여러분, 전세 만기가 다가오는데요. 집주인이 나가 달라고 요청합니다.

그런데 이때 딱 한 마디만 제대로 했으면 2년 더 살 수 있었는데 이 한 마디를 못 해서 나가게 됩니다.

자, 훨씬 더 무서운 얘기 하나 해 드릴게요.

이런 일이 자주 있습니다. 자, 어떤 분이 집주인 얘기를 듣고 만기 때 계약서를 새로 씁니다.

새로 썼으니까 이 계약서를 들고 주민 센터 가서 확정 일자를 새로 받았습니다.

본인은 아, 철저하게 잘했어라고 생각하죠.

그런데 이것이 독이 든 성배였습니다. 확정 일자를 받기 전에 집주인이 몰래 대출을 받습니다.

그럼 이분은 후순위로 밀려나잖아요. 결국 경매에 넘어가고 이분의 전세 보증금이 2억이었는데요.

확정 일자를 잘못 받아서 한 순간에 1억이 날아갔습니다. 이런 일들이 주변에서 많이 일어나고 있습니다.

그러면 왜 이런 일이 생겨날까요?

네. 바로 법을 잘 몰라서 그렇습니다. 오늘 영상에서 여러분들은 절대로 이런 일이 발생하지 않도록 자세히 설명드리겠습니다.

여러분들이 재계약을 할 때는 세 가지 방법이 있습니다. 첫 번째는 묵시적 갱신입니다.

들어보셨죠? 두 번째는 합의 갱신입니다. 마지막 세 번째는 계약 갱신 요구권입니다.

이렇게 세 가지를 통해서 갱신을 할 수 있는데, 모두 법률 용어입니다.

너무 어려워요. 일반인들은 잘 모릅니다.

그래서 이로 인해 정말 많은 사건 사고가 발생하고 있습니다. 그래서 오늘 영상 준비했습니다.

여러분들의 머릿속에 세 가지가 아주 쉽게 명확하게 정리되도록 준비했습니다.

끝까지 보세요. 오늘 영상을 보신 분들을 위해 특별한 선물을 준비했습니다.

너무너무 중요합니다. 누구나 한 번 이상 겪을 수 있는 일이거든요.

그래서 요소 책자를 준비했습니다. 무료입니다. 자료는 아래 고정 댓글 링크를 통해서 받을 수 있습니다.

이것도 준비했습니다. 책을 읽기 싫으신 분들은 이렇게 하나의 표를 정리했거든요.

요거 요거 요거. 오늘 강의 듣고 요거 보시면 머릿속에 확실하게 들어올 겁니다.

꼭 다운로드 받아서 보시기 바랍니다.

본격적으로 시작하기 전에 큰 틀을 잡고 들어가겠습니다.

우리가 전월세 계약을 연장하는 방법은 총 세 가지가 있습니다.

그 첫 번째가 계약 갱신 청구권입니다. 계약 갱신 청구권.

이건 뭐냐면 세입자가 집주인한테 '나 2년 더 살래요'라고 일방적으로 통보할 수 있는 권리입니다.

집주인이 싫다고 해도 안 됩니다. 법에서 세입자에게 준 강력한 무기예요.

단 이 무기는 딱 한 번만 쓸 수 있어요.

쉽게 말해서 내가 더 살겠다는데 당신이 뭔데 막아. 이게 바로 계약 갱신 청구권입니다.

계약 갱신 청구권에 대해 알아야 할 세 가지가 있습니다.

여러분들이 계약 갱신 청구권을 사용했다면 임대료 인상은 집주인 입장에서 5% 이상 올릴 수 없습니다.

또 계약 갱신 청구권을 썼으면 임차인은 내가 계약을 한 이후에 통보 후 3개월 후에 중도 해지가 가능합니다.

마지막 세 번째는요. 이 권리는 좀 전에 말씀드린 대로 딱 한 번만 쓸 수 있습니다.

