가지고

생각보다 스케줄 빨리 내릴 가능성도 존재한다고 봐요 그러면은 미국이나 우리라 아 제가 봤을 때 글로벌 전체

차원에서의 어떤 유동성의 대폭등이 가능할 것도 같아요 네 유동성의 대폭등 또는 대폭발 대폭발 네

교수님께서 뭐 부동산을 많이 관심사로 두고 계시기도 하지만 어쨌든 미국에서 또 올해 공부를 하셨고 지난번에 저희

머니 올라에 나오셨을 때도 이 로버트 캐네디 주니어라는 이런 얘기 해 주셨기 때문에 당연히 관심이 있으실

거라고 저희가 봤었어요 그래서 제가 트럼프 당선 이후에 또 교수님 생각을 꼭 들어보고 싶었는데 사실 많은

사람들이 예상하는 이 유동성 측면에서 이런 추측은 다 맞는 대략 좀 비슷하게 가고 있는 거 같아요 근데

이제 부동산을 두고 봤을 때 특히 우리 부동산의 경우는 이게 지금 어떻게 더 오를 수 있냐 이제 이런

전망을 하시는 분들도 많은데 교수님께서는 아니다라고 더 오른다고 이 책에서 지금 부제를 통해서 서울

아파트는 최소한 슈퍼사이클 진입이라는 확정적인 제목을 다셨던 말이죠 그 교수님은 상승 논자는 아니신 거죠

아니 저는 이제 사이클 사이클이 있는 거에 대해서 말씀을 드리는 거고 부동산이라는 게 사이클이 존재를 하고요

그러니까 예를 들어서 제가 2022년에 책 썼을 때는 그때 한 20% 폭락할 거라고 얘기를 했었고

2022년 부동산 트렌드에서는 혼돈의 2022년 부동산 투자의 성패가 갈린다 그렇게 하고 2023년 책은 사실 그러면 이제

어디까지 떨어지느냐에 대한 얘기였어요. 그러면 사람들이 사실은 본인들이 생각하는 타겟 프라이스 레인지가 있는

거, 그니까 자기들 생각하는 적정한 주택 주택 가격선가? 근데 그것까지 내려온다고 했을 때 그게 저는

2019년 가격이라고 생각을 했어요. 그래서 2023년에는 그 대폭락을 기회로 전환하는 법이 제 그거였어요.

그러니까 폭락이 있더라도 기회로 전환하는 법. 그 사람들이 생각해 자기 소득 대비 움직일 수 있는 그 가격대라는게 존재를 해요. 그러니까

아무리 폭락을 해도 제 소득이라는게 1억이고 내년에 한 1억 2천까지 올라간다고 하면은 제가 그 소득이 또

안정적으로 한 5년 6년 간다고 했을 때는 그 안에서도 본인이 지출할 수 있는 주택 비용이라는게 존재를

하거든요 모기지 이자 그럼 우리가 그걸 계산을 해서 이 가격대는 내가 들어가지가 돼요 아무리 폭락을 하더라도 본인이 뭐

3인 가고 4인 가고 그 즉 자기 가게의 생애 주기를 봤을 때 들어갈 수 있는 사람들이 존재를 한다고요 음 근데 그래서 이제

2023년 책은 뭐 그의 내용이었고 그리고 2024년 책 내용도 사실은 서울 아파트 상승의 전조였다 이자율을 내릴 거고 그다음에

그건 수요 측면 이제 수요 측면에서 이자를 내면 되게 좋은 거니까 공급 측면에서도 작년 책에서도 이미 공급이

지나치기 미래 없다는 거 25 6 7 없다는게 너무나 명확 가능했기 때문에 그럼 이건 상승으로 갈 수 단

가능성이 있는 것이고 다만 사람들이 이 정보를 체감하는데 시간이 걸리는 거거든요 그리고 그거를 확인을 하고 싶은 거고 사람들은 부동산이라는 게 장기

