요즘 직장인 커뮤니티에 이런 괴문서가 돈대요. LG 디스플레이 20대도 희망퇴직, SKT 위로금 3억 지급하면

희망퇴직, KT 역대급 6,000명 규모의 구조 조정, 롯데, 한화 희망퇴직, 삼성전자도 일력 감축 및 희망퇴직

삼성, SK, LG 같은 정말 굵직굵직한 내노라 하는 우리나라의 대기업들도 구조 조정을 한다. 주택 시장의 큰 손들 있잖아요. 구조 조정이

되면 이분들 구매력이 떨어지니까 집 살 사람이 줄어들어서 집값이 떨어지진 않을까요? 요즘 이런 얘기가

많이 돌고 있잖아요. 이거에 대해서 여러분들 압도적으로 투표를 많이 해 주셔서 제가 준비를 했습니다. 들어가기

전에 한 달 만에 왔잖아요. 이런 댓글들이 아주 바람직한 댓글들이 예, 달리고 있어서 너무 감사드린다는

말씀을 드리겠습니다 신전 떡볶이 드시면서 너 나이님 명강의 기대하시고 해서 제가 열심히 준비해 봤습니다

실업률이 높아질 때 부동산은 어떻게 될까 오늘 방송을 보시면 구조 조정이 어떤 영향을 미칠지에 대해서 중요한

것과 중요하지 않은 거를 구분 **without** 줄 아는 통 력이 생기실 거예요 그것까지 해서 2025년 부동산 시장을 한번

내다보는 시간을 가져보도록 하겠습니다 현재 직장인들의 상황입니다 여러분들 며칠 전에 출근하실 때 많이 힘드셨죠

왜냐하면 서울 지하철 노조가 부분 파업을 했기 때문입니다 구조 조정한다는 이유였어요 **공기업**이 있아요

배터리 업계를 엄습하는 구조 조정 한파 아이 배터리도 차세대 성장 동력인 여기도 지금 안 좋은가 봐요

KT 통신사도 구조 조정, 심지어 게임업계도 지금 구조 조정을 하기 시작했습니다. 그리고 요런 배경이 있대요. 정년 연장하는 분위기니까

자, 고령화가 되고 있잖아요. 국가적으로도 고령자들의 노후 준비가 부족한 상태에서 빠른 정년 은퇴는

개인에게도 안 좋고 경제에도 안 좋으니까 정년을 연장합시다 이런 얘기가 지금 돌고 있거든요. 선제적으로

기업들이 미리 한번 정리하고 갈까 이런 액션들이 나오면서 대기업 직원들도 지금 벌벌 떨고 있다 이런

기사가 나왔습니다. 공기업도 대기업도 너나 할 거 없이 구조 조정 칼바람이 불고 있기 때문입니다. 실업률과

부동산은 어떤 관계일까요? 요즘 들어서 많은 분들이 구조 조정이 일어나게 되면 부동산 시장에 악영향이 있을

겁니다 예의 주시해야 합니다라고 얘기하시는데 이슈가 딱 뜨잖아요 무엇과 부동산의 관계 이런 거 있죠

그러면 저는 항상 검증을 해 봅니다 찾아보면 다 있거든요 자 제가 그렸습니다 우리나라의 실업률 통계는

국가 통계 포탈에 1999년 6월부터 있습니다 서울 아파트 매매 지수는 1986년부터 자료가 있지만 두 개를 대응해서

보려면 99년 6월부터 봐야 되기 때문에 이때 이후에 이렇게 그려 놨고요 최근 통계 지난 달 2024년

10월까지 무려 25년 4개월 간의 실업률과 서울 아파트 매매가의 상관 관계를 표현한 차트입니다 보시면

실업률은 이렇게 막대 그래프로 그려 놨고요 꺾은선 그래프가 서울 아파트의 매매 지수입니다 1999년

6월부터 12월까지 실업률은 무려 5.8% 있습니다. 왜 그럴까요? IMF 때문입니다. 그러면 우리가 여기서 첫

번째 기준을 가져갈 수 있는데 실업률 5% 넘으면 거의 나라 망한다는 소리가 나올 됩니다. 이 정도로 이해를 기준을 잡으시는 거예요. 그리고 나서

