이진우의 손에 잡히는 경제 안녕하십니까? 이진우입니다. 부동산 PF 시장에 부실 후유증이 계속되고 있습니다. 이번에는 부동산 신탁사

쪽으로 불씨가 졌는데요. 잠시 후에 자세히 좀 들어보겠습니다. 1기 신도시 재건축 선도

지구가 발표됐습니다. 이 소식 자세하게 좀 들어보겠습니다. 얼마 전에 트럼프 대통령 당선인이 멕시코와 캐나다의

높은 관세를 물리겠다고 발표를 했었죠. 미국과 국경을 가장 길게 접하고 있는 두 우방국이 하필 그 타겟이 된

배경이 뭔지 이것도 좀 들어보겠습니다. 11월 28일 목요일 손에 잡히는 경제 바로 시작합니다. 이진우의 손에 잡히는 경제네 오늘

손에 잡히는 경제는 박세훈 작가, 손석구 경제 뉴스 큐레이터 그리고 행복자산 관리원 규소 김현호 소장

이렇게 세 분과 함께 합니다. 어서 오세요. 안녕하세요. 안녕하세요. 예, 한 번만 더 인사 보겠습니다. 안녕하십니까.

안녕하 안녕하세요. 네, 저는 이거 딱딱 맞추는 게 이게 덕인데 고맙습니다. 아, 그죠. 예, 한 번 더 그다

정확하게 까지만 눈 많이 오는데 출근하시고 고생하셨습니다. 김연호 소장님네 그 부동산 신탁 회사가

위험해지고 있다. 무궁화 신탁이라는 곳이 금융 당국으로부터 경영 개선 명령을 받았다는 건데 경영 개선 명령이라는 게

표현이 좀 점잖아서 그렇지. 네, 이거 자칫하면 회사 망해요. 이거 괜찮 괜찮겠어요? 이리 좀 와보세요. 한

거잖아요. 그렇습니다. 그렇게 말하면 사람들이 모두 어 이거 큰일 났나 생각하시니까 까 조금 고급스럽게 장게

했지만 금융위가 내릴 수 있는 최고 조치의 어떤 이 경고인 요 이 건설 사업 진행하는 과정에서 뭐 자금이나 토지

맡아 가지고 관리해 주는 역할 하는 게 부동산 신탁사 뭐 대표적인 예로 계약자가 낸 계약금이 그가 중도금

이런 거를 이 시행사 통장에다 보관하면 사고할 수 있으니까 제 3자에게 맡겨 놓는데 서로 못 믿으니까

그렇습니다 이때 그 맡겨 놓는 금고 역할을 하는 게 신탁사 우리나라의 부동산 신탁사가 총 14곳 있는데

그중에 한 5위 6위 정도 하는 무궁화 신탁이라는 곳이 이대로 가면 진짜 크게 문제가 생길 수 있으니까

빨리 시정 조치해 이런 의미에 경영 개선 명령을 받았습니다 그렇군요 근데 신탁사 하는 일이라는 게 결국은 이제

우리 중고 거래할 때 서로 못 믿으니까 안전 거래라고 해서 가운데 에스크로로 내가 물건 받으면 그쪽으로

돈 보내 주세요 뭐 하는 그 역할 하는 거잖아요. 그렇게 아주 단순한 일인데 이 회사가 왜 문제가 생겨요?