투자기 때문에 이거는 갑자기 한 번에 들어가는 게 아니어서 그리고 올해는 제가 이게 단순히 뭐 가물 이렇게

말씀드린 건 아니고요 그러니까 우리가 금융 시장에서 단기 이동 평균선이 장기 이동 평균선을 뚫어 버리면은 골든

크로스가 나타나면 슈퍼 사이클이 나타나잖아요 그런데 부동산은 가격이 여태까지 정부에서 나오는 건 뭐 한

달 세 달짜리 저희가 머신 러닝으로 매일 주택 가격 지수를 만들어 냈어요 그러면은 이거를 20일치 이동 평균을

하면은 단기 이동 평균선이 나오고요 주택 가격에 대해서 서울시 전체 또는 뭐 강남구 노원구가 나올 수 있는

거고 그리고 이제 한 반년 치를 먹으면은 뭐 장기가 장기 이동 평균선이 나오기 때문에 단기와 장기간의 어떤

상황을 봤을 때 2006년부터 현재까지 뭐 골든 크로스 나타난 시점, 데드 크로스 나타난 시점이 정확하게

일치를 해요. 아 그러면 이게 어느 정도 과학적 기법에 의한 방법론으로서 저 유효하다고 봤고 이제

많은 분들이 그 얘기를 해요. 경제도 안 좋고 사람들의 소득이 이렇게 약간 좀 스태그넌트 한데 이 주택 가격 오를

것인가에 대한 질문들 그죠. 네. 여력이 그리고 정부 규제도 이렇게고 정부 규제 있죠. 근데 정부 규제는 사실은

후행적으로 나타난 거니까 이거는 우리가 재워야 한다고 했을 때, 만약에 그렇게 한다고 하면은 미국이

2023년 중반 이후에 그 가격 상승을 우리가 설명을 못 해요. 미국이 미국 같은 경우에도 지금 선거에서

다던 거는 뭐냐면은 이 워킹 클래스, 그 노동자 계층들이 분노 투표해요. 미국 지표

좋아요. 미국 GDP, 우리나라보다도 지금 상장들이 높고요. 미국 그 큰 나라가 그럼 지표상으로 되게 좋은

거죠. 사실 그런데 저소득층, 그 노동자 계층으로 봤을 때는 이건 자기들의 삶은 더 피폐해진 거거든요. 인플레이션

수준 여전히 높고 소득 상승률은 인플레이션만큼 올라가 안 올라갔기 때문에 그러면은 일반화 한다고 했을

때는 주택 가격 떨어져야 되는 거죠. 근데 미국이 어떤 일이 발생했 면은 미국이 뭐 제 책에도 썼습니다만

모기지 금리가 30년 만기가 4%에서 7%로 갑작스럽게 올라갔어요. 미국도 이자를 0.5에서 5.5로 올렸기

때문에 4에서 7까지 간 거죠 많은 사람들이 2022년 때 어떤 생각을 했냐면 이제 주택 가격 조정 받는다

였어요 조정 받았어요 한 6, 7개월 됐네요 그다음에 2023년 4월부터 미국의 부동산 가격이 다시 올라가요 여전히

모기지 금리는 7% 그래요 주택 담보 대출 이자가 이거 설명을 못 하는 거라고요 사실은 그래서 지금은 제가

봤을 때 소득의 이슈가 아니에요 지금은 이제 금리가 이제 유동성이 계속 풍부해질 것이고 정부에서

누른다고 유동성이 잡히지가 않아요 예 그리고 이제 공급 측면에서의 그 시그널이란게 너무나 명확하기

때문에 어 슈퍼 사이클을 탄 거고 다만 여기서 제가 말씀드리는 슈퍼 사이클이라는게 뭐 2024년

2025년 대폭 등을 말씀드리는 건 아니고요 장기간의 어떤 상승장에 들어갔다는 것이고 그러면 정부 정책

당국자가 지금 굉장히 신중하게 정책을 펴야 된다는 그 말씀을 드리고 싶어요 예 교수님 그럼 이 책을 아직 뭐 안

읽어 본 사람들도 많고 읽기 시작한 사람들도 있을 거니까 만약 그런 어 전조도 아니고 거의 뭐 진입해서 그

트렌드가 간다라고 본다면 결론은 어떻게 내리셨어요 저는 이 서울 시장만 본 거니까 서울 아파트 시장 같은

트럼프 재선으로 "유동성의 대폭발"...서울 아파트는 슈퍼사이클 진입? [김경민 교수 1부]

드넓은 경제 바다에서 지식의 돛을 달아드립니다.

양영은 기자
-서울대/MIT 슬론 경영대학원
-경제부, 국제부, 정치부, 문화부

장혁진 기자
-고려대 미디어학부
-경제부(금융·유통), 정치부, 사회부, 문화부 
