우리 모두 호주는 잘 사는 나라로 알고 있죠. 실제로 전 세계 1인당 평균 부해 순위를 보면 호주는 무려 5위에 위치한 걸 보실 수 있습니다.

그런데 여기서 조금 더 자세히 들여다보면 사실 호주의 서민들은 더 가난해지고 있었습니다.

바로 빠르게 상승하는 집값, 임대료 때문인데요.

자료를 보시면 아시겠지만 호주의 주거용 주택 가격은 최근 10년 동안 거의 두 배가 되었고요.

그에 따라 임대료도 가파르게 상승했습니다. 이로 인해 호주의 젊은 층의 경우에는 버는 돈에 무려 절반 이상을 주택 임대료로 지출하게 되면서 미래에 대한 어떠한 준비도 하지 못할 정도로 가난해지고 있다고 하는데, 그래서 이번 시간에는 호주의 집값은 왜 이렇게 상승했는지 그 이유와 현재 호주 사회에 미치는 영향에 대해서 저와 함께 아주 쉽고 간단하게 알아보겠습니다.

현재 호주에서 주택 난은 정말 심각한 문제입니다.

월세조차 집을 구하기가 너무 어려워 부동산 중개 플랫폼에 매물이 하나 올라오면 사람들은 집을 보기 위해 줄을 선다고 합니다.

이 조그만 월세 방을 보기 위해 30분 이상 줄을 서는 건 흔한 일이라고 해요.

게다가 더 어이가 없는 건 하다 하다 자기 집 베란다를 월세 매물로 내놓기도 하고요.

마당에 있는 컨테이너를 매물로 내놓고 월세를 받는 경우도 허다하죠.

하지만 이런 열악한 곳조차 월세 계약을 맺고 월세를 내며 거주하는 사람들이 있다고 합니다.

그러니 매물로 계속 올라오는 거겠죠.

그만큼 현재 호주는 주택난이 심각하다는 얘기입니다. 하지만 불과 1950년대까지만 해도 호주는 이렇게 주택이 부족한 나라가 아니었어요.

성장하는 경제에 힘입어 세계에서 가장 높은 생활 수준을 자랑했을 뿐만 아니라 주택 가격도 높지 않다 보니 마당과 정원이 딸린 자기 집 하나 정도는 가지고 있었습니다.

얼마나 살기 좋았으면 더 오스트레일리안 드림이라는 말까지 나올 정도였죠.

그렇다면 이렇게 부족할 것 없이 살던 호주가 왜 이제는 높은 주택 가격과 월세 때문에 세계에서 가장 집 사기 어려운 도시 탑 10 중 무려 두 자리를 차지하게 된 걸까요?

전문가들은 호주 주택 가격 상승의 그 시작으로 1980년대부터 시작된 주택을 보는 관점에 변화를 꼽습니다.

이전까지 집은 그저 거주하는 곳, 그 이상 그 이하도 아니었습니다.

하지만 이때부터 호주에서 집은 그저 거주하는 곳이 아닌 투자 자산으로 변모하기 시작했습니다.

이렇게 갑자기 집을 보는 관점이 바뀔 수 있나 싶은데, 여기에는 그럴 만한 환경이 조성되었기 때문이라는 의견이 지배적입니다.

1980년대 호주는 정말 많은 변화가 있던 시기였거든요.

일단 호주 정부는 금융 부문을 자유화합니다.

쉽게 말해서 금융 시장을 개방하고 규제를 완화한 정책인데요. 이전에는 정부가 금융 시장을 직접 통제하면서 대출 금리나 규모를 정부가 정했습니다.

하지만 이 자유화 이후 은행들은 자유롭게 금리를 설정하고 고객들에게 제공할 수 있게 되었죠.

이를 기점으로 호주에는 집을 담보로 해 돈을 빌리는 주택 담보 대출이 무척 활성화되었습니다.

이로써 사람들은 돈이 부족해도 대출을 통해 집을 살 수 있게 되었고, 집이 있는 사람들도 두 번째 집을 대출을 끼고 구매하여 임대 시장에 내놓게 되었습니다.

본격적인 부동산 투자가 시작된 거였죠.

게다가 당시 호주는 정부 차원에서도 이 투자를 더 부추긴 게 네거티브 기어링이라는 세법이 존재했기 때문입니다.

이 세법은 만약 부동산 투자를 해서 손실을 보게 되면 그 손실액만큼 다른 세금에서 공제해 주는 제도입니다.

즉 부동산 투자로 발생하는 대출 이자 유지 비용이 임대 수익보다 더 커지면 이를 다른 세금 공제를 통해 보전해 주겠다는 거예요.

이 정도면 정부가 그냥 대놓고 투자하라고 부추기는 거죠. 트 호주의 제도 기반은 부동산 시장에 투자자들을 모이도록 만들었고 주택에 대한 수요를 높였으며 결국 부동산 가격을 상승시키는 요인으로 작용했습니다.

호주 부동산 가격 차트만 봐도 1980년대를 기점으로 가파르게 상승하는 걸 보실 수 있죠.

