[음악] 안녕하세요. 오늘은 법정지상권 관련해서

세 번째 시간인데, 오늘 살펴볼 내용은

법정지상권 성립 유무가 문제가 될 수

있는 그런 경매 물건을 낙찰받았을

때 할 수 있는 필요한 조치들에 대해서 한번 얘기해 보도록 하겠습니다.

우리나라는 집합건물을 제외하고

토지와 지상 건축물을 별도의 부동산으로 보고 있기 때문에, 각각

별개로 거래가 가능하고, 또 별개로 소유도 할 수 있다고 말씀드렸습니다. 그러니까 해당 토지에 주택이 있을 때, 토지만을 취득할

수도 있고, 반대로 건물만 취득할 수가 있습니다. 특히 경매 과정에서

이렇게 토지 소유자와 건물 소유자가

달라지게 되는 경우가 종종 있게 되는데, 이런 경우 어떤 내용들을

숙지하고 있고, 어떻게 풀어나가야

되는지 한번 얘기해 보도록 하겠습니다. 건물만을 소유하게 된 경우와, 또

반대로 토지만을 소유하게 된 경우와

어떻게 대처해야 하는지 살펴보겠습니다.

함께 법정지상권이 성립되는 경우와

또 반대로 법정지상권이 성립이 안

되는 경우를 모두 가정해서 살펴보도록 하겠습니다. 내가 경매로

해당 주택의 지상에 있는 건물만 매각되는 물건에서 입찰을 해서 낙찰을

받았는데, 이 건물이 법정지상권이 성립이

안 되는 경우에는 내가 낙찰받은 건물에 대해서 토지 소유자에게 건물

철거 청구 소송을 당할 수가 있겠죠.

아니면 철거를 안 하는 조건으로 해서 생각보다 높은 토지 사용료를 달라는

요구를 받게 될 것입니다. 그래서 일단은 무조건 특별한 경우가

아니라면, 이 상황에서는 법정지상권이 성립이 안 되는 지상 건물만을 낙찰

받는 것은 절대 안 된다고 알고 계시면 되겠습니다. 그럼 반대로 내가 이

법정지상권이 성립이 되는 지상 건축물만을 낙찰을 받아도 되느냐? 이런 경우에는

경우에 따라서 낙찰을 받아도 되는 경우도 있을 수 있고,

낙찰을 받으면 안 되는 경우도 있을 수 있는데, 가령 예를 들어서

저렴하게 이 지상 건축물만을 낙찰을

받고 법정지상권이 성립이 되니까 건물

철거까지 안 해도 되겠지만 토지 소유자에게는 지료를 지급해야 되겠죠?

지급해야 되는 지료를 지급하고 난 이후에도 그 이상의 수익이나 사용

이익이 발생할 수 있다면 낙찰을 받아도 되겠지만 그렇지 않다면 굳이

머리 아프고 법원을 왔다 갔다 할 수

있기 때문에 확실치 않은 이상 섣불리

낙찰을 받으면 안 될 것 같고, 전문가가 아닌 이상 일반인이 이런

경우에는 물건을 선별하고 만들어 가는

그런 과정이 만만치 않을 수 있기 때문에 신중해야 하는 물건이 될 수 있다고 말씀드릴 수 있겠습니다. 그럼 이번에는 반대로 건물만을

취득하는 것이 아니라, 건물이 깔고

있는 토지만을 취득하게 되는 경우를 살펴보도록 하겠습니다. 내가 건물을

제외한 토지만 경매로 매각 중인데,

내가 입찰해서 토지만 낙찰받았다고

가정한다면, 역시 지상 건물이 법정지상권이 성립되지 않는 경우와

성립되는 경우가 있을 수 있겠는데, 지상 건물이 법정상권이 성립되지

않는다면 이 건물 소유자는 건물 철거 및

토지 인도 청구 소송과 함께 지료

청구 소송도 가능하게 됩니다. 이 경우와 반대 입장에 놓이게 되는 것이겠죠.

입장에서는 이 건물이 그래도 쓸 만한 상태를 유지하고 있다면 저가에 취득할

수 있는 길이 생길 수 있고, 또 높은 지료를 받을 수 있는 길이 열리게

되기도 합니다. 이 반대의 경우라고 생각하시면 되겠죠. 아니면 낙찰받은 이

토지를 좋은 금액에 이 건물 소유자에게

매도할 수도 있는 길이 생기게 됩니다. 많은 경우에 법정상권이 성립되지

않는 토지를 낙찰받아서 이 건물 소유자에게 매도하는 경우가 종종 있기

때문에 그것도 좋은 금액에 매도할 수

있는 길이 열리게 된다고 보시면 되겠습니다. 반대로 토지를 취득했는데

지상 건물이 법정지상권이 성립이 된다면, 토지 소유자가 취할 수 있는 액션은 많은 제약을 받게 되면서 이

건물 소유자가 이 낙찰받은 토지를 매수해 주지 않는 이상 건물

소유자에게 지료 청구만 가능하기 때문에 법정 지상권이 발생할 것으로 예상됩니다.

