[음악] 안녕하세요 박중훈의 경제 한방 라이브입니다 오늘은 이 부동산 얘기를 좀 해볼까 하는데요 거시경제적

측면에서 그리고 글로벌 경제적 측면에서 우리나라 부동산 상황을 좀 살펴보고 앞으로의 전망을 좀 말씀드릴까

합니다 이 말씀을 드리기 전에 먼저 증시에서 널리 활용될 수 있는 지표 하나를 좀 소개하면서 얘기를 좀 해볼까 합니다 우리

버핏 지수 많이 아시죠 버핏 지수 같은 경우에 자 전체 증시에 시가총액이 있어요 그래서 GDP 대비 시가총액 이게

GDP보다 크면 시장이 고평가되고 GDP보다 낮으면 시장이 저평가된 겁니다 워렌 버핏 버크셔 해서웨이 회장이

2001년에 미국 경제 전문지 포천과의 인터뷰에서 이것을 적정한 주가 수준을 측정할 수 있는 최고의 단일 척도

이렇게 높게 평가를 하면서 소개를 했었죠. 자, 근데 지금까지는 어김없이 맞았습니다.

대표적인 때가 2015년 닷컴 버블 때인데요. 자, 그래프를 보시면 아시겠지만 2000년 닷컴 버블 때 이

140%였습니다. 그 얘기는 이 미국의 전체 GDP보다 미국 증시 전체의 시가총액이 무려 40%나

높았고 결국은 이게 평균선, 사실은 평균이 100은 아니고요, 90%입니다. 미국의 최근 70년 동안의 평균이 90%인데

결국은 시간이 걸렸지만 한 10년 정도 걸렸죠. 10년 동안 쭉 내려와서 평균으로 내려왔다가

글로벌 금융위기 때는 50%까지 낮아졌습니다. 자, 그게 지금 어디까지 갔느냐, 2009년 3월 때 이제 최저치를 친

다음에 그 다음부터 쭉 오르기 시작해서 가장 최근에 제가 집회를 봤더니 4월 14일 버핏 지수는 164%

물론 2021년 9월에 200%에 육박했던 것에 비하면 내려왔지만 버핏 지수 기준으로 보면 여전히 상당한 부분

고평가가 되어 있는 상태입니다. 자, 물론 지금 시점에서 버핏 지수가 이젠 낡은 기준이다, 버핏의 시대는 끝났다, 버핏

지수 같은 거 무시해도 된다 이렇게 말씀하시는 전문가분들도 있고 또 특히 증시 유튜브에선 그렇게 많이

말을 하죠. 이 부분에 있어서는 아마 시간이 진실을 알려줄 겁니다. 시간이 버핏 지수라는 게 이렇게 막 벗어나기

시작하면 10년 단위로 벗어났다가 다시 10년 단위로 낮아지기 때문에 이 짧은 찰나의 시간에 버핏 지수가 증시 전망을 하기 위해서

만들어진 지표가 전혀 아닙니다 워렌 버핏은 한번 투자하면 30년씩 하니까 이분이 생각하는 이런 어떤

버핏 지수의 시간을 맞는 그런 시간은 한 10년 단위다 이렇게 보시면 되고요 자 지금 우리나라는 그러면 어떻게

되느냐 우리나라는 지금 현재 이 시점에서는 버핏 지수로 보면 한 110% 정도 됩니다 우리나라의 전체 시가총액이

우리나라 GDP의 한 110% 정도 높은 수준인데 미국도 50년 평균으로 하면 버핏 지수는 90%였는데 우리나라가

110%다 요즘 상당히 고평가되어 있는 국면에 있다 이렇게 볼 수 있겠죠 우리나라는 그동안은 버핏 지수로 보면

70에서 한 90% 정도 선에서 움직여 왔기 때문에 미국보다는 살짝 낮은 선에서 움직여 왔습니다 자 근데

제가 이렇게 버핏 지수를 먼저 말씀드린 이유는요, 자 이렇게 버핏 지수라는 게 왜 의미를 갖느냐면

우리가 얼마나 버느냐, 소득이 얼마나 되느냐에 대한 비교, 자산 가격이 얼마냐를 왜 버핏이

구질구질 비교를 했느냐, 결국은 우리가 얼만큼 버느냐에 따라 자산 가격이 그만큼 영향을 받을 수밖에

없다. 이런 기본적인 생각에서 버핏이 이런 버핏 지수를 2001년에 자랑스럽게 소개를 했다, 이렇게 볼 수 있겠죠. 자 그러면 우리

궁금해집니다. 우리 부동산은 지금 현재 어떤 상황일까요? 자 물론 부동산이 버핏 지수를 따라서 무조건 움직인다

이런 뜻으로 제가 말씀드린 건 절대 아니고요. 다만 우리나라 부동산이 다른 나라보다는 얼만큼 더 고평가되어

있거나 또는 과거 얼마나 고평가되어 있는지 이런 것들을 비교할 때 버핏 지수가 어느 정도 부동산에