사실 이렇게 금융 시장이 완화되고 규제가 풀리는 건 부동산 시장 활성화에 너무 좋은 조건인 건 분명합니다.

하지만 어쨌든 대출을 받는 이상 우리는 이자율로부터 자유로울 수가 없는 것 또한 분명하죠.

이자율이 터무니없이 없다면 투자가 이루어질 수 없으니까요.

그런 면에서 볼 때 최근 20년은 호주 부동산 투자에 있어 최적기 였습니다.

호주의 금리 차트를 보시면 1990년대 초 17% 넘던 호주의 금리가 계속해서 낮아지기만 한 걸 알 수 있습니다.

물론 호주 정부가 금리를 이렇게 낮춘 건 경제 성장을 도모하고 어느 정도 물가 상승을 유도하기 위함이었죠.

하지만 그와 동시에 대출 금리까지 대폭 내려가게 됩니다.

아무리 대출을 많이 받아 부동산 투자를 해도 부담이 전혀 부담스럽지 않게 되었어요.

대출도 쉽게 받을 수 있는 데다가 투자해 손해 봐도 정부에서 세금으로 메꿔 주고 심지어 대출 이자도 낮은 상황이에요.

호주의 국민들은 이 모든 요소들을 적절히 활용했고 이것들이 합쳐져 호주의 집값을 끌어올리게 됩니다.

호주 정부가 집값을 상승시키는 모든 환경을 조성해 준 셈이에요.

그런데 이러한 환경에서도 물론 한계가 있긴 했습니다. 저소득 중산층에게 이러한 투자마저도 쉽지 않기 때문인데요.

기존에 집이 있거나 아니면 소득이 높은 사람들에겐 투자를 생각하고 돈을 운용하고자 하는 니즈가 있습니다.

대출금도 크게 부담스럽지 않고요. 하지만 저소득 일반 중산층은 어떨까요?

이들은 투자를 생각할 여유도 없고 그저 생계를 유지하는 것만으로도 벅찬 게 사실입니다.

이들에겐 집을 사는 일조차 쉽지 않은 일이죠.

그러나 이런 상황을 유심히 지켜보고 있던 호주 정부가 이들을 위한 엄청난 혜택을 제공하기로 하는데 바로 첫 주택 구매자 보조금입니다.

혜택은 호주 정부가 저소득 중산층 가정이 첫 집을 구입할 수 있도록 돕는 보조금을 말합니다.

물론 주마다 차이가 있긴 하지만 일부 주에서는 새 집을 짓거나 집을 처음 구매할 때 주택 가치에 상관없이 무려 5만 달러를 지급한다고 해요.

우리 돈 4,500만 원에 달하는 돈이니까 엄청난 보조금이죠.

심지어 호주의 노던 테리토리 지역은 기존의 주택이 있는 사람이라도 새 집을 짓거나 구입할 때 무려 3만 달러를 지원한다고 합니다.

이 정도면 호주의 저소득 중산층 입장에서는 정말 없는 돈도 끌어모아 주택 구입할 마음이 생길 것 같죠.

어찌 보면 정말 고마운 보조금일 수 있습니다.

하지만 이렇게 고마운 주택 구매 보조금이 부동산 시장을 한층 달아오르게 하는 원인이 되었습니다.

기존 부동산 시장에 저소득 중산층의 구매 수요가 들어왔기 때문이죠.

쉽게 말해서 집을 사려고 하는 사람들이 더 많아졌다는 거예요.

이렇게 사려는 사람이 많아지자 주택 가격은 더 오를 수밖에 없었습니다.

그런데 우리 모두가 알다시피 부동산 가격도 결국 수요와 공급에 의해 움직입니다.

수요가 공급보다 많으면 가격이 상승하고 공급이 수요보다 많으면 가격은 하락하게 되어 있죠.

그 말은 시장에 부동산 공급을 늘릴 수만 있다면 부동산 가격이 상승하는 걸 막을 수 있다는 거죠.

하지만 안타깝게도 호주는 시장에 충분한 양의 부동산을 공급하지 못하고 있습니다.

영상의 차트는 호주의 공공주택 공급 수를 보여주고 있는데요.

호주는 1970년대 후반까지만 하더라도 1년에 약 2만 채의 공공주택을 공급했습니다.

하지만 그 이후 2023년을 보시면 약 3천 채 밖에 공급하지 못한 걸 알 수 있죠.

3천 채면 우리나라 세대수 많은 아파트 단지 하나 수준밖에 안 되는 공급량이거든요.

호주는 이마저도 일부 저소득층과 노숙자 보호 센터로 운영한다고 하니 실제로 호주 부동산 시장에 주택 공급을 늘리기엔 턱 없이 부족할 수밖에 없습니다.

부동산 가격이 오르지 않도록 막을 방법이 전혀 없는 거 같은데요.

게다가 설상가상으로 이렇게 공급이 부족한 마당에 수요만 잔뜩 늘어날 일이 계속해서 벌어집니다.

바로 호주를 향해 밀려 들어오는 이민자 때문이죠. 사실 호주의 인구 성장은 전적으로 해외 이민에 의해 이루어졌다고 해도 과언이 아닙니다.