이런 회사가 아 이게 부동산 PF 때문인데요. 지금 말씀해 주신 역할은 부동산 신탁사가 하는 여러 가지 기능

중에 한 가지이고 예 사실은 그렇게 하게 되면 별로 할 일이 없으니까 수수료가 굉장히 적습니다. 그래서 어

조금 더 적극적으로 개입하는 신탁 상품들이 많이 있는데 그중에 이제 차입형 토지 신탁과 책임 준공형 신탁

요거 이제 늘려 오다가 무궁화 신탁에서 문제가 된 거예요. 음 일단 차입형 토지 신탁이 뭐냐면 이 신탁사

돈을 맡기는 게 아니라 땅을 맡깁니다. 예, 그러면 신탁사가 개발 사업을 해서 나중에 개발이 다 완료되고 나면 그때

그 이익을 땅을 맡기는 사람한테 돌려주는 구조예요. 은행에도 금전 신탁이 있는데 이거, 어, 제가 돈을

맡길 테니까 알아서 굴려주고 당신들이 스스로 가지고 그 이익 좀 나한테 주시오 하는 것과 비슷한 거죠. 돈

대신 땅이라는 건데, 그런데 이 경우에는 그 사업비의 조달 책임을 신탁사가 지도록 되어 있습니다. 돈을 구해와야

된다. 그렇습니다. 그래서 어디선가 돈을 빌려와야 된 책임이 이 신탁사에 있으니까 이거를 차입형 토지 신탁이라고 부르는데

물론 이게 수수료가 비싸고요. 또 책임 준공형 신탁이라는 건 이 시공사가 중간에 부도가 나거나 무슨 특별한

문제가 생겨도 신탁사가 책임을 지고 사업을 이어받아서 준공을 해주겠다라는 신탁이 일종의 보증 같은

개념인데 음 금융 회사가 PF 대출을 시행사 해 줄 때는 중간에 만약에 뭐 공사비가 늘어났습니다 하면서 공사가

중단되거나 뭐 이러면 돈을 떼일 수가 있잖아요 그렇죠 돈 빌려 준 쪽에서 그렇습니다 그래서 무슨 일이 있어도

정해진 기간 내에 공사는 완료해야 그 지어진 건물을 담보로 나중에 가서 돈을 회수하거나 할 수가 있겠죠

그래서 정해진 기간 내에는 무조건 공사를 완료해야 된다라는 책임 준공 확약이 걸려 있는데 음 약 약속 수 없

보통 그거는 건설회사 보고 여기에 도장 찍으세요라고 하는데 그렇습니다 그걸 보증을 서 주는데 신탁사가 설사라도

못 믿겠으니 신탁사가 신용보강을 해주는 거 그래서 시공사에 혹시나 문제가 생기더라도 내가 책임지고 공사

마치도록 해 줄게라고 하는 사실상의 보증이, 어 이것도 리스크가 높으니까 그만큼 신탁사가 많은 수수료를 챙겨갈

수가 있습니다. 근데 이 두 가지가 부동산 경기가 좋을 때는 이 사업장이 신탁사로 오더라도 뭐 알아서 신탁사에서 개발 마치고 분양하면 자금

회사가 되니까 문제가 없는데 예 이렇게 지금 장기간 부동산 시장이 침체를 겪다 보니까 이런 신탁을

취급한 신탁사 중에 무궁화 신탁이라는 곳에 문제가 생긴 겁니다. 음 아 이게 영업용 순 자본 비율이라고 해 가지고

위험 자산 대비 현금화 할 수 있는 비상금이 얼마냐 요걸 나타내는 NCR이라는 지표가 있는데 이게

69% 그래요 근데 기준이 150% 든요 그 굉장히 비상금이 현재 부족한 상황이라는 거죠 아 그래서 지금

금융위에서 조치를 내린 게 일단 내년 5월 말까지 그러니까 6개월 동안은 차입형 그리고 책임 준비 책임 준공형

신탁의 신규 영업 전면 중단을 했고요 그다음에 두 달 뒤인 이제 내년 1월 말까지는 뭐 증자를 하든 자회사를

정리하던 그렇게 자체 정상화를 하거나 아니면 다른 곳에 인수되거나 합병을 해서 이 경영을 정상화 있다는 구체적인

계획을 내놔라 요런 명령을 내린 상태입니다 그렇군요 신탁사가 좀 신용이 좋고 돈이 넉넉해서 그래서

신탁사네 어 돈 맡아 갖고 계세요 그래도 이 중에서 제일 믿을 만하니까 그죠 하는 분이 슬슬 이제 그 아파트

시행 사업에도 관여를 하고 그래서 리스크를 떠앉게 됐다가 생긴 일이군요. 네, 맞습니다. 그럼 문제는 이...