적용했을 때 흥미로운 결과들을 갖고 올 수 있기 때문에 자 부동산이라 좀 다르다는 점을 감안을 하면서 이건 한국말의 특수성이

정말 많으니까요 하지만 그래도 다른 나라의 비교를 한번쯤 해볼 필요가 있지 않을까 하는 생각입니다 그래서

2022년을 기준으로 우리나라의 GDP가 2150조 있어요 근데 대한민국 주택 시가총액은 6,500조원입니다 자 그러면 GDP

대비 주택 시가총액을 한번 비교해 보면요 어떻게 되느냐 자 우리나라의 경우에는 GDP의 3배 정도 주택의 시가총액이

GDP보다 3배가 비쌉니다 자 근데 같은 시기에 미국의 주택 시가총액은 28조 달러 정도로 이 GDP보다

1.2배 정도 비쌌습니다. 자 그러니까 우리나라는 3배인데 미국은 1.2배입니다. 사실은 미국이란 나라도

실질 주택 가격 지수가 미국 역사상 가장 비싼 수준입니다. 사실 미국의 100년 동안의 평균이 있는데

그거보다 무려 2.7배나 더 비싼 게 미국 현재 주택 가격이에요. 주택 가격이 미국 역사상 평균보다 2.7배나 비싼

진짜 엄청난 비싼 국면인데 우리는 그거보다도 훨씬 GDP 대비로 주택 가격이 비싸다는 게

현재 우리나라의 주택 시장의 특징입니다. 물론 GDP 대비 이렇게 고평가되어 있다고 해서 뭐 그렇다고 무조건 우리나라

부동산 시장이 문제냐 버블이냐 이렇게 얘기할 순 없고요. 그 나라마다 특징이 있기 때문에 당연히 GDP보다 더 비쌀 수 있는

측면이 있습니다 그래서 시장이 이렇게 다른 나라보다 훨씬 더 왜곡되어 있으면 그 왜곡된 이유가 있고 그

왜곡된 이유가 계속 유지된다면 문제가 없고요 만약에 그 왜곡된 사유가 하나씩 하나씩 사라진다면 그때부터는

우리도 다른 나라 평균에 점점 가까워지거나 아니면 역사적 평균에 점점 더 가까워질 수밖에 없는 상황 항상

시장은 균형을 찾아갈 수밖에 없습니다 자 그러면 우리나라는 왜 이렇게 다른 나라 대비 미국뿐만 아니라 전

세계 어떤 나라랑 비교해도 우리나라는 GDP 대비 집값이 상당히 비싼 편에 속합니다 인구밀도가 높은 나라 대비해도 그래요

근데 어쨌든 이유를 따져보면 저는 한 세 가지 이유가 있는 거 같습니다 일단 국토 면적이 좁아서

인구밀도가 높은 것도 분명히 이유가 되겠죠. 자, 그리고 두 번째는 정말 인구가 진짜 폭발적으로 늘어났던

시기가 있습니다. 근데 그런 사람들이 지금 현역에 있으면서 지금 주택을 소유한 경우가 진짜 많기 때문이죠. 뭐 저도 대표적인

그 중에 한 명입니다. 왜냐면 제가 몇 년에 태어났냐면, 제가 태어난 해에 107만 명이 태어났습니다. 그래서 저는요

초등학교 때 오전반이 80명 그리고 오후반이 80명, 한 교실에 160명이 공부한 적이 있습니다. 여러분 믿기시지 않겠지만

교실 하나에 80명, 80명, 160명이 공부해 봤는데요. 지금 교실 크기가 똑같거든요. 그럼 어떻게

80명이 공부할 수 있을까요? 방법은 하나뿐입니다. 저희는 분단이 없었어요. 그래서 열 줄입니다. 이게

8줄이 아니고 열 줄을 쫙 분담 없이 책상을 쫙 붙여 놨고 선생님이 옆으로 횡보를 하면서 가르쳐야 됩니다. 왜냐면

선생님 바로 앞에 책상이 있었거든요. 자 그러다 보니까 화장실 가려면 책상 위로 뛰어서 화장실에 갔던 기억이 아직도

생생합니다. 제가 초등학교 때 2년 동안 이런 진짜 콩나물 교실에서 공부를 해봤는데 자 이런 사람들이

지금 몇 살이냐 뭐 40대 50대까지 차지하면서 이렇게 엄청난 인구 코호트라고 그러죠? 이 사람들이 남아 있으면서

시장에 남아 있으면서 지금 현역으로 월급도 가장 많이 받는 시기고요. 그리고 주택도 소유를 많이 하고 있는

겁니다. 자 근데 이런 상황이 우리가 오랫동안 유지되기가 정말 힘들죠. 이제 슬슬 어떤 방식이든 이 방식이 바뀔 수밖에

없습니다. 그래서 이게 어쨌든 이 왜곡이 계속 유지되기가 힘든 부분이고요. 두 번째는 전 세계적으로 우리나라가

가계부채가 정말 가장 많은 편에 속합니다. 뭐 세계에서 2, 3위를 왔다 갔다 하는 나라거든요.

