최근에 매도 물량이 서울 아파트만 보면 8만 9천 건이 넘어가서 조사가 이루어지는 *최대치*를 기록하고

있습니다 처음에는 대부분 시세 차액을 얻기 위해서 내놓으려고 해요 그래서 호가를 높입니다 최근에 10억 원이 거래

됐더라도 11억 원에 내놓는 거죠 근데 이게 거래가 안 되잖아요 그럼 호가를 내리기 시작합니다 그래서 두

번째 감정이 들어와요 어 이러다 집값 떨어지는 거 아니야 이러면서 호가가 내리는 속도가 조금 빨라지게 되는

거죠 착각할 수 있는 거죠 매도 물량이 처음에 증가하는 구간에는 호가가 상승합니다 요즘 집값이 올라

가는 거야 매도 물량이 증가해도 집값이 올라 그렇게 생각할 수 있는 겁니다 근데 거래가 안 되면 호가는 다시

떨어질 수밖에 없는 그런 상황으로 [음악] 갑니다 시청 여러분 안녕하십니까 굿모닝 포스 경제 원풍 시작합니다

부동산 아파트 시장이 심상치가 않습니다 서울 아파트 매도 물량은 8만 9천 건 경기도 아파트 매도

물량은 16만 6천 건을 기록 중입니다 조사를 시작한 이후 최대 수치를 경신하고 있는 건데요 광수의 복도방 이광수 대표님과 함께

알아보겠습니다 어서 오십시오 안녕하세요 요즘 뭐 굉장히 바쁘실 것 같습니다 네 자산 시장이 요동을 치고

있어요 모든 시장이 동고 부동산 시장도 뭐 여기와 뭐 뭐 진배 없는 그런 상황인 거 같은데 이 환경 변화가

부동산 시장에 미친 영향이 이게 굉장히 궁금합니다 일단 대부분에 말씀하신 것처럼 처럼 대부분의 자산

시장이 변동성이 커지고 있고요, 그러다 보니까 참여자들이 불확실성을 느끼는 거죠. 그렇죠? 그리고 특히 말씀하신

것처럼 부동산 시장은 어 지금 투자와 되 있는 성격이 점점 더 커지고 있기 때문에 이런 불확실성이 크게 노출돼

있습니다. 그래서 어 시장이 좀 위축될 가능성이 좀 커보이는 상황입니다. 그렇죠? 변수들을 좀 살펴보고 해야

되는데 뭐 제일 먼저 좀 여쭤볼게요. 크립토, 비트코인에 비트코인 시장이 가상 자산 가격이 굉장히

급등하고 있거든요. 네. 오늘도 보면 뭐 업비트 기준으로 1억 2,300만 원, 뭐 조금 떨어지긴 했습니다만 엄청난

가격을 폭발력을 보여주고 있는데 이게 강남 아파트 값에 영향을 줄 수 있다, 이런 분석까지 나오고 있어요. 보니까

유정석 단국대 도시계획 부동산학과 교수님이 쓴 논문인데 부동산, 가상자산 및 주식시장 간의 가격 변동성 전이

효과 분석이 제목인데 요점은 그거예요. 지금 부동산 시장, 가상 시장, 가상 자산 시장이 어떻게 연관이 되고 어떤

파장이 있을 수 있을까 굉장히 궁금하거든요. 가상자산이 부동산 시장에 미친 영향이 어떻게 생각하세요? 일단

논문 내용만 보면 2014년 10월부터 2023년 10월까지 비트코인 가격이라는 주식 시장하고 강남 아파트라는, 아니면 서울 아파트

이렇게 상관관계를 분석했는데요. 제가 그냥 뭐 자세하게 논문을 본 보지는 않았지만 제가

