지금 계속 강조해 주신 게 금리 통화 정책이 중요하다 해주셨었는데 이제 미국도 피벗의 시대가 열렸고 그럼 이제 구독자분들 궁금하실 거는 한국은 그럼 어떻게 되느냐, 한국 금리는 따라 내리는 거냐, 요것도 공부를 해야 될 부분이겠네요.

네, 의견 드리겠습니다. 정말 그 자산가들은 가장 먼저 던지는 질문이 금리 어떻게 돼요, 입니다.

나머지는 알아서 판단하는 거, 금융사들의 VVIP 세미나 같은데 가면 고자산 아들, 현금성 자산만 5천억 이상 있는 이런 정말 VVV 아들, 이들은 금융사들이 특별 관리를 합니다.

그럴 때 이렇게 가면 질문을 먼저 봤거든요.

근데 첫 질문이 금리에 두 번째 질문도 금리, 고정형 올라요?

경기가 안 좋은데 소득이 증가하지 않는데 어떻게 집값이 올라요?

그게 아니라 돈이 이동하는 겁니다.

살 수 있던 자들이 사는 겁니다. 음, 기본적으로 구조가 그렇습니다.

그래서 돈의 이동을 관찰하실 필요가 있겠다 이 말씀을 좀 강조해서 드리는 거고요.

한국은행 입장에서는 자 통화 정책의 메커니즘을 설명드릴게요. 금리를 인하해야 될 이유가 여러 가지예요.

금리를 동결해야 될 이유도 여러 가지입니다.

그렇겠죠. 이해 관계에 따라 달라요. 물론 저축이 많으신 분은 저축은 많고 집을 아직 못 사신 분은 제발 좀 집값을 떨어트려야 되니까 금리 좀 올려 줘라.

이해 관계가 그런 것이고 반대로 대출 이만큼 지고 20년 동안 모은 돈 가지고 어렵게 내 집 마련하신 분은 제발 좀 금리를 인하해라.

이해 관계에 따라 다른 거예요.

그럼 그 이해 관계를 고려해서 금리를 결정하나요?

그럼 안 되죠. 아닙니다. 그러지 않아요. 금리를 인하해야 될 이유, 동결해야 될 이유가 불가 많아요.

예. 그러면 거시 경제를 보면서 결정하는 거예요.

Any particular particular point, 어떤 특정한 사항을 봐 가면서 금리를 결정하는 게 아니라 총체적으로 저울을 대놓고 금리를 인하해야 될 상황이 인가 아닌가를 저지르는 거예요.

다만 금리를 인하해야 될 이유들을 몇 가지 나열해 볼게요.

한국 경기 안 좋아요. 내수 경기 안 좋아요. 금리를 인하해야 될 이유예요.

두 번째, 우리나라 물가 상황을 보면 목표 물가 수준에 거의 왔어요.

물가가 잡혔다는 게 아니에요. 물가 상승률이 2% 수준에 가까워졌다는 이거 오해하지 마시고요.

그러면 통화정책 관점에서는 관리를 이제 확신을 갖고 어 금리를 인하해도 되는 지점이 온 거예요.

만약에 금리 나를 밀었다가 중국하고 비슷한 상황이 올 수 있어요.

중국이 디플레이션에 늪에 빠졌어요.

유동성 함정입니다. 디플레이션에 빠져서 디플레이션을 극복시키는 대대적으로 인하하는데 물가가 제자리로 안 와요.

그걸 겪었던 게 잃어버린 30년 1번 아닙니까? 그거 오면 돼요.

안 돼요, 안 돼요. 절대 오면 안 돼요. 그러니까 그런 것도 생각해 보면 금리를 인하해야 하는 상황인 거예요.

부동산 PF 부실이라는 약한 고리를 생각해 보면 금리 인하해야 되는 거야.

자영업자의 부채 문제 생각해보면 계속 20년부터 힘들었거든요.

코로나19 때문에 힘들었고 러우 전쟁 이후에 초인플레이션 때문에 힘들었고 물가는 오르는데 손님은 없으니까 힘들고 정말 계속 그걸 메꾼 게 뭐예요?

매출액이 부족하니까 그걸 가지고 부채를 못 갚으, 계속 추가적인 부채 의존해서 이 자영업 경기를 또 생각하면 금리를 인하해야 돼요.

그러나 지금 세 가지 가장 중요한 무게추가 더 무거웠던 게 뭐냐면, 하나가 한미 금리 격차였던 거예요.

그 한미 금리 격차가 더 벌어지면 외국인 자금의 유출이 나고 외환 건전성이 좀 떨어질 수 있겠다라는 우려.

