문피디, 부자가 되려면 부자들이 어떻게 행동하는지 알려고 노력하는 게 중요해.

그래서 나도 요즘 강남 부자들이 어떻게 행동하는지 많이 지켜보고 있어.

요즘 강남 부자들은 증여를 안 한다? 증여를 안 하고 그럼 뭘 어떻게 하는 거예요?

부모가 가진 주택을 주로 양도를 통해서 자식한테 넘겨주더라고.

아, 증여를 안 하고 양도를 한다? 증여보다 매매를 하는 게 압도적으로 세금이 싸거든.

아, 얼마나 차이 나길래? 좀 이따 보여줄게. 더더군다나 매매도 그냥 매매가 아니라 부모 자식 간의 저가 매매를 함으로써 세금을 더 아끼려는 그런 분들이 많이 있어.

저가 매매가 뭐예요? 부동산 시가가 10억 원이 넘으면 최대 3억 원까지는 자식에게 싸게 팔아도 문제가 없는 거야.

그럼 되게 좋은 거 아니에요? 근데 여기에도 함정이 있어. 저가 양도 좋아.

그런데 이건 꼭 알아야지 이다음에 세금 폭탄 맞는 일이 없어.

자녀에게 증여 계획 있으신 분들, 오늘 내용 정말 중요하니까 좋아요 구독 눌러주시고 주변 분들에게 공유해 주세요.

절세는 염지훈. 내가 아는 형한테 지난주에 전화가 왔어.

자기가 가지고 있는 주택을 자식에게 넘겨 주려고 하는데 증여가 아닌 저가 양도를 하면 세금을 많이 줄일 수 있다고 얘기하는 거야.

그래서 그 형의 상황을 물어보니까 그 주택은 취득 가액이 10억이고 시가가 30억, 보유 기간, 거주 기간 10년, 전세보증금 18억이고 자녀가 가진 자금은 9억이래.

아, 기본적으로 굉장히 잘 사시는 분이네요.

그렇지. 보통 잘 사는 사람들이 이런 고민을 해. 근데 이 형이 이걸 그냥 증여하는 거보다 저가 양도를 하면 세금을 자그마치 10억 이상 줄일 수 있다고 얘기하는 거야.

이 형은 어딘가에서 유튜브를 보고 나한테 전화를 했어.

근데 문피디, 내가 예전에 너한테 얘기한 적이 있을 거야. 아무리 좋은 유튜브라도 그걸 보는 사람의 실력이 그에 미치지 못하면 오히려 독이 될 수 있다고.

그래서 내가 그 형에게 그 형 상황에 맞는 표를 만들어서 잘 설명해 줬어.

그랬더니 그 형이 깜짝 놀란 거야. 오히려 본인이 생각했던 거보다 저가 양도를 통해서 세금이 더 많이 나온 거를 봤거든.

저가 양도를 하는 게 세금을 덜 내려고 하는 거 같은데, 그렇지? 근데 이걸 했는데도 세금이 더 나온다고요?

여기서 중요한 건 그 증여 내지는 양도를 하는 부모의 주택수야.

만약 1세대 1주택자라면 아까 그 형이 말한 것처럼 현격히 세금이 줄어들 수 있어.

특히 저가 양도를 통해서 더 많은 세금을 줄일 수 있는데, 그렇지 않은 경우에는 더 세금이 많이 나올 수 있다는 거를 오늘 내가 설명해 줄게.

첫 번째는 단순 증여의 경우야. 단순 증여하면 증여세 10억 2천만 원, 취득세 1억 2천만 원, 총 11억 4천만 원의 세금 부담이 생겨.

두 번째의 경우는 시가로 양도하면서 3억 원을 증여하는 이번 케이스야.