생각하기에는 상관 관계가 있지 인관관계가 높, 높아 보이진 않습니다. 어, 그 차이가 있나요? 그렇죠. 그러니까

예를 들어서 겨울이 오면 이제 호빵하고 그다음에 뭐 온풍기가 잘 팔리지 않습니까? 그렇죠? 그렇죠? 근데

저희가 호빵 잘 팔렸다고 온풍기 잘 팔린다고 하면 안 되지 않습니까? 예, 그렇죠? 그런 이제 그런 성격이 좀

있지 않느냐 전 보고 있는 거죠. 그래서 비트코인이 오른다 그래서 강남 아파트 가격에 수요자들이 많아져서

가격이 급등하는 그런 현상이 있었는데요. 음, 근 상관관계과 그래서 인과관계가 있어 비트코인이 올라서 그걸 팔아서 강남

아파트 살려고 줄서는 사람들이 많은 상황은 저는 아니지 않느냐, 그렇게 판단하고 있습니다. 그렇군요. 어쨌거나

지금 모든 자산들이 종류별로 지금 어떤 연관 관계가 있고 어떤 뭐이 고리를 가지고 연결된 이건 좀 굉장히

관심이 높아지고 있어요 자산의 흐름이라는 게 머니 브라는 게 이 모든 시장에서 이제 한정돼 있고 이게

돌아다니는 거잖아요 네 그러다 보니까 이제 굉장히 궁금해진다 그런 차원을 좀 여쭤봤는데 네 어쨌건 다시 좀 펀더멘탈

돌아와서 어 미국 중앙은행인 연방 준비 제도가 지난 9월에 이제 비 컷을 했잖아요 금리 인하를 했는데

이달의 연속으로 금리 내리면서 네 이 부동산 국내 시장에 미친 영향도 굉장히 주목이 되고 있습니다 우리

한국은행 금융통화 위원회에도 28일 날 통화 정책 방향 결정 회의를 하잖아요 지난 달에 금 내렸는데 네

추가로 금리를 내릴지 금리 내리게 되면 아무래도 어 자금의 여력이 커진다 이건 뭐 사실은 공식 같은

거지만 지금 상황에서 그럴 수 있는지 이거도 굉장히 주목을 할 만한 요인이라고 생각합니다 일단 금리 인하가

자산 시장에 큰 영향을 주는데 전 두 가지 조건이 필요하다고 봅니다 특히 부동산 시장에 영향을 미치기

위해서는요 첫 번째는 금리의 변동폭이 커야 되고요 두 번째는 시장 참여자들이 예상치 못해야 돼요 어 예

근데 이 두 가지 차원에서 사실은 금리 인하가 예 그래서 한국 부동산 시장에 미치는 영향이 제한적일 수 있다는

거죠 누구나 예상하고 있었고 또 하나 뭐냐면 인하폭이 크지 않다는 겁니다 앞으로는 이미 반영이 된 정도다

그렇습니다 그래서 그런 차원에서 단순하게 금리 인하가 돼서 부동산 가격이 오를 거라고 판단하는 건 굉장히 좀

위험하지 않느냐 판단 생각하는 겁니다 그래서 금리 인하가 자산 가격에 영향을 미치는 게 아니라 금리 인하가 된

다음에 수요가 증가해야 되잖아요 그렇죠 그렇죠 본적으로 그래서 수요가 증가하려면 아까 말씀드린 것처럼

대표적으로 그런 두 가지의 또 조건이 필요하지 않느냐 생각합니다 음 저는 뭐 이광수 대표님

만큼은 공부를 안 했지만 부동산 시장이 굉장히 관심을 많이 가지고 있고 그 경제 그런 경제 기사도 쓸

때도 이제 그런 영향을 받는데 네 이게 이제 부동산 시장은 굉장히 복합적인 거 같아요 영향이 뭐 환율 금리뿐

