안녕하세요. 김경민입니다. 오늘은 2월 24일이고요.

어, 지금 뭐 한 달 동안 지금 제가 뭐 거의 한 달에 한 번 찍으니까 2월 달 들어서 이슈가 되는 게 다주택 이슈 같아요.

다주택. 실제로 다주택에 대해서 어 이제 양도하는 경우에 중과를 하기로 한 거잖아요.

뭐 2주택자 양도할 때 몇 % 뭐 3주택자인 경우에 뭐 80% 이상까지 이렇게 양도세를 매기는 건데 어 근데 이게 이제 그 중간에 유예 기간을 뒀고 그다음에 그 유예 기간을 이번에 끝나는 거죠.

끝나기로 했고 이 관련해서 이제 약간 알규가 있는데 양쪽에서 제가 봤을 때 이게 전혀 이제 생산적인 논리로 흐르지는 같지 않아요.

그러니까 약간 비판만 있고 그다음에 어떤 그 대한 제시가 없다는 게 좀 되게 안타까운데 뭐 예를 들어서 제가 봤을 때 크게 세 가지인 거 같아요.

그니까 첫 번째가 다주택자를 압박하는 경우에 전월세 임차 물량이 준다는 이야기.

저 이거는 사실은 동의할 수 없는 얘기고요. 첫 번째. 두 번째는 이제 연관되는 건데 다주택자가 임대 주택 공급자 역할을 한다.

이것도 반만 맞고 반은 틀린 거예요.

사실 여기서 우리가 조금 더 생산적인 그 이야기를 해야 돼요.

그리고 세 번째가 이제 그럼 임대 물량이 준다는 부분은 사실은 중요한 거니까 그것의 안정화 논리로 공공 임대 아파트 건설을 또 유일한 대안으로 얘기하는데 그건 현실성이 없는 얘기예요.

솔직히. 그래서 하나씩 말씀을 드리면은 첫 번째 이제 다주택자를 압박을 하면은 어 임차 물량이 준다는 이야기 관련해서 그니까 지금 사실 작금의 문제의 핵심이 주택 가격이 오르는 거였잖아요.

한 달 전까지만 하더라도 그 가격 안정화가 되게 중요한 이슈고 그렇게 된다 그 관점에서 물량이 풀리는 게 좋은 거예요.

사실은 물량이 풀리는 게 지금 물량이 풀리고 있어서 좀 좋은 것이라고 봐요.

사실은 그리고 제가 지난번에 이제 강남 같은 경우에 버블 단계에 들어갔다는 얘기는 뭐냐면은 버블이 들어가는 경우는 외부에 어떤 이벤트가 있을 때 갑작스럽게 반응해요.

외부의 이벤트가 되게 좋은 게 나오면 가격이 튀고요.

금리가 내려간다고 했을 때 외부에서 규제가 되면 가격이 떨어져요. 그게 지금 나타나고 있는 상태라고 보고 따라서 지금 가격 안정화가 문제라고 하면은 물량이 풀리는 게 맞는 거예요, 사실은.

그다음에 이거와 연관돼 가지고 다주택자가 그 주택 총량에서 정말 많은 부분을 차지하는 거는 사실 굉장히 이상한 나라고 반드시 월세가 될 수밖에 없어요.

그게 지금 어디서 나타나냐면 프랑스에서 나타나고 있는 겁니다.

프랑스 파리가 지금 5주택자 이상을 '맥시 프로프리에'라 그래서 굉장히 규제하려 그래요.

이 사람들이 파리 전체 주택 물량 중에 굉장히 많은 부분을 차지하고 있으니까 이로 인한 주택 시장 교란이 지금 심각해요.

따라서 우리가 다주택자를 굉장히 좋게 보는 부분은 조금 이상한 거예요, 사실은.

그래서 그 두 번째와 연관되는데 다주택자가 임대 주택 공급자 역할을 하느냐에 대해서 그게 좋냐 나쁘냐에 관해서는 다주택자가 만약에 주택 총량을 늘리는 경우에, 그러니까 주택이 백채 있는데 제가 다주택자예요.

다주택자가 들어와서 새롭게 건설을 해서 주택 총량을 20채를 늘려서 주택 총량이 120채가 됐다.

그런 다주택자는 되게 좋은 다주택자예요. 사실은 그게 아니고 백채가 있는데 김경민이라는 개인이 다주택자가 되기 위해서 계속 사는 거예요.

열 채, 20채, 30채, 40채, 50채, 70채, 80채. 그럼 김경민이라는 다주택자는 그 어떤 짓을 할 거냐면은 월세를 끝까지 올려 버려요.

40%, 50%까지. 그럼 그 다주택자가 과연 좋은 것인가? 안 좋은 겁니다, 사실.

그래서 미국에서 지금 나타나는 현상들을 바라봐야 돼요.