영상의 차트를 보시면 호주에서 일어나는 인구 성장이 이민자들의 유입과 같은 흐름으로 움직이는 걸 볼 수 있습니다.

즉, 호주의 인구 성장은 이민자 수의 성장인 셈이죠.

그리고 또 하나의 특징은 호주의 팬데믹 기간을 제외하면 매년 수십만 명의 이민자들을 수용해 왔다는 겁니다.

우리나라를 비롯하여 전 세계적으로 이민, 유학, 워킹 홀리데이 등 기회를 찾아 호주로 이민 가는 경우가 많거든요.

물론 호주 입장에서는 이들이 경제 활동을 하게 도 하고 또 지역에서 소비를 해 주기 때문에 경제적으로 도움이 되는 건 사실입니다.

하지만 여기서 문제는 이민자들 또한 살 집이 필요하다는 거예요 안 그래도 기존 국민들만 해도 주택 공급이 부족한데 이민자들이 매년 수십만 명이 몰려와 집을 구하는 상황 주택 재고를 놓고 벌어지는 경쟁이 엄청나겠죠 이렇듯 이민자들의 대거 유입은 호주의 주택 가격 상승을 더욱 부추겼다고 평가되고 있습니다 그런데 이런 생각을 해 볼 수도 있어요 주택 가격 임대료가 아무리 올라도 소득이 높다면 이 모든 걸 감당할 수 있는 것 아닌가라고 말이죠 당연히 맞는 얘기입니다 하지만 호주의 경우 상황이 좋지 않습니다 최근 2년 동안 호주의 1인당 GDP 성장률은 멈춰 있다 못해 감소하고 있고요 그 와중에 호주의 렌트 비용은 천장을 뚫을 듯 상승했죠 게다가 이제는 호주인들의 소득으로는 부동산 가격을 감당할 수 없는 수준이라는 게 가장 큰 문제입니다 그래도 과거에는 괜찮았어요 화면의 자료는 호주의 부동산 가격 대비 소득 비율인데 2002년도만 하더라도 한 6년 소득이면 집 한 채 장만할 수 있었거든요 그런데 이게 최근에 와서는 9년, 거의 10년 가까이 연소득을 그대로 모아야 집 한 채 겨우 장만할 수 있게 바뀐 겁니다.

월급 한 푼도 안 쓰고 10년 모으라고 하면 모을 수 있을까요?

쉽지 않을 것 같죠. 그리고 호주의 이 비율은 세계 주요국들과 비교해 봐도 매우 높은 편입니다.

보시면 소득 대비 주택 가격을 지수화한 차트인데요.

집값이 높다고 알려진 미국, 독일, 프랑스보다 호주의 지수가 더 높은 걸 알 수 있죠.

호주보다 높은 건 최근 주택 가격 최고치를 찍었다는 캐나다밖에 없습니다.

그러다 보니 이제 호주의 젊은 층은 집을 산다는 건 그저 꿈만 같은 일이 되어 버렸습니다.

심지어 소득에 거의 절반 가까이를 월세로 내고 있어요.

나중에 집을 마련하기 위해서 지금 저축이라고 해야 할 텐데 월세 내고 생활비를 부담하고 나면 저축은 꿈도 꿀 수 없는 상황입니다.

점점 가난해지고 있는 거죠. 물론 이러한 위태위태한 상황에 호주 정부도 가만히 있지는 않았습니다.

얼마 전 호주의 총리인 앤서니 앨버니즈는 심각한 주택 위기를 해결하기 위해 총 320억 달러에 달하는 계획을 하나 발표했습니다.

그 내용인 즉슨 약 120만 채의 주택을 건설하겠다는 것, 즉 주택 공급을 빠르게 늘리겠다는 것이죠.

만약 이 계획이 차질 없이 진행된다면 어느 정도 주택 가격 상승을 막을 수 있을 것 같은데요.

하지만 일각에서는 이렇게 공급을 늘리는 것보다 수요를 줄이는 일에 더 집중해야 한다고 주장하는 등 현재 호주는 주택 가격 상승과 이로 인해 파생되는 다양한 문제로 인해 아주 골머리를 앓고 있습니다.

지금까지 호주의 주택 가격 상승과 그 이유, 그리고 호주 사회에 미치는 영향에 대해서 간단하게 살펴보았습니다.

사실 오늘 살펴본 내용들 이외에도 호주 수도권의 주택 공급을 반대하는 주민들, 그리고 집값 상승을 부추기는 다양한 규제들 등 주택 가격에 영향을 미치는 요소는 많습니다.

하지만 흥미로운 점은 한 설문 조사에서 자신의 집을 소유하는 것이 호주인 삶의 중요한 방식입니까라는 질문에 거의 90% 에 달하는 호주 국민들이 맞다고 대답했다는 겁니다.

아무리 집값이 올라도 자신의 집을 소유하고자 하는 호주인들의 니즈는 절대 사그라지지 않는다는 거죠.

앞으로 호주의 주택 가격이 안정되고 호주 국민들이 원하던 주택을 갖게 될지는 지켜봐야겠습니다.

오늘은 여기까지고요. 지금까지 지식 세포였습니다.

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