아니고 거시 경제 미시 경제 그다음에 시장의 분위기 네 수급 따져야 될 게 너무 많은데 네 앞서 말씀드렸지만

아파트 매도 물량 이거는 굉장히 그 수급과 관련해서 아주 그 중요한 요인이에요 이렇게 기록적으로 매도

물량이 쌓여 있다는 거 이게 해소되지 않는 거잖아요 지금 매매 체결 돼야지 이 물량이 줄어든 건데

그렇습니다 근데 이게 매도 물량이 나와 있다는 거는 상식적으로 봐도 집값이 앞으로 하락하게 될 것이다

이런 시그널로 봐야 되는 거잖아요 제가 보기에 굉장히 중요한 신호고 장 말씀하신 것처럼 그니까 많은 분들이

주택 가격을 결정하는 주택 공급을 건설사들이 짓는 아파트의 양이라고 생각하세요 양근 기적으로 보면 사실은

건설사들이 분양하는 아파트의 뭐 입주 물량이라 그가 분양 물량이 아니라 집을 갖고 있는 사람들이 시장에

내놓는 매물의 양이 굉장히 중요한 공급입니다. 그렇죠. 일반 사람들이 시장에 가서 아파트를 내집 마련할 때

누군가 갖고 있는 아파트를 사잖아요. 그런 측면에서 공급이, 그 매도 물량이 중요한데 말씀하신 것처럼 최근에 매도

물량이 서울 아파트만 보면 8만 9천 건이 넘어가서 조사가 이루어지는 이후로 최대치를 기록하고 있습니다. 근데

이렇게 매도 물량이 증가한 건 두 가지 원인이 있거든요. 첫 번째는 내가 팔려고 집을 내놨는데 사는 사람이

없기 때문에 매도 물량이 쌓이는 거죠. 그렇죠. 그리고 두 번째는 뭐냐면 실제로 신규로 시장에 내놓는 매물의

양이 증가하고 있다는 거예요. 음, 그러니까 첫 번째는 수요 감소를 얘기하고 두 번째는 공급 증가를

얘기합니다 그렇죠 그러면은 향후 이런 매도 물량이 증가한 이후에는 어 자연스럽게 가격이 하락할 가능성이

높아지는 겁니다 음 근데 이 또 한 가지 생각해 볼 게 이 과연 이 매도 물량이 이 내부를 들여다 보면 이게

높은 가격에 이익을 실현하려고 내놓는 건지 아니면 앞으로 시장이 더 떨어질 것을 우려해서 지금이라도 빨리

팔려고 내놓는 건지 이 심리적인 것도 굉장히 작용하지 않을까요 그게 굉장히 중요한데요 이제 첫 번째는 그니까

말씀하시는 게 복합적으로 작용합니다 그 물론 그렇겠죠 그러니까 시차가 저 어느 게 더 센가 좀 봐 근데 처음에는

대부분 이제는 가격이 올랐고 내가 시세 차액을 얻기 위해서 내놔요 네 대부분 예 그래서 호가를 높입니다 네

최근에 10억 원이 거래 됐더라도 11억 원에 내놓는 거죠. 근데 이게 거래가 안 되잖아요. 집을 보러 오는

사람이 없고 그럼 호가를 내리기 시작합니다. 그래서 두 번째 감정이 들어와요. 어 이러다 집값 떨어지는 거 아니야 이러면서 호가가 내리는 속도가

조금 빨라지게 되는 거죠. 그래서 공교롭게도 매도 물량이 처음에 증가하는 구간에는 호가가 상승합니다.

음 예. 그래서 일 시세보다 높은 가격에 내놓는 분들이 많아지는 거죠. 그래서 착각할 수 있는 거죠. 요즘

집값이 올라 아니야. 매도 물량이 증가해도 집값이 올라. 음 그렇게 생각할 수 있는 겁니다. 그죠? 호가는 오르니까.