그래서 2플러스 2라고 하죠. 그래서 지금 대부분의 세입자분들이 4년을 살 수 있는 겁니다.

자, 계약을 연장할 수 있는 두 번째 바로 묵시적 갱신입니다.

계약 만료가 다가오는데 집주인도 아무 말도 없고 새 입자인 나도 아무 말이 없으면 법은요 이렇게 해봅니다.

그냥 똑같은 조건으로 2년 더 살아라고 정해 버리는 겁니다.

이것이 바로 묵시적 갱신이에요. 한자를 볼까요?

잠잠할 묵, 일시 묵시적 갱신. 아무 말 없이 갱신된다는 뜻입니다.

쉽게 말해서 둘 다 잠잠하면 자동 연장. 이게 바로 묵시적 갱신입니다.

이해되셨죠? 묵시적 갱신 관련해서 여러분들이 꼭 알아야 할 세 가지가 있습니다.

묵시적 갱신이 되면요, 집주인은요 임대료를 올리지 못합니다.

이전 조건 그대로 똑같이 유지되는 겁니다. 자, 두 번째, 묵시적 갱신이 되면 임차인은 통보 후 3개월 뒤에 중도 해지가 가능합니다.

마지막 세 번째는 계약 갱신 청구권입니다. 이게 소진되지 않습니다.

즉, 나중에 또 쓸 수 있다는 겁니다. 그럼 총 6년을 거주할 수 있는 거죠.

자, 제가 방금 드린 말씀 약간 어렵죠?

뒤에서 다시 설명드릴 겁니다. 마지막 세 번째는요, 합의 갱신입니다.

지금도 많이 하고 있어요. 가장 쉽죠. 단순하고 이건요. 임대인과 임차인이 서로 만나서 합의해서, 그러니까 합의를 해서 갱신을 하는 겁니다.

이것이 바로 합의 갱신이에요. 집주인과 세입자가 서로 얘기해서 조건을 맞추고 재계약을 하는 겁니다.

예전부터 있던 방식입니다. 다만 여기에 함정이 있습니다.

자, 이거 잠시 후에 말씀드릴게요. 방금 계약을 연장하는 방법 총 세 가지를 말씀드렸죠?

다시 쉽게 정리해 드릴게요. 세 가지가 뭐였죠? 계약 갱신 청구권, 묵시적 갱신, 합의 갱신.

자, 계약 갱신 청구권은 임대료 인상 5%만 가능합니다. 묵시적 갱신은 묵시적으로 진행되기 때문에 이전 조건과 똑같이 갑니다. 그래서 인상이 안 돼요.

합의 갱신은 5% 제한이 없습니다. 합의이기 때문에 이건 제한이 없어요. 자, 중도 해지. 그러니까 임차인이 연장됐는데 저 이제 나갈래요, 했을 때 계약 갱신 청구권과 묵시적 갱신이 가능합니다.

집주인에게 말한 뒤에 3개월 후에 효력이 발생됩니다. 합의 갱신은 원칙적으로 안 됩니다. 마지막으로 계약 갱신 청구권, 이거는 한 번만 쓸 수 있다 그랬죠?

그래서 2플 2로 해서 우리가 4년까지 쓸 수 있는데 한 번 쓰면 더 이상 못 씁니다. 묵시적 갱신은 소멸이 안 됩니다. 합의 갱신도 소멸이 안 됩니다.

그래서 여기에 2년을 더 합치면 6년이 됩니다.

살 수 있죠. 뭐가 묵시적 갱신이고 합의 갱신인가요? 자, 이 표를 보세요.

이해되셨나요? 한번 잘 보시고 머릿속에 기억해 두시기 바랍니다.

제가 뒤에서 더 쉽게 설명해 드리겠습니다. 여기서 여러분들이 꼭 기억해야 할 게 두 가지가 있습니다.

묵시적 갱신 말씀드렸잖아요. 이것은 제가 계약 갱신 청구권을 사용하는 것이 아닙니다.

