대통령께서는 뭐 이런 주장을 하십니다. 과연 그럴까요? 저희가 무려 660여 명에게 여쭤봤습니다.

44,000건의 한 건 한 건 분석을 하고요.

작년 6월에 월세 40만 원이던 논현동이 80만 원이 됐습니다.

지금은 이 세 가지가 동시에 미친 듯이 오르고 있는데, 그래서 어떻게 된다는 얘기냐?

서울을 떠납니다. 정부와 싸우자는 게 아닙니다. 부동산에는 여야가 없습니다.

네. 시민 여러분 오랜만입니다. 아 오랜만에 이렇게 칠판 앞에 섰는데요.

오늘은 부동산에 대해서 여러분과 함께 공유하고자 하는 내용을 다뤄보도록 하겠습니다.

아 먼저 분명히 할 것은 정부의 분석이나 대책이 틀렸다, 서울시가 옳다, 바람직하다 이런 말씀을 드리고 싶은 게 아니라 있는 통계 자료 데이터를 고스란히 시민 여러분들과 함께 한번 공유를 하고요.

부동산 문제를 해결하는 방법은 무엇인지 함께 고민해 보는 그런 시간을 가지고자 합니다.

이 뒤에 써 있는 걸 보시겠습니다만, 서울시는 모든 주택 거래 건수를 실시간으로 모니터링하고 공신력 있는 기관들의 통계 분석을 늘 접합니다.

그리고 무려 44,000건의 토지거래 허가 대장을 한 건 한 건 대조해 가면서 분석을 하고요.

또 현장에 공인중개사 약 660분에게 직접 의견을 의뢰하고 또 해법도 듣는 심층적으로 분석하는 역량을 가지고 있는 공조직이죠.

저희가 여러 가지 자료와 전문가들의 의견 이런 것들을 종합해 보니까 결론은 시민들의 주거 형편이 너무 힘들어지고 있다.

이게 저희가 내린 결론이고요. 그 해법을 찾아가는 내용을 오늘 마련한 셈입니다.

네, 그럼 첫 시간을 한번 시작해 보겠습니다.

지금 여기 세 개의 숫자가 보이는데요. 13.1%, 6.3%, 7.4%.

매매, 전세, 월세 오른 수치입니다. 문재인 정부 출범 후에 1년 동안 서울 아파트 매매, 전세, 월세 상승률을 나타낸 건데요.

우리 요즘에 흔히 트리플 강세라고 하죠. 이건 참 이례적인 현상입니다.

보통 아파트값이 오르면 전세가는 조금 주춤하고요. 전세값이 많이 오르면 매매가는 좀 주춤하고 뭐 이런 식인데 지금은 이 세 가지가 동시에 미친 듯이 오르고 있는 겁니다.

다시 말해서 전세는 11년 만에 역대 최대 상승률이고요.

월세는 통계 작성 이래 가장 많이 상승했습니다. 보십시오.

노무현 정부 때 제일 많이 뛰었는데 쭉 비교하시다가 문재인 정부 때는 노무현 정부 때보다 약간 덜 뛰었지만 그래도 비슷하지요.

그런데 지금 이재명 정부는 1년 만에 14%가 넘어섰습니다.

재미있는 것은 이 표를 보십시오. 문재인 정부 때와 이재명 정부에서 부동산에 문제가 생기니까 취한 조치들을 한번 비교표를 만들어 봤는데요.

처음에 대출 규제 한 거, 그다음에 임대주택 공급한다고 발표한 거, 그다음에 투기 과열지구 지정한 거, 그다음에 다주택자 양도세 중과 건드린 것, 그다음에 보유세 인상을 논의하는 것까지 거의 비슷하게 1년여에 걸쳐서 이루어집니다.

기가 막히게 닮은꼴 아닙니까? 여러분 기억하시겠지만 문재인 정부 때 엄청난 부동산 정책의 실패가 부동산 가격 앙등을 가져왔고 결국에는 서민 취약계층에게 많은 고통을 가했는데 그게 지금 거의 비슷하게 반복이 되면서 국민을 힘들게 하고 있다.

이렇게 요약할 수 있는 겁니다. 지난 1년 동안 정부는 부동산 대책을 여섯 차례 발표를 했습니다.

6월 27일 날 주택담보대출 한도를 6억으로 제한했죠.

9월 7일 날 공급 확대와 함께 임대사업자 대출을 LTV 0으로 묶었습니다.

10월 15일 날 서울 전체를 투기구역으로 묶었죠.

그다음에 1월 29일 날 도심 주택 공급 방안을 발표를 했습니다.

그다음에 5월 9일 날 다주택자 양도세 중과를 제기하게 되죠.