근데 거래가 안 되면 호가는 다시 떨어질 수밖에 없는 그런 상황으로 갑니다. 음 지금은 그럼 어떤 상황, 어느

지금은 이제 매도 분량이 증가하는 초과익 구간이니 초과익 구간 사실은 호가가 오르는 구간이죠 그래서 마치

야 뭐 집값 계속 오르고 있는데 뭔 소리야 이렇게 이제 판단할 수 있는 거죠 음 예 근데 이게 지속이 되면

결국은 가격이 하락하는 가격에 매칭이 되는 오래가 되는 나오면 나오기 시작하면 이제 그 시그널이죠 그렇죠

모든 매도자들이 예를 들어서 단합을 해서 절대 가격 내치지 맙시다 이러면 이제 안 내려가겠죠 그럴 리는 없잖아요

그럴 리는 없잖아요 단지에서는 그럴 수 있어도 조금 이제 속된 말로 배신자가 나타난다 그렇죠 예 우리 아파트는

절대로 뭐 10억 이하에는 안 팔 거야라고 했지만 어느 날 9억 5천에 나타나기 시작하면 무너지기 시작하는

그렇습니다 이제 하락세를 보입니다 그렇군요 집값 하락의 전조 현상이라고 제가 여쭤봤는데 전조 현상인 거

같습니다 제가 보기에는 저는 확실히 그렇게 판단합니다 그렇죠 실제로 상황이 이렇게 되다 보니까 전국

아파트 값이 지금 22주 만에 상승세를 멈췄습니다 근데 그동안에 최근에 상승했다는게 저는 조금

의아한데 전에도 말씀 주셨는데 유의미한 상승세는 아니다 이렇게 말씀하신 적이 있는데 좀 그런게

아닌가 싶기도 한데 어쨌거나 서울 아파트 매매하고 전세가는 뭐 조금이 아마 상승을 지속하고 있는데 상승폭이

이제 줄어들고 거의 보합권으로 왔어요 이제 그래서 이제 중단이 된거다 어떤 시그널이라고 좀 진단을 할 수

있을까요 그러니까 모든 가격이 갑자기 올랐다가 갑자기 떨어지지 않거든요 이런 경로가 있거든요 그래서 하락하는

하락 쪽으로 가는 그 경로라고 판단하고 있고요 말씀드린 것처럼 예를 들어서 서울의 아파트 가격 상승률이

0.06% 정도 되거든요 그러니까 아직까지 마이너스는 아니에요 그 이유가 있습니다 이 부동산 원에서 한국 부동산에서 발표하는 지수는 거래가 안

되잖아요 그럼 호가를 기반으로 조사가 이루어집니다 아 저기 호가 기준이에요 거래가 안 되면요 음 거래가 안 되면

그 지금 거래가 안 된 상황이니까 호가를 반영한 수치다 이렇게 볼 수 있겠 그 거래량이 줄고 있거든요

그러니까 왜냐면 7월에 서울에 아파트 거래량이 9천 건이었고 8월에 6천 건으로 줄고 9월에 3천 건으로 줄었거

그러면서 거래가 안 되는 단지들이 나오니까 이제 호가를 기반으로 해서 지수가 만들어요. 체결가 안 나오는 단지가 많겠네요. 그럼 그러니까 호가는

아까 말씀드린 것처럼 처음에는 오르죠. 그렇죠. 그러니까 조금씩 오르는 것도 나타나는데 이런 상태가 지속되기는

좀 어렵다. 그래서 조만간 여러분들이 부동산 가격 지수, 특히 서울 지역도 마이너스 확률이 굉장히 커지고 있는

그런 상황입니다. 그렇군요. 네. 이게 이제 시발점이 정부의 이 대출 규제, 주택 대출 규제 강화되면서 이렇게 일어난

측면도 있는데 지난 9월 달에 방금도 말씀하셨지만 전국 부동산 거래량이 오래 들어서 가장

최저치에. 에 부동산 플라닛 자료인데 전국 부동산 매매 시장 분석 결과 9월에 전국 부동산 거래량이

712건인데 이게 전월보다 21% 이상 줄어든 거고요. 월간으로 말씀드린 대로 올해 들어서 가장 낮은 수치

근데 거래 금액도 줄었어요. 뭐 당연한 건데 26% 이게 거래량보다 거래 금액이 더 줄었네요. 그렇죠, 그죠?

예. 어, 이게 27조원인데 이게 어떤 시사를 하는 건지 좀 파악을 해 볼 필요가 있겠어요. 이것도 굉장히 중요한

지표인데요. 거래량도 거래량이 줄고 있다는 건 수요가 감소하고 있다는 겁니다. 근데 그 원인을 파악할 필요가

매도 물량 쌓여도 집값은 오른다? 실상은 이렇습니다 (이광수 광수네 복덕방 대표) ㅣ 1115 경제훈풍

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