1세대 1주택을 가진 부모가 시가 30억 원짜리 주택을 30억 원에 계약하면서 대금은 27억 원 받고 3억 원은 증여를 하는 케이스를 살펴보면 18억 원의 보증금을 승계한 아들로부터 양도대금을 받은 거와 다름없고 9억 원의 양도 대금은 아들로부터 실제로 받고 나머지 3억 원을 증여하는 경우의 세금은 2억 500만 원인데 사실 이게 정상적인 모습이지.

자 다음 케이스는 처음부터 27억 원에 양도하는 거야.

특수 관계자 사이라도 시가의 30%, 3억 원 중 적은 금액은 싸게 팔아도 증여세를 문제 삼지 않으므로 양도 계약을 27억에 한다 하더라도 3억 원에 대한 증여세 문제는 생기지 않아.

다만 부당행위 계산 부인 규정에 따라 그 차액인 3억 원이 시가 30억 원의 5% 즉 1억 5천만 원을 초과함으로 양도가액은 30억 원이 되지.

이때의 세금이 1억 8,200만 원이니까 그냥 30억 원을 단순 증여하는 것보다 10억 가까이 절세하는 효과를 누리게 되지.

그런데 굳이 저가 양도를 하지 않는다 하더라도 세금은 2억 500만 원으로 줄어들게 돼.

3억 원 저가 양도를 통해서 아낀 세금은 2,200만 원이야.

3억 원을 저가 양도해서 그래서 세금이 현격히 줄어드는 게 아니라 1세대 1주택 비과세라서 크게 줄어든 거지.

문피디, 저가 양도와 관련해서 약간의 함정이 있어.

이런 것들을 살펴보고 저가 양도를 계획해야 되는데.

첫째, 저가 양도를 통해서 세금이 다이내믹하게 줄어드는 건 1세대 1주택 비과세의 경우에만 해당이 돼.

그러나 1세대 1주택이 아닌 2주택 이상자, 상가 건물, 토지 등을 양도할 때에는 오히려 저가 양도가 세금이 더 많이 나오는 경우가 있어.

내가 좀 있다 그 사례를 직접 설명해 줄 거야.

둘째, 저가 양도를 통해서 3억 원을 낮게 거래하면 증여세는 안 나오지만 증여를 받은 싸게 산 이 아들이, 아들의 취득 가액은 이후에 아까의 경우 30억이 아니라 27억 원이 돼.

그래서 아들이 이 부동산을 다음에 언젠가 매매할 때 취득 가액을 30억을 인정 못 받고 27억을 인정받기 때문에 그땐 오히려 세금을 더 낼 수 있는 요소가 생겨.

셋째, 난이 셋째가 제일 중요하다고 생각해. 내가 옛날에 국세청에서 근무할 때 부모와 자식 간의 저가 양도 신고서가 많이 들어왔었어요.

그래서 납세자에게 오히려 중점 검토를 통해서 더 큰 과세 문제가 생기는 경우를 내가 본 적이 있지.

절세는 염지훈. 다시 화면을 봐봐.

아까랑 똑같은 조건인데 1세대 1주택 비과세가 아닌 경우를 살펴볼게.

첫 번째는 단순 증여. 단순 증여하면 증여세 10억 2천만 원, 취득세 1억 2천만 원, 총 11억 4천만 원의 세금 부담이 생겨.

1세대 2주택을 가진 부모가 시가 30억 원짜리 주택을 30억 원에 계약하면서 대금은 27억 받고 3억 원은 증여를 하는 케이스.

이번 케이스에서는 세금이 7억 8,500만 원으로 급격히 상승해.

비과세를 받지 못해서 그래. 그런데 마지막으로 3억 원을 저가 양도하면 어떻게 될까?

오히려 증여세율보다 양도세율이 높아서 8억 2,300만 원으로 3,700만 원의 세금이 더 거둬지지.

즉 아까처럼 30억 원의 아파트를 부모가 자식에게 27억 원으로 저가 양도하는 건 1세대 1주택자가 아닌 경우엔 오히려 더 많은 세금을 낼 수도 있다는 걸 잊지 말아야 돼.