그다음에 5월 29일 날 D파트 활성화 대책, 도시형 생활주택을 좀 더 짓기 편하게 만들고 주거 형태로 리모델링할 수 있도록 규제를 해제했죠.

그리고 이번 달에 또 세제 강화가 예고가 돼 있습니다. 두 달에 한 번 꼴입니다.

열심히 안 한 게 아니죠. 그런데 이렇게 열심히 하는 게 중요한 게 아니라 그 방향이 중요하겠죠.

대책의 중심은 수요를 누르는 쪽이었습니다.

사려는 사람의 대출은 막고 파는 사람한테는 세금을 물리고 임대를 놓는 사람한테는 규제를 하는 방식이었던 겁니다.

공급 대책이 없었던 건 아닙니다. 지금 이 표를 보시면 대부분 공공 사업 위주입니다.

그런데 서울 주택 공급의 무려 90% 이상이 민간 정비 사업, 다시 말해서 재개발·재건축 사업입니다.

그런데 9·7 대책은 공공 위주 지원으로 되어 있습니다. 그리고 1·29 대책을 한번 보시면 서울에 약 3만 2천 호 공급한다고 했는데, 그중에서 2만 8천 호가 과거에 이미 발표했던 사업을 재탕하고 있는 겁니다.

그런데 아시다시피 대부분의 사업들이 몇 년이 지나도 진도가 안 나가던 사업들이죠.

그러니까 실효성이 별로 없는 물량이 된다고 저희는 보고 있는 겁니다.

그리고 비아파트 활성화 방안, 이렇게 비아파트를 늘리겠다고 하면서 공급의 핵심 주체는 규제를 하게 됩니다.

이건 무슨 뜻이냐 하면 은행 대출을 받아서 사업하는 것을 어렵게 만들었다는 뜻이고요.

은행 대출이 없으면 사실 자기 자본만 가지고 민간 임대주택을 공급하는 사업자들이 사업하는 게 현실적으로 어려워지게 됩니다.

또 종부세 합산 배제를 해주지 않는 겁니다.

종부세를 합산하게 되면 세금을 내고 수익을 창출할 수 있겠습니까?

그래서 임대 사업자들한테 종부세 합산 배제를 그동안 해 줬는데 이거를 이제 안 해주겠다는 입장을 견지하고 있는 거거든요.

이제 그렇게 되면 사업성이 떨어지니까 더더군다나 투자할 사업자가 위축이 되겠죠.

바로 그런 현상들이 지금 벌어지고 있기 때문에 임대 시장이 매우 어려운 겁니다.

자, 이제 매매 시장입니다. 2025년 6월 27일, 6.27 대책이 발표되는데 핵심 내용은 주택담보대출을 묶는 겁니다.

다시 말해서 대출 한도를 6억으로 묶으면 비싼 집을 못 사게 되니까 집값이 잡힐 것이다 하는 게 정부의 의도였죠.

그런데 과연 그 의도대로 됐을까요?

여기 지금 보시면 이 붉게 표시된 부분이 7% 이상 집값이 상승한 지역인데요.

정부의 계산은 완전히 빗나갔습니다. 매수세가 사라진 게 아니라 옮겨간 겁니다.

6억 한도 안에서 살 수 있는 15억 이하 아파트가 오르게 되는 결과를 만들어 낸 거죠.

대책 이후에 서울 전체 거래의 78.1%가 15억 이하 아파트로 몰리게 됩니다.

그 결과 10.15 대책 이후에 지난 8개월 동안 7% 이상 오른 지역을 한번 보시면 영등포, 강서, 관악, 동작, 성북, 성동 전부 비강남권입니다.

강남 집값 잡겠다고 내놓은 대책이 비강남 지역 한강 벨트 부근을 전부 올려놓는 결과를 빚게 되고, 그 이후에 이게 확산이 되면서 외곽 지역이 다 함께 오르는 일이 발생하게 된 겁니다.

패턴도 반복됩니다. 이 그래프를 한번 봐주시기 바랍니다.

6·17 대책이 발표되면 조금 줄어들다가 다시 또 올라가고, 10·15 대책이 발표되면 또 조금 줄어들다가 다시 올라가고, 1·29 대책이 발표되면 또 줄어들다가 다시 올라가게 됩니다.

그래서 전년 대비 11%포인트가 오르게 됐습니다.

결국 대책을 발표할 때마다 잠깐잠깐 주춤하는 효과만 있었을 뿐이지 전체적으로는 쭉 우상향하는 큰 틀에서의 흐름을 보여주고 있습니다.