이렇게 뭐 오르락내리락 합니다. 아 이게 너나 요거 조금밖에 안 오르는 거 같은데요라고 하지만 이 실업률

0.2%, 0.1%, 0.3% 정도 차이가 사람들이 느끼기에는 불황인 거 같아요, 호황인 거 같아요. 요런 거를

가늠할 수 있기 때문에 이 추이 자체를 잘 보셔야 돼요. 올라가고 있는 때, 내려가고 있는 때. 그래서 그거를 제가 여러분들 보시기 편하게 음영으로

표현을 해 봤습니다. 파란색 음영은 실업률이 내려오고 있을 때입니다. 빨간색 음영은 실업률이 올라가고 있을 때입니다.

1996년부터 2001년, 2002년까지는 실업률이 감소하면서 집값이 올랐습니다. 실업자가 줄어들면

직장이 생겼으니까 집을 살 거 같죠. 그래서 집값이 올라간다. 즉 실업률과 집값의 반비례 관계는 상식적으로 맞는

겁니다. 그리고 두 번째, 이때 실업률이 빨간색이니까 올라갔죠. 근데 집값이 올라갔습니다. 이건 이상한 거죠. 그래서

제가 이상한 건 이렇게 노란색 박스를 표시해 놨어요. 그럼 또 이때는 실업률이 내려가니까 집값이 올라가는 게

자연스럽죠. 그런데 이때 실업률이 올라가고 집값이 떨어졌어요. 자, 우리 중간 정산 한번 해 볼게요.

1999년부터 2010년까지, 지금 25년 4개월간의 데이터인데 앞부분 10년은 어때요? 일부를 제외하고는 다

실업률과 집값이 반비례 관계에 있죠. 2010년 초에 실업률이 낮아지던 시기가 있었어요. 그때는 집값이

내려갔습니다. 경기가 좋아지고 있는 건데 집값이 떨어져요. 실업률은 경기랑 의미가 있으니까. 그리고 이때 최근

25년 4개월 동안 가장 오랜 기간 실업률이 오르기만 했던 시기가 있어요. 근데 아이러니하게도 집값은

올라갔습니다. 다 틀리는 거예요. 지금 우리가 흔히 생각하는 구조 조정하면 실업률이 올라가고 실업률이 올라가면

집값 떨어지겠지 이 공식이 2010년 이후에는 다 틀리고 있는 겁니다. 2020년도에는 실업률이 떨어지는데

집값이 올라갔다 내려가요. 지금은 실업률이 올라가는데 집값은 어떻게 될까요? 모르죠. 단순하게 생각하면 안

된다 이 말입니다 구조 조정에서 실업률이 올라가면 수요가 줄어들 테니까 집값이 떨어지겠지라고 생각하지만

과거에 백데이터를 통해서 검증을 해보면 2년 4개월이라는 이 긴 시간 동안 그 공식이 맞지 않았던 때가

훨씬 더 많다는 거죠 결론 연평균 실업률과 집값은 정확히 반비례 관계가

아닙니다 구조 조정 한 파가 온다 그러니까 집값 떨어지겠지라고 생각하는 건 사실과 다르다는 겁니다 과거로

돌아왔을 때 영향을 주는 요소가 그럼 아니라 겁니까 집값이 오른다는 얘기예요 그래서 아 그게 아니고요

영향을 주겠죠 당연히 그런데 우리가 과거를 봤을 때 그것만이 영향을 주는 건 아니라고 생각하는 게 합리적인

결론이라 이거예요. 막연히 공포스러워 하시거나 혹은 욕심을 가지고 실업률 지표를 확대 해석하실 필요는 없다.

제 얘기 왜 하냐면 집값이 떨어졌으면 하는 사람은 욕심이 나는 겁니다. 실업률이 올라가니까 집값 떨어지겠지.