그러니까 결국은 이 집값이 어마어마한 비중으로 간신히 지탱하고 있다는 증거입니다. 우리가 진짜 소득이 많아서 집값이

비싼 거면 문제가 없겠죠. 근데 문제점은 이게 그냥 단순하게 그렇게 소득이 많아서가 아니라 다

빚으로 쌓아올린 탑이기 때문에 이 집값이 흔들리면 되게 약하다는 겁니다. 자 그리고 또 하나는 최근에

한 2, 3년 동안 우리나라의 수출이 굉장히 좋았기 때문에 언제까지 좋았냐면 사실은

2021년 촉 말까지 좋았죠 그러다 보니까 그 당시에 이제 소득 상위 계층의 소득 증가율이 상당히

높았습니다 우리나라 대한민국 전체는 아니지만 수출 업체 종사하거나 뭐 이렇게 뭐 반도체나 이런 데 진짜 업황이 좋았기 때문에

거기서 보너스도 많이 주고 그러다 보니 소득 증가율이 상위 20%에 집중적으로 굉장히 높아진 그런 시기가 최근 2

3년 동안 있었죠 자 그런 것들이 다 복합적으로 작용을 하면서 집값이 굉장히 GDP 대비 황당한 수준으로

높아진 게 현재의 우리나라의 부동산 가격 상황입니다 자 저는 지금 그런다고 해서 이 왜곡된 게 한 번에 회수될 거냐

뭐 폭락하냐 이런 뜻은 아닙니다 다만 이 외국인 유지하려면 이 외국을 만들어냈던 그 동력이 계속해서

유지되어야 되는데 그렇지 못하면 결국은 세계 평균의 점점 이렇게 수렴하는 결과를 가져올 수 있기 때문에

굉장히 거시경제적으로 지금 현재 상황이 중요한 상황이라고 보여집니다 저는 이 외국을 어쨌든 조금씩 회수해 가면서

시간이 가면 갈수록 연착륙 쪽으로 가야 된다고 생각을 하고 그 과정에서 물가가 급격히 오르는데 집값이 유지만

해도 실질 주택 가격은 내려가거든요 그렇기 때문에 사실은 집값이 유지되는 상황에서 물가 올라가면요 상태가 제가

보기엔 경제적 충격은 가장 최소화할 수 있는 방식인 건 분명합니다 자 그런데 이렇게 중요한 변곡점에 있는 상황에서

만약에 정부가 나서서 막 부동산 시장에 개입을 해요 부동산 가격이 떨어지네 이러면 안 되지 그리고 우선 여기다가

갑자기 부양책을 엄청나게 적용을 합니다 그러면 자 부동산 시장에 부양책을 막 폭탄처럼 쏟아 넣으면 어떻게

되느냐면 째깍째깍 이게 시한폭탄일 수도 있는데 여기다가 화약을 더 채워 넣는 격이

될 수도 있거든요 그렇기 때문에 지금 현재 부양책이 우리 부동산 시장에 연착륙으로 가는지 약 경착륙으로 가는지를 결정할 수

있는 굉장히 중요한 시점에서의 결정을 해야 되는 시점이라고 보여집니다 자 그런 상황을 이제 거시경제 전체적으로 좀 설명을 드린