사실은 미국에서도 지금 다주택자 문제가 굉장히 이슈인데 기존 주택 사는 사람들한테 지금 철퇴를 가하기 시작했어요.

다만 새로운 주택을 건설하는 다주택자한테 여전히 인센티브를 줘요.

근데 우리나라는 이게 지금 형편없는 상황이에요, 사실은.

그리고 마지막 논리가 전월세 안정화를 위해서 공공 임대 아파트 짓는다고 하는데 이게 사실은 우리나라가 계속 말씀드리지만 공공에서 임대료를 컨트롤하는 물량이 되게 적어요.

그래서 공공의 역할을 해야 되는 것은 맞으나 현실적으로 LH 아파트, SH 아파트가 지금 서울시내에 개발된다고 했을 때 주변에서 그 반대를 무릅쓰고 개발을 할 수 있겠냐고요.

이거 굉장히 심각하게 어려운 얘기입니다. 제가 이 말씀드린 건 뭐냐면은 제 개인적 경험이기도 한데 제가 한국건설기술연구원이라는 데 하고 건설 기술 연구원인가 2010년대 초반에 모듈 관련된 연구를 했어요.

그래서 수서역 남서쪽 코너에 삼각형 국가이 있습니다.

거기에 청년들을 위한 임대 아파트를 모듈러로 지으려고 했어요.

수서역 가보시면 아시겠습니다만은 수서역 남동 블록은 오피스텔에다가 수서역이 있어요.

그다음에 북동 블록은 LH 아파트, 그니까 임대 아파트가 있습니다 사실은.

그리고 수서역 서북 블록은 주차장이 커요. 거기서 조금 더 가면 이제 신동 아파트가 아파트 단지 나오는데.

그래서 수서역 남서 블록은 사실은 큰 길로 돼 있고 이게 다 그 어떻게 보면 분리된 지역이기 때문에 주변에 아파트하고 전혀 상관없어요.

근데 그 인근 아파트 주민들이 반대했어요.

임대 아파트 들어간다고. 청년 주택인데 당시에 거기 국회의원 민주당 의원이었거든요.

나중에 이거 안 됐습니다. 주변 민원이 너무 심해서 가지고 많이 짓는 것도 아니에요.

땅도 조금했고, 한 80세대에서 100세대 들어가는 걸 반대했어요.

근데 당시 민주당 의원도 반대했고요.

이게 작동 안 합니다. 솔직히 이게 그래서 그 그래서 그 그래서 뭐 임대 아파트를 짓지 말자는 얘기는 아니에요.

그 미국식으로 공공이 인센티브를 주고 민간이 임대 아파트를 지을 때 그거의 소유권을 공공에 가증할 수가 있어요.

그거 우리가 이미 하고 있는 겁니다 사실은.

근데 이게 공공 임대 아파트를 개발하라는 논리로 간다고 했을 때 이게 현실성이 없어요.

그래서 지금 제가 말씀드리는 부분들은 지금 다주택 문제가 지금 우리만의 이슈는 아니에요.

그래서 이거 문제를 굉장히 깊게 들어가서 봐야 될 거 같고요.

특히 지금 우리가 봐야 될 부분들은 미국에서 뭘 하고 있느냐?

미국에서 미국에서 1월 20일 날 올해 2026년 1월 20일 날 어떤 행정 명령이 나왔는지, 정책화가 됐는지를 봐야 돼요.

도널드 트럼프라는 부동산 디벨로퍼가 솔직히 월스트리트가 주택 매집하는 거를 강하게 반대하고 제재를 걸어 버렸어요.

우리 이걸 굉장히 자세히 봐야 됩니다. 그래서 그 영어 잘하시는 분들은 뭐 행정 명령 이것도 이거예요.

St 너네들 범접하지 말라고. name은ing world from computing within스 home buyers.

그러니까 메인스 홈바이스가 그 일반인들이네. 일반 사람들, 일반 서민들이 단독 주택을 사고 싶은 사람들이 있거든요.

이 이 사람들이 사는 단독 주택의 시장에 들어와서 경쟁할 생각하지 말라는 거예요.

월스트리트 자본들이 사실은 이게 갑자기 나온 건 아니고 제가 예전에도 이제 부동산 패러다임 말씀을 드렸는데 이게 여러 가지랑 연결이 됩니다.

그래서 우선 현황적으로 설명을 드리면은 이게 2024년 이전부터 계속 그니까 대통령 선거 이전부터 계속 이슈가 됐어요.

그 말씀은 뭐냐면은 월스트리트 금융 회사들, 뭐 블랙록이라든지 스테이트 스트리트, 뱅가드 같은 회사들이 거대한 회사들이거든요.

이 사람들이 과거에는 임대 아파트, 우리가 그니까 우리가 사는 아파트 같은 타입이 미국에서 임대 아파트들을 많이 봤습니다.

그거를 개발하고 소유를 하긴 했어요.