두 번째가 가계 부채 문제예요.

가계 부채 가뜩이나 증가하고 있는데 금리 떨어지면 가계 부채 더 늘 수 있지 않느냐라는 우려.

세 번째는 가뜩이나 집값이 반등하고 있는데 여기서 금리마저 인하해 버리면 집값 폭등할 수 있다라는 우려요.

그런데 이 세 가지 중에 한 가지 무게추가 떨어진 거예요. 컷을 해줬기 때문에 그렇죠.

그럼 이 부담은 조금 경감된 거예요. 그러면 이 무게가 더 무거웠는데 조금 가벼워지는 거예요.

금리 인하할 시점이 찾아오는 거야.

다만 이 두 가지 문제는 어떡하냐? 남은 가계 부채랑 부동산은 어떡하냐?

이 두 가지 부분에 대해서는 조금 극단적으로 설명을 드리겠습니다.

그래야 이해가 확 오니까. 극단적으로 설명드리면 이건 한국은행의 일이 아닙니다.

아, 그렇죠. 한국은행은 이 일이 중요한 거예요. 경기 부양과 물가 안정 목표 수준 2% 유지시키는 게 한국은행의 몫이고 이 두 가지 일은 국토교통부가 해결해야 될 일인 거고 금융위가 해결해야 될 일인 거예요.

이들의 맨데이트예요. 그러니까 나는 금리 인하할 테니 나는 지금 보일러 틀 테니 네가 지금 창문을 열든 에어컨을 틀든 네가 좀 해라.

나는 보일러를 지금 틀 수밖에 없는 상황이다라고 얘기를 하는 거예요.

그러니까 국토부는 예를 들어서 규제를 강화한다던가 공급량을 좀 빨리 늘릴 수 있도록 유도를 한다든가 뭔가 어떤 방식이든 그런 방식을 도입하던 금융이 입장에서는 스트레스 DSR 더 앞당겨 도입하다 3단계를 아니면 더 강화한다든가 그밖에 추가 규제를 만든다든가 해서 해결해라 우리는 이것만 보고 금리 인하를 늦출 수가 없다, 안 그러면 디플레이션 우려 상황 와서 우리 한국은행의 주된 책무를 놓칠 수 있다.

버스 떠나면 어떡하냐 이거 그렇게 의사 결정하는 겁니다.

통화정책의 메커니즘 그래서 한국은행의 책을 고려했을 때는 조금 더 무게추를 두어서는 저는 10월 금리 인하 가능성이 높다라고 판단하는 겁니다.

말씀하신 것처럼 이게 책무가 혼동되는 안 되는데 약간 언론에서 그렇게 하는 건지 몰라도 가끔 기사 보면 한국은행 총재님의 뭐 이렇게 발언을 빌어서 기자분들 질문하신 게 집값이 뭐 이렇게 올라가는데 금리 인하하면 안 되는 거 아니냐 이런 뉘앙스를 보이잖아요.

아무래도 언론에서 그러니까 그런 것도 사실 우리에게 혼동을 주는 부분이네요.

역할이 아닌 걸 자꾸 이렇게 역할처럼 보이게 하는 분도 있는 거 어.

너무 중요합니다. 그러니까 역할은 아니지만 그 일에 따라서 나타날 부작용인 거죠.

충분한 거예요. 그 영향을 알기 때문에 질문 졌다라는 정부는 의사 결정을 더 적절히 해야 되겠죠.

아, 렇게 이제 그러면 10월 교수님께서는 무게추가 조금 더 이제 기울었기 때문에 금리 인하 가능성이 많이 높아졌다.

그렇게 되면 이제 앞서 긴 시간 동안 얘기하신 것처럼 자산 시장은 아무래도 좀 긍정적으로 가능성이 높네.

자산 시장에 대한 분석은 한마디로 드리기가 죄송합니다.

왜냐면 저는 한 여섯 가지 접근을 하고요. 여섯 가지로 공통된 플러스 요인이 있다라고 판단하면 저는 긍정적이다, 긍정적이라고 표현하거든요.

근데 시간 관계상 짧게만 말씀드린다면 여섯 가지가 모두 긍정적이다.

의견을 가볍게 빨리 속성으로 가볼까요?

자, 자료 보시면 이게 일단 첫 번째 기술적 분석입니다.

기술적 분석으로 보면 원래 차가웠다가 마이너스였다가 빨간색은 플러스로 바뀌는 겁니다.

먼저 바뀌는 구가 있고 천천히 바뀌는 구가 있는데 9월 들어서는 모든 서울시 9가 다 플러스로 반등했습니다.