그러니까 그걸 믿어 버리는 거예요. 내가 집값이 떨어지길 기대하고 있으니까. 근데 집값이 떨어진 게 아니라

오르길 기대하고 있는 사람은 또 반대로 무시해 버릴 수 있다는 겁니다. 영향은 줄 거예요. 다만 지금까지를

보면 첫 번째 변수는 아니다. 자 그럼 우리가 알아둬야 될게 뭐냐. 최근 10년간 실업률과 서울 아파트

매매가의 관계를 최근 2010년 이후만 다시 그린 겁니다. 파란색은 실업률이 떨어지는 식이고 빨간색은

실업률이 올라가는 식입니다 그리고 이때 다 틀렸다고 했죠 우리가 생각하는 상식적 관계에서 벗어난다고

했잖아요 최근 사이클에서 실업률의 의미가 뭘까 제가 이걸 보고 참 고민을 많이 했어요 왜냐하면 제가

지금까지 말씀드린 것처럼 실업률과 집값은 영향은 주겠지만 아주 밀접하다고 말하긴 어려워요 근데

경기와 실업률은 아주 밀접하지 경기가 좋으면 실업률이 떨어져요 그래서 경제학자들이 대표적으로 경기 상황을

판단하는 대표 지표 중에 하나가 실업률이에요 아 이게 왜 그럴까 왜 여기서 어긋날까 이 생각을 제가 해

봤어요 경기가 안 좋으면 실업률이 올라가 근데 실업률이 올라간다고 해서 집값이 떨어지진 않아 왜 이런 일이

벌어지지 이 사이에 뭐가 끼어들길래 그런 일이 벌어질까 그걸 제가 말씀드려 볼게요 두 가지가 있는데요

첫 번째는 뭐냐면 실업률 변화의 전후에 있는 일들을 봐야 된다는 겁니다 실업률만 놓고 보는 게 아니고요

어떻게 증가하게 되고 감소하게 되는지를 봐야 된다는 거죠 근데 제가 그 답은 좀 전에 말씀을 드렸어요

경기 상황입니다 경기가 안 좋으니까 실업률이 어떻게 돼요 올라가요 자 그런데 근데 우리는 부동산에 꽂혀

있으니까 아 실업률 오르니까 집값 떨어지겠지 이거잖아요 근데 실업률이 올라가는 게 집값 세만 영향을 주는 게

아니에요 되게 많은 부분에 영향을 줍니다 가장 대표적으로 정부에서 펼치는 통화 정책의 영향을 줍니다

통화 정책이 뭐냐면요 이창용 총재님 아시죠? 의사봉을 이렇게 들고요 금통위

금융통화위원회에서 금통위원분들 공부 되게 잘하시고 똑똑한 분들 있거든요 그분들하고 논의를 합니다. 자, 여러분

오셨습니까? 여러분 다 앉으시고 자 이제부터 회의를 시작하겠습니다. 이걸 하는 거예요. 뭘 하냐면 대한민국 기준 금리를 정합니다.