상태에서 그러면 현재 2023년 4월에 대한민국 부동산 시장의 상황은 어떤지 좀 보겠습니다 자 최근에 뭐

경제지나 뭐 일간지 기사들 헤드라인을 좀 보면 언론들이 이렇게 쓰는 기사들이 많습니다 심리적으로 집값 바닥론 이거 실제

제목을 갖고 왔는데 두 달 만에 6억 진 동네 다시 꿈틀대는 집값 이런 기사들 볼 때마다

엄청나게 반등했나 이런 생각이 들 정도로 막 진짜 조바심이 들게 만드는 특히 요즘에 최근에 부동산 가격에 우리가

최근에 폭등한 걸 경험했기 때문에 포모라 그래서 나만 또 벼락거지되나 하는 공포감이 공포감을 자극하기 좋은

기사들이 정말 많이 나오고 있죠 이럴 때일수록 우리는 냉정하게 먼저 통계부터 봐야 될 것 같은데요

자 KB금융의 KB 부동산 지표를 한번 보겠습니다 자 1월에 큰 폭의 하락세가 좀 있었죠 이게 전월 대비거든요 근데 2월에는 다소

진정된 것처럼 보입니다 자 이것 때문에 일부 언론사에서는 아 이게 직접 하락세가 끝난 거 아니냐 이제는

이제 집값이 꿈틀대고 있다 이런 기사들을 쏟아내기 시작한 거죠 자 이런 기사들 저는 사실은 부동산

기사들이 최근에 좀 침소봉대하는 경향이 좀 있다고 보고요 이런 기사들을 볼 때는 조금 주의해야 될 필요가 있는 것

같습니다 자 그러면 이 기사가 뭐 거짓말이었냐 뭐 예를 들어 6억 오른 거짓말이냐 그렇지 않습니다 왜 그러면

막 집값이 막 6억씩 오르는 데가 생기느냐 거기에는 이유가 있습니다 사실 부동산 가격이 떨어질 때 똑같이

뭐 예를 들어 우리나라 부동산 가격이 20%가 떨어진다 그러면 똑같이 20%가 떨어지는 게 아니라

어떤 데는 10% 떨어지고 어떤 데는 50% 떨어질 수가 있거든요 그래서 우리나라 같은 경우에 지금 현재 집값

하락폭이 오히려 집값 상승이 컸던 뭐 강남이라든가 뭐 아니면 송도 같은 데가 팔아 폭이 컸죠 이런

데는 집값이 진짜 한 번에 막 30에서 50%까지 떨어진다 했더니 있었습니다 특히 한 4~50%가 떨어졌던 송도

같은데 보면 이제 다른 데는 한 1cm 떨었는데 여기만 혼자 50% 떨어지니까 이 키높이를 맞추거든요 항상 이렇게

높이를 맞추는 현상이 일어나다 보니까 어떻게 될까요 갑자기 막 오류곡식 올라간 것처럼

집값 반등? 더 무서운 게 옵니다 (박종훈 플러스)

경제의 미래를 제시하다, KBS 뉴스 오리지널 프로그램

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