왜냐면 저는 주식 시장은 기술적 분석을 별로 못 하고 잘 안 합니다만 부동산 시장은 움직임이 기술적 분석이 굉장히 적중할 가능성이 높아요.

그래서 한동안 지금 뜨거워지기 시작했기 때문에 뜨거운 기조가 유지될 가능성이 높겠다, 기술적 분석에 대한 의견을 드리고요.

두 번째 앞에 말씀드렸던 거시 경제적 분석을 말씀드리면 완화의 시대 때 집값이 상승하고 긴축의 시대 때 하락한다면 피벗의 시대 때는 강보합을 흐름으로 가져간다라고 보는 게 맞죠.

점진적으로 주식 시장, 부동산 시장에 돈의 유입이 있는 거예요.

주식 시장은 아까 말씀드렸던 몇 가지 위험 요인이 있음.

금장수 있어요. 물론 500만 원 투자하시는 분이 부동산으로 옮기는 건 아니지만 10억, 20억, 30억 투자하시는 분은, '아이, 한국 주식 안 되겠다.

부동산 옮겨갈 수 있습니다.' 그렇게 보시면 좋겠습니다.

두 가지, 기술적 분석, 거시 경제적 분석 봤습니다.

세 번째, 아까 보여드렸던 경매 매각 동향을 보면 이 경매 매각 시장은 선행지표 거래.

그래서 이것도 바닥을 짓고 이미 우상향 했기 때문에 약 1년 정도에 걸쳐서 우상향을 속했.

그러면 24년 7월부터 상승 반전 했다라고 한다면 그러면 그로부터 1년 정도 상승세를 유지할 가능성이 있겠다라고 먼저 판단해 볼 수 있는 선행 지표로 보는 겁니다.

세 개 했고 수급 분석을 수요 분석, 공급 분석, 공급 분석을 하자면 건설사들이 분양 공급을 할 때 가장 먼저 하는 액션이 인허가 받는 거예요.

국토교통부의 인허가 건수가 쌓입니다.

그 인허가 건수는 선행 변수입니다. 왜? 분양 공급 물량의 선행 변수에 왜 인허가 받고 보통 3년 만에 공급이 됩니다.

그렇죠. 그러면 21년에서 22년에 떨어졌고 22년에 23년에 떨어졌다면 24년 지금 공급 부족이 시작됐고 25년에 공급 부족이 지속될 거라고 볼 수 있겠어요.

그렇죠. 갑자기 나타날 수 없으니까. 그렇죠.

그리고 심지어 이 인허가 물량 중에 실제 분양 공급으로 이루어지는 성공률은 더 떨어지고 있습니다.

그러니까 이 인허가 건수가 사실상 분양 공급으로 성공적으로 이어질 가능성이 낮아졌어요.

부동산 PF 부실과 건설사들의 부실 이런 것들이 맞물리기 때문에 그렇기 때문에 더 공급 부족 현상이 야기될 것으로 보고 있습니다.

그럼 마지막 수요 분석을 하겠습니다.

정책 제도적 분석은 제가 생략하도록 하겠습니다. 시간상 그러면 수급 분석에서 수요 분석을 할게요.

수 할 때 두 가지를 봐야 됩니다. 구매 여력이 있느냐, 구매 의사가 있느냐.

그 두 가지가 곱하기 관계예요. 구매 의사가 0이면 구매 여력이 있어도, 반대로 구매 여력이 있지만 구매할 마음이 없으면 안 사는 거야.

두 가지가 다 자극돼야 돼요. 근데 먼저 구매 의사를 볼게요.

구매 의사는 제 이렇게 그냥 질문드릴게요. 부동산 분야의 비전문가라고 가정하고 질문드릴게요.

그냥 일반인 입장에서 지금 집값이 높을 거 같아요?

내년 이맘때 집값이 높을 거 같아요? 저는 그래도 내년이 더 높을 수 있어.

그렇게 생각하죠? 그렇게 생각하는 사람이 더 많아요.

그 더 많다는 걸 보여주는 지표가 주택 가격 전망 CSI 그래요.

이 값이 100을 기준으로 우상향하는 그러면은 집값이 올라가 있을 거라고 생각하는 경향이 강하다는 뜻이에요.

찐부자들이 이 1가지만 본다?가짜 위기와 진짜 위기를  구분하는 법(김광석 교수 3부)

비즈니스/협업 문의 : somongmanager@gmail.com
카페 : 소몽 라운지(cafe.naver.com/sosumonkey)