그거는 오케이해요, 사실은. 근데 2020년대 초반부터 어떤 일이 발생하냐면은 LLC라는 형태를 갖춘 다음에 그걸 통해서 단독 주택들을 매집을 해요.

그 스냅 스냅 스냅핑 스내핑 업이라고 하는데 빠르게 사 버리는 겁니다.

빠르게 그 거의 약탈적 매집이라는 표현을 써요.

그래서 이 부분들이 계속 사회 문제가 되니까 이 트럼프의 논리는 이겁니다.

이게 거의 거의 선전 포고요. 주택이라는 게 거주 공간이 아니고 금융 상품으로 바뀌고 있는 거에 대해서 이제 철퇴를 가한 거고요.

그다음에 핵심적인 논리는 뭐였냐면은 주택 총량에 기여하지 않고 매물을 독점하는 것들에 대한 철퇴예요.

다시 말씀드리지만 단독 주택의 기축 시장에서 단독 주택들을 매집하는 것을 철퇴를 가한 것이지 그 새롭게 새로운 물량이 추가되는 것에 대해서 철퇴를 가한 게 아니에요.

그 말씀드리겠지만 우리가 이거를 빌드 투 렌트라고 그래요.

그러니까 빌드 건설한 다음에 렌트 임대 주는 거에 대해서 철퇴하는 게 아니에요.

지금 기성 시장에서 사람들이 사는 단독 주택을 매집하는 것을 지금 거의 철퇴를 가해 버린 겁니다.

그다음에 이 트럼프가 어떤 얘기를 하냐면 또 이런 얘기를 했어요.

그니까 사람은 집에 살고 법인은 사무실에 산다는 그러니까 이게 people live in homes, not corporations.

그러니까 집이라는 단독 주택이라는 거는 사람들이 사는 곳이지 기업이 사는 데가 아니다라는 거 얘기해요.

그러니까 사실 뭐 이 트럼프가 단순한 단어로 사람들을 이렇게 뭐 현혹이란 말은 그렇습니다만 그걸 말 잘하기 때문에이 슬로건 내걸고 그 이건 그래서 양쪽 정당에서 지금 반대하지 않아요.

사실은이 심각한 문제가 된 거기 때문에 그래서 여기서 이제 그이 행정 명령의 내용 같은 것들을 보면은이 크게 세 가지입니다.

첫 번째는이 대형 금융 회사들이이 단독 주택입니다.

아파트가 아니고요. 미국 단독 주택을 매입할 때 정부 차원의 어떤 대출이라든지 연방 기금 혜택 이거를 금지시켰어요.

즉 금융 인센티브를 차단시켜 버린 겁니다.

그다음에 두 번째는 이것도 재밌는데이 정부 소유 매물이라든지 뭐 이제 압류 주택 같은 것 경매에 나오잖아요.

그 경우에 기업이 참여하는 걸 막아 버렸어요.

개인이 먼저 들어가서 그니까 그니까 실거주 개인한테 이제 30일 동안 독점 입찰권을 주는 겁니다.

그 이후에 기업이 들어갈 수 있게 했어요.

즉 개인이 먼저 시장에 참여하게 하고 그다음에 경매 시장에 기업이 참여하는 겁니다.

그러니까 어떤 물건이 굉장히 안 좋으면 개인이 안 살 거잖아요.

그렇죠? 근데 어떤 물건이 굉장히 좋으면 개인이 사는데 개인한테 우선 매입 절차를 준 거예요, 30일 동안.

만약 그러고도 안 된다고 하면 기업이 들어와서 살 수가 있는 거니까.

그러니까 그 보장을 해 준 거예요. 만약 우리나라 같았으면 아예 기업이 들어가지 못하게 막을 수도 있는데 그런 절차가 아닌 겁니다.

이게 그리고 아까 계속 말씀드리지만은 이게 이분법적인 규제입니다.

첫 번째는 기축 시장에서 단독 주택 사는 거를 때려잡은 거지 기축 시장이 아니고 주택의 총량에 더해지는 부분에 대해서는 여전히 인센티브가 주어집니다.

여전히 인센티브가 아까 말씀드린 것처럼 빌드 투 런이에요.

빌드 아 빌드 투 렌트에 대해서는 여전히 그 인센티브가 주어집니다.

따라서 이 세 가지가 굉장히 핵심적인 것이고 저희가 여기서 이제 단독 주택하고 아파트 계속 말씀드렸는데 이거 좀 우리랑 미국에 너무 틀린 거니까 좀 말씀을 드리면은 그 우리나라 사람들은 지금 아파트를 선호를 하잖아요.

아파트를 매매를 하는 것이고 그리고 이제 빌라는 사실은 매매보다는 임차 시장이 더 많고요.

다주택 규제 법안 시행 ‘한국 아니고 미국 트럼프’ | 서울대 김경민 교수 | part.1

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