그래서 절세 효과도 없는데 30억 원짜리를 27억 원에 양도하면 이다음에 아들의 취득가액도 떨어지는 두 가지 다 안 좋은 사례에 해당이 될 수도 있어.

그러면 정리를 해보자면 이게 저가 양도를 통해서 세금이 많이 줄어든 게 아니고 그냥 1세대 1주택 비과세를 적용받아서 절세 효과가 큰 일종의 착시인 거지.

이거는 증여가 아니라 양도를 했을 때 세금이 줄어드는 건 맞아.

근데 1세대 1주택 비과세 때문이야.

저가 양도로 인한 세금 절감은 그리 크지 않다는 거.

그러나 그 크지 않은 효과 때문에 오히려 다른 불이익을 당할 수도 있고, 1세대 1주택이 아니면 오히려 택이 없다는 거야.

아, 형님이 사례를 들어서 설명을 해 주니까 저가 양도가 오히려 독이 되는 케이스가 있다라는 걸 알았어요.

저는 앞으로 뭔가 이런 일이 생기면은 형한테 물어보고 결정을 해야 될 거 같아요.

근데 확실히 세 개를 비교해 주니까 머릿속에 쏙쏙 들어오는데 보통 이렇게 자세하게 비교해 주면서 상담을 해 주시는 거예요?

어, 납세자가 만약 찾아오시면 납세자의 상황을 내가 먼저 정확하게 알아야 되고 그거에 따라서 숫자를 직접 넣어서 비교를 해서 보여 드려야 그분이 앞으로 어떻게 결정을 해야 될지를 알 수 있기 때문에 나 같은 경우는 이렇게 엑셀에 숫자를 직접 넣어서 계산해 드리고 있어.

근데요 형이 말해 준 세 가지 비교해요. 1주택인 경우에는 저가 양도가 제일 좋긴 하잖아요.

그렇지. 그러니까 우리가 지금 뭐 20억, 30억 하니까 2천만 원이 굉장히 작아 보이는데 사실 2천만 원도 엄청 큰 돈이잖아요.

저보고 하라고 하면은 저는 무조건 저가양도 할 거 같거든요. 제가 얘기를 들어보니까 이게 불법도 아닌 거 같고요.

이렇게 하면 뭐 문제가 되는 게 있나요?

아, 내가 아까 말했던 취득가액 3억 원은 인정받지 못한다는 것과 제일 중요한 세 번째, 그거는 바로 국세청의 시각이지만 전에 국세청에서 근무할 때 주변 직원들이 일을 할 때 보면 그렇게 저가 양도를 통해서 20대 30대의 어린 분들이 주택을 취득하는 걸 보면서 절대 임신 가지신 분들이 있어.

그거는 사람이니까 그럴 수 있다고 나는 생각해.

근데 그렇게 해서 신고서를 살펴보다 보면 신고서에 여러 가지 문제점이 보이는 경우가 있거든.

첫 번째 사례를 말해 줄게. 첫 번째 사례는 약 20억 원짜리 부동산을 12억이 보증금을 승계하고 그리고 약 5억 원을 지불하면서 그러면서 3억 원은 저가 양도를 해서 즉 20억 짜리를 17억에 매수한 아들이 있었어.

그래서 그 신고서를 검토하고 신고서의 문제점이 없다고 판단을 했어.

그런데 신고서를 조금 더 관찰하는 과정에서 신고서를 검토하는 건 양도를 하고 약 2개월 후에 검토를 하는데 그 전입돼 있던 기존 임차인이 빠져나가고 아무도 전입되어 있지 않은 걸 발견한 거야.

그래서 누군가는 살 것 같은데 그 아파트에 , 관리실에 공문을 보내서 현재 입주자 관리 카드를 요청을 했지.