이런 토지 물건의 취득세는 토지를

통해 받게 될 예상 지료 금액과 취득 금액, 대출이자 등 여러 본인

사정들을 장기적인 부분까지 고려해서 취득 여부를 결정해야겠습니다.

발생하는 경우, 지상에 쓸 만한 건물이 있다면 낙찰받은 토지를 건물

소유자 외에는 웬만해서는 취득해 줄

사람이 없기 때문에 면밀한 검토 후에

진행해야 합니다. 그렇지 않으면 아무런 수익 없이 돈만 묶이는 경우가

생길 수 있습니다. 그것도 단순히

1, 2년 동안 돈이 묶이는 것이 아니라

돈이 묶이는 경우가 종종 있기 때문에, 이런 경우에는 좀 더 면밀하게

검토 후에 입찰 여력을 결정하는 것이 좋겠습니다. 이런 경우 추가적으로

덧붙여서 말씀드리자면, 일부 강사나

책이나 영상에서 특수한 물건이 내

어쩌네 하면서 법정지상권이 성립이

되든 안 되든, 어떤 경우에라도 수익을 낸다면서 수익 냈던 사례를 설명하곤

하는데, 법정지상권이 성립된 토지를

통해서 받을 수 있는 지료가 생각보다 많이 안 잡히게 되는 경우가 상당히

많습니다. 높은 수익률이 만들어진 그 드문 사례만 가지고 얘기하는 것이지,

반대인 경우가 훨씬 더 많기 때문에 지상권을 떼어 놓아야 되는 그런 토지의

무작정 입찰하면 안 되겠습니다. 내가 만약에 이런 식으로 토지만을

취득했다고 가정하고 진행되는 내용을

정리해 보자면, 만약에 지상에 있는 건물이 법정지상권이 성립하게 된다면,

건물 소유자에게 건물 철거 요구는 할

수 없고 받아들여지지도 않겠죠. 하지만 그래도 내가 취득한 토지의 건물이

깔고 앉아서 사용하고 있기 때문에 토지 지료 청구 소송은 가능하게 됩니다.

지료 금액이 판결이 나게 되면 그 금액만큼 매년 건물 소유자에게 해당 금액의 지료를 지급받을 수 있는데, 만약에 건물 소유자가 정해진

지료를 2년 분에 해당하는 금액만큼 연체하게 된다면, 건물 소유자가 가지고 있는 법정지상권을 토지 소유자인 제가 소멸시킬 수 있기

때문에, 지료가 연체되면 토지 소유자인 저는 지료 청구를 원인으로 건물의 가압류

그리고 지상권 소멸 청구와 못 받은 지료를 원인으로 건물에 대해 경매까지 신청할 수 있습니다. 만약 지료 연체로 이렇게까지 진행되면

건물은 토지 소유자인 제가 저가에 낙찰받기 쉬워질 수 있겠지만,

건물 소유자가 지료 연체 없이 지료를 꼬박꼬박 지급한다면, 토지

소유자인 제가 할 수 있는 것은 지료를 지급받는 것뿐이기 때문에, 법정지상권이 성립될 가능성이

높은 토지는 아주 오랜 기간 동안 지료를 받을 수 있다는 가정 하에 입찰 여부를 결정해야겠습니다.

반대로 법정 지상권이 성립이 안 되는 토지를 낙찰받게 된 경우 진행될 수 있는 내용을 보겠습니다. 이런 경우 토지 소유자 입장에서는 다양한 방법으로

지상 건물 소유자를 압박할 수 있고, 그런 압박에 힘입어 지상권이

발생되지 못한 건물을 저가에 취득하거나, 아니면 높은 지료를 받을 수 있는 길이 열리게 됩니다. 우선 지료를 받을 수 있기 때문에 지료

청구를 원인으로 가압류가 가능하고, 법정 지상권이 성립되지 않아서 건물

법정지상권 경매물건 처리방법 / 낙찰받아도 되는 법정지상권 물건/ 지분 부동산 지상권 성립 유무 / 법정지상권과 유치권

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