무궁화 신탁이라는 곳이 여기저기에서 다 신탁 회사 역할을 했을 거 아니겠어요? 맞습니다. 그리고 그쪽에서도

이쪽 저 형님이 돈 꿔 오기로 했어, 저 형님이 이거 하기로 했어, 하고 다 믿고 있을 텐데 어느 날 갑자기 이

렇게 문제가 되면 예, 다른 사업장 쪽에도 문제가 생길 수 있겠네요. 어, 일단은 간접적으로 문제가 생길 수는

있습니다. 그러니까 신탁 회사의 고유 재산, 회사 돈하고 그다음에 다른 사업장들이 맡긴 신탁 자산은 애초에

분리가 돼 있기 때문에 맡겨둔 돈에 직접적인 문제가 생기진 않습니다. 다만 여기저기도 보증을 서 줬을 텐데

그러니까 어떤 그 사업장들은 여기 무궁화 신탁이 보증 쓴 거니까 저 건설회사가 망해도 다 올라가는 건물이라고

생각하고 있을 텐데 그런 기능 보증 선 곳이 무너진 상황이잖아요 물론 아직 무너진 건 아니고 네네 네네 위험하다고

하니 예를 든 건데 맞습니다 그러면 이제 고유 재산이 바닥이 날 거고 그럼 신탁 재산 별도로 분리되어 있는

자산들 땅이 어디로 없어지거나 그게 어디 뭐 경매로 넘어간다거나 하지는 않겠지만 그렇게 맡아서 한 사업들이

다 중단이 되거나 지연이 될 수 있다는 거죠 사실 제가 쭉 말씀드린 그런 신탁 상품은 사실상 신탁사가

시행사인거나 마찬가지예요 사업에 필요한 사업비는 신탁사의 고유 재산에서 빌려올 수도 있게끔 되어

있는데 이렇게 경영 정상화 과정에서 신탁사 회사의 있는 돈을 빌려올 수 없게 되면 돈이 묶이게 된다면 사업

추진이 안 될 수가 있죠 그 사업장이 얼마나 되나 봤더니 지금 무궁화 신탁에 맞고 있는 곳이 67개 67개

사업장이 중에 이제 분양이 진행돼서 계약자가 존재하는 사업장이 26개입니다 그런데 이 중에서 일부는 그 HUG의 분양 보증이라는 아니면

LH 매입 약정이 되어 있는 상태라서 문제가 생기더라도 뭐 HUG에 보증을 받거나 뭐 LH 집을 사 가지고

이어받거나 렇게 되어 있는 상태인데 다른 것들은 앞서 말씀드린 그런 이유 때문에 공사가 지연될 수가 있습니다

그럼 이제 또 한 가지 걱정이 드실 수가 있는 게 신탁사가 14곳이라고 했는데 무궁화 신탁만 문제인 거냐 예

아 다행히 이제 다른 신탁사들이 앞서 말씀드렸던 NCR이라는 비율이 평균 5만% 훨씬 못 돌고 있어서 돈이

넉넉하다는 뜻이에요 예 그런 위기가 전염될 우려는 현재 금융 당국에서 없는 것으로 아주 적은 것으로 파악을

하고 있습니다 근데 여기도 똑같은 일 했지만 운 좋게 별 일 없었다는 거 아니겠습니까 어찌 보면 그렇죠 운

좋게 아니면 비중이 조금 적어서 그게 크게 드러나지 않았다거나 그러게요 이게 신탁 회사가 저 손 들고 신탁 하겠습니다라고 하면 아무나

할 수 있는 그런 영업이라는 만두집에서 떡볶이를 팔든 짜장면을 팔든 그거야말로 건 금융당국이 허가 도장

찍어 줘야 이거 할 수 있는 업을 할 수 있는 거잖아요 그렇습니다 손경제 신탁을 내일부터 우리가 영업할 수

있는 게 아니면 이 네이버의 성격상 위험한 일은 하지 못하게 해야 되는 건 아닌가 하는 생각이 드네요 항상 이렇게

터지고 나면 얘기 좀 답답하긴 합니다만 차후 개선책에 이제 책임 공동형 신탁이나 이런 것들은 NCL

비를 별도로 보겠다 그런 방안을 좀 마련해 보겠다라는 사실상 지금까지 부동산 경기가 좋을 때 이게 전혀

문제가 없었던 건데 예 예 장기간 안 좋다가 문제가 새롭게 드러난 거라서 그렇습니다 자동차 보험 회사가 자동차