자, 그다음에 전세를 한번 보겠습니다. 칠판의 2번 보시면요.

오늘 강의에서 가장 중요한 표가 되겠습니다. 날짜 보세요.

6·17 대책 당시에 전세 매물은 24,850건.

그런데 10.15 대책 이후에 조금 줄어들었다가 1.29 대책 이후에 완전히 많이 줄어들어서 18건이 됩니다.

그리고 계속 줄어드는 모습을 지금 보고 계시는데요.

이렇게 정책이 발표될 때마다 계단처럼 쭉쭉 떨어지게 됩니다.

1년 만에 매물의 4분의 1이 사라진 셈이 됐습니다. 왜 이렇게 됐냐?

서울 전역에 실거주 의무가 강화되면서 전세를 끼고 있는 집은 사고팔 수가 없게 됐습니다.

갭투자를 막겠다는 취지는 이해를 합니다.

그런데 그 집에 살고 있던 세입자의 전세도 같이 사라지게 됐습니다.

지금 500세대 넘는 대단지의 절반이 전세 매물은 0건, 그리고 많아 봐야 한두 건에 불과합니다.

특히 어디에서 매물이 말라붙었는지 한번 보시죠.

이 빨간색으로 표시한 노원구 -77%, 중구 -82%, 성북구 -80%, 관악구 -76%, 이 외곽 지역도 별로 다르지 않습니다.

그러니까 외곽일수록 전세 매물이 훨씬 더 많이 줄어들었다는 사실을 아실 수 있습니다.

이사 갈 곳이 없으니까 세입자는 눌러앉게 됩니다.

그래서 전체 계약의 55.4%가 갱신 계약, 움직이고 싶어도 못 움직이는 전세 감옥이 생긴 겁니다.

그런데 최근 들어서 전세 매물이 조금 늘어나고 있죠.

증가하는 이유 중에 하나는 5월 9일부터 다주택자 양도세 중과 유예가 끝나서 이제 다주택자들이 집을 더 이상 팔 이유가 없죠.

그러면 다시 임대 매물로 환원이 되고 있는 겁니다.

예. 세 번째 도미노 이야기입니다. 등록 민간 임대 사업자 이야기인데요.

일반적으로 이 전세 평균이 한 5억 정도 됐었거든요. 이분들이 받는 혜택 덕분에 인상률이 5%에 한정이 돼 있기 때문에 2년에 한 번씩 결국 민간 임대 사업자들은 한 2억 6천 언저리에서 전세 보증금을 유지를 하고 있었습니다.

이분들이 굉장히 크게 기여하고 있는 부분인데요. 이게 이제 지금 급하게 이렇게 줄어들 수밖에 없죠.

왜냐하면 정부에서 주는 혜택이 사라지니까 굳이 계속할 이유가 없다.

여기 7만 3천 가구 중에 약 30% 정도가 아파트인데, 아파트는 여러 가지 이유 때문에 그 혜택의 대상에서 완전히 제외해 버렸거든요.

그거 사라지고 나면 쭉 줄어들게 되고 그다음에 비아파트의 경우에도 우리가 흔히 이야기하는 빌라 같은 물량도 점점 줄어들 수밖에 없어서 29년도가 되면 만 가구가 채 되지 않는 수준으로 줄어들 것이다.

결국 서민들이 들어갈 민간 임대 시장이 이렇게 쪼그라들 수밖에 없다.

이거는 큰 폐해가 예상되는 대목입니다.

자, 네 번째 도표. 전셋집이 없으면 사람들은 어디로 가겠습니까? 결국은 월세로 갈 수밖에 없는데요.

파란색 선이 아파트 전세고요. 이 붉은색 선이 아파트 월세입니다.

우여곡절을 거쳐서 결국에는 역전 현상이 벌어지게 되고 이 월세가 53.3%, 최근에 전세가 46.7%로 이제 완전히 뒤바뀌었습니다.

대통령께서는 전세 월세화는 자연스러운 구조 변화다. 뭐 이런 주장을 하십니다.

뭐 그렇게 볼 수도 있습니다. 그런데 이 두 개를 한번 비교해 보시죠.

21년, 22년 무렵하고 최근을 비교를 하게 되면 이때는 월세가 많이 올랐는데 금리가 많이 뛰었죠.

근데 지금은 금리가 변하지 않았는데도 월세가 많이 올랐습니다.

이건 무슨 뜻이냐? 결국 정책이 미친 결과지 자연스러운 변화 양상을 반영하는 것은 아니라는 뜻이 되는 겁니다.

국무회의에서 하지 못한 이야기｜이재명 정부 부동산 지옥, 원인 분석 보고서 (일타시장)

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