근데 거기에 기존에 있던 세입자는 나가고 거기에 그 아들이 들어와 있었어.

아, 그럼 전입 신고도 안 하고 그냥 아들이 살고 있었던 거예요?

내가 봤을 때는 그 아들이 거기에 전입이 되면 그 보증금만큼 아들이 또 다른 증여가 될 거라는 그런 부담감 때문에 전입 신고를 안 하고 그러나 입주자 관리 카드는 쓰고 아파트에서 살고 있었던 거지.

어, 그 금액이 12억 원이었다, 보증금이.

아무래도 부모님이 내주지 않았을까요? 그렇지.

부모님이 그 12억 원을 조용히 내줬던 거야. 그리고 증여세 신고도 하지 않고.

그래서 그 조사관이 그 12억 원을 부모가 자식을 대신해서 갚아준 걸로 보고 증여세 3억 8천만 원을 가했던 적이 있어.

와, 근데 저는 여기서도 되게 무서운 게 국세청에서 그 아파트의 입주자 관리 카드까지 볼 수가 있는 거예요?

어, 국세 행정에 대한 협조라는 국세기본법 규정이 있고 그 규정에 의해서 우리가 세금 부과를 위한 거니까 보통은 다 협조를 해 주시지.

아, 대단히 무서운 일이네요. 뭐, 빠져나갈 구멍이 없고 오히려 편법을 쓰다가 아까 증여세까지 추가로 더 나온 케이스 같아요.

근데, 음, 이건에 있어서 저가 양도 때문에 걸렸다고 100% 볼 수는 없어.

그러면 저가 양도를 안 했으면 안 걸렸냐? 뭐, 100% 그건 아니고 아무래도 저가 양도에 대한 국세청의 인상은 그리 좋지 않다는 그 얘기를 하고 싶었어.

차라리 처음에 부담부 증여를 했다면 조사관이 신고서를 그렇게까지 디테일하게 보지 않아서 넘어갔을 가능성도 있겠다 이런 생각도 들긴 하네요.

그런 생각이 나도 조금은 들어서 얘기한 거고. 그런데 그 12억 언젠가는 부모든 자식이든 그걸 갚아야 될 문제고 시간의 문제지만 언제든 그건 걸릴 수 있는 문제야.

그럼 이 12억 같은 경우는 어떤 식으로 줘야지 현명하게 절세를 하면서 줄 수 있을까요?

이거는 사실 마법처럼 12억을 영원으로 만들 순 없을 것 같아.

그야말로 꾸준히 소득을 구성하고 그 돈을 아껴서 조금씩 조금씩 갚아 나가는 방법이거나 아니면 아예 조금 채무를 대신 갚아 줘서 증여세 신고를 하는 방법 그 정도.

음, 시원하게 신고를 하던지 아니면 정말 장기적인 시점으로 대응을 해야 된다라는 말씀 같네요.

그게 맞아. 문피디 아까 내가 아는 형 사례에서 이 형은 30억짜리 아파트를 27억 원에 저가 양도하면서 보증금 18억 원, 그다음에 아들의 자기자금 9억 원을 받아서 27억 원에 양도한다고 그랬잖아.

근데 이 아들이 과연 9억을 어떻게 구성했을지 그 부분도 국세청에서는 이 저가 양도의 경우에는 더 세게 볼 것 같아.

근데 이 형의 사례에서는 내가 봤더니 9억 원을 아들이 연봉이 7천인데 갖고 사실 지금까지 이 친구가 모은 돈은 2억 정도였어.

그리고 이 7억은 어떻게 용케도 안 걸렸는데 5년 전에 전세자금으로 아버지가 해 주신 거야.

5년 정도 지나면 사실 그냥 지나갈 수도 있었던 그 7억, 적지 않은 금액이지.

저가 양도를 통해서 그 신고서가 들어가면 그 7억을 또 더 면밀하게 분석할 수도 있다는 거.

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