판매 사업 사업 제조 사업까지 하다가 문제가 생겼다 비슷한 성격인 거 같네요 자 손석구 큐레이터가

준비해 오신 소식도 중요한 소식인데 1기 신도시 재건축 재정비 사업 네 전 세계가 주목하고 있는 이런 표현 잘 안 씁니다만

이렇게 집단적으로 한 200만 호 되는 아파트를 단기간에 5, 6년 만에 지어 놓고 이렇게 집단적으로 낡아져서

집단적으로 다시 재건축을 해야 되는 숙제를 맞고 있 맞 그 숙제가 떨어진 나라가 대한민국 밖에 없어요. 그

그러니 어 이거 어떻게 신도시는 정말로 계획 도시니까 당시 이제 88년 올림픽을 기점으로 해서 조성된

계 도인데 어쨌든 선도 지구가 많은 사람들의 관심 속에 치열하게 선정 과정을 겪었고 어제 드디어 발표가

됐습니다. 이제 경기도 지역 1기 신도시에 해당하는 분당, 뭐 일산, 평촌에서 세 개 구역 각각 세 개 구역이

그리고 중동과 3분은 또 각각 두 개 구역씩 이렇게 선도 지구로 지정을 했습니다. 이게 당초 예고했던 것보다

만호 가까이 물량을 더 려은 건데 예상보다 더 많은 단지가 신청을 해서 지자체들이 좀 물량 늘려달라 이런

요청을 했다고 해요 처음에 선도지구 계획 발표됐을 때만 해도 이게 이제 윤석열 대통령 공약 사항이기도

했었잖아요 그때만 해도 반신반의했던 분위기가 분명히 있었는데 왜냐하면 이전에도 여러 차례 1기 신도시 재건축

진행하려다가 흐지부지 됐던 전력도 있었고 예 그랬는데 이제 특별법이 이제 통과가 됐고 또 정부가 또

다양한 후속 지원들 내놓으니까 아 이렇게 분위기가 확 바뀌었죠 이번에 놓치면 재건축 어렵다 이런 여론이

형성이 되면서 경쟁이 상당히 치열했고 음 규모로 보면 분당이 제일 많습니다 만호가 넘어서 가장 많고요

일산이 약 9,500평, 평촌과 중동이 각각 5,000원에서 6,000원 정도 규모입니다. 이번에 선도 직으로 선정된

아파트가네요. 그렇습니다. 후 기준으로 따지면 규모가 그렇다는 겁니다. 그리고 유력 후보라고 거론되었던 단지들이

대부분 다 포함이 됐고요. 음, 이 선도 지구라는 게 그 재건축을 할 때 각자 다 알아서 한꺼번에 하세요 하면 난리가 나니까 그죠. 순서대로 번호표

뽑고 하시는데 1번 번호표를 이번에 나눠 준 겁니다. 뭐 그렇게 이해하면 돼요. 근데 1번으로 끝납니다. 선도지구

선정은 네, 이번이 사실상 마지막이 될 것 같고요. 이후부터는 이제 주민들이 요청해서 하는, 알아서 나머지는 알아서

하시되 첫 스타트는 저희가 지정해 드릴게요. 어, 그런 식으로 여기에는 이제 특별법이 있기 때문에 각 행정

지원은 이후에도 받을 수 있습니다 하지만 선도 지구가 아무래도 더 특별 관리 대상이 되는 거죠 빨리빨리 진도

나가야 되니까 네 대체로 이 선도 지구가 이제 나중에 재건축도 그럼 제일 처음 될 거 처음 될 거 아니겠어요 네

완공이 어 당연히 그러면 그 동네에서 제일 새 아파트 아닙니까 될 거 아니겠습니까 채가 있는데 저 열차만

새 아파트에 할 때 그 프리미엄을 혼자 먹겠죠 그 마지막 번호표 하면 다 새 아파트인데 우리만 선 아파트고 새

[손경제] 무궁화신탁 경영개선명령 | 재건축 선도지구 발표 | 멕시코·캐나다 관세 공포 | 20241128(목)

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