자, 어떻게 하시는 게 좋다고 생각합니까? 저는 인하하는 게 맞다고 생각합니다. 인하 생각하시는 분들 자 손 한번

들어 보십시오. 저도 그렇게 생각합니다. 그럼 이번엔 0.25% 베이비 스텝으로 인하하도록 하겠습니다. 그러면 여기저기서 막

카메라 플래시 막 터지면서 막 다음날 신문에 쫙 깔리는 거예요. 이창용 총재님 요거 들고 있는 거 보신 적

있죠 그때 하는 겁니다 금리를 조절해요 자 금리를 왜 조절하느냐를 알고 계시면 좋은데

한국은행은 무엇을 위해서 존재하는가 첫 번째가 물가 안정입니다 두 번째가 경기 조절입니다 자 물가가 안정되는 게

우선이에요 그래서 경기가 죽는다고 하더라도 물가가 치솟으면 그걸 잡기 위해서 금리를 막 올립니다 그게

최근에 있었던 일이고요 우리나라도 그렇고 미국도 그렇고 금리를 내렸죠 그 얘기 뭐냐면 물가가 이제 상승이

둔화됐다고 판단해서 첫 번째 목표가 달성이 됐기 때문 때문에 두 번째 목표를 보는 거예요 두 번째 목표가

경기를 부양하거나 혹은 과열된 경기를 완화시키는 겁니다 근데 지금 실업률 증가는 왜 나온다고 했죠 경기가

불이기 때문에 온다고 했죠 자 경기가 불안하니 통화 정책을 펼 겁니다 어떤 통화 정책을 펴느냐 인하할 거란

얘기입니다 실업률이 증가하면 상식적으로 생각했을 때는 집을 살 사람들이 줄어들 거란 생각이 들지만

그 이면에는 실업 증가를 불러일으킨 경기 불황이라는 원인이 금리 인하라는 전혀 생각지도 못한 일들을

불러일으킨다 이겁니다 실업률 증가가 파도는 경기 불황은 바람입니다 바람이 불기 때문에 파도가 치는 거예요 근데

그 바람은 또 다른 영향을 불러일으킬 수 있다는 거죠 그리고 지금은 금리 인하기에 들어왔다고 보는 것이

합리적입니다 그래서 실업률이 올라가는데 집값이 올라갔던 겁니다 실업률이 올라가니 경기가 안 좋아서

이때 금리를 내렸거든요 금리를 내리면서 부동산에 실업률보다 더 큰 변수, 금리가 집값에 영향을 줬다고

보시는 게 합리적이라 이겁니다. 이 자료를 해석할 수 있는 이유가 그거라는 겁니다. 두 번째는 경기 부양의 또 다른 영향이 있어요. 그게 뭐냐면 분양

시장이 침체됩니다. 자, 경기가 불황이기 때문에 분양 시장이 침체가 돼요. 예, 건설 회사들이 막 위태위태합니다.

여러분들 지금 PF 위기라는 얘기, 기 뉴스만 지금 2년째 보고 있거든요. 저희가 건설 회사들 은근히 많이

망했고요. 불안하죠. 내가 불안하니까 어떻게 하냐면 아무거나 장사를 안 합니다. 될 만한 것만 파는 겁니다. 즉 분양했던

비싸게 분양해도 잘 팔릴 만한 사업제한 분양을 합니다. 부동산 시장 관점에서 수요자들 관점에서 그걸 보면

집을 안 짓게 된다 이 말입니다 그게 착공 실적 부진으로 이어집니다 착공 실적 부진이라는 불러 일으키냐 **면** 공급

부족이 뒤따르게 됩니다 지금 상황과 매우 유사 얼마 전에 둔촌 주공 12,000 세대 입주했어요 지금 막

하고 있거든요 2026년에는 서울시 전체에서 둔촌 주공 단지 하나만큼 못한 수준으로 입주가 일어날 수도 있어요 지금

상황상 근데 여기에 실업률까지 올라가고 막 경기가 더 안 좋아진다 그럼 분양 시장은 더 침체될 확률이

높죠 그러면 될놈 되리라고 되는 것만 한다는 겁니다 그러면 공급 부족이 오겠죠 자 이때 보이시죠 실업률 상승

집값 상승 이때 분양 실적이 아주 안 좋았습니다 **너님** 어떻게 알아요 아 제가 투자를 했기 때문에 알고

있습니다 그것들이 전세가와 매매가에 영향을 줬고 전세가가 꾸준히 여기서 이렇게 올라가다가 이쯤에서 전세가와

매매가의 차이가 좁혀지면서 매매가를 밀어 올리기 시작했습니다 실업률이 오르는데 집값이 올랐던 이유를 제가

두 가지를 설명해 드린 겁니다 그런데 그 상황이 지금과 매우 유사하다는 거죠 실업률 즉 구조 조정이나 뭐

인력 감축이 부동산 시장에 직접적 영향을 줄 수 있는 정도가 되려면 저는 개인적으로 5% 이상의 실업률

"더이상 집 살 사람이 없다.." 부동산 시장에 등 돌린 사람들, 그런데 오히려 곧 좋은 시기가 올 수 있습니다 (구해줘월부 부동산상담)

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