좀 전에 말씀드린 대로 계약 갱신 청구권은 소진되지 않습니다.

그래서 가능한 겁니다. 최초 계약에서 2년을 살고 묵시적 갱신으로 2년 살고 또 계약 갱신 청구권으로 2년을 살면 총 6년을 살 수 있는 겁니다.

그리고 하나 더요, 날짜가 중요합니다. 2020년 12월 10일 이후에 계약을 맺은 분들 있잖아요.

이런 분들은 만료 2개월 전까지 갱신 의사를 밝혀야 됩니다.

그리고 날짜 이전에 계약하신 분들은 최소 1개월 전에 갱신 의사를 밝혀야 됩니다.

집주인 입장에서는 날짜 하루 차이로 권리를 잃을 수 있으니까요.

반드시 표시해 두시기 바랍니다.

이제부터가 중요합니다. 좀 전에 세 가지를 말씀드렸어요. 그런데요, 세 가지 무기를 내 상황에 맞춰서 또 내 상황에 따라서 전략을 달리해야 됩니다.

각각 상황에 맞게 써야 된다는 거죠.

자, 세 가지 쉽게 설명드리겠습니다. 첫 번째, 집주인이 나가 달라고 할 때, 자, 계약 만료 3개월 전에 집주인에게서 연락이 왔습니다.

이번에 제가 들어가서 살 거예요.

그러니깐 나가 주세요. 만약 집주인이 진짜 실 거주를 한다면요, 계약 갱신이 안 됩니다.

요거 알고 계시죠? 임차인이 2년 살고 저 2년 더 살래요라고 계약 갱신 청구권을 했을 때, 집주 인 입장에서는 나 들어가서 살래 하면 거절할 수 있다는 겁니다.

이때 여러분들이 계약 갱신 청구권을 썼는지 확인하시고요.

아직 한 번도 안 썼다면 집주인이 진짜 실거주를 하는지 따져 봐야 됩니다.

실거주하지 않으면서 실거주할 것처럼 나가 달라는 경우가 종종 있기 때문입니다.

이것에 대해서 2022년 대법원 판결 내용이 있습니다. 자, 여기서 뭐라고 했냐면요.

집주인이 실거주한다는 걸 객관적으로 증명해야 한다. 누가?

임차인이 아닌 집주인이 내가 실거주를 합니다라는 것을 증명해야 된다고 했습니다.

즉 집주인은 그냥 살 거야라고 말하면 안 된다는 거죠.

증명을 해야 된다는 거죠. 만약에 집주인이 실거주를 한다고 해서 임차인이 나갔는데 나중에 보니깐 다른 사람에게 더 비싸게 새로 임대했다면 어떻게 될까요?

먼저 임차인은요. 집주인에게 손해 배상 청구가 가능합니다.

얼마나 받을 수 있을까요? 다음 세 가지 중에 가장 큰 금액을 받을 수 있습니다.

첫 번째 계약 갱신 거절 당시 월세 환산액의 3개월 분.

두 번째요. 실제로 내가 입은 손해 이사비 중개 수수료 이런 것들.

그리고 마지막 세 번째는 새 임차인에게 받은 임대료와 기존 임대료의 차액의 2년분, 24개월.

이 세 가지 중에서 가장 큰 금액을 청구할 수 있습니다.

그러니까 여러분들이 나가시더라도 그 집에 확정일자 정보를 꼭 확인하시기 바랍니다.

그래서 집중인이 아닌 다른 임차인이 들어왔다면 손해 배상을 청구할 수 있습니다.

두 번째 케이스는 집주인이 전세금을 많이 올려 달라고 할 때입니다.

집주인이 지금 시세가 많이 올랐으니까 20% 올립시다라고 했을 때 바로 네라고 대답하면 절대 안 됩니다.

이럴 때는 여러분이 갖고 있는 무기가 있죠.

[피해 속출] 전·월세 갱신할 때 '이것' 하면 보증금 1억 날립니다..! (단희쌤)

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